中国土地使用权物权法定位-物权法规定之评析.ppt

1、中国土地使用权物权法定位物权法规定之评析,忻州市原平农业学校 甄峰,引 言,中华人民共和国物权法已于年月日由十届全国人大第五次会议通过，将自年月日起施行。物权法是一部与我国每一位公民都密切相关的民事基本法律，比如对农村的农民涉及土地的承包经营、宅基地等，下面我就给大家介绍这三方面的内容：一是土地承包经营权,二是宅基地使用权，三建设用地使用权。,必须先明确：,矿藏、水流、海域属于国家所有。 城市的土地，属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属须于国家所有，但法律

2、规定属于集体所有的除外。,第一部分 土地承包经营权,1978年底安徽省凤阳县小岗村实行包产到户 1984年，国家有关政策要求土地承包期应当适当延长，一般应在15年以上。 1993年，一些较早实行家庭承包经营的地方，第一轮土地承包即将到期。为了及时指导，国家提出，在原定的耕地承包期到期之后，再延长30年不变。 1998年修改的土地管理法明确规定，土地承包经营期限为30年。 2002年颁布的农村土地承包法进一步明确规定，耕地的承包期为30年。,年月日物权法规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以

3、延长。” 物权法第一百二十六条第二款规定：承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。,（一）家庭方式承包,家庭承包是集体经济 组织人人有份的承包， 主要是对耕地林地和草 地的承包，具有社会保 障的功能。,案例1：新增人口如何进行土地承包,咨询：甲结婚后有了两个孩子，现在家里是四口人，可是向村里要地，村里说没有机动地，而我妻子家的地也被回收了，这样做合理吗？ 【解析】 农村土地承包法规定，下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：(一)集体经济组织依法预留的机动地；(二)通过依法开垦等方式增加的；(三)承包方依法、自愿交回的。此外还规定，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承

4、包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。,【重点提示】可以调整承包地 ： (1)部分农户因自然灾害严重毁损承包地的； (2)部分农户的土地被征收或者用于乡村公共设施和公益事业建设，丧失土地的农户不愿意“农转非”，不要征地补偿等费用，要求继续承包土地的； (3)人地矛盾突出的。一般是指因出生、婚嫁、户口迁移等原因导致人口变化比较大，新增人口比较多，又没有其他生活来源的 。 (4)小调整只限于人地矛盾突出的个别农户，不能对所有农户进行普遍调整。,案例2：承包地“去留与否”有“前提条件”,2003年

5、，四川省一 姓杜 的农民家庭，全家4口都 迁入小城镇落户。 为此，集体要收回他们 的承包地和自留地。杜 先生不想交，还想经营 或找人代耕。,点评物权法对农民迁进城镇后是否应该交回承包地，确定了两种情况。 一是像杜先生一家这样迁入小城镇，依照规定可以不交出承包地，杜先生可自主经营，也可找人代耕。 另外一种是，有些人家全家从农村迁入设区的市，户口也转为非农业户口了，并享受城市居民的社保待遇，原来承包的土地就应该依法交回发包方，对拒绝交出承包地的，发包方有权收回承包的耕地和草地。,案例2：自己的承包地经营权不可抵押 2007年10 月，刘某打算购买一辆农用车，找到同村的程某借款，同时请邻居王某担保。

6、三人签订了一份借款合同。合同约定：如果刘某不能偿还借款，程某可以要求保人王某无条件偿还，如果王某无财产偿还，程某有权将王某的五亩大棚土地收归己有。然而天有不测风云，2008年7月，刘某遇车祸不幸车毁人亡，其家庭再无力偿还程某的借款，程某遂要求王某尽快还款。在多次催要未果的情况下，程某将王某告上法庭，请求将王某的五亩大棚土地收归自己所有。 法院认为，农民以家庭方式承包的土地抵押或者还债，属于无效行为，判决驳回了程某的诉讼请求。,【 释义】 农村土地归集体所有，承包土地的农民只有经营权，没有所有权。承包人无权通过买卖、出租、入股、抵押、转让等方式对土地所有权进行处分。 最高人民法院关于审理涉及农村

