房地产集团某小城开盘活动策划方案.ppt

1、活动时间：2008年5月17日 9:30-12:00 活动地点：常平花和小城广场 活动参与：领导、潜在客户、重要嘉宾等约150人 区域划分：迎宾签到区、抽组休息区、等候区、选房区、交款区、签约区、礼品区,打造烘托热烈、隆重的开盘氛围 准确地传达项目信息和内涵 为目标消费者提供体贴周到的服务与一流的体验 拉近项目与消费者的距离 促进项目销售 ,活动目的：,迎宾处,签到背景设计,采用花艺组景作为签到区背景,迎宾礼仪,礼仪小姐提供服务： 迎宾/协助工作人员签到/发放活动资料/为来宾引路/抽组时引导嘉宾上下场,头戴花冠 身穿白色晚礼服,抽组休息区,动感小提琴,节目表演,激扬动感的小提琴演奏，拉开活动的

2、序幕。,花裳倩影SHOW,邀请花艺及造型设计师联手为模特打造花艺造型，展现花和小城“花香人和 自在小城”的社区形象。,弗拉门戈舞 弗拉门戈舞以展现西班牙民族“浓烈奔放”的性格而闻名于世。弗拉门戈的歌曲时而欢乐、愉快, 时而忧伤、悲愤，可以说悲喜交集, 舞蹈者的情绪融入在音乐中，上身肢体变有极富戏剧性的表情, 多姿多彩, 变化无穷的手部动作.,黑领带组合,青春活跃的组合，给单调的抽组注入清新动人的风气，让来宾在身心愉悦地参与整个开盘活动。,年轻追求愉快、活泼、有生气的一种舞蹈； 青年内心自然的流露出感情，可带给自己与别人一段美好的时光 ；散发出愉悦的气氛和那种快乐的精神非常具感染力。,爵士舞,外

3、籍小童星，说唱、街舞、打手鼓样样精通，是个多才多艺的小天才，更难得的是，对调动现场氛围得心应手。,天才小童星,幸运抽奖,邀请台下的观众上台抽取幸运来宾。,特制一面抽奖转盘（墙面印制花和小城logo），每位幸运来宾来转盘转出奖品,奖项设置,一等奖：名额（待定） 奖品（待定） 二等奖：名额（待定） 奖品（待定） 三等奖：名额（待定） 奖品（待定） 幸运奖：名额（待定） 奖品（待定）,奖品建议,USB迷你小电扇,手机,熨斗,等离子电视,互动游戏：默契大考验,主持人现场组织默契大考验互动游戏，考验家庭成员默契及配合能力。,如邀请情侣或夫妻上台，把男士的眼睛蒙上，让男士通过摸不同人的手，来分辨哪个是自己

4、的另一半。 询问生活中家庭成员的生活饮食习惯爱好等，看看双方的答案是否一致。 超级比一比：在小卡片写下一组词语，一方用手势比划，另外一方通过对方的比划，猜测卡片上写的是什么。 ,美食区,芬芳美味的西式糕点 清新可口的水果拼盘 冰爽沁人的夏日冰饮,西点,水果拼盘,夏日冰饮,主持人,邀请深圳知名主持人主持本次活动。以轻松、幽默、极具煽动力的语言和主持风格，为现场观众带来一次轻松愉快的难忘体验。,主持人：张军,性别：男 年龄：25岁 身高：180CM 主修：播音专业（山东省音乐学院） 副修：音乐,舞蹈 特长：歌唱、主持、舞蹈、表演 掌握语言：普通话、粤语 曾担任百事新星大赛深圳赛区20百事新星大赛外

5、景主持，有丰富的各大楼盘活动、各种商业庆典、晚宴的主持经验，主持风格灵活多变，随机应变能力极强。,现场包装,契合花和小城项目的特色 以明快的色调和缤纷的花艺包装 营造热烈、时尚、温馨的开盘氛围， 传达花和小城“花香人和 自在小城”的社区形象 给客户带来无限尊贵的体验,欢迎及导示牌,迎宾花柱,红地毯从项目入口一直延伸至活动场地，热烈典雅的迎宾花柱分列红地毯两旁，引导来宾进入会场，彰显开盘的隆重与大气。,签到背景设计,采用花艺组景作为签到区背景,签到桌,酒红色丝绒台布、典雅花艺装饰。,选择二：绗架帐篷+红塑椅,礼品展示区,欧式防雨小帐篷，典雅花艺点缀于帐篷上方，于细节处彰显活动品质感。,花艺包装

