安徽天长房地产市场调研报告-70DOC-2007年.ppt

1、天长区域最新宏观、中观调研报告,2007年2月,说明,以下内容为2006年区域市场调研分析报告编制提纲的初步意见，具体在编制时会根据各区域的特点和数据来源情况进行必要的增减，部分内容只列出了初步的研究方向，正式编制报告时需根据区域的不同进行题目和内容重组 2006年房地产市场调研报告编制的基本思路是在依据地区经济和房地产发展的状况，对地区房地产市场进行具有指导性的研究，形成初步的指导性结论 本研究报告重点在区域宏观、房地产市场和区域房地产发展现状和趋势的研究，具体项目的研究不作为本研究报告的重点，只作为本报告的参考性资料 为了报告的可读性，报告中尽量少用数据的堆砌，尽量使用直观的图表形式，具体

2、指标和相关的参考性资料作为本报告的附件，以便于使用 因2006年大量的数据尚未公布，报告引用的数据以前几年及2006年非全面数据，所以本报告为初步内容，待具体数据公布后需要对其内容和结论进行一定的修正,目录,一、房地产市场宏观环境 （一）全国、省（或所处大经济区域）经济状况 （二）天长市自然环境 （三）天长市地区经济水平、产业构成 （四）天长市城市建设 （五）天长市人口状况 （六）天长市城市规划和房地产规划 （七）地区房地产政策 （八）宏观环境总体评价 二、天长市房地产市场发展状况 （一）房地产开发供应情况 （二）房地产销售情况 （三）价格变化情况 （四）住宅市场分析 （五）别墅市场分析,（六

3、）商业办公市场分析 （七）二手房市场分析 （八）房地产板块分析 （九）区域房地产发展状况评述 三、天长市房地产各板块研究 四、推广手段 五、总结 附件：,一、房地产市场宏观环境,（一）全国、安徽省的经济状况,（一）全国经济与房地产发展,国民经济连续保持高速增长,改革开放以来，我国的国民经济一直保持了高速的发展态势，国力不断增强、人民生活水平不断提高。在十五计划期间，全国GDP一直保持了9-10%的增长速度（按可比价格），2005年全国GDP达到182321亿元，2006年1-3季度全国GDP达到141477亿元，同比增长10.7%，全年预计将达 到20万亿元 根据GDP增长速度与房地产业发展的

4、经验公式，当GDP的增速8，房地产业处于高速发展的阶段。,人均GDP达到1700美元,十五期间，全国人均GDP由2000年的7081元增长到近14000元（折合约1700美元），增长了96.8%(按现价），年均增长14.5%，2006年人均GDP有望达到15000元/人。就全国人均GDP水平分析，全国房地产业处于加速发展阶段，,第三产业在国展经济中的地位显著提高,改革开发以来第三产业得到了极大的发展，每三产业GDP年均增长率达到17.9%(按现价计），高于全国GDP增速2.3个百分点，十五期间，第三产业GDP年均增长速度达到了19.7%,2005年第三产业增加值占GDP的比重提高到40%,虽然

5、我国第三产业发展很快，在GDP中所占比重越来越大，对国民经济的发展起着很大拉动作用，但与世界发达国家相比却还存在很大差距，我国第三产业增加值占GDP的比重不仅尚未达到英克尔斯现代化标准（即45%以上） 的要求，更远落后于西方发达国家60-80%的水平。,链接： 英克尔斯的现代化指标主要有10个： 1.人均国民生产总值在3000美元以上； 2.农业产值占国民生产总值比例低于12%-15%； 3.服务业产值占国民生产总值的比例在45%以上； 4.非农业劳动力占劳动力的比重在70%以上； 5.识字人口的比例在80%以上； 6.大学入学率在10%-15%以上； 7.每名医生服务人数在1000人以下；