7、土地承包纠纷案件适用法律问题的解释中规定，承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。 中华人民共和国物权法中也规定，土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权等财产，除法律规定可以抵押的情形之外，不得用于抵押。,【 评析】 本案中程某不能将王某的土地收归己有，也不能将其土地进行拍卖用于还债。 当然，这并不是说担保人可不负连带还款责任，程某可另行起诉主张债权。 根据规定，三人约定的土地作为抵押的担保是无效行为。本案中，如果他们只约定了以土地抵押作为担保的方式，此担保合同无效，但三人约定的是，如果刘某

8、不能偿还借款，程某可以要求王某无条件偿还，如果王某无财产偿还，程某有权将王某的五亩大棚土地收归己有。 也就是说对于前面的“如果刘某不能偿还借款，程某可以要求王某无条件偿还”的约定仍是有效的，程某仍有权要求王某还款。,案例3，土地流转，还是立个字据为证,张某与李某是同村村民。 1998年，双方通过土地 二轮承包从本村各取得 4亩土地的承包经营 权，期限为30年，并取 得由当地县政府签发的 土地承包经营权证书。,2002年双方口头协议，约定由张某无偿流转3亩地给李某耕作；但对流转的形式、是转包还是转让、期限约定等均不明。此事得到村委会认可。镇经管站与村委会向双方发放了农民负担监督卡，确定张某的应纳

9、税面积为1亩、李某的应纳税面积为7亩，后双方按此以各自的名义向村委会履行了合同义务。2003年秋收结束，张某要求李某退回流转的田亩，因此双方发生讼争。,法院认为，张某与李某均是本集体经济组织的成员，即承包户，双方之间自愿流转土地承包经营权的行为得到了发包方的认同，流转后李某未改变土地的农业用途，双方的土地承包经营权流转行为是有效的民事行为，此其一。其二，转包是指承包人把自己承包项目的部分或全部，以一定的条件发包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包人村委会履行合同的行为。转让是指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人村委会履行承包合同的行为。,

10、本案中，张某与李某之间的土地承包经营权流转的形式应认定为转让。承包合同转让后，由受让人与发包方村委会确立新的承包关系，原承包人与发包方在该土地上的承包关系即行终止。在此，法官提醒，农户与村委会签订土地承包合同即确立了双方的权利义务关系，受法律保护。土地承包经营权的流转应依法进行，土地的流转或代耕一年以上的应当签订书面合同，以明确流转的形式、期限等，免得日后空口无凭，造成不必要的纷争。,案例4：转包后流转费的收取,郭某一直在地级市做 生意。5年前，他将自 己的承包地转包他 人，土地转包合同中 约定，转包费每年 800元，转包期限20年， 转包费1.6万元，一次 性付清。,2007年郭某在市里买了

11、房子，一家五口转为城镇户口。村委会认为郭某迁出户口后，就不再享有土地承包经营权，不应该再收取土地流转费，要其将2008年以后剩余的土地流转费返还村委会所有。郭某却认为，自己转包土地在先，迁出户口在后，收入应该归个人所有。双方争执不下，村委会将郭某推上被告席。法院经过审理，判决剩余的流转费用归村委会所有。,【评析】承包人无权收取剩余流转期限的流转价款。承包方一次性收取了流转费后，如果发包方请求承包方返还剩余期限的流转费，人民法院应当支持。如果流转费是分期支付的，第三人则应当将流转费支付给发包方。因此法院判决剩余流转费归村委会所有是正确的。,【案例5】家庭承包地不能继承 【案例八】占某的父亲早年去

