目标成本制定讲义.ppt

1、目标成本制定,目标成本的制定是成本控制的基础和依据 合同预算部 唐宇清 2008.10.31,目标成本的制定是成本控制的基础和依据 其测算依据项目的不同时期而有所不同,项目的成本测算分类,结论,从这张表中我们可以清晰地看出，在拿地之前及之后都必须对项目进行测算 通过测算我们就可以作出一些判断 在拿地做项目之前，进行成本测算是非常必要也是必须做的,各个阶段的关系,前一阶段均是后一阶段的约束条件 后一阶段均是前一阶段的修正与补充 如后一阶段测算要突破前一阶段成本目标，必须经过专门的程序,拿到地后如何才能取得合理的利润？ 为了回答上述问题，需要制定项目的目标成本 为什么制定目标成本就能回答这个问题？

2、,一、为什么要制定项目的目标成本？ 有了目标才能谈控制，才能进行评价是否已经达到我们的预想，没有目标，控制的结果就无法评价，更无法进行比较。 比较是需要参照物的 从项目本身的角度：我们可以理解为,是项目盈利的理论基础（通过测算，才能预知我们做项目到底是亏还是赚，赚多少？赔多少？） 是项目管理人员执行的依据 是进行项目成本后评估的参照,二、项目目标成本的制定依据？ 1、项目可售面积 2、项目预测销售价格 3、公司的利润率要求 售价* 可售面积确定预计利润=项目全部成本,目标成本应在什么阶段制定？,在各个阶段都需要制定目标成本 今天所说目标成本是指可实施的目标成本，我们认为应该在规划方案完成，布品

3、决策会完成之后 确认了各项具体的指标数据，同时对重要材料进行了确认 说的更清楚一些，就是：,理由,布品决策与成本测算是相辅相成的，没有布品决策，成本测算就缺乏依据，更谈不上实施， 反之，没有成本作为控制的依托，布品决策就失去了赖以生存的价格基础，同样也是不可行的，举例：,上河名居样板区园林工程,经过论证： 我们花费了很大的财力、物力、人力建造的中心花园环境并没有对销售带来促进，也没有提升产品的价格，从营销的角度分析，在该地区买房的客户是属于价格敏感型的，对环境的品质并没有过高的要求,结论,应降低园林工程的造价 降低多少，以满足营销的基本要求为准 什么叫营销的基本要求： 就是不发生违约 举这个例

4、子发生的时间不是很恰当，测算有点滞后，但却能说明问题，成本的确认要以客户的需要并能为之买单为导向，如不能认可并为之付出更多金钱，则提供最基本的需要或满足强制性规范要求即可,变更的原因,我们是企业，不是公益部门或福利单位 盈利是我们生存的基础 过多的提供超值服务，可能会消减市场盈利能力，甚至亏损,三、如何制定项目的目标成本呢？ 需要对项目的成本组成进行分析 经过分析，我们认为可以把成本分为三大类十二项： 三大类： （一）工程成本（有8项） （二）期间费用（有3项） （三）营业税金及附加,（一）工程成本 1、土地成本 2、前期成本 3、主体工程建筑成本 4、主体工程安装成本 5、红线内市政成本 6

5、、园林环境成本 7、配套设施成本 8、开发间接费（成本）,（二）期间费用 1、管理费用 2、财务费用 3、销售费用（此项也可以单独列项） （三）营业税金及附加,这里确定的方法和标准可能和教科书上说的有所不同，关键是要把项目开发发生的全部费用都要包含在内。以上所列的均是大项，建设过程中发生的费用都可以列入到上述12项费用中。,下面做具体分析,作为项目而言,首当其冲的,就是对项目的建安成本进行测算 建安成本的测算是核心 项目销售要以此为依托进行,从上面的图示可以看出，除土地成本外，建安所占工程总投资的比例是最大的 对其测算的准确与否直接影响成本控制与工程盈利水平,包括内容,因而，需对工程项目按建筑

6、与安装分别进行测算：,主体建筑工程费 制定目标成本的原则，通常遵循2、8原则，就是将对工程造价影响大的，实际操作易于控制的项目，在目标成本里得以明确体现，具体说，就是： 1、基础工程 2、结构工程 3、粗装修工程 4、门窗工程 5、外装及公共部位装修工程 6、室内装修工程等的成本进行重点监控,基础工程,土方工程 降水工程 桩基工程 护坡工程等,土方工程 可以按楼座基底面积乘以挖深+放坡进行测算 降水工程 可按楼座基底面积进行测算 桩基及护坡工程 可按楼座基底面积进行测算,结构工程,结构工程测算目标制定 钢筋及混凝土含量，钢筋的含量对成本的影响巨大,装修工程,可以分为外装修门窗室内装修、公共部位

