邢台万正项目整体定位及发展建议初探.ppt

1、项目整体定位及发展建议初探,目录,项目开发背景,项目开发目标,整体项目定位,项目开发策略,2020/9/11,基于城市的视角看区域区域价值 基于案例和本体匹配度确定发展模式土地如何增值 基于发展模式下如何使土地增值更快、更高 基于价值模式指导规划设计理念 基于现实与愿景下的开发策略,区域开发非传统房地产开发模式，其开发的盈利模式来源于土地的增值而非直接的住宅销售，因此区域开发中需要重点考虑五大问题,2020/9/11,开发背景,开发目标,开发策略,整体定位,项目面临怎样的 发展机遇,项目达到怎样的 开发目标,项目将实现怎样的 市场形象,项目定位如何 落实,项目的本体条件,看城市,找契机,本项目

2、发展目标建议,案例借鉴,整体定位,规划要点建议,整体开发策略,报 告 思 维 导 图,本项目位于邢台市正南偏东方向，隶属桥东区，距市中心仅2公里，交通通达性良好。,本案,邢台市中心商业圈,桥东区域,桥西区域,项 目 本 体 分 析,2020/9/11,直接利好因素,本案,1、道路体系完善，对外交通便利。环城快速路双向6车道，北线直通地块。京珠高速处在地块东南部。开车十分钟即可到达。 2、本案所处地块近临两所中学，桥东区第二中学（据说建成后将改为马路街小学），追光中学，教育配套相对完善。 3、紧临七里河生态，休闲，宜居新区，未来周边环境资源丰富。,七里河生态休闲区,七里河实景图,七里河实景图,项

3、 目 本 体 分 析,2020/9/11,项 目 劣势 因 素,1、本项目目前属于城市的边缘旧城村落，城市意象较弱，现阶段周边环境差，存在一定的认知抗性。 2、基地内部大部分为村民住宅，拆迁任务重。 3、受规划道路的影响，用地零散。,项 目 本 体 分 析,2020/9/11,项 目 本 体 分 析,受规划道路的影响，本项目由A、B、C、D、E、F、G七个单独的地块组成，较为分散，从而大社区的完整性会相对较弱，但具备一定综合体的特征，为本区域乃至邢台市内大盘项目。,总体指标 总建筑用地面积： 57万平方米 总地上建筑面积： 约130万平方米,2020/9/11,看城市 找契机,站在更高的视角上

4、看区域,土地一级开发利润,城市研究：城市现状,土 地 增 值,项目契机研究：城市定位、产业格局及城市格局的发展,房地产项目开发利润,可能性自营性物业的经营性收入,发展方向研究,2020/9/11,看城市 找契机,基于城市的现状分析城市发展中面临的问题,邢台城市总体经济发展水平同比河北省其它城市经济发展较为落后，处于中下游,二产仍是其邢台的支柱产业，每年增长速度较快，城市仍处于工业化带动城市化的阶段,人均可支配收入相对河北省其它城市相对较低，大量人口外溢至邻近大城市工作,城市化率落后全国平均水平，城市地位及价值受到严重影响,2020/9/11,看城市 找契机,城市现状小结：城弱、业弱,2020/

5、9/11,看城市 找契机,现有市场分析： 通过近年来国家出台调整房地产的金融政策，提高按揭首付比例和住房贷款利率，地方政府也出台了相关的房地产宏观调控政策，邢台房地产市场已经过了“过热”的时期，逐步向理智的“平稳发展”期迈进。 邢台房地产分为桥东桥西两大板块，整体呈现东贫西贵的格局，西北部价格较高，东南房价较低。 目前，邢台市商业布局基本形成了以中兴大街为城市核心，往北辐射顺德路精品购物街，新华北路机电专业市场、北二环机动车交易市场、北部批发集散市场为中心五大商圈的城市商业布局体系。,2020/9/11,桥西版块土地资源日趋稀缺，外延项目整体配套较弱。 桥东-老城区正在走向改变城市形象的舞台上