6、8.平均寿命在70岁以上； 9.城市人口占总人口的比例在50%以上； 10.人口自然增长率在1%以下。,房地产业已成为国民经济的支柱产业,国民经济的高速发展和人民生活不断提高带动了房地产业的大发展，房地产业在国民经济中的地位不断提高，已经成为国民经济的支柱产业，房地产业增加值占GDP的比重已达到5.2%，如果考虑到房地产业的发展对钢材、水泥、金融、家居等相关产业的的带动作用，房地产业对国民经济的贡献将更大 一方面，我国快速的城市化进程和居民旺盛的改善型需求使得房地产市场存在巨大的需求空间；另一方面，房地产在相当长的时期内仍是拉动内需和经济增长的重要力量，未来相当长的一段时间内，房地产业作为国民

7、经济中的重要组成部分的地位不会动摇 美国，房地产业增加值占GDP的比重达到15%，我国目前房地产的发展水平还有较大的差距，未来的发展空间巨大,房地产投资成为全社会投资的热点,从2001至2006年历年的统计数据分析，房地产投资占城镇固定资产投资的比重一直保持在20%以上。保持年均17-18%的增长幅度，2004年1-11月增长速度达到了24%，房地产投资一直是十五以来全社会投资的热点,在“十五”期间，全国房地开发投资保持高幅度增度增长，房地产开发投资占GDP的比重逐年提高，2005年达到8.6%。,总结： 改革开放以来，我国国民经济的高速发展、人民生产的不断提高，带动了房地产业的高速发展，我国

8、房地产业处于加速发展时期 房地产业已成为国民经济的支柱产业，对国民经济发展发挥着越来越重要的作用 我国的经济水平和房地产发展水平与世界发达国家还有相当的差距，加上巨大的市场需求带动，房地产业还有很大的发展空间，房地产将继续保持高速度的增长。,（二）安徽省经济与房地产发展,安徽经济处于全国中等水平 “十五”期间安徽GDP平均增速10.6，略高于全国9-10的水平。2004年，安徽省经济发力，2005年列全国第17名。,安徽人均GDP产值偏低 2005年安徽省人均GDP8597元，相当于1050美元，远远低于3000美元的现代化标准。 当人均GDP低于3000美元时，该区域的房地产市场处于启动期，

9、市场消费以满足基本生存需求为主，单纯数量型的产品充斥市场。 2002-2005年，平均增长率为17.6，照此速度需10年时间才可达到3000美元大限。,第三产业发展迅猛 2001-2004年，安徽三产比例在35左右，与江苏省相同。 05年，全省三产比例达到40.5，高出江苏5个点。 但安徽的第三产业缺乏工业的支撑，05年工业所占比例为41，其后期的发展前景仍不明朗。,房地产业是安徽经济发展的支柱产业 2002-2005年，安徽房地产增加值占三产增加值比例平均为35.05，占GDP比例为16.79。 支柱产业：对GDP贡献率超过6的产业。可见，房地产业在安徽是绝对的支柱产业，但其支柱产业的地位在

10、逐年削弱。,房地产投资增幅放缓 2001-2004年，安徽省房地产投资增幅均远远大于固定资产投资，从04年开始的减速使得05年房地产增幅低于固定资产投资。 “十五”期间安徽省房地产投资平均增长率为39.16，高于全国水平。,总结： 安徽经济处于全国中等水平，但人均产值低。 房地产业是安徽省的支柱产业。 房地产投资的步伐放缓。,（三）房地产调控政策影响,调控是2006年房地产政策的主旋律,2006年中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。2006 年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房

11、地产宏观调控的一个主要政策指向 ，房地产调控大幕开启。 随后一系列房地产调控政策出台，并且金融、土地、税收、行政等政策并用，从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有。,2006年房地产政策回顾,金融政策：三次上调存款准金率（6.16、7.23、11.3）、三次发行央行票据、两次加息（4月28日、8月19日）、1次提高外汇存款准备金率（8月22日）、抬高房地产信托门槛 行政政策：5月17日国六条出台、5月29日九部委文件发布，规定了90平方米70%的标准，7月6日建设部165号文件调控住房结构，进一步明确九部委90平方米标准为

