不动产所有权

1、第2章 物业权属法律制度,第二节 不动产所有权,【教学目标】 通过本章节的教学，要求学生理解和掌握不动产所有权的内涵，掌握并运用不动产所有权的四项权能具体含义和法律的基本规定，熟悉不动产所有权的分类情况，提高解决具体实践问题的能力，为学习其他有关法律打好扎实的基础。 【教学重点】 不动产所有权的概念、特征，以及所有权的取得 【教学难点】 不动产所有权权能的分离及所有权的分类,本 节 主 要 内 容,不动产所有权内涵 不动产所有权内容 占有 使用 收益 处分 不动产所有权分类,【课程导入】,1、有关物权法的著名小故事 世界钉子户的鼻祖，应该是德国的一位老磨坊主。号称“军人国王”的德国皇帝威廉一世

2、当年准备在波茨坦修建一座行宫，但行宫附近的一座磨坊却影响了形象。于是，威廉一世命内务大臣高价把磨坊买下拆除。不料，老磨坊主坚决不卖，皇帝盛怒之下令人把磨坊拆了。老磨坊主愤而起诉，最后法院判决威廉一世必须“恢复原状”，并赔偿由于拆混房子所造成的损失。据说，这座老磨坊已经成为了德国尊重私权和司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念。,“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间门槛已经破损了的旧房子。” （英） 威廉皮特 这段话后来被概括为：“风能进，雨能进，国王不能进。”

3、波茨坦磨坊的故事和这位英国首相的精彩演讲，之所以成为物权法的经典，原因在于他们道出了物权法的本质“私有财产神圣不可侵犯”。而私权神圣的原则恰恰是民法三大基石之一。,2、知识点回顾：物权体系 （1）物权涵义 物权法第2条，本法所称物，包括不动产和动产。本法所称物权，指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权,动产,不动产,所有权 抵押权 质权 留置权,自物权(所有权）,1.国家所有权 2. 集体所有权 3. 社团所有权 4.建筑物区分所有权 5.个人财产所有权,他物权,用益物权,（2）物权的构成,担保物权抵押权,土地使用权 地役权 地上权 农地承包经营

4、权,一、概念 所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支配权，是一切其他物权的基础。 物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”,【新课讲授】,所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的权能，是指所有权的作用，或者说是所有权为实现其利益在法律规定的范围内可以采取的各种手段，即占有权、使用权、收益权、处分权。,二、内容：四大权能,1）占有和占有权,占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有人利用财产满足自己的各种需要的前提。,占有,有权占有 无权占有,实际占有 观念占有；,善意占有 (不知道不属于自己),恶意占有（非法）盗窃,【讨论】：在路上

5、捡到东西属于哪一种占有形式？,2）使 用,民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。,占有和使用的关系； 用益物权的出发点： “所有权人使用”和“非所有权人”使用。 民法通则第81条，国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权；,处分权能是指所有权人依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。,4）处 分,处分权能是所有权内容的核心； “事实处分”和“法律处分”； 相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。,3）收 益,收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物质利益的权能。,三

6、、不动产所有权分类 （一）按不动产所有权客体标的物的自然属性分类 不动产所有权按照其客体，可以分为土地所有权和房屋所有权。 1.土地所有权 土地所有权是指土地所有者对自己所有的土地依法享有占有、使用、处分和收益的权利。此所有权客体为土地。 土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行社会主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。” 全民所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。,2.房屋所有权 房屋所有权是指房屋所有人对其房屋依法享有的占有、使用、处分和收益的权力。 房屋所有权和土地使用权从法律角度可以分开，但从土地和房屋的自然属性来说，二者往往结合在一

7、起，因此在对相关权利进行处分时，我国有“房随地走”、“地随房走”原则。,例如，物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”（二）按建筑物所有权是否需要根据结构和使用情况划分分类 按建筑物所有权是否需要根据结构和使用情况划分为独立产权和共有产权。,（三）按所有权性质分类 按所有权性质不同，我国不动产所有权还可以分为国家所有权和集体所有权、私人所有权。 1.国家所有权 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行

8、使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。,2.集体所有权 集体所有的不动产和动产包括： 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； 集体所有的其他不动产和动产。 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。,3.私人所有权 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人

9、的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。（四）按单个不动产所有权主体的数量差异分类 按单个不动产所有权主体的数量差异可将所有权分为单独所有和共有两种形式。单独所有是指该不动产所有权只由一个自然人、法人或组织所有。共有是指单个不动产所有权由两个或两个以上的自然人、法人或组织享有不动产所有权。 （五）按所有权主体的组成形式不同分类 可以分为个人所有权、法人财产权和社会团体财产权。,【案例思考】,老赵的“地下车库”争夺战 2007年10月，物权法刚实施，其中一章专门界定了小区内的业主、业主委员会、物业公司之间的权利义务关系。作为风尚小区业主的老赵，自然对此十分关心。他在详细研究了这

10、一章的规定后，却产生了一个疑问：这小区的地下车库究竟应该是谁的？ 物权法第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,但是，老赵仔细阅读了自己与开发商签订的商品房买卖合同，翻遍合同也没有找到关于地下车库的内容。而在风尚小区内，地下车库一直由物业公司在管理，并且物业公司还从2005年开始就按照每个车位每年2400元的标准收取停车费。 于是，老赵就琢磨，这地下车库如果是业主共有的财产，那么物业公司就没有权利收取停车费。即使收

11、取停车费，这收取的停车费也应该归所有小区业主共有。,2007年10月中旬，老赵在与左邻右舍聊天的时候就把自己的想法一五一十地说了。很多业主都赞同老赵的看法，要向物业公司讨个说法。但是，物业公司却坚持说，地下车库是开发商的，与小区业主无关。 无奈之下，2008年3月20日，以老赵为代表的12位业主将物业公司、开发商起诉到了法院，要求确认地下车库为业主共有，并且要求物业公司将自2005年收取的停车费返还给所有业主。,2008年5月15日，法院公开开庭审理了该案件。经过审理，法院查明，虽然老赵等业主与开发商签订的商品房买卖合同中没有明确条文提到地下车库的归属。但是，商品房买卖合同附件中的分摊面积表中并未将地下车库列入业主的分摊面积。所以，地下车库并不属于开发商出售给业主的面积。而且开发商在2005年10月已经拿到了地