2016年陕西省房地产估价师《理论与方法》：比较法估价需要具备的条件模拟试题

1、2016年陕西省房地产估价师理论与方法：比较法估价需要具备的条件模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年 E：工业用地的监测点评估价格 2、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在_。 A期初

2、 B期中 C期末 D年末3、收益法中所指的收益是【2003年考题】 A：估价时点前一年的收益 B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格 4、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为。 A：17.13 B：18.30 C：18.61 D：21.47 E：工业用地的监测点评估价格5、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。 A出租的房地产 B自用的房地产 C餐

3、饮的房地产 D营业的房地产 6、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。 A：业主 B：业主大会 C：业主委员会 D：物业服务企业 E：执行层的组织协调 7、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标法 8、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径m的颗粒物。 A：100 B：200 C：500 D：800 E：执行层的组织协调 9、个人公积金贷款利率实行_。 A浮动汇率 B固定汇率 C一年一定 D半年一定 10、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，

4、年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=（）。  A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D11、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。 A利润 B价格 C价值 D收益价格 12、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 13、财务杠杆效应是由于_引起的。 A贷款利

5、率与项目全投资收益率不同 B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同 C预售收入资金回笼较快 D自有资金投入时间点的差异14、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_ A大青叶 B鱼腥草 C败酱草 D水牛角 E白头翁 15、房地产拍卖业务主要来自_。 A企业委托 B个人委托 C法院委托 D政府委托 16、根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是。 A：属永久性建筑有柱的货棚 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：无顶盖的室外楼梯 D：与室内不相通的类似于阳台的建筑 E：执行层的组织协调 17、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35

6、万元，投资利润率为12，则开发利润为。 A：1800万元 B：3000万元 C：3090万元 D：3132万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 19、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。 A：越富有弹性 B：需求弹性越小 C：越缺乏弹性 D：完全无弹性 E：执行层的组织协调 20、在产生房地产泡沫的成因中，_是房地产泡沫产生的基础。

7、 A投机需求的膨胀 B金融机构的过度放贷 C土地的有限性和稀缺性 D媒体的夸大宣传 21、一般而言，认知价值定价法所定价格_价值定价法所定价格。 A高于 B低于 C等于 D低于等于 22、下列有关丘的表述中，不正确的是_。 A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘 B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C组合丘一定大于独立丘 D房屋权属证书中应注明丘号23、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直

8、辖市规定 24、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。 A：本次贷款的月还款额月均收入 B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)月均收入 C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入 D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)月均收入 E：借款合同25、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为_元/m2。 A3507 B3592 C3627 D355

9、8二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、影响房地产价格的建筑物实物因素有。 A：建筑规模 B：建筑高度 C：建筑密度 D：外观 E：空间布局 2、建立房地产中介服务行业信用档案的意义_。 A是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要 B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务 C为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统 D是促进住宅与房地产业健康发展的需要 E是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要3、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题

10、) A：都是融资工具 B：都是流通证券 C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性 E：都可以为投资者带来收益 4、房地产开发程序中的前期工作包括_等。 A可行性研究 B获取土地使用权 C规划设计与建设方案的制订 D安排短期和长期信贷 E开发项目保险事宜洽谈5、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于_。 A未来净收益的大小 B获得净收益的可靠性 C获得净收益期限的长短 D获得净收益预期 E估价对象的现值 6、潜在购买者一般具有的特点（）。 A对该产品具有的潜在兴趣 B足够的收入 C交易的途径 D销售人员的意愿 E对未来的预期 7、建筑与水有关的物理性质有等。 A：孔隙

11、率 B：抗渗性 C：抗冻性 D：弹性和塑性 E：耐磨性 8、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。 A：净现值 B：净现值期望值 C：净现值标准差 D：净现值标准差系数 E：借款合同 9、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。 A：无偿划拨 B：协议出让 C：挂牌 D：拍卖 E：招标 10、在房地产估价中，下列原则对应正确的是_。 A最高行为准则与技术性原则对应 B普适性原则与特殊原则对应 C谨慎原则与特殊原则对应 D技术性原则与谨慎原则对应 E技术性原则与普适性原则对应11、土地使用权出让合同有

12、。 A：建设用地土地使用权出让合同 B：成片土地使用权出让合同 C：小区土地使用权出让合同 D：项目用地土地使用权出让合同 E：划拨土地使用权出让合同 12、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有_。 A风险产生的原因分析 B风险发生的概率大小分析 C风险因素检验 D风险变量间的相关性分析 E风险概率分布情况分析 13、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是_。 A珍惜耕地，合理利用土地的原则 B无偿使用土地的原则 C保证国家建设用地的原则 D妥善安置被征地单位和农民的原则 E依法征地的原则14、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：

13、保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 15、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了_的职业道德。 A独立、客观、公正 B诚实守信 C社会责任 D勤勉尽责 16、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 17、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。 A定向使用 B安全运作 C严格时限 D按时使用 18、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以

14、合作双方的名义共同出具估价报告的前提是_。 A经市(县)人民政府批准 B经委托人书面同意 C经房地产行政主管部门批准 D经省(自治区、直辖市)人民政府批准 19、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是_。 A投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估 B评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 C评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 D评估投资价值时一般要扣除所得税 E评估市场价值时一般要扣除所得税 20、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。 A：应采用客观成本而不是实际成本

15、 B：应采用实际成本而不是客观成本 C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 21、以下能够引起利率上升的因素有_。 A借贷资金的供给大于需求 B预期通货膨胀率上升 C中央银行采用货币紧缩政策 D某国国际收支出现大量顺差 E中央银行采用货币扩张政策 22、下列关于招标的说法，不正确的是_。 A房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式 B通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位 C开发商公开招标项目应授标给最低报价者 D邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设