12、单套住房建筑面积，此外还有整顿交易秩序、外资禁炒令的政策出台 税收政策：6月1日起对购买不足5年的住房对外销售征收营业税、8月1日起对二手房转让征收 个人所得税土地政策：国土资源部先后发布了关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知（6月14日）、关于建立国家土地督察帛度的通知、正式执行双规范（招标拍卖挂牌转让国有土地使用权规范和协议出让国地土地使用权规范、11月关于调整新增建设用地有偿使用费政策的通知（土地使用费提高一倍）、12月22日禁止用地目录出台。,央行两次加息,2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85

13、%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变 央行本次上调贷款利率主要是为了抑制贷款发放和投资过快增长，对宏观经济进行微调，而存款利率不变，是为了防止对消费支出产生负面影响。 目前固定资产投资增长依然很快，政府试图通过加息给经济降温。 利率上调一方面提高了开发商的开发成本，增加了购房人的借贷负担，另一方面，持续的利率上调也形成了利率进入上行通道的预期，打击了人们的购房欲望，会较大程度地抑制投资者的行为。但由于此次利率上调幅度较小，加上市场上居住的刚性需求强烈，因此对楼市的影响并不大。部分开发商担心接下来会继续出台严厉的宏观调控措施，而在销售策略上作出一定调整，加快去化速度，但是整

14、体不会出现大的变化。 2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。 此次利率上调是鼓励短期贷款，促进银行资产的优质化，对房地产市场影响较大，开发企业成本的提高，有可能会导致市场供应量减少。利率上调后，老百姓会考虑买房能保值增值还是存款更划算，同时被迫接受开发企业转嫁过来的整个开发过程中的贷款成本 ，从而削减购房热情。 这次加息将控制投资过快，会提高房地

15、产开发的成本，减少消费需求，对房地产市场产生重大影响。,国六条,5月17日 ，国六条出台。目的：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展 1、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

16、 4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。,90平方米下住房须达开发建设总面积70%以上,建设部等九部委文件规定：6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房，包括含经济适用住房的面积所占比重，须达到开发建设总面积的70%以上。 从审批阶段把关供需结构可

17、解决市场供需结构不合理问题 ，是在住宅结构层次对国家调控政策的落实。 此政策在总价层面缓解了中低收入阶层客户的购买压力，保障了绝大多数居民的住房需求。 在2007年1月9日，建设部网站发布了90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。然而一天后该文件即被废止。建设部要求各地必须严格执行国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发200637号)中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总

18、面积的70%以上”规定。并再次明确了90平方米为建筑面积。 2007年1月23日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求不得有“丝毫折扣”。各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。,营业税,2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 为进一步抑制投机和投资性购房需

19、求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税。 此政策矛头直指炒房客。短期看可能会刺激市场可售房源的减少和房价的上涨，但从长远看，投机性购房被彻底踢出市场其实是对市场的健康发展乃至房价稳定的有力保障。同时二手房售房者很少存在资金链紧张的情况，所以售房者会选择加价房价或者“捂房”而售转租，购房者也很有可能因为房价的上涨而暂时转到租赁市场或商品房市场中去。,个人住房转让将征个人所得税,2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从8月1日起，各

20、地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 二手房转让需征收个人所得税对于购买第一套住房的购房者而言并不会造成太大的影响，原来这类购房者可能会在一手房和二手房之间进行选择，二手房转让所得税一旦征收后，他们可能会考虑放弃二手房的选择，而去购买一手房。 征收个人所得税，对投机者作用明显，投机者的预期回报率降低，投机风险加大。从长远来看，对自住自用型购房者，和长期的投资者影响不大，有利于房地产市场稳定发展。该政策也造成一时二手房的成交量减少，观望情绪浓重，部分业主由售转租。,限止别墅用地,2006年12月12 日国土资源部、国家发展改革委 关于发布实施限制用地项目目录（2006年本）和