6、帐篷上空采用花艺点缀。,美食区,鹅黄色或酒红色台布，典雅花艺及高档玻璃器皿点缀，风度翩翩之男侍从侍立一旁，彬彬有礼为每一位来宾提供餐饮服务。,隔离带,落地气球,活动广场放置印制活动主题及项目广告的落地气球，时刻传达项目信息，提升活动现场的热度。,组景,金色台布装饰的高脚台桌上，火红的玫瑰怒放、巨大的金蛋藏身花丛，带着森林般的神秘感和蓬勃的生机。,组景,酒红色台布、黄色鲜花，带来春天般清新明媚之感。,8:459:00 全体人员进场，进行各项工作准备 9:009:30 迎宾、签到。礼仪小姐为业主引路，配合工作人员进行系列签到工作。 9:30 动感小提琴，拉开活动的序幕。 9:35 主持人出场，致开

7、场辞，介绍到场的领导及嘉宾。,活动流程,9:40 领导讲话 9:50 1、主持人上台说明抽组活动即将开始，宣布抽组规则，当场于抽号箱内放入全部组号并演示抽组过程，介绍公证人员，宣布抽组开始 2、主持人邀请业主代表抽取号，显示板显示组内客户姓名和卡号，主持人唱组号三次。工作人员及时将组号填入购房顺序展板并记录，现场公示抽组结果。被抽中的客户到集合区集合，在工作人员指引下进入等候区 3、主持人根据洽谈区内的指示，不定时进行抽组，与主持人唱号互相穿插各类表演，直至抽组结束。,10:00-12:00 抽组、表演、互动游戏、抽奖互相间隔穿插，主持人灵活贯穿，我方现场安排丰富经验的工作人员辅助现场抽组与表

8、演的穿插安排。 12:00 主持人宣布开盘盛典圆满结束。,Thanks!,本策划案之版权为深圳市盛世康广告有限公司所有，客户需对此进行保密，并保证不会擅自参照其形式作全部或部分的用途。如有违反，我司将采取法律途径追究。,CSCOO MEDIA2008.5.7,西双版纳金地大酒店开业庆典策划执行方案,中国策划文案交流群QQ群：65093319,目 录,活动目的,基本要素,2,3,开业活动背景,1,活动规划,活动执行流程,5,6,活动创意,4,传播计划,活动预算,8,9,氛围布置,7,效果评估,10,PART1开业活动背景,目前西双版纳共有四星级酒店35家，五星级以上酒店1家。版纳金地大酒店作为一

9、家新开业的五星级酒店，在本地酒店市场具有很强的竞争力。版纳本地四星酒店有：傣园酒店、景兰大酒店、云南航空观光酒店、活发大酒店。五星酒店有：新傣园大酒店。,版纳酒店行情,金地大酒店坐落于滇西南连通澜沧江湄公河次经济区域的国际重镇景洪市，以地标式建筑的形象傲立于中央商务区，深深融合商务型酒店和休闲度假型酒店的功能性、专业性、可靠性以及综合性。南接商务休闲区，北临景洪港的金地大酒店，自然环境幽雅静谧，让您恍若置身于热带雨林的曼妙与清澈之中，堪称城市的自由心灵静栖之地。酒店按国际五星级标准建设，总占地面积为3.7万平方米。独具匠心的设计，成为国际商旅举办会议、展览及商务活动的理想之所。大型多功能宴会厅

10、，提供无线上网装置；各式会议中心配置省内最齐全、最先进的设施设备。,版纳金地大酒店,拥有400间温馨舒适的客房，提供卫星电视和宽带网络服务，为客人提供最超值的享受。位于酒店大堂一隅的商务中心，凭借专业、便捷的办公设施，为商务人士提供人性化的秘书服务。 本着以人性化服务打造精致酒店的宗旨，为满足各界人士的不同需求，特设有东南亚美食自助餐厅、潮州菜式酒楼、花园烧烤、池畔美食廊等风格各异的餐厅。另有大堂冰雪吧、雪茄屋、红酒坊等，为您的商务、休闲之旅凭添一份温馨和愉悦。豪华夜总会、健身房、棋牌室、高档私人会所、景观游泳池、SPA馆、玉石馆、普洱茶博物馆、精品廊等一应俱全，使您享受奢华的浪漫之旅。西双版

