佳都物业经营管理培训（PPT129页).ppt

1、谈谈物业项目的收与支,2011.10,一.物业服务费的收入,Company LOGO,一.物业服务收费的定价原则 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与 服务水平相适应的原则。 -2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的 物业服务收费管理办法,政府指导价,市场调节价,二.物业服务费用怎样订价呢？,三.那些物业适用于政府指导价？ 住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政 府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市 场调节价。 住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建 设单位、业主或者业主大会与物业 服务企业协商确定。,四.物业服务费的二种计费方式 业主与物业管理企业可以采取包干制或

2、者酬金 制等形式约定物业服务费用。 -2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的 物业服务收费管理办法,五.什么是包干制？ 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定 物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享 有或者承担的物业服务计费方式。,六.什么是酬金制？ 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定 比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者 不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,七.成都物业服务费是怎样定价的？ 根据2008年1月1日起执行的 成都市物价局 成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的 通知。 成都市物业服务收费分

3、为：基准价 +浮动价 其中基准价按照有无电梯来划分。,通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使 是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管 费的最高收费标准为2.10元/平方米月。 其中基准价1.75元/平， 最高上浮20%，合计 为2.10元月/方米的计算。,二.物业服务费的收入构成,Company LOGO,一.包干制下物业服务费的构成 实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的 构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业 的利润。 物业服务收费=成本+税费+利润,二.酬金制下物业服务费的构成 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务 资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 物业服务

4、收费=支出+酬金,三.物业服务费的成本或支出,Company LOGO,一.物业服务成本支出由九项构成 1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的 福利费等； 2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维 护费；,3.清洁卫生费； 4.绿化养护费； 5.秩序维护费； 6.办公费用； 7.物业服务企业固定资产折旧费； 8.设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。,二.什么是管理服务人员的费用 企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定 发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工 作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项 社会保障费。,四.物业人员的配置,Company LOGO,一

5、.项目经理的配备要求 1.住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在 5万平 方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总 建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；,2.别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在 3万平方米 以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面 积在5万平方米以上的，应当不低于2名。,住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在 5万 平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面 积在 3万平方米以下的，应当配备 1名物业服务项 目经理。,二.需要项目经理签署的文件 1.以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公 告、通知等消息的； 2.制定建筑区划的年度服务计划、总结；其中，涉

6、及建筑物及其附属设施设备维修、更新、改造的， 还应当有物业服务企业或者其他管理人派驻,该建筑区划、具有中级以上职称的工程负责人签署 意见； 3.向相关行政主管部门报告建筑区划内发生的违反 法律、法规等规定的事件及重大事件的； 4.其他应当有物业服务项目经理签署的事项。,三.客户服务人员配备 1.最低标准不得低于1人/30000平方米 或者1人/300户； 2.参考定额人数R1=建筑区划总建筑面积（平方米） 20000（平方米）； 3.物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标 准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。,四.秩序维护人员配备指导标准 参考定额人员数R2 =主出入口数6次出入口数3

7、（建筑区划总 建筑面积40000平方米）3监控室数 34/32名机动人员,五.设施设备维护人员配备指导标准 参考定额人数R3 =建筑区划总建筑面积（平方米）20000（平方 米）,六.环卫维护人员配备指导标准 环卫维护人员配备的最低标准 1.非住宅建筑区划不得低于1人/2000平方米（公 共区域） 2.住宅建筑区划不得低于1人/6000平方米（公共 区域）,参考定额人数R4 =建筑区划总建筑面积（平方米）10000（平方 米）,七.绿化维养人员配备指导标准 1.绿化维养人员配备的最低标准不得低于1人 /10000（平方米）（绿地面积） 2.参考定额人数R5 =绿地面积（平方米）8000（平方米

8、）,八.项目物业公共服务人员配备总额 项目物业公共服务人员配备总额R =R1R2R3R4R5,五.设施设备运行维护费,Company LOGO,物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护 费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备 的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业 人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期 内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应 由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、 更新、改造费用。,一.代收费用的提取比例 建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线 电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服 务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取 3 以内

9、的的手续费，具体标准在双方的委托合同 中约定。物业服务企业不得向业主收取 手续费等额外费用。,六.绿化养护费,Company LOGO,绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工 具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳 保用品费和相应专业人员的工资、福利、社会保障 费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前 期维护费。,七.环境卫生维护费,Company LOGO,环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境 卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、 化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所 需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费 等。,八. 生活垃圾的收取,Company L

10、OGO,一.生活垃圾收费的法律依据 根据成都市物价局、成都市市蓉环境管理局 关于我市中心城区开征生活垃圾处理费的通知 （成价费200531号文件）。,二.居民生活垃圾的收费标准 城市居民住户（含暂住人口户），按每月每户8 元收费。,三.机关等生活垃圾的收取标准 国家机关、事业单位、社会团体，按每月每人 2元收费。,四.医院学校生活垃圾的收费标准 学校、医院（医疗废弃物除外）按生活垃圾产 生量，每吨收110元。,五.商铺等生活垃圾的收取标准 生产经营单位及餐饮、商铺按生活垃圾产生量 ，每吨收120元。,六.商铺等垃圾产生量的分段征收,七.自收自运地区收取标准 自收自运地区、单位45元/吨。,八.