21、禁止用地项目目录（2006年本）的通知 主要内容：将赛车场、公墓等列为限制用地项目，禁止占用耕地；别墅类房地产开发、高尔夫球场等为禁止用地项目。 政策影响：通过对大面积大户型房屋在土地开发环节上的限制，促进中小户型供应量的增加，使房屋价格得到一定程度的平抑，为改善中低收入群体的住房条件寻求契机，有助于引导合理消费需求和梯级消费模式的形成。 同时该政策的实施，使现有的别墅资源变得更加稀缺，必然带动别墅价格的进一步上涨。,2006年中央以及地方针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。然而，一年过去了，虽然住房

22、结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，房地产调控的力度越来越大，措施也越来越严厉，可房价还是在“且调且涨”的曲线下一路前行，国内大部分城市房价上涨的趋势也没有明显改变其运行轨迹，一些大城市的房价还创下了历史新高。 因此2007年房地产政策还有趋于收紧之势。2007年将成为政策的执行年。 2007年迄始建设部90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)的迅速夭折，并再次明确了必须严格执行90平方米70%的标准。 2007年1月23日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上再次表示，套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积7

23、0%以上的结构比例要求不得有“丝毫折扣”。体现出了政府对房地产行业调控的决心。,2007年2月1日开始执行的土地增值税清算政策，使房地产开发企业的土地增值税从预征进入清算时代，使开发商面临开发成本的压力，打压其利润空间，同时该政策也将迫使开发商尽快实现销售，减少囤房现象。 政策细化了土地增值税清算办法，达到以下条件之房地产项目需进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税

24、清算手续的。4.省税务机关规定的其他情况 该政策思路是抑制高档商品房的供应和需求，这个政策就是对高利润率商品房项目利润的调整，减少开发商的利润，提高政府的税收。该政策对土地储备较早、开发项目毛利率较高的公司影响较大。同时会鼓励开发商向中低价位、普通商品房开发转移(抵扣计算方面的20%优惠政策)。 目前各地执行细则尚未公布，对房地产市场的最终影响尚需要关注。,（二）区域自然环境,天长地处华东腹地，南临长江，北枕淮河，东临高邮湖，西傍京沪铁路，205国道宁连高速公路以及正在建设的宁淮高速公路纵贯境内，市区距扬州51公里，南京75公里；水路经高邮湖直达沿江、沿海各大港口。天长是东部沿海地区与内陆中部

25、地区的跳板，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。,天长市下辖28个乡镇（街道）。 西部秦栏镇的生产总值及居民收入最高，但距离扬州近，居民大多乐意前往扬州购房。 在28个乡镇中，北部的安乐及铜城镇居民前往铜城市区购房最为踊跃。,天长国土面积1770平方公里，耕地90万亩，总人口62万人，辖28个乡镇（街道）。近年来，天长市实施东向发展战略和加快县域经济发展决策部署，瞄准江苏周边县市，使全市经济呈现出提速发展的态势，“十五”期间，生产总值年均递增率比“九五”期间提高3.5个百分点，财政收入年均递增率提高7.9个百分点。2005年，全市实现生产总值63亿元，比上年增长12%;完成财政收入4.2亿

26、元，增长23%（剔除免征农业税增长32%）；全社会固定资产投资总额18.8亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额15亿元，增长11%；农民人均纯收入3803元，增长8%；城镇在岗职工年均工资12509元，增长21.3%；城乡居民人均储蓄存款比上年净增加1000元。,（三）地区经济水平和产业结构,天长市经济起步晚，发展快 “十五”期间，天长市年均GDP增长6.3，远远低于安徽省同期水平（10.6）。 03年天长市经济开始腾飞，连续3年增长过10，05年达到15.1，高出安徽省同期3.3个点。,天长市人均GDP水平低 天长市人均生产总值发展极不稳定，2002年-2005年年均增长13.59。 2