7、装修等 外装修主要包括保温及外墙面饰(涂料墙砖等) 门窗工程主要包括外立面窗和户门,公司目前所做的基本是粗装修，故涉及其它的门窗不用进行测算 室内工程主要包括地面垫层、抹灰和腻子的费用,对于商品房而言，公共部位，主要指： 电梯厅 走道 楼梯间等 对这些部位进行造价控制也是必要的，因而应分别列项进行测算 在完成这些大项的测算后,建筑部分的成本基本就可以制定完成了 其他小项可以通过给定一个测算指标值作为目标成本,主体安装工程费,分为室内水暖气电及电梯通风消防工程 水暖气电测算依据主要依据经验数据,辅之各种管材的选择进行综合测算 电梯按工程品质要求确定指标按部进行测算 通风和消防工程依据建筑面积或可

8、售面积单方进行测算,建安其他,为便于各项目工程成本进行比较，前面所列仅是可售面积部分的成本，在完成此项工作后，还需将不可售部分也进行成本测算，不可售也有成本发生，该部分的成本放入到配套设施费中,需要强调的是，建安工程的测算必须按照可售产品的类型分别进行，如：住宅、商业等，住宅又可以分六层及以下住宅、高层板式住宅、高层塔式住宅等，原因是各种类型的产品成本差异很大，如6层住宅就没有电梯和水泵等，如放在一起测算，不能准确反映各个产品的真实成本，故需要分别进行测算,其它各项,工程费用中剩下的六项又该怎么处理呢？,工程公摊成本内容,土地、前期、社区管网、园林环境、配套设施、开发间接费 这六项不能独立进行

9、销售，只能依据前面所列各个可售产品而将成本回收，我们起了一个名字，把它叫做“六类公摊成本”,下面对上面公摊成本逐一进行讲解 （一）土地成本 主要是指通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌）取得土地开发权所花费的费用，除此之外，可能还有城市基础设施建设费和应交纳的契税等 为了便于项目进行成本比较，我们将大市政（即红线外市政工程）费用也列入土地费用），因为不同地块其市政条件存在很大差异，只能一事一议,举例,上河名居天然气工程 因为牵涉梨园南路道路规划调整的问题，政府迟迟没有实施有关大市政管线，而我们明年必须交用部分住宅，因而，在政府没有投资的情况下，我们必须先期投资实施。按小区的规划，建设管径300的就可以

10、满足项目的燃气要求，但因为是大市政，政府考虑不完全是满足你的要求，也要为其它项目服务，故政府规划为400管径，我们也要建设。,举例,从成本角度 一方面，如果我能等，就不需要投入这笔费用 另一方面，如果按我的规划，就不需要建更大的管径 因而，其成本是不匹配的，这也是我们把它列入土地费用作为不具可比性的原因。,（二）前期成本 前期成本主要可以分为四大项 1、项目拓展费用 2、规划设计费 3、各项交费 4、开发准备费(三通一平、临时设施费等）,（五）社区管网建设（工程）费 1、室外给水工程 2、室外中水工程 3、室外排水（雨污水）工程 4、室外采暖工程 5、室外电气工程 6、室外智能化（安防）工程（

11、弱电工程）,（六）园林环境费 1、绿化工程费 2、建筑小品 3、道路广场建设费 （1）沥青道路 （2）铺装道路 （3）庭院工程 4、室外围墙、大门 5、室外照明（路灯或庭院灯） 6、室外零星工程费,（七）配套设施费 1、物业管理用房 2、社区配套用房（幼儿园、学校、商业等） 3、市政及设备用房（开闭站、配电室、水泵房、换热站等） 4、地下人防 5、人防停车库（立体停车库）等,（八）开发间接费 1、工程监理费 2、工程咨询费 3、营销设施建造费 4、物业完善费 5、不可预见费,二、期间费用： （一）管理费用 （二）财务费用 （三）销售费用,三、营业税金及附加 就是公司应交的营业税及教育费附加等,

12、成本组成,将形成的六类公摊成本按可售面积分别进行分摊，就可以得出我们的可售对象成本组成,期间费用和税金的分摊,期间费用也是要进行分摊的,分摊的对象,也分摊到可以销售的各个对象上 如： 可售住宅（多层住宅、高层住宅、叠拼、联排别墅、公寓等）还是商业还是车库 只要能独立可售的。我们都应将其单独列项，对其建安成本进行单独测算 再将其他成本分解让其分摊,成本计入,就是说，在计算可售对象的成本时，不仅需要计算其自身发生的成本，也要摊入与它有关的成本 只有将这些成本进行有效分摊，我们才能收回投资的同时，取得利润,因而，在建安成本的测算中，划分可售对象进行测算十分重要，是我们做好成本测算的一个很重要的手段和方法，是准确计量目标成本的重要形式。,约定,从测算表中可以看出： 除建安成本外。其余分摊费用都是一致的。 这样做，只是简化了一下程序而已，并没有实质性的意义，关键是将成本计入了,在将工程费用中的六项进行分摊后，再将计算出期间费用、税金及附加分别进行分摊，最终得出项目的各销售类型的个别成本，再汇总得出工程总成本。 这就是我们目标成本测算的总体思路,经过公司有关会议讨论决策，成为项目具体实施的基本依据,实例,以下以上河名居为例，具体介绍一下目标成本的生成过程,相关配合,目标成本的制定不是一个部门的事情，一个部门也不可能完成 如前期的规划设计，对成本有着至关重要的影响，基