土地一级市场开发模式研究.ppt

1、土地一级市场开发基础知识体系,2,说明,一、使用对象： 本文件使用对象为刚加入世联地产战略咨询部的工作人员和需要了解土地一级开发知识的相关人员。 二、使用范围： 战略咨询专业知识培训和土地一级开发启蒙教育。 三、期望目标： 对房地产土地一级开发相关的规划知识、法律法规和开发运作流程及其间的相互关系等形成基本的认识和了解，搭建土地开发知识框架。本文件不是使用手册，如需求进一步了解相关知识，可查阅有关资料和案例。 四、文件内容： 包括城市发展、城市规划、土地一级开发和财务金融等，随着时间推移和总结沉淀，本文件内容将不断完善和细化。,3,目录,战略咨询业务对土地一级开发知识的需求 土地一级开发中的主

2、要概念及常用换算 房地产市场体系简图 土地一级开发运行结构,4,战略咨询业务在房地产开发市场中的定位,资料来源：世联地产招股说明书,5,战略咨询业务所涉及的土地一级开发知识,资料来源：世联地产招股说明书,一级开发,土地出让,土地转让,前期规划、审批阶段,6,目录,战略咨询业务对土地一级开发知识的需求 土地一级开发中的主要概念及常用换算 房地产市场体系简图 土地一级开发运行结构,7,主要概念,三通一平,五通一平,七通一平,8,主要概念,9,常用换算,10,目录,战略咨询业务对土地一级开发知识的需求 土地一级开发中的主要概念及常用换算 房地产市场体系简图 土地一级开发运行结构,11,房地产市场体系

3、简图,一级市场,二级市场,三级市场,房地产市场,类别,12,目录,战略咨询业务对土地一级开发知识的需求 土地一级开发中的主要概念及常用换算 房地产市场体系简图 土地一级开发运行结构,13,房地产市场运行结构,土地 储备,土地 开发,土地 供应,房地产金融市场,建筑 施工,物业 销售,土地 获取,规划 设计,一级市场,主要成本价格,城市规划与土地利用计划,城市发展与房地产需求预测,物业 租售,三级市场,物业 管理,二级市场,14,城市发展与房地产需求预测,15,城市,古代城市特点 城市城（王权） 市（交易） 现代城市特点 人口数量 产业构成 行政管理,城市特点,城市分类,城市是社会生产力发展到一

4、定阶段形成的非农业人口和非农业产业的聚集地，是一定地域范围的政治、经济、社会、文化、信息和管理中心。,城市 性质,工业城市,交通港口城市,商贸城市,科研教育城市,综合中心城市,特殊职能城市,16,城市发展,城市化是城市发展的重要表现，其进程如下：,相对分散时期,绝对分散时期,绝对集中时期,相对集中时期,工业化初期 人口由农村向城市迁移,工业化成熟期 人口向城市集中且增长高于向郊区扩散,后工业化初期 郊区人口增长城市人口增长 第三产业比重第二产业比重,后工业化成熟期 人口从城市向郊区迁移，城市人口下降，郊区人口上升 第三产业占主导地位,城市化的驱动力是社会经济发展，其实质表现为： 农业人口转变为

5、城市人口 农业用地转变为城市用地 产业结构重心由第一产业向第二、第三产业转移,17,房地产需求预测,18,城市规划与土地利用计划,19,城市规划的理论思想及演进,20,城市规划的挑战、任务及原则,21,城市土地一级开发规划体系,国民经济与社会发展规划,城市土地利用总体规划,区域经济发展规划,城市总体规划,分区规划 （特大）,国家级,省域级,地市级,区县级,控制性详细规划,修建性详细规划,城市基础设施规划,各地块单元规划,环境及开敞空间规划,空间布局总平面规划,道路交通规划,城市规划,目前未纳入法定规划范畴,详细规划,配套专项规划,土地一级开发规划设计,土地利用年度计划 土地储备计划 土地供应计