11、生活垃圾收取的减免对象 对享受城市最低生活保障的居民家庭，凭民政 部门发放的最低生活保障金领取证，免缴生活垃圾 处理费。,九.生活垃圾费的收取方式 成都市市容环境管理局委托五城区市容环境行 政主管部门、高新区城执法部门组织各街道办事处 和有关单位征收。,九.秩序维护费,Company LOGO,秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器 材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务 企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、 社会保障费等。,十.非机动车的停放费,Company LOGO,一.住宅小区非机动车收费法律依据 成都市物价局关于加强非机动车停放服务收 费管理的通知（成价费200425

12、5号）。,成都市城区非机动车停放服务收费标准,十一.停车场的早期介入,Company LOGO,一.小区机动车收费标准法律依据 2008年实行的成都市物价局关于在城区部 分区域继续实行机动车占道停放差别收费试点的通 知（成价费2008218号）。,二.特级室内停车场的要求 1.钢混结构，车位不得少于180个（住宅区车位不 得少于1个/户）； 2.车辆出口、入口分开设置； 3.车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消 防喷淋系统、自动排烟通风系统；,4.车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统； 5.有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行24 小时监控； 6.有自动化收费系统和规范的标线标牌

13、、防撞杆、 道闸； 7.地下停车场应有2台以上电梯，方便客人 和货物通行。 注：特级停车场的所列条件必须同时具备。,三.普通室内停车场要求 1.砖混结构； 2.为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设 施完备； 3.有专业的现场管理人员，并实行进出登记 接待服务。,四.特级露天停车场 1.符合车辆载重要求的生态广场砖或混凝土地面， 停车位未占用院内道路； 2.车位不得少于180个（住宅区车位不少于1个/ 户），停车场备有消防设施、照明设施；,3.有红外线或摄像监控系统，对车场内及出入口实 行24小时监控； 4.有自动化收费系统和规范的标线标牌，有防撞杆、 道闸。,五.普通露天停车场 符合车辆

14、载重要求的普通水泥或泥地地面，停 车位全部或部分占用院内道路，实行进出登记接待 服务。,十二.车辆停放管理纠纷,Company LOGO,一.业主乱停车物业能所车吗？ 南昌市某物业小区业主黄先生投诉前几天他的 一辆丰田车停放在小区内，第二天他启动车子准备 外时，“嘭”的一声巨响从车子地盘除传来，他赶 紧刹车，下车查看后发现车子左前轮上竟然多了一 把抱胎锁，车子开动后锁对轮胎、托架、球头等部 位造成不同成都的损伤，造成了四五千元的经济损 失。经了解得知这是物业公司对他车子乱停乱放采,取的措施。黄先生找到物业公司理论，认为他占用 的是业主共用地方，同时及时业主车辆停放不规范 物业公司也不能采取锁车

15、措施。物业公司认为由于 黄先生在小区停车时，经常乱停放，多次劝阻无效 才不得已使用抱胎锁，是F先生的原因，才导致此 事情发生，故责任不在物业。,物业公司这样做不恰当。因为不管业主停车 位置是否正确，物业公司都无权私自给业主车子 上锁，此举相当于扣押和控制他人财物，物业公 司的做法存在着过错，因承担相应的责任。如果 业主乱停车，物业公司多次劝阻无效，可采用报 告和协调的办法解决，报告业主委员会或辖区民 警，请他们出面协调解决。,二.停车场车体划伤是否负赔偿责任 王先生上周六把车开回家，停放在某物业公司 的停车场内，事先已办了停车月卡，本周一早上王 先生在停车场发现车上有明显刮痕，排气管也被撞 歪

16、了，遂向物业公司提出索赔要求。,在车主将车交付给停车场之前，车场保安员应 对车进行验收，如发现车辆有明显损坏的地方，要 及时通知车主，并在停车记录上详细注明。如车辆 发生损坏，未及时通知车主并注明，而停车场又不 能举出其他相反注明的，停车场必须承担赔偿责任。,由于停车场每天进出车辆很多，轻微难以察觉 的损伤不属于验车范围。出现这种情况应根据民事 诉讼法“ 谁主张，谁举证” 的原则予以处理。车 主主张车是在停车场划伤的，就要承担举证的责任 ，如果车主不能证明车在停车场内划伤，停车场可 以免责。,三.保留证据规避责任 某花园一业主将私车驶进小区，停放在地面私 家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻队员发