6、,看城市 找契机,本案,桥东区域,今日桥东印象： 较桥西区发展缓慢 三年大变样工程使得拆迁面积较大 城市配套老旧不堪 区域内多遍布低端住宅区,未来桥东印象： 规划未来生态居住板块 多条道路修建交通日益完善 七里河，大型公建设施等市政项目推动区域发展日益纯熟,2020/9/11,看城市 找契机,本项目处于城市区重要的发展方向上，所占土地版块较大，且同时拥有桥东发展所占比重较大的两种资源。 顺德路精品商业街南延商业版块 七里河生态、休闲、宜居生活版块,2020/9/11,本项目发展模式建议,全部物业尽量变现，快速收益 全部产品尽量实现销售，收益以变现为主,2020/9/11,房地产不是建造单纯的商

7、业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展网络的场所,多元化发展的城市新区，老城新区都市生活领航者,整 体 项 目 定 位,2020/9/11,商业+写字楼+公寓+住宅,项目以四种物业模式为主,整 体 项 目 定 位,商业部分为本项目提供完善的生活配套，同时也是本项目利润的重要来源，以商业的不断完善来提升项目价值；公寓和写字楼产品主要承担平衡商业面积的功能，同时借助公寓产品保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求；借助商业、写字楼和公寓的带动，最终实现住宅产品利润最大化。,2020/9/11,整 体 项 目 定 位,建议物业类型分部 A地块 商业+公寓+

8、高层住宅 B+C地块 回迁区产品安置 D地块 小高层洋房+高层住宅，南端可以考虑写字楼产品 E+F地块 多层洋房+高层品质住宅 D+E地块局部可以考虑商业,2020/9/11,规划建议原则,原则一：考虑商业尽快变现的需求；,原则二：商业价值最大化挖掘；,原则三：整体容积率的平衡使用；,规划设计要点建议,2020/9/11,邢台住宅市场研究,以小高层为主的高板、短单元、点式住宅、高低错落布置 营造核心中央景观区、景观带、景观轴、景观组团 围合或半围合式设计 在核心景观区尽可能的多布置单元，使景观价值最大化 应避免兵营式行列布局 以环境和景观为核心资源构建项目价值,规划设计要点建议,2020/9/

9、11, 邢台人有较为明显的地域情结； 对景观、户型设计以致周边环境的要求在不断提高，看重生活舒适度，这也是 西北区域发展成为高端住宅区的一个重要原因； 对户型面积的要求主要集中在80130平方米之间，户型结构上对紧凑型三室 最倾向; 受到经济危机和房地产重度调控的影响，消费者对性价比和投资的安全性关注 前所未有的增强，即开始更重视开发商的品牌，资金雄厚，手续正规，工程进 度有保障的项目销售速度明显高于其他项目，所以本案在前期要注重品牌效 应，给邢台客户一个好的印象； 现购房目的多为改善现有居住环境，其次是为子女等购房，少量投资性质。,邢台楼市消费者特征：消费特征,规划设计要点建议,2020/9

10、/11,邢台楼市消费者特征：畅销产品特征,规划设计要点建议, 最畅销面积区间为90平米-130平米左右 最畅销户型结构是三室二厅二/一卫，其次是二室二厅一卫 南北通透，紧凑型布局，结构清晰 逐渐重视实用空间的设置：储物间和封闭工作阳台，尤其针对中小户型而言这部分空间更为重要,2020/9/11,城市界面上的品质社区,规划设计要点建议,有视觉冲击力的整体规划 品质感的立面形象 主题性的景观园林,用户界面上的品质建筑,舒适性 性价比 社区形象标签 亮点配套,本项目社区整体意向设计建议：,震撼性以具有仪式感的建筑形象、大尺度视觉空间、丰富的天际线，展现项目大气、稳重、尊贵的高端形象； 品质性以高耸挺

11、拔的建筑立面、大气尊贵的建筑风格，结合高品质外立面材料，展现项目尊贵感、稳重感、都市感的高品质形象； 创新性采用主题性的园林风格在市场上形成创新，产生话题效应，提升项目价值。,2020/9/11,规划设计要点建议,有视觉冲击力的整体规划：具有仪式感、大尺度视觉空间丰富的天际线，展现项目大气、稳重、尊贵的高端形象,整体规划建议： 仪式感：高耸挺拔的建筑体坐落于城市核心地段，具有强烈的仪式感，形成城市地标性建筑形象； 大尺度：大尺度楼体施展，开阔的视觉空间，展现项目大气、稳重、尊贵的高端形象； 天际线：在色彩和外观上进行的统一布局，使得各种高层建筑错落有致，形成丰富美丽的天际线，既不重复单调也不显