6、划,宪法授权编制，为上位规划 整体范围的经济社会发展安排,注重总量控制 重在城市土地的结构和发展方向,重在城市空间领域规划 规划期20年左右,22,详细规划,规定性指标必须执行,指导性指标供参考,23,城市规划专项内容,24,城市功能区、土地利用类型及经营管理,25,土地制度,土地社会主义公有制 全民所有制（国家土地），劳动群众集体所有制（集体土地） 土地所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地 国家为公共利益的需要，可依法对集体所用的土地实行征收或征用 土地用途管制制度 农用地 建设用地 未利用地 土地登记制度 县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造

7、册 土地有偿使用制度 凡新增土地和原使用土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有期限使用 基本农田保护制度 耕地总量动态平衡 耕地占补平衡,26,土地一级开发的主要政策,27,土地一级开发中涉及的土地 权属关系,土地所有权 土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利 所有权包含的权能有占有权能、使用权能、收益权能和处分权能 土地使用权 指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益的权利 占有权，指土地使用人对土地依法实际控制的权利 使用权，土地使用人依据土地的性质和用途，对土地合理开发利用的权利 收益权，土地使用人通过对土地合理开发、科学利用

8、并获得利益的权利 处分权，在出让、转让合同有效期内设定的抵押权、质权、典权，以及土地使用权的抵押证券化、信托、空间利用等 土地一级开发权 我国现行法律法规没有明确设立土地开发权，土地一级开发权并非一个严格的法律概念，不是一种独立的权利类型 是土地使用权在土地一级开发中的一种衍生和体现，是土地使用权的表现形式 是在特定的区域范围和开发周期内，一种特殊的土地使用权,28,土地一级开发中权利主体与权属关系,权利主体,权属,政府,一级开发主体,二级开发单位,土地所有权,土地一级开发权 （受限土地使用权）,土地使用权,熟地出让,生地出让,协助,服务,收回,29,土地一级开发的相关机构,主体角色,具体参与

9、机构,工作内容,决策者,管理者,专业技术提供者,执行者,开发者,政府土地管委会/多部门联审会,区县级以上人民政府 国土部门 发改部门 规划部门 建设主管部门,区县政府 土地储备机构,开发策划机构 招标代理机构 造价咨询机构 拆迁评估机构 拆迁/施工企业 其他相关专业机构,规划或计划、一级开发项目实施方案审批,制定土地一级开发计划、组织编制详细规划、开发项目手续审批、监管市场及开发过程中各参与者行为,招标选择开发者并与其签订开发协议,具体开发内容的组织实施,完成项目实施组织方案,区县政府 土地储备机构,30,土地储备,*：农地征用与征收在法律界定上前者只涉及到土地使用权的转移而后者则是所有权的转

10、移。在不作特定说明的情况下，本文不对两者进行区分。 *：城市化转地 *：工业厂区改商业、住宅等第三产业用地,增量用地,农地征用* 城市化转地* 造地(（包括填海）,存量用地,旧城改造（含城中村/旧村） 闲置用地回收、收购、置换（如退二进三*） 土地整理,31,农地征用,32,农地征用补偿标准,说明： 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定 被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定 征用城市郊区菜地，用地单位按国家规定缴纳新菜地开发建设基金 依规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需安置人保持原有生活水平的，经省级

11、政府批准，可增加安置补助费，但必须： 土地补偿费安置补助费被征用前3年年均产值的30倍,33,旧城、闲置用地土地使用权收回,土地出让等有偿使用合同到期，未申请续期或申请续期未获批准的（土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得） 公共利益需要用地，依法提前收回，并根据已经使用年限和开发利用土地的实际情况给予补偿 依城市规划旧城区改建，需调整使用土地的，可依法收回并对土地使用权人给予补偿 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的,34,土地一级开发模式*,*：从时间角度看可以分为一二级开发分离和一二级联动；从空间角度看可以分为成片开发和

12、分片开发,35,土地一级开发流程,财务管理与成本控制,前期调研 与分析,销售推广与 经营管理服务,开发,获取开发权,编制实施方案,组织开发实施,目的与目标 内容与结果 调研方法,开发权 获取方式,方案内容 重点,工作与流程,主体分工 管理内容,36,前期调研与分析,可行性报告 内容 指标 结论,*：调研保密性原则：减少后续征地、拆迁障碍，防止竞争对手竞争 考查土地利用现状为估算征地、拆迁费用服务,37,获取土地开发权,通过招标委托的方式获取土地一级开发权 招标组织实施工作由市、区县土地储备机构负责，国土资源管理部门负责招标管理工作 市土地储备机构负责中央单位用地、重点区域及重点建设项目土地一级