12、世，最近母亲也因病去世。忙完母亲后事后，占某想把父母生前的承包地转包给堂兄种植。村组干部得知后，认为占某与妻子多年前将户口迁到打工的城市（设区市），没有本村户口，不能处理其父母生前承包地的转包。但占某认为，物权法出台就是要保护私有财产，父母只有自己一个子女，他们生前的承包地理应由其继承，继承后他就有权转包。法院审理后依法驳回了占某的诉讼请求。,【评析】占某夫妻户口既然已经迁到设区市转为非农户口，现其父母去世，他们生前的承包地占某是不能继承的，因此也不能由其转包，发包方可依法收回承包地重新发包给其他农户，但占某可以继承其父母生前承包地上的现有收益并按规定获得相应补偿。,【依据】家庭中部分成员死亡

13、的，由于作为承包方的户还存在，因此不发生继承的问题，由其家庭中的其他成员继续承包。例如，在一个三口之家，妻子因病去世，妻子生前分到的承包地应当由丈夫和孩子继续承包，妻子的父母不能要求继承，因为土地是以户为单位承包的，只是在分配土地时按照人口计算土地的数量。只有在承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，才存在是否允许继承的问题。,补充：,承包地虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，则应当依照继承法的规定继承。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。法定继承的，继承开始后，由第一顺序

14、继承人继承，包括配偶、子女、父母，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承，包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承人可以是本集体经济组织的成员，也可以不是本集体经济组织的成员。承包人应得的承包收益，自承包人死亡时开始继承，但最长不得超过承包人死亡时的这个收获季节。,案例6：林地承包权能继承吗?,1994年我父亲与村委会订立了为期20年的林地承包合同,承包了村里的15亩林地。今年1月父亲去世。4月,村委会通知我,要收回林地并进行重新发包。我认为林地的承包期还未满,我可以在承包合同的有效期内继续承包。请问,我的理解对吗?,基于林地的生产周期较长、收益慢,而一旦开始收益,就往往

15、有一个较长的持续收益期的特点,农村土地承包法第31条第2款规定:“林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。”根据该规定,你作为合法继承人,可以依法继续承包经营你父亲生前承包的林地,并按照承包合同的约定履行义务和行使权利。现在,村委会提出要终止合同并收回林地,是不符合现行的法律规定的。如果村委会要强行终止合同的话,你可以向本县人民法院或基层人民法庭提起诉讼,要求村委会赔偿你基于合同期内的可得利益,案例7：擅自改变土地用途违法,2003年底，山东农民徐某经所在村委会同意将自己承包的5亩责任田转包给同村村民万某；2004年10月，万某擅自将该地用作水泥预制板的生产场地。徐某发现后表示反

16、对并要求万某将承包地恢复用于农作物种植，万某不同意，双方发生纠纷，徐某遂诉至法院，要求立即终止与万某的土地转包合同，并要求万某赔偿损失人民币两千元。后经法庭审理，依法裁决终止了双方之间的承包合同，判令万某赔偿徐某经济损失人民币1200元，并由万某承担案件诉讼费用。,本案中徐某和万某的承包(转包)合同合法有效。万某在承包过程中未经徐某、村委会同意及有关部门批准，擅自改变土地用途的行为，违反了规定第二十四条第六款的规定，法院因此支持了徐某终止承包合同的诉讼请求；同时依据规定第二十八条：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿

17、的，人民法院应当予以支持。”万某改变土地用途的行为不可避免地会带来徐某恢复耕地的经济支出和土地肥力的降低等方面的损失，故法院酌情判令万某赔偿徐某经济损失1200元。,有下列情形之一，当事人请求终止承包合同的，人民法院应当允许： (1)承包合同中约定的终止或者解除合同的条件成就的； (2)承包人在承包期内因健康原因丧失承包能力或者死亡，继承人无力承包或者放弃继承，且又不进行转让、转包和入股的； (3)因一方不履行承包合同约定的义务，致使承包合同无法继续履行的； (4)承包经营耕地的承包人弃耕抛荒的； (5)承包方进行破坏性或者掠夺性生产经营，经发包方劝阻无效的； (6)承包方随意改变土地用途，经