27、005年人均产值10123元，折合1265美元，与3000美元的现代化标准差距巨大。 体现在房地产市场，天长正处在单纯追求数量，购房者以满足基本生存需求为主要目的的层面上。,城镇居民收入增长快，消费偏于谨慎 2002-2005年，天长市居民收入增长都高于同期消费支出的增长，2003年为2.4倍，04年为1.9倍。 居民家庭余额增多，住房的购买能力增强。 消费需求不足的问题在05年得到好转。,天长市城市化率低 天长全市土地总面积1770平方公里，人口61.8万人。下辖28个乡镇(街道办事处) 。 2005年天长市区建成区面积为11.5平方公里，人口12万人。城市化率为33。 规划到2010年，市

28、区建成区面积达20.4平方公里，人口达16万人。城镇化率达45。,（四）城市规划和房地产规划,发展方向：西进南扩,城市用地发展方向与策略确定为“完善主城，西进南扩，带状组团式发展”。 城市主中心 规划在南部组团的中心地段建设天长市政务区，其中包括行政中心、文化中心和商务中心区。 城市副中心 规划分别在老城区、西城区建设城市副中心（区级中心）。 居住用地布局 除老城区外，新辟3个居住片区。 城南居住片区：主要为本区行政办公、大专院校、企事业单位等职工居住区。 西部居住片区：主要解决西城区居民的居住问题，以安排二类居住用地为主。 城东居住片区：位于东部组团，主要为配合物流及商贸业的发展而安排的居住

29、片区。,目前，南市区政务中心尚未正式建设，相应地块将在下半年公开招标。 力争到2008年基本建成政务区，到2010年南市区形成规模。,天长市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要主要预期目标表,（八）宏观环境总体评价,天长的经济发展水平意味着其房地产市场出在启动期。 居民的购房能力得到加强 商业市场的前景尚未明朗 较低的城市化水平使得天长市缺乏一定的辐射力和凝聚力,二、天长市房地产市场发展状况,天长土地供应情况介绍,本地开发商一般会考虑开发较小面积的地块，盖几栋楼，地价往往达到130150 万元/亩，而外地开发商一般考虑开发较大面积地块，由于总价较高，地价只有 40万元/亩左右。 在高起点规划

30、的南部政务区，未来有2000亩的土地储备，预计在2008年基本建成 政务区,到2010年南市区形成规模。 07年，天长市预计推出土地20万。,房产投资开发总量逐年倍增，市场变热。 外地开发商进军天长市场，市场竞争逐渐激烈。 2006年1-8月份，全市固定资产投资累计完成106044万元，比上年同期增长57.9%。 城镇投资完成62250万元，增长98.2%，其中房地产投资11025万元，增长15.4%。,2005年2006年上半年房地产开发经营情况介绍,据房管局提供的内部数据， 2005年天长市商品房实际销售面积91419平方米，比2004年下降24.0%。供销比达1.5：1。 到了2006年

31、，房地产市场非常火爆，上半年成交面积已超出2005年全年销售面积， 同时，住宅均价也由2005年的1168.29上涨到1520元，涨幅达30。商业均价上涨12。,07年天长市场总体供给约20万平米，市场供需比在1.1:1,07年天长市现有楼盘上市量约15万； 07年天长市预推土地20万，估计07年面市5万； 合计20万。,07年天长市房地产销售量预计为18万,根据市场分析统计和调研，06年天长的房地产销售量约为20万平米，里面约有15%左右的前期存量；估计相关人士分析，天长07年的市场销售量预计为18万平米。,天长市场07年将延续06年的强劲需求，后市存在一定变数；,06年上半年的消化量大于0

32、5年全年； 06年下半年，新开盘销售形势极好金园华庭11月8日开盘，消化95%； 06年天长房地产整体单价上升近200元/平米,城东南是06年房地产销售热点 城东永福东路的永福嘉园、园丁新村及城南的金园华庭合计占全市总量的50。,金园华庭,“天长首席人文尊邸，城市生活的新地标”,总体客户研究,客户访谈,通过了解,该项目一期的购房者主要为天长市区人购买,相对市区其它在售楼盘，其市区客户比例相对较高，基本达到项目60%-70%;,1、访谈客户是二次置业用来改善居住，看房会多 方打听、多方比较，会采纳朋友的意见； 2、对小区的智能化要求较高，期望有红外线系 统，门禁系统，喜欢大面积的水景、假山，喜欢