13、开发招标 区县土地储备机构负责当地其他项目土地一级开发招标 招标委托程序,通过授权委托的方式获取土地一级开发权 项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权 授权委托工作流程,发标 投标 开标 评标 中标 签订委托协议,项目前期谈判 建设项目联审会审批 确定土地一级开发主体 签订委托协议 审查修建性详细规划 征询相关转移部门意见 办理规划意见函复 办理土地一级开发立项 办理规划意见书 办理建设用地预审,38,编制土地开发实施方案,39,组织与实施土地开发,征地与拆迁,规划设计,工程招投标,工程施工,

14、工程竣工 验收与交付,40,销售推广与经营管理服务,销售推广,主体 土地储备整理机构为主，开发商协助 一开发商为主，政府协助 管理 人力资源 资源 渠道 客户 合同及基础文件 招商总体策划,经营管理服务,内容 咨询服务 代理服务 管理服务（包括建设期和建成后） 措施 编制服务手册 建立协调机制，定期发布信息 加强与政府部门联系 加强宣传工作,41,土地一级开发财务管理,挑战,资金需求量大 资金占用时间长 分阶段投入 回收期长,方法,财务 预测,财务 决策,财务 分析,财务 计划,财务 控制,根本目标：土地价值最大化,内容,投资管理 融资管理 资产管理 收入和利润分配 纳税及筹划 预算管理,42

15、,土地一级开发成本结构,土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用 项目前期费用 征地拆迁补偿费用 公共区域市政基础设施建设费用 公共配套设施建设费用 工程建设其他费用 管理费 财务费用 土地招拍挂中的交易费用 公共市政配套设施移交前的管理费用等,43,土地一级开发成本控制,项目决 策阶段,征地拆 迁阶段,规划设 计阶段,招投标 阶段,工程实 施阶段,竣工决 算阶段,确定科学合理的项目投资估算,严格遵守法律法规 加强组织力度 加强调查工作，确定合理补偿标准 选择专业拆迁公司实施,设计总承包管理 设计招标，限额设计,合理划分标段 建立以合同为主导的清单招标

16、,协调好一二级开发工程关系 完善施工记录 健全内外部工作程序,如实反映具体数据指标 总结经验,44,供地方式,45,供地方式（续）,46,招拍挂的主要区别及适用范围,47,土地使用权转让（土地二级市场）,转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。 通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。,48,房地产成本、价格及关键指标的关系,楼面 地价,地价,房价/租金,土地供应,房屋供应,土地需求,房屋需求,容积率,商品房地产类型及产品

17、,宗地,建筑密度,绿地率,房屋均价,位置/规模/性质,控高,49,土地价格体系之政府定价,土地出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据,50,土地价格体系之市场定价,51,控制性指标对收入的影响,容积率,对房地产产品收入的影响 收入价格建筑面积,1别墅 11.2多层 2.54小高层 4高层,52,容积率对主要成本的影响,53,房地产金融市场,房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。 从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动 从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金投放；既包括直接融资；也包括间接

18、融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动 房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高，风险大 政府针对房地产行业有许多特定的投融资政策规定,54,企业相关权属与融资的关系,固定资产,流动资产,成本,收入,利润,权益,负债,资产负债表,损益表,股权融资,债权融资,经营权融资,抵押权/典权融资,使用权融资,55,房地产企业融资模式简介,债权融资 商业融资 银行贷款 债券融资 股权融资 自有资金 合资/合作 股票发行 资产使用权融资 租赁融资（表外融资） 资产抵押权融资 担保融资 资产典权融资 经营权融资 BT/BOT,56,地产金融主要模式简介,固定资产,流动资产,成本,收入,利润,权益,负债,资产负债表,损益表,债权融资,经营权融资,股权融资,土地一级开 发权算什么,57,地产金融主要模