18、发包方劝阻无效的。”,案例8：关于“出嫁女”分配土地补偿款的问题,2009年11月18日，某村委会将本村荒田荒地征收给乡企业管理站，得补偿款1270万元。村委会以村民集体讨论的方式通过了这笔土地补偿金的分配方案，即每位村民可分得补偿金5万元，但“出嫁女”莫某未在其列，理由是“莫某已经嫁到外村”。而莫某则认为自己虽然出嫁，但其和儿子一直在村里居住，户口也一直在村里，并在村里承包责任田，履行了村民义务，理应同样获得土地补偿金。但村委会以莫某嫁到外村不享有分配权为由，未分配土地补偿款给莫某和其13岁的儿子，为维护自己的合法权益，莫某将村委会告上法院，要求法院判令村委会给付其及其儿子应享有的土地补偿金

19、共计10万元,法院经审理认为：被告从乡企业管理站所得的土地补偿款1270万元为征地人对被告集体土地所有权的补偿，该补偿应归农村集体经济组织所有，只要是具有该经济组织成员资格的人就应该平等享有分配的权利。而两原告一直生活在本村，为该村民小组的成员，并履行了村民义务。被告以原告属已出嫁妇女为由剥夺原告经济组织成员的资格，拒绝分配土地补偿款的行为违反相关法律规定，侵害了原告的合法权益。遂依照中华人民共和国民法通则第五条、最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第24条之规定，判决如下：被告补发给原告莫某一家土地补偿费各5万元，合计10万元。,提示： 第一,坚持“村民资格”标准。

20、 （1）对于配偶为城市居民，但其长期在本村居住并履行了土地承包义务的“出嫁女”，因其一直生活在农村，也和其他村民一样认真履行了对集体经济组织应尽的义务，仍然是集体经济组织的成员，应当与其他村民享有同等待遇。 （2）对于配偶为城市居民，婚后不在原村居住，没有尽到村民义务，甚至已经在城市就业并取得固定收入的“出嫁女”，虽然其享有分配征地补偿款的权利，但是基于其对集体经济组织所尽义务的有限性，村民委员会有权从这类“出嫁女”所分配的经济利益中予以扣减或者要求其缴纳相关 ，但前提是应当制定出细化，具有可操作性的村规民约，并不能与国家法律、法规抵触。,（3）对于配偶为农业户口，婚后户口未迁出的“出嫁女”，

21、应考虑其居住情况、是否尽到村民义务等，区分对待。需要注意的是，由于这类出嫁女的丈夫一方也是农村村民，要谨防出现取得双份征地补偿款或者“两头落空”的现象。 （4）对于婚后户口未迁出但已离婚且未再婚的“出嫁女”，在土地征收前，其户口便在农村，并以村民身份对集体经济组织履行村民义务，其以村民资格取得的土地收入也是赖以生活的主要物质来源，因而他们具有村民资格，并应当享受与其他村民相同的待遇。,（5）对新生孩子的成员资格认定。无论是计划内生育还是计划外生育，都应享有征地补偿费的分配权，不得以任何借口加以剥夺。 （6）外出学习、服兵役、服刑的人员。保留其期间的集体经济组织成员资格。 第二坚持男女平等的原则

22、。 关于切实维护农村妇女土地承包权益的通知中规定，在农村土地承包中，必须坚持男女平等原则，不允许对妇女有任何歧视。农村妇女无论是否婚嫁，都应当与相同条件下的男性村民享有同等权利，任何组织和个人都不得以任何形式剥夺其合法的土地承包权、宅基地使用权、集体经济组织收益分配权和其他有关经济权益。 第三，制定分配方案，不得与国家法律、法规相冲突。分配方案是村民行驶自治权的体现，但该自治权不是绝对的，分配方案的形成不仅应符合民主议定程序，其再内容上也必须合法。,补充：,征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用 土地补偿费归农村集体经济组织所有； 地上附着物

23、及青苗补偿费用归地上附着物及青苗的所有者所有； 征用地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用：需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。,全村的土地被全部征收，没有了土地，也没有了集体经济组织，也就是散了伙的村，土地补偿费80分配给被征地农户；其余20平均分配给征地补偿方案确定时，本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员。 全村的土地被全部征收，没有了土地，但是还有集体经济组织的存在，其

