(初级)房地产基础知识

1、房地产基础知识,房地产的概念 房地产的特征 房地产的分类 房地产的内容 房地产专业名词 房地产面积的测算,一.房地产的概念,房地产概念：房地产也称不动产,是房产和地产的合称,是房屋,土地,和附着其上的各种权益的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a 土地； b建筑物及地上附着物； c房地产物权（房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）。 房地产业与建筑业区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果

2、是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，第二产业。,一.房地产的概念,房产、地产两者间的关系及差异 房产:指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产:指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。我 国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括 几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起

3、的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。,二.房地产的特征,房地产的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)资源的有限性； d)物业的差异性。 房地产的经济特征 a)生产周期 b)资金密集性 c) 相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。,房地产业兴盛时期,城市化水平稳步提高 流动人口增长 居民消费结构变化 旧城改造速度加快 改革深化与市场发展 出台主要政策有：取消福利分房，实行住宅分

4、配货币化；开放住房二级市场，以存量住房带动增量住房消费；下调存贷利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。,三.房地产的分类,（1）房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让 的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。 （2）房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，

5、进入流通领域进行 交易的市场。 （3）房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。,房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。 1土地的分类 （1）按土地的开发程度，土地可分为：过生地。过生地是指未开发的荒地；生地。生地是 指已经完成规划的土地；熟地。熟地是指已完成开发，可供建设地上物的土地。 （2）按是否具有建筑用途，土地可分为：建筑用地：非建筑用地。 （3）按是否与城市

6、经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国城市用地分类 与规划建设用地标准，城市用地分为：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓 储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地。,三.房地产的分类-土地,三.房地产的分类-土地,1.土地分别为国家所有和集体所有 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯 一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 （1）国有土地包括两种形式：出让、划拨两种土地，出让为有偿取得，划拨为无偿 取得 （2）取得国有地使用权主要有以下几种方： A.协议 B.招标 C.拍卖 集体土地：属于农村居民集体经

7、济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是 农村居民集体经济组织。,2.土地使用权出让的概念 指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为（使用权指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利）。包括： （1）土地占有权:就是土地所有者对土地的实际控制权，它是行使土地所有权和 使用权的基础。 （2）土地使用权：土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利 （3） 土地收益权：基于对土地使用权而取得的利息的权利。 （4） 土地处分权。,3.土地使用权划拨的概念,- 指国有土地使用者，通过国家行

8、政划拨方式取得土地使用权。 国家机关用地和军事用地；城市基础设施建设和公益事业用地；国家重 点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定 的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过行政划拨方式取得土 地使用权。,4.土地使用权的转让的概念,概念：指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。它包括：出售、交换、赠予等。,5.土地使用权出让年限,（1）居住用地70年 （2）工业、教育、科技、卫生、体育及综合或 其他用地50年 （3）商业、旅游、娱乐用地40年,2房产的分类 （ 1）按建筑结构的不同，房屋可

9、分为：钢结构房屋；钢筋混凝土结构房屋；砖混结构房屋；砖木结构房屋；其他结构房屋等5类。 （2）按功能用途的不同，房屋可分为：住宅；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用房；办公用房；宾馆饭店；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；多功能建筑（即综合楼）等8类。 （3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、拆迁房、房改房、解困房 、经济适用房、集资房、租赁房（微利房、福利房、成本价房和优惠价房）等，这是我国特有的分类方法。,三.房地产的分类-房产,四.房地产的内容,1.土地的开发和再开发 2.房屋的开发和建设 3.地产经营包括房产含土地的使用权的买卖,租赁,抵押等 4.房地产中介服务包括咨询,估价,测定,

10、服务,公证 5.房地产物业管理,包括家居服务,房屋及配套设施和公共场所的维修保安,绿化,卫生,转租代收代付等 6.房地产金融包括信贷,保险和房地产金融资产投资等.,五.房地产专业名词,1.建筑高度 低层：2层及3以下 多层：2层以上，8层以下 中高层：8层以上，16层以下 高层：16层以上，24层以下 超高层：24层以上 2.五证两书 .五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工许 可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； .两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；,预售条件：,交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 有建设工程规划许可证 按提供预售的

11、商品房计算，投入开发建设资金25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明,五.房地产专业名词,3.各种价格 .报价、实收价、成交价、评估价、申报价、市场指导价、原值。 .起价,均价,基价（房屋的造价,楼层越高造价越高）,预售价,地面价 起步价:在购房过程中，购房者经常遇到“起步价”这一名词。在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。 从某种意义上说，“起步价”可以认为是该房地产的最低价格。从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶

12、层楼的价格，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的开发商的“起步价”，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。 均价:是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价:也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 预售价也是商品房预（销

13、）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。,五.房地产专业名词,跃层式住宅、错层式住宅、复式;独栋、双拼、联排、叠加的概念 4.跃层式住宅: 是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定

14、的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。,五.房地产专业名词,5.错层式住宅 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房型。进门的第一层面为公共区域，南面是42米开间的大客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间；往里上3级楼梯形成第二区域，由一间或两间中、小面积房间组成老人房间、儿童房间或客房；继续往里上8级楼梯，是第三区域，即主人活动区域。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算,其正规学名应该是多层面梯级跃升式住宅。 因为上海市第一家用此房型申请国家发明专利的

15、上海望源房地产开发有限公司于1998年6月开发的第一个多层面梯级跃升式住宅。虽然错开了住宅的层次，但可以合理有效地控制单套住宅的面积，以楼梯为例，复式楼梯面积上下层均要计算建筑面积，错层式只需计算一层面积，因此错层可设计出8090平方米的住宅，让普通市民有能力买到层面丰富、面积、总价合理控制的新型住宅。 错层房屋的另一个特点是丰富了居家生活的画面层次，许多人在买房装修时，还要特意在房间内做个踏步、设计个平台，目的是要改变传统固有的生活空间，以享受美满的立体生活，错层住宅在动静分区、私密性，舒适性方面有了提高和完善。,6.复式房: 复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的

16、一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为33米，而一般跃层式为56米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处人墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间12米，一层的起居室高 2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：(1)平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50-70。(2)户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。(3)上

17、部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：(1)复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采光较差。(2)层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有12米，很难充分利用。(3)由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,五.房地产专业名词,7.其他: 商品房 拆迁房 经济适用房 是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经

18、济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。 安居房 安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。 解困房 是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解

19、决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。 房改房 是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。 集资房 是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。,五.房地产专业名词,三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的

20、地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）; 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）; 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；,五.房地产专业名词,建筑基

21、底面积：建筑物首层的建筑面积 建筑用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地水平投影面积 建筑面积：指建筑物每层外墙线的水平投影面积之和。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度 建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的 距离,五.房地产专业名词,玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,五.房地产专

22、业名词,框架结构 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。,五.房地产专业名词,砖混结构 一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱

23、（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配

24、筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。,五.房地产专业名词,钢混结构 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。,五.房地产专业名词,框架-剪力墙结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，

25、是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。,五.房地产专业名词,钢结构 指主要承重构件全部

26、采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。,六.房屋面积,一、房屋面积的分类 1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积 后的净使用面积，俗称地砖面积。 2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱 体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 3、公摊面积：是指建筑物的楼梯

27、、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分 摊面积。 4、建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 5、套内建筑面积=套内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 6、公用建筑面积的组成： （1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地 下室、警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用 房。 （2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半,二、计算建筑面积的范围： 1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线

28、。 2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。 3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。 4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积