11、纳金地酒店管理公司秉承“以人为本，务实创新”的服务理念，竭诚为尊贵的客人提供高品质的服务。,版纳金地大酒店,.通过舆论宣传，扩大酒店的知名度。 .向公众显示该酒店在饮食、娱乐、住宿、服务等方面有良好的 配套设施和服务功能。 .通过邀请目标公众，争取确定良好合作关系，争取会议、接待、旅游等项目的承办权，并签订意向书，为占领市场铺平道路，为今后的发展打下坚实的基础。,PART2活动目的,PART3基本要素,活动主题： 版纳金地大酒店盛装开业,活动时间：2008年9月6日 活动地点：版纳金地大酒店 活动规模：拟邀请州委州政府领导及重要宾客，嘉宾规模500人左右,PART4活动创意,迎宾使用军乐团和傣

12、家风情礼仪小姐相结合，铺设金地大酒店财富大道，让嘉宾穿越财富大道。仪式邀请版纳州大佛爷进行祈福。庆典仪式上运用电子感应球、古典皇家礼炮、电子礼花等现代庆典气氛营造工具，并邀请名人主持开业活动。,特色开业仪式,邀请明星嘉宾或明星主持,名车静态展示,我们可在酒店大厅内或外广场做名车展示,金地杯“傣族之花”评选启动仪式,焰火交响音乐会,举办“相约金地，今夜无人入睡”焰火交响音乐会，特邀请中国知名指挥家携昆明交响乐团举行演出。这也是昆明交响乐团在版纳地区首场音乐会。在音乐会演出的同时，放礼花以示庆祝，礼花可根据需求，制作成汉字样式。,“金地大象”巡游,考虑到可操作性可选用金地大象花车，有人员在花车上表

13、演,PART5活动规划,现场勘测拍照-酒店环境,现场勘测拍照-周边环境,南接商务休闲区，北临景洪港,庆典活动区域平面图,庆典主会场,停车场区域,特色演出区域,酒店历史文化展示区,PART6 活动执行流程,金地酒店开业活动总规划,金地大酒店开业时间规划1,开业庆典活动9：3011：50,金地大酒店开业时间规划2,金地大酒店开业时间规划3,“相约金地，今夜无人入睡”焰火交响音乐会20：0021：30,PART7 氛围布置,平面布置图,演讲台装饰 主席台：1张 装饰：台花、包金布,祝贺花篮 入口处摆放 大厅摆放,部分装饰物料,嘉宾胸花,部分平面物料(一),欢迎水牌1 位置：酒店主入口处 规格：3X2

14、M,欢迎水牌2 位置：酒店正门侧 规格：2X1M,部分平面物料(二),停车导示牌 位置:酒店门口处 规格:1X3M,活动空飘 位置:项目外围沿起湾道处 说明:渲染活动氛围 数量:8个,部分平面物料(三),横幅 位置:正门上方 规格:8X2M,台牌 位置:签到处 规格:A4,祝贺喷画 规格:5X6M,部分平面物料(四),楼体竖幅1 位置:项目正门两侧 规格:1.5X18M 说明:欢迎,楼体竖幅3 位置:项目正门两侧 规格:1.5X18M 说明:祝贺 (需甲方提供祝贺单位名单),部分平面物料(五),沿路彩旗 数量:4款 说明:氛围渲染,活动中需贵方配合事宜, 邀请政府领导与媒体记者及其它相关嘉宾，

15、确定人数。, 提供祝贺条幅、花篮的相关祝贺单位。, 准备酒店相关宣传资料及宴会厅现场的布置。 （或提供资料交由广告公司设计制作项目展板）, 准备午餐。准备嘉宾礼品。, 活动中相关经费的支持。,现场布置、清理方面的相关配合。, 当地庆典活动行政审批协调,PART8传播计划,户外广告：通过欢迎水牌、空飘、横幅、花篮等现场布置,邀约：电话或邀请函邀约相关领导、业界人士等,手机短信：向景洪市的潜在人群发送短信，释放开业与优惠酬宾信息,氛围吸引：通过现场活动的热烈氛围，吸引感性人群。,媒体建议：可选择国内旅游行业专业媒体、网络媒体,PART9 活动预算,活动结束后我们将制作活动效果评估报告。,PART1