24、土地补偿费以不低于80的比例支付给被征地农户，剩余部分留给村集体经济组织。,已经领到了土地使用证的，叫确权确地。土地被部分征收或征用的，其土地补偿费以不低于80的比例支付给被征地农户；其余20留给村集体经济组织。 没有领到土地证的叫未确权确地，土地被征收征用后，其土地补偿费和安置补助费以不低于80的比例平均支付给征地补偿安置方案确定时，本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员；其余部分留给农村集体经济组织。 就是谁载的树，谁种的地就是谁的。,安置补助费是给负责安置失地农民的单位的.不需要安置的，支付给失地农民。 根据以上所解析：未确权确地到户的乡村，也就是没有发放土地使用证的乡村，也就是没有

25、领到土地使用证的农民，土地被征收征用后，其土地补偿费和安置补助费以不低于80的比例平均支付给征地补偿安置方案确定时，本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员；其余部分留给农村集体经济组织。也就是80%是平均分给大伙的，20%是留给集体的。,案例9：合理分配补偿费,2009年9月，山西省某市因修建防洪河堤征用A村等6个行政村土地1200亩，期限为30年，土地补偿费每亩30000元。其中除A村外的5个村的分配方案为：按二轮土地承包期30年计，每年补偿费平均为1000元，扣除已耕种10年的费用，剩余的每亩20000元按80%补偿给涉地农户，其余部分留给村委会另行分配。而A村10户被征地农户的理解是

26、修建防洪河堤的土地补偿费的80%全部应当分配给自己，应当领取每亩24000元。A村50户未涉地户此方案认为侵犯了其合法权益。,集体保留不超过20%的土地补偿费；确定20%的公共费用，实践中并无争议；现实中，将该费用由村委会支配用于农田水利基本建设、垃圾清理、村务办公、道桥维护、校舍修缮等公益性事业开支，具有合理性。 其次，基于涉地农户的土地承包经营权，可以按各承包亩数享受在承包年限内剩余期限相应的收益补偿； 再次，因集体土地的集体所有权，在全村村民（包括上述涉地农户）范围内平均分配余额。 理由是：土地补偿费本身即是一定期限内集体土地农用价值的体现（如土地管理法第四十七条所规定，征收耕地的土地补

27、偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的“六”至“十倍”），将该费用予以还原、分解，可以量化基于用益物权的受益年限与救济期间的对应关系，进而确认由于对集体土地使用权的“按份所有”予以补偿。,过世父母的征地补偿款不是遗产,王某和彭某生前是钦南区尖山镇的村民，10年前去世。王庆（化名）和王英（化名）是王某和彭某的子女。王英在落实家庭联产承包责任制前已出嫁,没有参加家庭联产承包。 2010年，王庆所在村民小组生产队的集体所有承包土地和村集体荒地被国家征收，获得征地补偿费。王庆一家共分得18.8014万元。王英认为18.8014万元征地补偿费中，有7万多元是分配给过世父母的土地款，属于两人的遗产，要求继

28、承其中的23333元。王庆不同意，两人因此产生纠纷。王英向钦南区法院提起诉讼，请求对父母遗产进行分割，分给她23333元。,依照法律规定,从死亡之日起即丧失集体经济组织成员资格。该承包户原承包的土地继续由该户的成员王庆等人继续承包,并不产生死者原承包的土地承包经营权继承的问题。 本案讼争的款项依法不属于王某和彭某死亡时遗留的个人合法财产,不属于遗产范围,不能依照继承法进行继承。王庆的上诉请求合法,应予支持。王英主张分配给上诉人王庆户的部分征地补偿费属于王某和彭某的遗产,要求按照继承法进行继承分割没有法律依据,依法应予驳回。,征地补偿款分配引发争议,厦门市翔安区马巷镇西坂村原本是个偏僻的贫困村，

