2012年近期调控政策与房地产市场趋势分析报告

1、近期调控政策与房地产市场趋势分析及应对策略分析,2012年1月,目 录,此轮房地产调控政策出台的背景,一、此轮房地产调控政策出台的背景,（1）,（2）,（3）,（4）,目前我国经济发展面临诸多可以预见和难以预见的风险挑战。,受2008年投资拉动内需的影响，市场出现一股投机热，增发的绝大部分资金未落到实体经济的头上，实业萎靡，而物价却不断被催涨。,十二五期间的工作重点是加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动实体经济的发展，不断扩大内需。,目前房地产行业集中了大量的资金，发展实体经济，就不可避免的需要让部分资金从房地产剥离，回归实业，让实业带动经济增长。,1. 应对国际金融危机的需要,金融危机,

2、一、此轮房地产调控政策出台的背景,2.维持社会政治稳定，缓和民怨,房价在政府、投资客、开发商等利益群体的炒作下，不断飙涨，导致普通老百姓根本买不起房，民怨沸腾。本届政府下大决心在任期末段进行房价调控，房地产调控已上升为政治任务。,一、此轮房地产调控政策出台的背景,3.挤掉行业泡沫，实现房地产行业软着陆,市场上投机行为占据主体，行业泡沫凸显； 调控已陷入“一控房价，经济就死；一放房价，老百姓就死”的恶性循环； 政府寻求和尝试从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态。,二、目前市场反应,到目前为止，国内房地产市场还没有出现非常大的调整和整

3、合，归其原因还是“不差钱”，但是这种状况在2012年将发生变化。除银行借款外， 2012年房企另外四个主要资金来源：银行借款、私募、信托、基金、民间借贷，将陆续进入还款期。,从效果看，目前楼市调控已达到中央政府短期调控预期，但尚未达到长期调控目的，即由“堵”向“疏”的转变。,目前楼市“降价促销”已成主角，资金链紧缺导致开发商为清库存求现金回流，开始以降价来换取销售量。,三、未来政策走向分析,无论中央还是地方都是房地产的既得利益群体、受益者，调控过程将是一个惨烈的博弈过程。这场调控最终将会如何收场？谁也无法判断。 但从2011年11月份以来，中央高层的密集表态和中央经济工作会议的决定以及房地产市

4、场的实际情况判断，至少2012年调控政策将不会有大的松动。 未来政策可能出现以下几个方面的特征：,三、未来政策走向分析,近期（2012年）政策走势分析,银行信贷政策将会有所放松，但房地产行业难以惠及。,房产税有望从试点城市扩展到其他城市,政策相对稳定，但绝不会松动,调控从“定量”向“定向”转变，可能力促刚需入市,政府会为开发商降价创造稳定、安全的外部环境,三、未来政策走向分析,中长期（2013年以后一段时间）政策走势分析,土地制度有可能会改革，财税改革将逐步实施，土地财政将最终消除。,房产税改革试点和相关配套制度将逐步实施，但该项工作仍然存在很多困难需要克服。,政策将日趋规范，短期到长期，由“

5、堵”向 ”疏”转变，逐步建立房地产调控的长效机制。,01,02,03,四、房地产市场发展趋势,02,03,近期（2012年）房地产走势分析,或出现全国房价普降，但降价幅度不会太大；成交量呈现先抑后扬的趋势，上半年观望气氛依然浓厚，下半年受市场发展以及政策的驱动，刚需将会进场，成交量将渐趋稳定。 市场产品结构将发生变化，普通住宅将成为市场结构的重心。 行情极为严峻，整个房地产格局可能将发生更剧烈的变化。 盈利模式发生变化。从“品质利润型”向“快速周转型”转变，从依靠土地升值向依靠产品盈利转变。 政府地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显变化。 商业地产也要“过冬”，2012年商业地产会有增长，

6、但未必会繁荣。 开发商拿地更加谨慎，企业联合拿地的现象将会增多，土地溢价水平进一步降低，“底价”成交成为常态。 保障房今年要见到实效，但对商品房市场的冲击难以预计。 现房将会比期房更好卖，价格也将更高。,四、房地产市场发展趋势,02,03,中长期房地产走势分析,五、过冬策略分析,目前开发商主要面临“三高”，即：负债高，观望情绪高和库存高。对于此次行业的冬季，很多开发商都在筹划如何“过冬”，目前市场上主要有以下“过冬”模式： 模式1 ：大幅降价，现金为王。 模式2：量身定做，实施战略转型。 模式3：产品创新，市场定位更为精准。 模式4：控制开发和销售节奏。 模式5：整合营销渠道，进行营销创新。 模式6：在品质上做加法，依靠产品、服务赢得口碑和市场。 模式7：在成本上做减法，开源节流，加强内部成本控制。 模式8：拓展融资渠道，谨慎拿地。 模式9：盲目决策，不如静观其变。 模式10：逆势扩张。 模式11：转让项目或股权，以渡难关。,六、公司应对策略分析,目前公司XXXXXXXXXXXXX，公司应对策略主要有以下几点：,企业战 略转型,盘活存量房源,迎合市场 定位产品,重视内功修炼,综合而言，2012年对于房地产行业将