16、0 效果评估,本计划为整体策略执行的初案，望可与贵方进行紧密沟通，将后期方案达致完善。,谢谢！,谋艺文化与您携手演绎经典财智故事,天赐中央银座 项目广告推广运筹思考 智邦言意ChengDu2011年3月,能标榜城中央的楼盘很多，但能标榜最中央，最核心的，的确不多。中心价值，就此圈定。,中心住宅，中央商业,是我们创造的产品，却没有清晰地创造需求,我们用了一年的时间 目前在市场上已经拥有了项目的形象认知 初步达到了目的，但那并没有达到我们真正的目标： 地段、产品、客群的价值体系！,每座城市，都有一个年代 有些项目，代表一个时代,天赐要做的是 南充划时代的中央地标 成就一个圈层的时尚地,2010年调

17、控年2010年是中国房地产调控最为频繁、力度最大的一年；出现了史上最为严厉的房地产调控政策，这些政策包括一系列诸如土地政策、金融政策、税收政策、限购政策等调控组合拳，为2010年深深地打上了“调控年”的注脚。,宏观环境,2010调控结论：调控 = 空调2010的调控基本认为是失败的，离人们的心理预期相去甚远，反而是市场对调控的免疫力得到了提升，对以后的调控提出了更高要求,宏观环境,2011年宏观调控政策走向：2011年2月限购令横空出世目前的调控政策将延续后续调控政策将出来，如房产税、加息等不排除出来再一轮调控高潮,调控下资金转战商业市场商业投资前景看涨看好所以我们说：限购令下，商业地产迎来美

18、好春天,回到本案？,City center . Back to this case？,自天赐名店诞生以来天赐作为本土最具实力与影响力的高端商业运营专家始终以塔尖阶层对高端时尚的渴求为趋向影响城市的审美方向如今，天赐中央银座的诞生正在对中央价值的延伸起到划时代的意义我们有理由相信天赐对于中央的价值研判与生活透视,帷幕现已拉开. . . . . .,在中心区创造高端，keep self nature in the center.在城市中更显价值。City makes it more valuable in times.天赐的光芒，是岁月掩盖不住的。The radiances of Tianci c

19、ant be covered by times.中央银座也应该是。So does center.,Their mansions.Their lifestyle became an object of worship.,天赐2011。城市中央影响年,中央银座，耀世之作。,天赐中央银座,复合型地产,Mall 街区 酒店式公寓 精英住宅,复合地产意味着什么？,意味着这个项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域开发范畴着眼大势影响城市推动区域价值重塑与升级引领需求 ,认识南充。,三国文化、巴蜀文化、嘉陵江文化都是把成都、重庆联系在一起的 在区位上，南充与成渝构成等边三角形 成南、南渝高速公路和达成铁路（动车

20、）复线贯通后，缩短了南充与成都、重庆的时空距离，融入成渝经济区，南充具有得天独厚的优势。,2011年3月5日，十一届全国人大四次会议国务院审议成渝经济区区域规划规划明确提出：到2015年，成渝经济区要力争成为西部地区重要的经济中心和全国重要的现代化产业定位。,南充，正在融入一个圈。,成渝经济圈,一个城市，只有一个中心,顺庆区,高坪区,嘉陵区,江,嘉,陵,本案,政府新区,凤垭山,一个中心繁华一个商圈,五星圈，文化路。 都市繁华核心区。 五星圈，文化路。 高端人群主流生活圈 五星圈，文化路。 财富圈层聚集地,天赐圈，高端人群主流生活圈,天赐中央银座中心拔升一个城市 商圈成就一个中心天赐，以综合体造

21、商圈,最中央唯一国际级商业平台；全方位映衬文化路升级进程。,天赐中央银座助推中心价值,Some things worth watching, Some, but it is worth collecting.,在这里有时尚圈有潮流圈有娱乐圈有美食圈有社交圈有商务圈有生活圈,综合价值下的圈&最中心的繁华商圈商业圈、商务圈、生活圈 居住、办公、购物、娱乐、社交、餐饮,品牌核心输出,圈定南充中心,广告语，顺势而出,圈定南充潮流Fashion mall &天赐女人街,你的圈层，你的价值O3魔方寓所：30-50酒店式公寓，宜居宜商宜投资H2水晶宫寓：70-80高尚两房，尽收城市湖畔典范C1舒居华宅：10