17、现车的 后窗玻璃已经粉碎，即向班长汇报，做了记录，并 请周围看见车驶进的业主签了字，考虑到车主可能 已经就寝，也可能车主知道车是在外面损伤的就没 有立即通知车主。,第二天早上，守候的保安向车主通报情况，不 料车主一口咬定车是在小区被高空掷物所伤，保安 拿出查车记录加以说明，车主否定记录的真实性， 物业马上电请辖区民警进行调查和调节。民警查阅 了记录并询问了当时在场的业主，裁定车窗是在住 宅小区外所伤，对车主进行了严厉批评。,十三.办公费,Company LOGO,办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常 的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电 费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。,十四

18、.设施设备公众责任保险,Company LOGO,物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险 费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设 施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业 服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险 费为准。,十五.固定资产折旧费,Company LOGO,固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物 业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指 在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服 务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交 通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其 他设备等。,一.需要配备的维修工具、器材配备 1.基本配备：指针万用表或数字万用表、数

19、字钳型 表、兆欧表、红外线测温仪、绝缘手套、绝缘靴、 高压验电器、接地棒、临时接地线、管钳、锯弓、 电锤、手枪钻、套装扳手、喷灯、焊机（焊钳、面 罩）、三爪。,2.为受聘提供物业服务的建筑区划配备：人字梯温 湿度计、线盘、玻璃胶枪、电动疏通器、机动潜水 泵、皮碗、压线钳、铆枪、锉刀、平板车、安全帽、 安全带、应急照明灯、防水电筒、临时电源线、电 烙铁、手锤、皮老虎、管钳、施工专用标识牌。 3.个人工具：电工专用工具箱。,二.办公用具、器材配备 电脑、打印机、传真机、复印机、点钞机、电 话、空调、办公桌椅、文件柜、保险柜、书柜、标 识标牌、办公文具、饮水机、管理员服装。,三. 公共秩序维护工具、

20、器材配备 头盔、消防斧、防护服、安全绳、砂铲、消防 桶、面罩、消防扳手等战备消防器材、双层床、衣 柜、专用制服、大衣、雨衣、雨鞋、电扇、热水器、 强光手电、对讲机、专用器材。,四.环卫维护器材配备 洗地机、石材打磨机、抛光机、吸尘器、塑料 垃圾桶、垃圾推车、高空作业保护工具、清洁用品、 服装。,五.绿化维养工具配备 剪草机、喷药机、绿篱切割机、个人绿化器具。,十六.经业主同意的其它费用,Company LOGO,经业主大会同意的其它费用，指按规定程序， 经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。,十七.物业的营业税和利润,Company LOGO,一.物业服务企业的营业税 物业服务企业的营业

21、税：5.65%,二.物业服务企业的理利润 物业服务企业的利润率：8%-15%,十八.空置房的物管费收缴,Company LOGO,十四.空置房物业服务费收取的约定 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业 ，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位 全额交纳。,十九. 物管费收缴的纠纷,Company LOGO,一.借口管理疏漏，能否拒交物管费 某单位在某大厦拥有两套物业，该办事处一辆 轿车在大厦停车场丢失，双方协商理赔无果。自当 月起该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理 费及水电费。一年下来共拖欠物管费 104056.32 元，水电费人民币

22、129745.25元。该大厦的物业服 务公司将该单位告上了法庭。,法院一审认为：该单位作为物业管理公司的住 户，应按规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费、 水电费，其长期拖欠款项的行为理应承担民事责任 ，该单位辩称的其并非无故不交纳物管费的事实与 理由是不同的另类法律关系，与本案无关。最后判 决该单位应付给物业公司上述费用，并且追加每日 3的管理费滞纳金。,被告不服上诉。二审法院的判决与一审判决基 本一致，只是改判该单位不必支付拖欠的物业管理 费得滞纳金。,二.房东对住户的物管费负责？ 高女士在某小区购买了一套4居室住宅。交房 后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生， 并约定由林先生负责物

23、业费的交纳，对于这一约定 ，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服 务公司人员当时也表示了认可。,然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到 物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生 承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为， 既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担 ，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服 务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。 对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交 的物业费。,房东应负连带责任。根据最高人民法院关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用 人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳

24、物业 费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民 法院应予支持。”,因此，作为物业的业主，高女士在接到物业服 务公司的催缴通知后，应当按照物业服务合同的约 定先行偿还该笔欠交的物业费。 高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与 林先生签订的房屋租赁协议的约定向林先生进 行追偿。,三.没装修业主不可不缴纳物管费？ 乐山某物业公司进驻该市某住宅小区后，很多 物管费始终收不起来。原因有二：一是个别业主不 满意物业服务；二是一部分业主买房后没装修没入 住，一部分业主无需接受相关服务（如高层住宅低 层住户不用乘坐电梯）。,物业公司认为，物业合同不可能与单个业主签 订，但效力仍然对单个业主有效，“ 电梯

25、、保安、 卫生这些不可能谁家交钱就给谁服务吧！”于是多 次要求业主缴纳，但这部分业主始终不给。,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释第六条：“ 经书面催 交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期 限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付 物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经 按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未 享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由 的，人民法院不予支持。”,选聘物业是业主共同作出的决定，只要物业按 照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务 对全体业主而言都是均等的。即使业主的房屋空闲 ，住宅一楼不适用电梯，物业服务使小

26、区建筑物及 其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服 务。除非管理规约或者物业服务合同等有 另外的规定或者约定。,四.没签合同就可以不交物管费吗？ 位于某市人民路的H花园小区，经综合验收合格 后，交付业主使用。该小区共有楼房21 栋，拥有业 主780户，2006年10 月，入住业主超过 80，在 有关部门指导下， 按照规定该小区成立了业主委员 会。随后， 业主委员会代表全体业主与甲,物业服务公司签订了物业服务合同 委托甲物业 公司对该小区进行物业管理。但是，该小区一些业 主以物业服务合同中物管费较高，自己并未签 署物业服务合同为由，从一开始就 拒绝缴纳物业管理费。,该小区部分业主以自己未签

27、署物业服务合同 的理由拒缴物管费理由是不成立的。最高人民法 院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释明确指出“建设单位依法与物业服务企 业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业 主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合 同，对业主具有约束力。业主以其并非 合同当事人为由提出抗辩的，人民法院 不予支持。”,二十. 装修管理等费的收取,Company LOGO,一.装修管理费的收取标准 如果业主装修，物管方可以收取装修管理服务 费。按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取 ，配备电梯的按不高于0.03元/平方米天，未配 备电梯的按不高于0.02元/平方米天的标准计算。,二.

28、建渣非的收取标准 委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标 准按建筑面积不高于2元/平方米收取。,三.装修管理不得收取的费用 物业服务企业收取了装修管理服务费用，不得 再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维 护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等 损坏的，费用由责任人另行承担。,四.乱搭建物业能否告违约业主 邱先生在康乐小区购买了一套商品房，在装修 期间他在该房屋顶上违章搭盖了一间100 多平方米 的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行 为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业服务中心 多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市 城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限 期拆除的

29、通知，但邱先生依然我行我素。物 业公司遂向法院起诉。,法院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为 ，其职责和义务是进行劝阻、制止。法律和业主大 会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公 司与业主签订的管理规约，其权利义务应由业 主承受，物业公司并非该临时管理规约的权利义务 相对人，也不是相关权利义务的承受主体。,因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关 业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以 合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。,法官提醒：“近水楼台先得月”。住在顶层或 靠近其他公共空地的业主，很容易往公共空间打 “ 小九九” ，改造公共用地并占为己有，不仅影 响了小区的整体景观

30、形象，也侵害了其他业主的权 益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无 效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门， 也可建议相关业主或业主委员会提起民事 诉讼进行维权。,五.处理违章装修示范案例 张先生在办理西安南路一商品房交接手续时发 现房屋内存在渗水情况，且主卧卫生间及阳台顶部 被他人在原有下水管道的基础上多安设了数条下水 管道。管理小区的物业公司调查后发现是张先生楼 上业主所为，该业主在装修时违规操作，私自将其 中一间卧室改为厨房和主卧卫生间的一部分，,将厨房改建为主卧卫生间的一部分，使得张先生的 一个卧室正上方正对楼上的卫生间、厨房，张先生 的厨房正上方对着楼上卫生间的一部分。物业

31、公司 随即向楼上业主发出装修违规通知书，要求其整 改，但该业主置之不理。,在物业公司建议下，张先生一纸诉状将楼上业 主告上法庭。法院认为，被告擅自改变房屋结构， 导致原告厨房一部分对应被告的公用卫生间，被告 的行为有违公序良俗，必然在心理上给原告造成影 响，使原告对居住舒适度的合理追求受到打击，侵 。,犯了原告的居住权，构成侵权；另外，被告改变房 屋结构须经规划行政主管部门批准并征得利害关系 业主的同意，否则既违反了行政规章的规定，也侵 犯了原告享有的共有权。故法院判决被告恢 复房屋原有规划设计使用功能 。,二十一.共用部位经营的忌禁,Company LOGO,一.住宅公共部位经营收费的约定 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的 ，应当在