29、全村人口不足2000人。但是2003年8月，这个村的命运出现了一次重大转机：翔安区政府决定在马巷镇西坂村建设巷南高科技电子园。同年8月20日，马巷镇人民政府与西坂村签订了征用土地协议书，征用西坂村534亩土地，征地补偿费每亩35700元，补偿总额为1908万元。,1997年西坂村村委会和村民们签订了一个土地承包合同，当时每位村民分得0788亩农田，此后西坂村没有重新分配土地， 对于如何分配，三类村民有三种看法：第一类村民，由于家中有人外嫁或去世，人口已减少，他们希望补偿款能按1997年在册的人口平均分配这笔钱；第二类村民，家里由于娶媳妇或新生子女，人口已经增加，他们要求按现有人口分配这笔钱；第

30、三类村民，在这六年时间里，家中人口不增不减，他们坚决反对村委会搞平均主义，减少他们应得的份额。就这样，这三类村民从各自的利益出发，对如何分配这1908万元土地补偿款，展开了争吵。,村民会议决定对1997年第二轮土地承包时在册的人口（包括在1997年第二轮土地承包之后已死亡的人口以及外嫁的人口）每人补给27737元，1997年后新增人口每人补给14142元。这一分配方案并不是百分百通过，1997年后家里有新增人口的20多户村民表示坚决反对。这个分配方案让西坂村村民洪乔木一家人少分了4万多元，因为他老婆是1997年嫁给洪乔木时才把户口迁入西坂村的，两个女儿也都是1997年后出生的。按照这个分配方案

31、，他们都只能拿一半的钱。对此，洪乔木说：“活人领到的钱比死人还少，这是什么道理？我老婆孩子也是本村户口，应该获得与其他村民同等的征地补偿款。”,在西坂村，像洪乔木这样家有新增人口的村民共有22户36人，这些人都认为这样分配不公平。于是，这22户36位家有新增人口的村民于2003年11月份将村委会告上了法庭，要求村委会重新制定土地补偿款分配方案，赔给他们36位村民1009万元。案件从一审打到二审，2004年6月18日，厦门市中级人民法院作出终审判决，判令西坂村赔偿22户36位村民每人27737元，共计998万元。,（二）其他方式承包 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地可以采取

32、招标、拍卖、公开协商等方式承包。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、入股、抵押或其他的方式流转。,案例1 荒山承包纠纷 案情简介： 城郊某村将靠近河边的200亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为30年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营3年之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认

33、为承包期还没有满，自己有权继续经营。 争议点： 1、土地的承包经营权是否能抵押？ 2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？,法理分析： 1、土地的承包经营权是否能抵押？物权法和农村土地承包法对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转却是禁止的。如果以家庭承包的土地经营权进行抵押，是不合法的，不受法律保护的。 但是，在本案中张某取得的是荒滩的土地承包经营权，根据物权法第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”该条规定不仅仅适用于荒地，也适用于荒滩

34、、荒沟、荒山的土地承包经营权。因此，物权法施行以后，张某将该荒滩的土地承包经营权进行抵押是可以进行的，合法有效的。,2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？根据物权法第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。虽然在该条中没有明确指出以“其他方式”流转是否包括继承的方式，但农村土地承包法第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”对下位法已经明确规定的

35、内容，作为上位法的物权法没有反对。因此，物权法和农村土地承包法的规定，张某通过公开协商的方式取得土地承包经营权，其继承人是可以继续承包的，村委会要求收回张某的土地承包经营权的理由不成立。,案例2，承包“荒地”被征用,【案例】村民甲与村委正式签订承包合同，确定承包集体荒地。随后，甲投入大量资金、人力改造荒地，种植果树。几年后，合同虽未到期，但因为建设需要，包括甲的承包地(如今荒地已变果园)在内的土地被征用。 村委决定，果树补偿费由甲直接领取，土地补偿费和安置费则村委领取。村民甲不服，遂提起诉讼，索要全部补偿费用。,【释义】中华人民共和国土地管理法规定征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