22、0-120舒适三房，维系中央贵族血统,立足于市场特性，建立战术构架,品牌认同品质认知 因果互证 （线上）组合媒体营销 情景体验营销（线下） 双向并重 项目生活质的联想 生活虚拟质 产品现实质 现场、户外、SP公关等 沙盘、模型、样板社区等,对话圈层，体验营销； 事件效应，新闻传播。,天赐汇 首创名流社交型主题俱乐部,生活平台：旨在为会员整合更多高端品牌资源，提高生活质素； 事业平台：旨在为会员提供更理财投资，商业外交等财富平台； 修为平台：旨在为会员提升个人修养，承担社会责任价值资源。,“季节的华服” 淑缓系私人沙龙会暨香水服装品鉴,LUXURY NC世界奢侈品品鉴会暨慈善晚宴,楼书。,圈层你

23、的圈层，你的价值。住宅产品概念手册商圈南充中心圈钱运动商业投资功能手册,水晶宫寓尊崇上市暨H2水晶公寓样板房迎驾品鉴日 施华洛世奇【SWAROVSKI】水晶展礼品建议：精美水晶钥匙扣，印项目LOGO,O3寓立方品鉴会酒店式公寓暨“魔方寓所，幻变生活”产品说明会 喻魔风，四川12岁天才魔术少年 【中国哈利波特】杨屹，西南魔术界的领军人物礼品：魔方，幻变海立方,视觉SHOW,Thanks,有智邦 会更棒 !,智邦营销，言意传播。 谢谢聆听，期待合作！,谨呈：山东金佰利地产,临沂环球国际商务中心 项目初步策划方案,2007-11-28,前言 本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部分内容的细化与深入

24、工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！,目 录,项目分析,营销战略实施,营销战术实施,营销资源整合,营销团队简介,产品分析,产品属性 ：融住宅、写字楼、公寓、商业于 一体的城市综合体,写字楼，23层,公寓，23层,两栋住宅，28层,裙楼商业，4F,裙楼商业,美食广场,5F,产品基础参数： 占地面积：26877m2 建筑面积：133980m2 住宅面积：42185m2 写字楼面积：32100m2 公寓面积：29460m2 商业面积：30235m2 车位数量：1066 地下建筑面积：36683m2,产品分析,住

25、宅，改小后共560户，为51-95平米中小户型，户型设计存在明显缺陷,户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响： 1、A、B、E、F户型存在朝 向问题； 2、A户型通风、采光存在严 重问题； 3、所有户型均存在黑厕； 4、D户型客厅开间较窄； 5、大部分户型空间布局不 合理； 6、B户型面积较大，可能影 响销售速度； 7、户型设计整体均好性， 明显不足； 改小后，户型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40%,户型面积说明,B户型可改成类似E、F两个户型,E,F,B,产品分析,公寓，约500户，户型面积35-67m2，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒

26、店,公寓基础参数： 1、体量：3.2万平米 2、层数：28层 3、总套数：约 4、层高：3.6米 6、实用率：接近90% 7、电梯量：5部 8、标准层户数：22户 9、户型套数配比： 35-36m2,占36% 51-54m2,占45% 63-67m2,占18%,公寓标准层 平面图,公寓户型说明,产品分析,写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造,写字楼基础参数： 1、单位面积：140平米左右 2、体量：2.9万平米 3、层数：27层 4、层高：3.6米 5、电梯量：5部 6、标准层面积：1298平米,写字楼标准层,产品分析,商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合

27、大型百货、超市类业态入驻,北商业裙楼基础参数： 1、北楼体量：约1.4万平米 2、单层面积：约3600平米 3、层数：4层 5、层高：4.2米 6、扶梯数量：4部/层 南商业裙楼基础参数： 1、南楼体量1.3万 2、单层面积：约3200平米 3、层数：4层 4、层高：4.2米 5、扶梯数量：2部/层,南楼商场一层平面图,北楼商场一层平面图,产品分析,美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐,美食广场基础参数： 体量：约3500平米 层数：5层,区位分析,地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河

