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文档简介
1、亚龙湾颐山水郡项目销售方案,第一篇 亚龙湾颐山水郡项目简介,亚龙湾颐山水郡项目指标介绍,用地面积10880.57,总建筑面积20945.30 。 计容积率建筑面积13013.65 住宅11784.53 商铺1136.12 地下建筑面积7618.88 建筑基底面积2403.56 容积率1.20 建筑密度22.09%绿地率45.50% 总户数160户 停车位173辆地面停车12辆 地下停车161辆,颐山水郡项目基本情况,项目占地:10880.57 计容建筑面积:13013.65 住宅面积:11784.53 商铺1136.12 物业用房:93 总户数:160户 停车位:173辆 地上12辆 地下16
2、1辆,可销售洋房面积:11784.53 可销售套数160套 户型 一层带花园:20套 大两房80多 :68套 小两房60多:64套 顶层带露台:8套,11784.5316000元=188552480元,项目情况,产品情况,产品价值,市场同类竞争产品与热销产品的解析,第 二 篇,2014年7月11日讯:50万起可买一房,90万起买两房,国际精装送家具家电,超100%得房,大园林全配套现房社区。现市场均价16000元/平,全款可享92折,半年分期可享94折,按揭96折。7号楼预计2014年年底交房,10、11号楼于2013年年底已交付入住,8、9号楼已2014年6月底交房,现全力主推6号楼。欲知更
3、多优惠详情,请咨询售楼热线。,鲁能三亚湾,卓达东方巴哈马在售,期房均价17000元/平,现房23000元/平,全款96折优惠。目前在建三期B组团10栋均已封顶,预计2015年10月1日交房。三亚迎宾路和凤凰路交汇处,三亚城芯绝版地段,项目户型设计通透、方正实用,户户均有双花园,性价比超值,68-130平米多变空间,满足不同置业者的需求。,湖光山舍项目一期6# 7# 8# 9#号楼火热在建,7月最新工期已建设至地上4层。目前属于认筹期,预售证已经下来,预计2014年7月30号开盘,均价15000元/平,选购一房可享交5万送3万优惠,选购二房可享交7万送5万优惠,75-79平两居样板间已出。更多详
4、情咨询营销中心。,君和君泰一期推出2号楼、6号楼和7号楼精品房源,面积为61-84两居、105-155三居,起价14800元/平,均价16800元/平,项目全款91折优惠,分期与按揭95折优惠,目前项目还推出首付1成优惠活动,目标户型为62110平户型,截止至于8月30号,项目目前已经全面封顶,预计2014年底第一批交房,更多详情咨询营销中心。,三亚森林半岛火热认筹中,项目最低总价55万/套,最高价格16500元/ ,均价15000元/,最低价格14000元/,认筹享2万抵10万优惠,全款85折,预计7底可开盘。目前火热建设中,已建至8层左右。主推63平的两居室、含精装修可拎包入住。按揭银行暂
5、定建行。欲知更多详情,请咨询售楼热线。,陶然湾一期公寓均价20000元/平,洋房均价27000元/平,含2500元/平精装修,全款95折 可拎包入住。小区绿化已经成型,泳池也即将完工。预计2015年8月交房。陶然湾拟分两期开发,项目总占地9.6万平方米,建筑面积约16万平方米。 预知更多信息请直接致电售楼处。,一山湖项目位于迎宾路中段468号,总占地647亩,总建面近百万平方米,项目总共推30栋,分2期开发。项目目前优惠认筹中,2万可抵10万优惠,7月最新工程进度:7#11#14#15#楼均已全线封顶,6#楼、10#楼预计7月内可封顶,4#、5#、8#、13#楼预计8月底可封顶。一期预计明年6
6、月30日交房。欲知更多优惠详情,请咨询售楼热线。,三亚富春山居项目一期6#、7#、9#、10#、11#楼共5栋楼在售,现已封顶,项目预计年底交房,以一居和两居户型为主,内部认购起价13800元/平,均价15000元/平,全款94折。为了让小区的业主入住后可以享受到真正置业度假的生活体验,公司特地花费巨资从三亚最有名的小鱼温泉旁购置了六亩温泉用地,管道引水进入社区,在富春山居的会所前面配有纯天然的温泉泡池。,竞争户型,巴哈马户型图优势: 带入户花园 明厨明卫 带空中花园 阳台计算一半面积 含装修 颐山水郡户型优势: 太阳能热水 户型一梯两户 电梯直接入户 带超大入户花园 明厨明卫 双阳台 阳台计