33、 中西结合的景观，小区周围要无污染源； 3、喜欢运动，期望小区配备完善的运动设施； 4、期望购置一套130平米5跃6的户型； 5、获知房产信息的渠道主要是朋友介绍、电视广 告。,形象推广研究,“领航尊贵生活”,1,2,3,4,户外大牌：4块，宣传户型优势及生活环境，主要集中在项目地块四周。,案场包装：售楼部较小，包装一般，内部只有有沙盘、单体模型等基本 销售道具，相对简单和狭小。,销售道具：仅简易楼书一本，无其它物料,广告推广：主要媒介是电视字幕。,销售中心,销售道具：沙盘,大牌,大牌,永福嘉园,“城市中央20万平米智能景观社区”,根据最新了解情况，永福嘉园正准备将其景观和智能化加码升级；,客

34、户区域,客户职业,其蓄水和开盘销售共5个月,总计来访客户600批， 共成交120套,以市区公物员、私营业主和个体户为主体；,“地段、品质、气度”,1,2,3,4,户外大牌：3块，售楼部对面1块，长途汽车站1块，建设西路与仁和路交汇处1块，内容一致下图），对其项目形象提升起到较大作用。,案场包装：售楼部较小，包装一般，有2个沙盘（整体、一期）、单体模型、展板等销售道具。 。,销售物料：楼书、手拎袋，其制作在天长相对比较精美。,广告传播：电视字幕广告，开盘前做了1个月。,市区大密度的投放户外是其成功的关键因素,售楼中心,销售道具：易拉宝,大牌,竖幅,竖幅,围墙,楼体竖幅,大牌,城东南板块内目标消费

35、者类型比例及消费能力分析,目标消费者区域比例,目标消费者职业比例,消费者区域特点： 1、高档楼盘市区消费者比例较高，特别是公务员和优质事业单位职工； 2、低档楼盘乡镇购房者比例较高； 3、新盘市区消费者比例较高，后期推出时乡镇比例较高； 4、公务员比例的高低是楼盘档次高低的的风向标；,1、主力目标人群：城市中坚收入阶层，他们是： 1）市区及乡镇政府公务员； 2）银行、学校、电信、医院等事单位职工； 3）市区及乡镇私营业主、个体户； 4）大型民营企业管理阶层及市场拓展、销售人员； 2、次主力目标人群：城市化进程带来的购买力; 1）天长下属乡镇的私营业主、个体户； 2）外出打工人员； （3）其它；

36、,城东南板块内目标消费者类型比例及消费能力分析,消费者差异大 各有特点,市区机关政府公务员及事业单位职工,市区大型民营企业职工 私营业主和个体户,乡镇私营业主和个体户 外出打工人员,主要客户年龄集中在30-45岁之间，一般为三口之间，夫妻都有稳定工作，家庭正当月收入在3000元（机关有灰色收入）左右，基本已有住房，家庭有存款（或父母支持）在10万元左右，购房多为二次置业，升级换档现有住房，需求面积基本在110-120平米左右的三房及以上，普遍为自住，总价在20-25万之间，一般通过按揭买房（有住房公积金）。,主要客户年龄集中在25-45岁之间，购房呈现两极分化的趋势：低端客户主要消费90平米的两房，用途基本为婚房（两口之家），承受总价在16-18万，房款基本为自筹或双方父母提供；高端客户需求为110-120平米的三房及以上，用途为和父母及家人居住，承受总价在20-25万左右。两者付款基本为一次性付款。,多为送子女进城读书、或为子女购置婚房。目前乡镇居民购房主力以铜城、汊涧、安乐几个镇居多；主要需求为110-120平米的三房及以上，用途子女居住，承受总价在20万左右，但要有客房。两者付款基本为一次性付款。付款基本为一次性；,典型消费者调研,公务员： 品质,乡镇个体户： 进城,教师：实