28、之隔，房价相差可达千元以上！,目前临沂城市核心区,河东区，城市航空港，大型物资集散中心,兰山区，城市经济中心、商贸物流中心,罗庄区，临沂主要工业基地,经济开发区，对外贸易加工基地。,沂河,南坊区，城市未来新中心区，城市发展的必然方向,本案,根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，组团结构，北拓东进”的布局模式,北拓,东进,市场环境分析,2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售形势十分严竣！,2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米),仅滨河板块未来2年供应量就在200万平

29、米以上：（不完全统计）,在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势,盛世华庭,阳光高地,台北新城,比邻学府,沂龙湾,东方花苑,观河苑,兰亭水岸,澳尔诺国际公馆,清水湾花园,滨河国际,水岸华庭,外滩明珠,沂河花园,河畔花园,齐鲁园,锦园,本案,滨河板块 未来热点板块,城中心板块,南坊板块,滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。 均价：3400-4500 南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。 均价：1400-3200 城中心板块，零散分布，周边环境及相关配套差异性大，

30、档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。 均价：2300-3600,市场竞争分析,市场竞争分析,项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！,典型 竞争楼盘分析,优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合,优势不明显,项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口,劣势较突出,住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘,三大机会,位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小,市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压

31、力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大,三大威胁,项目SWOT分析,目 录,项目分析,营销战略实施,营销战术实施,营销资源整合,营销团队简介,营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造,区位资源整合策略,将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场关注。,品牌资源整合策略,在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。,住宅资源整合策略,B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功能变为宜商、宜住、宜投资。,如何演绎CBD概念？,CBD是什么,CBD的真实性,CBD的

32、利益与承诺,CBD，即中央商务区，全称是Central Business District。 CBD,是一个城市、一个地区的经济发展中枢。 CBD,是一个城市政治、文化、商业、金融最集中的区域。,城市规划：将南坊新区定义为未来临沂行政、文化、商业中心。 临沂经济突飞猛进，国际化大临沂时代正在开启，国际生态城市的建设呼唤CBD。 临沂河东地区被定义为物流、生产基地，因此商务、经济、文化发展的重心只能北移至南坊新区； 旧城市中心已经制约了大临沂经济的发展。建设城市CBD，是时代发展的要求,CBD, 是一个城市地价、房价、租金最高的区域。 占据CBD,就是等于占据了财富制高点，拥有了财富及未来。 在

33、CBD建基立业是一种身份与尊贵体现； 以深圳CBD、北京CBD、上海浦东等各大城市CBD及城市发展作对比，实证CBD的价值与政府规划的力量。,区位资源整合策略,商业,写字楼,酒店,策略： 招商先行，不计眼前利益。 裙楼商业 业态：百货、大型综合超市、专业店。 目标商家：本地、国内、国际大型商家，如银座、金鹰、香港百佳、家乐福、苏宁电器等。 美食广场 目标商家：国际品牌快餐店、国内知名品牌中餐店 如肯德基、麦当劳、毛家钣店、小肥羊等,公寓,策略： 寻找大买家，发挥大企业的“头羊效应” 目标企业： 国际知名企业临沂分公司总部 国内知名企业临沂分公司总部 国内大型金融机构 本地知名企业总部,策略：

34、先适当保留部分低楼层，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再进行销售 目标商家： 引入本地知名酒店，成立商务快捷酒店 引入国际/国内连锁酒店,策略： 联袂本地/国内知名酒店管理公司作为物管公司 成立酒店式公寓经营管理公司 目标企业： 陶然居酒店经营管理公司、沂景假日酒店经营管理公司等,如何整合品牌资源？,品牌资源整合策略,如何建立住宅营销价值体系？,住宅价值体系 建立,CBD崛起与CBD价值，预示巨大的升值空间,联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值,住宅资源整合策略,通过对B户型的改造，将户型变小，使总价降低,通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争,将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象

35、差异化竞争，并赋予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。,如何建立公寓营销价值体系？,公寓价值体系 建立,低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资,CBD崛起与CBD价值，预示的巨大发展前景,项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源,联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值,成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧,公寓资源整合策略,如何建立写字楼营销价值体系？,写字楼价值体系 建立,形象价值（详见形象定位，略）,服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建议）,写字楼资源整合策略,区位与交通：占据CBD门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉,硬件：甲级写