7、算一半面积 含装修,卓达东方巴哈马户型 1室1厅1卫 建筑面积 67.22,颐山水郡3号楼1层,两房两厅两阳一花园,70.1,建筑面积,总结:颐山水郡户型优,有2房居住功能,独立厨房卫生间且双阳台,独立餐厅入户花园方正方便使用。,竞争户型,巴哈马户型图优势: 带入户花园 明厨明卫 带空中花园 阳台计算一半面积 含装修 颐山水郡户型优势: 太阳能热水 户型一梯两户 电梯直接入户 带超大入户花园 明厨明卫阳台 阳台计算一半面积 含装修,卓达东方巴哈马户型 1室1厅1卫 建筑面积 67.22,颐山水郡2、5号楼2层,两房两厅一阳一花园,64.11,建筑面积,总结:颐山水郡户型优,有2房居住功能,独立
8、厨房卫生间且有阳台,独立餐厅入户花园方正方便增加功能如休闲茶吧等。,对标项目:调查表,变化一:产品多元化 (市场现有产品,非常丰富,面积从28至几百上千平方。产品有各类别墅如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、类别墅、各种洋房、各种公寓等。还有产权酒店及非完全产权的使用权房等。),近年三亚房地产市场新变化,变化二:产品新,超高得房率(产品设计上采用了更多的露台、设备房、花池等各种手段偷面积来增大使用率,更多产品的使用率均在100以上。迎宾路片区湖光山色和山海之韵项目等项目高达120 和130 ,户型有48 两房-63 三房等,变化三:居住品质更好,社区规模化(不在满足单纯的居住功能,对社区
9、的配套景观都有比较高的要求,要求有足够车位,人车分流,游泳池、后花园、小区物业服务及文化活动等等,变化四:销售方式多样化(由原有坐销变行销,全岛渠道拓客,分销泛销,岛外拓客,各种房展会及提供上门售后服务等,变化五:客户两极化(高端客户和低端客户的两极分化,高端产品还是有相对比较好的销售业绩。价格相对便宜的盘也是目前市场上成交率相对比较高的项目),就颐山水郡项目区位特征而言:,1、在地理位置上:该区位扼守三亚市区东部门户,交通便捷,四通八达。 2、在项目前景上: (1)作为三亚城市区域,该区域连接核心主城并具有外部拓展的支撑作用; (2)作为三亚东线区域开发区域,功能性配套规划待完善;该片区将有
10、成规模待建项目,前景是值得期待的。 (3)着眼于该规划定位,该区域均将成为中端或中高端项目的聚集地。 3、在内部配套上:有1:1以上的车位,有小区内私密泳池,有配套商业 4、在产品基本品质上:主干道上的静谧之地。小而有私属的山体公园,农庄,河景山景及园内景观打造高品质洋房。为购买项目洋房的业主们提供超高品质生活。,对标项目:综合评分比较,根据目前项目情况以及与近似对标项目指标对比,项目在市场中处于中低价格特色盘位置,后期仍可以在品牌价值营造、推广包装、物业服务等方面进行价值提升。,Strength优势,Weakness劣势,Opportunity机会,Threat威胁,项目综合分析,属三亚东线
11、新区配套服务辐射范围; 项目所在位置大交通比较便利; 配套底商使项目形成独立度假产品构架,内部支撑有力; 山景房和河景房产品体系;,园区规划和建筑设计不具特色,不能形成于区域规划的互动,不能形成价值支撑; 规模小,园区内物业配套及服务暂不明确; 品牌未形成明显的价值优势; 周边生活配套及小区出行交通不太便利,地处三亚西东向发展重心片区,未来规划明确,发掘西东区核心概念,价值预期高; 中小实用户型为主,符合市场需求; 体量小,易于营建特色精品品质盘; 项目品牌推广、服务提升等方面存在空间,同步推进可以减少项目硬推难度; 项目前期积累客户群体可以挖掘;,项目所在地相对隐蔽,不利于项目的自身宣传 现
12、有市场对项目所在地认同度仍较低; 目前片区配套未形成规模效应; 区域成型项目少,周边开发不足;,根据三亚房产居监测数据显示2014年2月商品房销售网签岛外购房者占总销量的89.01%。首都北京、东北地区、长江三角洲地区仍是三亚商品房主要销售市场,其中,北京地区占总销量的17%;东北地区占总销量的22%;长江三角洲地区约占总销量的9%。几年来,四川、重庆、河北、山西四省的购房客户有所增长,四个省份本月的购房数量已达到总销售量的17%。(见下表),根据三亚房产居监测数据显示2014年6月商品房销售网签岛外购房者占总销量的79.74%。首都北京、东北地区、长江三角洲地区仍是三亚商品房主要销售市场,其
