2016年下半年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册期限考试题

1、2016年下半年湖南省房地产估价师制度与政策：房地产估价师注册期限考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会_。 A增加 B减少 C不变 D不确定 2、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。 A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门 D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调3、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担

2、的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收付实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出和资本性支出原则 4、房地产估价师的注册管理部门是。 A：国务院人力资源和社会保障主管部门 B：国务院住房和城乡建设主管部门 C：所在地省级住房和城乡建设主管部门 D：所在地市级住房和城乡建设主管部门 E：执行层的组织协调5、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。 A150% B200% C300% D40

3、0% 6、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格 7、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。 A：劳动的成本 B：劳动的边际收益 C：劳动的边际收益产量 D：劳动的边际生产力 E：执行层的组织协调 8、估价人员通过市场调查获知，某地区20032006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元，4887元，5037元，5192元。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工业用地的监测点评估价格 9、对承包商而言，在

4、_的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。 A开工前对工程内容尚不十分清楚 B没有施工图就开工 C设计图纸和技术说明书相当详细 D有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 10、某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。 A：3.5 B：5.17 C：7.75 D：8.59 E：借款合同11、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。 A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者 B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用 C只要有政府批准，无须缴纳任何费用 D在用地者缴纳补偿、安置等费用

5、后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用 12、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象 13、乡镇企业的用地只有在下列_情况时，才可以抵押。 A乡镇企业属于集体企业 B申请破产 C和乡镇企业的建筑物同时抵押 D经过乡镇政府主管部门批准后14、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化 C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 15、现在条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。 A：根据法律要求制订，由适宜

6、的管理机构签订并执行的正式合同 B：委托通知单 C：信件式合同 D：FIDIC合同 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，屋面防水最低保修期限为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、某宗土地的总面积为5000，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元，工业用地报酬率为6；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元，商业用地报酬率为10。该土地因变更用途和容积率应

7、补交的地价款为万元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工业用地的监测点评估价格 18、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为_。 A产权调换 B货币补偿 C产权调换或货币补偿 D不予补偿 19、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行_。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析 20、按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。 A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价

8、报告 C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告 D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 21、_通常是构成城市居住区的基本单位。 A居住小区 B居住组团 C胡同 D四合院 22、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。 A：形成时间 B：形成原因 C：形成方式 D：形成后果 E：执行层的组织协调23、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作。 A：公平、公正 B：诚实信用 C：公开 D：估价对象的合法权益 E：工业用地的监测点评估价格 24、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指

9、标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，_资信等级的企业才能获得银行贷款。 AAA级及以上 BA级以上 CBB级以上 DBBB级及以上25、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第二阶段后期 D第三阶段 E

10、第四阶段 2、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。 A：提高贷款利率 B：提高购房最低首付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：提高房地产交易环节税收 E：执行层的组织协调3、房地产面积测算的边长和面积分别取至_。 A0.1m，0.01m2 B0.01m，0.1m2 C0.01m，0.01m2 D0.1m，0.1m2 4、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D渗透定价法5、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D特殊物业 E运输物业 6、评估某宗房地产2005年9月末

11、的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2。 A2938 B2982 C3329 D3279 7、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有_。 A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E贷款金额 8、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。 A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房 C：甲公司替乙公司保管的

12、财产 D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调 9、在资产负债表的编制中，_是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A短期投资项目 B累计折旧项目 C未分配利润项目 D存货项目 10、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为_。 A出售型房地产 B出租型房地产 C办公型房地产 D自用型房地产11、住房公积金的提取和使用原则包括。 A：足额缴存原则 B：合理使用的原则 C：定向使用的原则 D：严格时限的效率原则 E：安全运作的原则 12、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业管理企业共同 13、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的

13、房地产估价，这类房地产主要包括 A：图书馆 B：钢铁厂 C：空置的写字楼 D：单纯的建筑物 E：加油站14、收益法适用的条件是房地产的_。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益和风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 15、最小二乘法又称。 A：最大平方法 B：最小平方法 C：扩大时距法 D：移动平均法 E：执行层的组织协调 16、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。 A：管理费 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同 17、”三项预测值”分析方法是中的一种。 A：单因素敏感性分析方法 B：多因素敏感性分析方法 C：概率分析方法 D：盈亏平衡分析方法

14、 E：借款合同 18、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租信阶段 19、下列对于信托的性质叙述有误的一项是_。 A信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为 B信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人 C受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬 D信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定 20、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。 A：33 B：35 C：38 D：40 E：执行层的组织协调 21、以下属于物业管理委托方的是_。 A房地产开发企业 B公房出售单位 C施工企业 D业主大会 E房地产施工单位 22、从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于_。 A资金的供求关系 B投资利润率 C通货膨胀率 D风险因素 E利率23、财务杠杆效应是由于引起的。 A：贷款利率与项目全投资收益率不同 B：预售收入与自有资金收入占总收入比例不同 C：预售收入资金回笼较快 D：自有资金