36、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 根据我国农村土地承包法规定，目前我国农村土地承包分为“家庭承包”和“其他方式的承包”两种形式。两种不同形式的承包最大的区别在于：家庭承包的承包方享有在承包地被依法征用、占用时依法获得相应补偿的权利。而其他形式的承包则没有这样的规定。,【评析】根据土地管理法实施条例规定，土地补偿费的归属主体只能是集体经济组织。而地上附着物的补偿费的归属主体应当是果农。其他方式承包的承包方并不存在因土地被征用而丧失基本生产资料和生活来源的问题，不需要专门的安置。故村民甲请求支付安置费也缺

37、乏法律依据。 因此，村民甲在已经全额领取了果树补偿款后，又要求果园土地补偿费的理由，当然不应予以支持。,本案中，村民甲认为他的投入已经导致承包地增值，所以他有权获得该部分的土地补偿款。对于这一问题，虽然目前尚没有明确的法律规定，但应给予足够的考虑。毕竟，荒地与果园的补偿标准存在着较大差别。因此，法院应根据村民甲的承包经营年限及相关经营投入等客观情况，确认其应得的增值部分补偿额,案例：其他方式承包经营权的流转,2006年2月，某林业组织通过投标方式，最终承包了临沂市莒县陡山村集体经济组织享有所有权的荒山200亩，进行林业开发。经民主议定程序，并经镇人民政府批准，双方签订了承包合同。2006年3月

38、份，某林业组织因另一开发项目缺少资金周转，遂将这200多亩荒山的承包经营权抵押给另一融资公司，让融资公司为其融资。2006年4月份，陡山村集体经济组织知悉此事，以村委会名义向法院提起诉讼，请求确认该抵押合同无效。至起诉时，某林业组织未依法登记取得土地承包经营权证等证书。,（本案分析）陡山村委会的主张应予支持。 理由如下：本案涉及，以其他方式承包的以“四荒”地为代表的农村集体经济组织享有土地所有权或国家所有依法由农民集体使用的土地资源的承包经营权的流转问题。依上述规定，“四荒”地流转前置条件是取得相应土地承包经营权证书。本案中，某林业公司对经过投标方式取得承包经营权的荒山，只有在取得土地承包经营

39、权证书后，方可采取法定的流转方式比如抵押，对土地承包经营权进行流转。当然，在应诉过程中，某林业公司若能够证明：未登记取得土地承包经营权证书非因承包方原因的，则村委会的主张就不会得到法院的支持。,案例4： 2006年6月，关某通过公开拍卖的方式获得了某村民集体所有的一块面积约五十亩荒滩的土地承包经营权。2007年3月，为经营开发的需要，关某向农村信用社申请贷款12万元，信用社同意了关利民的贷款申请，但要求关某提供担保。于是关某提出用其获得的50亩荒滩的承包经营权作为抵押，并与农村信用社签订了低押借款合同。,合同约定信用社贷款12万元给关某用于荒滩的开发，由关某在2007年12月31日前还清；关某

40、同意用荒滩的土地承包经营权为该笔借款提供抵押担保（以上抵押已经得到了荒滩发包方的同意）。合同签订以后，双方一起办理了抵押登记。到了2008年2月，由于关某经营不善，没有能力归还所欠信用社的贷款，信用社向法院提起诉讼，请求判令关利民归还借款本息13万元，并就抵押的荒滩折价或以其拍卖、变卖价款优先受偿。,法院审理后认为，根据担保法第34条、物权法第180条关于可以抵押的财产的规定，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以用来抵押。本案中的抵押行为经过发包方同意并办理了抵押登记，抵押权合法有效。据此，法院判决支持了信用社的诉讼请求。后来该案在执行过程中，通过对该荒滩的承包经营权进行

41、公开拍卖后，偿还了关某所欠的贷款本息。,注意： 在实现四荒土地承包经营权抵押的时候，需要注意以下两个问题：其一，以折价方式实现抵押权的，抵押权人必须符合我国农村土地承包法规定的相关条件并办理相应的手续，且不得损害其他依法享有优先权的法律主体。其二，以拍卖、变卖方式实现抵押权的，买受人的主体条件和所应履行的手续与上述折价方式抵押权人相同，同时必须签订书面转让合同。,第二部分 宅基地使用权,从全国的范围来看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件还不成熟，特别是农村，一户只有一处宅基地，这跟城市是不同的，城市居民一家可能有几处住房，农民一旦失去住房和他的宅基地，将会丧失他的基本生存条件，影响社会的