12、得杂乱；,2020/9/11,规划设计要点建议,品质感立面形象：建筑风格具有尊贵感、都市感，呈现高品质感的高端住宅形象,总体建筑风格显示高贵、大气、品质感； 风格不要过于现代，建议采用简欧风格，其强调建筑物的高耸、挺拔，具有强烈的视觉冲击力，与周围建筑形成强烈鲜明的对比；,2020/9/11,规划设计要点建议,主题化、精细化园林，突出生态感、情趣感和立体感，全面超越市场平均水平，以环境优势吸引客户置业,社区设置主题化、精细化的园林，突出生态感、标示感、情趣感和立体感。 注重微地形的处理和园林小品的打造，更增 社区情趣；,2020/9/11,规划设计要点建议,入口体现高品质社区意向,2020/9

13、/11,规划设计要点建议,交通组织建议做到人车分流,本项目交通建议： 行人入口和车行入口分开，使得人车能够自然地各行其道，这样既保证了安全，又节省并整齐划分了公共空间，便于小区的规范化管理。 社区车行交通组织采用外环式，社区内部尽量人车分流，增加社区的安全感，减少车行对生活的干扰。 高层区通过外部环路进入地下停车解决停车和车行入户的问题，减少社区内部的车流。,2020/9/11,规划设计要点建议,DIS标识系统：社区外围专属感的营造,通过DIS（District Identifications System）标识系统，建立边界感和领地感； 豪宅领地专属感必不可少，需要与外部地块产生区隔，以保证

14、业主对私密性、专属感的要求； 建议在社区边界用草坡、绿植和栏杆进行区隔。统一绿植，通过内外植被变化来标识界限。,2020/9/11,整 体 开 发 策 略,邢台在售项目在示范区、样板间、售楼处、形象包装等方面学习一线城市成功模式。房地产营销推广方面已经非常成熟，由此可见市场竞争非常激烈。 在营销方面既有主打异域风情的，也有主打中式大宅、运动社区等概念，概念化、主题式的营销方式已经非常普遍。,成熟的房地产市场营销,2020/9/11,邢台房地产的发展已经超越了同质化初级竞争阶段，进入以产品创新、差异化定位为主要特征的发展阶段。 成功的房地产项目非常注重对项目整体规划设计的研究，规划设计理念几乎同

15、步一线、二线城市，在规划设计品质上达到了发达城市的标准。 项目整体规划设计水平的提高，引领了邢台住宅消费的升级。,开发商非常重视项目整体规划设计品质，规划设计理念先进,整 体 开 发 策 略,2020/9/11,邢台房地产项目在环境价值提升上不遗余力 社区水景是必不可少，大面积中央景观组团、起伏坡地等 如 阳光巴厘岛、燕云台、天一城、七十九号院、国际新城等。 邢台自古有百泉之城的称谓，人们对水景有着共同的期待。,对项目环境价值的提升是共同的选择,整 体 开 发 策 略,2020/9/11,邢台楼市消费者特征：消费人群,主力消费群为行政机关事业单位职工、高级白领、私企业主、个体工商户、一部分相对

16、收入较高的工薪阶层；,41.2%为国有企业，13.2%为集体企业，工作比较稳定，有一定经济基础；另外有23.7%的私营企业和6.1%的外资企业，此类人群的后期经济增长较快，潜力巨大。 这部分消费群体，对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。,整 体 开 发 策 略,2020/9/11,如何给与受众信心,整 体 开 发 策 略,信心来源,经济形势好转 政府政策保障 行业政策保障 工程进度保障 销售投资保障 品牌信誉保障 产品品质保障,不可控 不可控 有可操作性 可把握 可操作 可提升 可推广,可控,2020/9/11,针对朋介,针对路过,针对媒体,更好的老带新优惠