房地产行业产产品线解析培训（图文）

1、房地产行业产产品线解析2培训,房地产优秀建筑鉴赏,房地产的定义及特征,房地产开发基础知识,房地产建筑基础知识,房地产规划基础知识,目录,房地产 基础知识,Part 1 房地产的定义及特征,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。,房地产的定义：,房地产的特征：,PART 2 房地产开发基础知识,Part 2 房地产开发基础知识,有关房屋产品类型的名词居住类地产,多层4-6层为多层住宅,普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。,高层10层以上为高层住宅,中高层7-9层为中高层

2、住宅,超高层高度超过100米的住宅,低层1-3层为低层住宅,有关房屋产品类型的名词居住类地产,高档住宅,高档公寓 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。 酒店式服务公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,有关房屋产品类型的名词居住类地产,独立式别墅 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等

3、的绿地、院落，在住宅等级中居于顶尖位置。 双拼别墅 该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。,别墅：即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。,有关房屋产品类型的名词居住类地产,联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。,叠拼别墅,有关房屋产品类型的名词居住类地产,该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成， 高

4、度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,定义 旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括：休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。,有关房屋产品类型的名词旅游地产,定义 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。 办公类地产的分类：公寓式办公楼、酒店式办公楼 、商务写字楼,有关房屋产品类型的名词办公类地产,定义 商业地产，即商业房地产，也叫商业物业

5、商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。,有关房屋产品类型的名词商业地产,业态介绍 百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。 便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。 专业店：是指经营某一大类商品为主，并且

6、具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。,有关房屋产品类型的名词商业地产,业态介绍 专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。 购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。 家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。,有关房屋产品类型的名词商业地产,定义 产业地产：是指以产业为依托，地产为

7、载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。,有关房屋产品类型的名词产业地产,广州科学城,Part 3 房地产建筑基础知识,民用建筑基本分类,建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,有关建筑类型的名词塔楼,塔楼 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼

8、。,板楼 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。,有关建筑类型的名词板楼,建筑基本分类及基本建筑术语建筑结构分类,剪力墙结构在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。,筒体结构将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。,板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系,常用于医药、食

9、品、冷库、商场及医院等建筑,框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。,砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋,普通钢结构钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。 钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建设用地的分类,建设 单位负责拆迁并安置现状居民的用地,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本

10、越低。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高,容积率,不同容积率对应的产品类型,注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。,绿化率,建筑密度,建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑

11、高度指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度,建筑高度,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物不计入建筑高度。,采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,建筑间距 指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距 离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、 绿化、

12、卫生、管线埋设、建筑布局形式等要求，确定合理的建筑间距。 建筑间距系数 一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在 正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。,建筑间距与建筑间距系数,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,群体布置时板式居住建筑的间距系数,1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上,在规划设计中要特别注意两个临界 角度(20、60)的准确性。 在正南北向按照1.6（改建区）或 1.7（新建区）间距系数计算后，建 筑间距大于120米时，可按120米控 制建筑间距。在正东西向按照1.5间 距系数计算

13、后，建筑间距大于50米 时，可按50米控制建筑间距。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,多栋塔式居住建筑的间距系数,中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数,建筑间距与建筑间距系数,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,多层建筑的消防间距 多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。,消防间距,民用建筑的防火间距,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,高层建筑的消防间距 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定,高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m),消防间距,建筑基本分类及基本建筑术语

14、建筑用地及规划技术指标,通风间距 通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的 负风压影响所需保持的最小距离。 生活私密性间距 应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。 城市防灾疏散间距 城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍。,建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,其它间距,建筑图纸的基础认识建筑平面图,建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等，是施工图中最基本、最重要的图样之一。,建筑图纸的基础认识户型图,建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主

15、要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。,阅读立面图应注意以下内： 与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位置等； 了解立面各部位的装修做法； 了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。,建筑图纸的基础认识建筑立面图,建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。,阅读建筑剖面图应注意以下内容： 明确剖面图的剖切位置、投影方向； 了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等； 了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高度等；

16、注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。,建筑图纸的基础认识建筑剖面图,住宅建筑的透视图，具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、 体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。 从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。,建筑图纸的基础认识建筑透视图和表现图,小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；,建筑图纸的基础认识规划图,Part 4 房地产规划基础知识,建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标,标准层使用面积系数标准层使用面积除以标准层建筑面积,套型建筑面积套

17、内使用面积除以标准层的使用面积系数,住宅标准层建筑面积外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面 积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算,住宅标准层总使用面积本层各套型内使用面积之和,套内使用面积套内各功能空间使用面积之和,套型阳台面积套内各阳台结构底板投影净面积之和,套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和：,建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标,烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积； 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m2.10m的空间按1/2计算使用

18、面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积； 阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。,计入建筑面积的部分,建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标,单层建筑物高度在2.20米及以上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。,城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模,Part 5 房地产产品规划知识,园林绿化,公共设施,外立面,户型设计,智能系统,道路车位,总体规划,房地产产品规划基础知识,总体布局是指对居住区的各功能用地根据居民生活活动的需要所采取的某种形式。可分为三种基本形式：居住区小区组团三级结构。,城市居住区规划设计规范总体布局,居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。,建筑密度,空间层次,建筑密度,住栋布置,M1,M2,M4,M3,城市居住区规划设计规范总体规划布