42、稳定。,提示： 1，属于集体所有。个人只拥有使用权。 2，一户只能拥有一处。村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的不予批准。 3，我省农村村民宅基地的面积标准如下： 一、 平原地区人均耕地在0067公顷以下的，每户住宅用地不得超过133平方米； 二、 人均耕地在0067公顷以上，在平川地上建住宅的，每户用地不得超过200平方米；在山坡薄地上建住宅的，可适当放宽，但最多不得超过266平方米。,案例1：2002年4月9日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋买卖协议，王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生。约定房产总价13万元，附属电气设备及旧家具折价5000元，共

43、计135000元。协议签订后，双方履行了合同约定。后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。 但在今年年初，王先生将李先生起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李先生将房屋返还给自己。,法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订售房协议无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。,在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利

44、益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王先生主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李先生显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王先生与李先生签订和房屋买卖合同无效，王先生返还李先生购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李先生在收到上述款项后，将房屋交还给王先生。,案例2： 某村王某1985年获得一处宅基地，后其子大学毕业后分配到县城某单位工作，其女也于1996年嫁入邻村(户口也迁到该村)。2001年和去年，王某夫妻相继去世，老宅无人居住。现为解决本村村民宅基地紧张问题，我村想将宅基地

45、收回，交本村其他村民使用。,本案中，王某夫妻已死亡，自然不再享有宅基地的使用权;同时，王某的子女户口均已迁出本村，不再享有本村村民资格，相应地也不能再享有只有本村村民才能享有的宅基地使用权。而宅基地依法又不能继承，故王某之子拒绝、阻拦村委会收回其父母使用的宅基地是错误的。当然，尽管王某的子女不能继承宅基地，但却可依法继承宅基地之上的房产，可以将房产拆迁后变卖或者直接作价卖给使用该宅基地的其他村民,原是农村居民，子女参加工作已为城镇人口，在农村的父母去世后其宅基地使用权应当交还农业集体经济组织。房屋还存在的，其房屋是个人的私有财产，宅基地允许房屋继承人使用。如继承人要求处理房产，可以采取以下做法

46、： （1）将房屋折价给土地所有者； （2）将房屋出售给有正住户口，需要用地建房或没有达到宅基地使用面积的当地居民，并到县级土地管理部门办理土地使用权属变更手续。 （3）允许依法将房屋出租，按规定交纳土地使用费。,案例3：关于农村土地承包使用权继承的问题,【问】我是区级机关的公务员，我家在农村有三间房子，去年父亲去世后，村上的领导说我家在农村已经没有人了，要我拆房交回宅基地，可我打算过几年退休后还要回农村居住。请问，国家干部是否有权继承父母遗留下来的农村房屋和宅基地？如果需要在原来的宅基地上建房，要办哪些手续？,【解答】公民的房屋和属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。不论是国家

47、干部，还是其他人，都可以按照继承法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产。 我国宪法和土地管理法都明确规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。 根据这一规定，所有农村居民的宅基地所有权都属于集体，集体有统一规划使用的权利。宅基地上的房屋继承者继承的只是房产所有权，农村居民或者继承者在依法取得房产所有权以后，宅基地的使用权一般应当随地面上的房产所有权而转移，由继承者继续使用，其使用权应通过当地政府主管部门和当地集体经济组织协商，依法合理的确定。如果要在原有的宅基地上建房，除了要按照当地乡（镇），村的统一建设规划进行之外，还必须要由乡一级人民政府审核报县级人民政府批准。,第三部分 建设用地使用权,建设用地使用权出让目前仅限于国有土地使用权，农村集体的土地由国家征收后再出让。中央也三令五申不允许在农村集体土地上建商品房，但实际