13、中,北京地区占总销量的13.65%;东北地区占总销量的22.81%;长江三角洲地区约占总销量的5.12%。几年来,四川、重庆、河北、山西四省的购房客户有所增长,四个省份本月的购房数量已达到总销售量的15.14%。(见图),两份统计表均说明首都北京、东北地区、长江三角洲地区仍是三亚商品房主要销售市场,其中,北京地区,东北地区将是项目重点城市。,项目市场基本定位,精品花园洋房社区 商业和住宅互补的生活社区,产品属性,首度:首次置业度假性房源的客群 投资:客户拦截效应最大化 中高端追求生活品质的客户 原项目老客户,客群定位,建议成交均价区间16000-18000元/平(建议实行低开高走的销售政策,目
14、前市场以均价16000元/平销售) 精装交付,价格定位,颐山水郡项目销售计划,项目销售中后期:2015年4月、5月,项目销售周期:一年,项目销售前期:3月,项目蓄客期:3个月,项目开盘期:10月、11月,项目销售初期:11月、12月,项目销售中期:2015年1、2、3月,项目尾盘消化期:2015年6月至10月,2014年9月2015年10月,2014年5月、6月、7月,2014年7月、8月、9月目标蓄客300人以上,从目标蓄客中成交20套,当月成交各10套总体完成25,2014年12月完成16套以上即10 以上,完成56套以上即35以上,完成16套以上即10以上,消化尾盘20 ,7月,8月,1
15、0月,11月,12月,1月,2月,工程施工进度,策划线,销售线,销售中心 开放活动,开盘活动,定价方案 推广启动,销售说辞完成 销售物料及推广设计完成,销售员培训及考核,渠道蓄客及认筹,启动销售员招聘,整体营销方案 推广渠道选择,售楼中心装修及软装,取得预售证,整体封顶,前期物业确认,3月,3月,4月,5月,销售大厅装修,渠道蓄客,样板房开放活动,圣诞活动,9月,10月,售楼处开放 销售合同备案,开盘活动,销售说辞完成 销售物料及推广设计完成,推广及渠道、泛销售、房展会等,元旦活动及其它养生,茶文化等公益活动,销售大厅装修,圣诞活动,春节优惠活动,销售目标,蓄客300人,销售25,销售30 ,
16、销售15 ,颐山水郡工作执行节点建议,销售20 ,6月-10月,交房,软装完,主体封顶后,安装门窗、水、电、弱点、外墙及园林泳池等施工期,老带新活动,强销期,强销期,销售10 ,根据节点及热点做相关活动,销售部各种激励及奖励方案,蓄 客 保 证 关 于 驻 场,现场销售团队回访自己的老业主及社会关系人告知项目情况,并邀约做客,分销驻场,他们将开拓属于他们的渠道,拓宽渠道路径。,驻场是分销公司很好的保证,也是分销公司为客户一条龙服务的保证。提高积极性,保证客户量。,现场销售与 驻场销售政策一样,驻场可享受较高的代理费,有代理费做保证。我现场与驻场目标是把溢价卖上去,蓄 客 保 证 关 于 渠 道
17、 二,三亚分销公司,北京分销,哈尔滨分销,三亚其他,外地其他,每一地段签定一家到两家分销公司,分别是5至6个点。带客户来成交个人现成奖励1000元。公司3套以上或达金额以上另奖励。每月一次评比和表彰。,每一地段签定一家到两家分销公司,分别是5。3套以上或达金额以上另奖励脑。北京现有合适的分销公司。,哈尔宾签定一家到两家分销公司,预设佣金是5以上。3套以上或达金额以上另奖励。哈现有合适的分销公司。,根据市场情况,结合市场热点,把握时机,随时改变策略。,各岗位主要工作,拓展渠道客户,管理好渠道客户,能谈判客户促成。,营销支持工作建议,产品包装:围绕项目特点,找点亮点,要有文化主题,响亮的广告推广语。加入一些有文化内涵的元素,如设计上有青花瓷、水墨丹青、或杨柳、竹前院后什么的。营造小而精且有特点的项目。 景观设计:围绕山体公园式,度假洋房主体,利用三亚植被特点,在景观上营造洋房贵气 风格,利用点线面景观营造,设计对外私密空间、对内通透错落的景观布局 配套服务:结合园区水系或泳池,及商业配套,创造业
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