36、字楼标准，5A智能化，国际名牌电梯（3M/S以上)、无限时中央空调分户计量、100M光纤入户到桌面、智能IC卡门禁系统等。（建议）,规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于8米，车位不少于250个,幕墙采用LOW-E玻璃。（建议),目 录,项目分析,营销战略实施,营销战术实施,营销资源整合,营销团队简介,先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主,住宅,公寓,写字楼,品牌整合,入市时间轴,商业（销售）,品牌主力店 品牌大商家 品牌酒店经营公司 企业大客户租或买 大投资客，大买家,目标客户群,销售周期,3-6个月,以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。 投资型 自用

37、型 办公型 商住型,6个月,8个月,推售单位,30%保留，70%推售,全部推售,写字楼的宣传推广时机在公寓之后，但销售时机可前置,整体推售战略,年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住； 生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房 投资客户 办公买家,以招商为主,以企业、机构办公需求为主 大投资客户,住宅操作战略,客户付款测算（不计租约）,客户付款测算（计租约）,常规操作模式,我司建议模式,通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润,公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充抵客户月供，使头2年月供为零 ，且交楼前只交3成首付，另2成待交楼时再交付,公寓操作战略,客户

38、付款测算（不计租约）,客户付款测算（计租约）,常规操作模式,我司建议模式,写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起着重要作用,写字楼操作战略,项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既要有联系，亦要有所区别,形象整合战略,形象定位,整体形象定位,CBD价值运营体,住宅、公寓、写字楼、购物中心,公寓形象定位,CBDSOHO,住宅形象定位,CBD精装修酒店式住宅,写字楼形象定位,CBD首席商务执行官,由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，建议将不同时期推出的产品冠以“号作品”，并分别取分案名,形象整合战略,环球国际商务中心，03号作品,环球国际商务中心，01号作品,环球国

39、际商务中心，02号作品,以CBD概念为核心，以投资引导为手段，将营销理念渗入到各类型产品卖点中,营销诉求战略,说CBD价值,营销诉求主线,谈临沂大发展,讲述项目的投资价值,沟通产品细节与卖点,写字楼,住宅,商业,目 录,项目分析,营销战略实施,营销战术实施,营销资源整合,营销团队简介,以整体形象入市，户外先行，以CBD概念切入市场，迅速抢占市场眼球,战术实施要点1,主打广告语：（建议）,这个世纪,属于CBD,80年代，错过了深圳 90年代，错过了浦东 2008年，你不能再错过CBD,酒店式住宅携“SP活动+金佰利会+媒体广告”重磅出击，引发客户广泛关注与参与,战术实施要点2,主打广告语：（建议

40、）,回家，就象住酒店！ 2万，入住时尚套房 3万，入住豪华套房 4万，入住总统套房,SP活动：（建议）,“环球体验”之旅： 一等奖：欧洲12日游 二等奖：韩国7日游 三等奖：港澳4日游,利用SP活动、体验式营销，不断制造人气和热点，将项目宣传推至高潮,战术实施要点3,营销活动：（建议）,借势奥运会 1、主题为：“我是冠军”的（前）奥运冠军挑战赛 2、邀请2008年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。,公关活动 1、主题为：“城市CBD价值研讨会” 2、邀请经济学家论坛：“当前经济形式下的投资策略”,其它低成本的活动营销 1、啤酒、水果、美食节 2、临沂城区老照片有奖征集及展览 3、举办车友会活动

41、及奥运观摩活动 4、大品牌签约仪式,利用名人开盘作秀，引爆市场，收获大捷,战术实施要点4,利用“金佰利会积分卡”发动“全民营销”，快速实现100%销售,战术实施要点5,战术实施应注意的几个问题,1、要有科学的、全局性的战略把控,项目的开发必须考虑：,整体目标和阶段目标的统一性； 阶段目标之间的连续性； 价格及销控全盘考虑； 充分考虑促销等其它费用，理性定价、调价,战术实施应注意的几个问题,2、强化媒体组合，有针对性的推广，避免浪费,推广营销渠道,媒体组合： 以户外与报广为主，以短信、电视、楼宇、电台等为辅助 其它营销通道： SP活动吸引，现场展示、客户推介、直邮、人员派单、房展、推介会、展点等。,战术实施应注意的几个问题,3、注意强化现场展示。现场展示效果与细