4、未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入.ppt

1、未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入,未完工收入结转为完工收入,第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（说明不是项目清算）在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 （一）将未完工收入结转为完工收入 （二）将开发成本结转为销售成本 （三）计算未完工收入的实际毛利额 （

2、四）毛利额差额调整。,未完工收入结转为完工收入,专题一：实际填列申报表 假设某企业有三个楼盘：楼盘1在以前年度已经完工，尚有尾房；楼盘2在今年完工；楼盘3尚处在预售年度 （一）楼盘2未完工年度纳税申报表的填列（复习） （二）楼盘2完工年度申报表的填列 （三）楼盘2完工年度同时有的填列 （四）楼盘2完工年度同时有“楼盘1收入”的填列 （五） “楼盘2完工年度”同时有“楼盘2完工当年销售收入”、 “楼盘1收入”、 “楼盘3的未完工收入” 关注三件事情： 1、毛利如何调整？ 2、税金及附加如何调整？ 3、三项费用扣除基数如何确认？,北京市国税局的填报口径（推荐参考）,（一）未完工年度 1、主表第1行

3、：1000万，但是不填写第二行营业成本。 2、附表1第4行：1000万。 3、附表8第4行：用于计算广告宣传费基数1000万。 4、附表3第19行第4列，纳税调减1000万。 5、附表3第52行第3列150万 6、附表3第40行第4列65.5万。 （二）完工年度 1、以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要结转收入。 2、附表3第19行第3列，纳税调增1000万。 3、附表3第52行第4列，调减150万 4、附表3第40行第3列，纳税调增150万。,未完工收入结转为完工收入,专题一：实际填列申报表 问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算

4、的毛利？ 总结：未完工开发产品收入缴纳税款属于时间性差异，通过纳税申报表的调整技术来实现。（附表三52行） 以前年度预售收入确认的毛利：附表三52行扣减 当年预售收入确认的毛利： 主表34行扣减，减去的是税款。 任何复杂的收入确认都可以分解为四种情况，组合填列申报表就能保证不会出错。,未完工收入结转为完工收入,专题二：结转预售收入的时机 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行

5、处理。 思考1：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般都要在汇算期间再结转。,未完工收入结转为完工收入,专题二：什么时间将预售收入结转为销售收入比较合适？ 思考2：那么企业愿意在那个季度结转收入和成本呢？ 1、 如果第四季度结转：（预缴申报表的填列） 存在将去年的毛利重复缴纳税款，压资金的情况。 2、 如果在次年一季度结转（预缴申报表的填列） 依然存在这种情况。 结论：那个季度都不好，只能做资产负债表日后事项。（大地税函【2009】77号文件的规定，什么时间都没有问题 3、将如何应对呢？（关键点在预缴不调减）,未完工收入

6、结转为完工收入,专题三：外资企业以前年度预售08结转收入的衔接问题。 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 意味着外资企业预缴的税款要换算为毛利，在附表三52行扣减。虽然外资企业以前年度实际缴纳的是税款，但是2008年度汇算清缴只能扣减毛利，而不能扣减税款。 思考：外资企业以前年度的期间费用及税金及附加如何处理？ 苏国税发【2009】79号文件的处理模式，在2008年按照新税法的扣除标准一次性扣除。,未完工收入结转为完工收入,专题四：2007年同2008年税率

7、差是否需要退税？ 1、税率相同时： 未完工开发产品缴纳的税款，并不是多交税款，而只是提前缴税。 2、新企业所得税法税率的变动 2007年纳税调增为（200-65.5 )*33%= 87.615(万元） 2008年纳税调减为（ 200-65.5)*25%= 66.375（万元） 思考：经济特区的企业2007年税率为15%，2008年的税率为18%，如果2008年完工，是吃亏还是占了便宜？ 理论基础：1、房地产开发企业预售收入，属于实际的应纳税所得额，而不是预缴税款，所以不会调整。 2、所有的时间性差异，都存在税率变动是否进行追溯调整的问题，而税法的态度是一律不调整，房地产也不例外。,未完工收入结

8、转为完工收入,专题五：以前年度多缴税款是否退税？ 如果不存在税率差，那么房地产企业预售收入缴税，只是时间差，在完工年度以前确认的毛利都运用纳税调减，全部转回，即：预售收入缴税不影响税款的入库。 但是，当计税成本为900万元时，情况发生了变化。,未完工收入结转为完工收入,专题五：计税成本为900万时的分析 1、以前年度缴纳税款： 应纳税所得额：100020%-65.5-40=94.5（万元） 应纳税款：94.533%=31.185（万元） 2、会计利润=1000-900-65.5-40=-5.5（万元） 加：纳税调增65.5万 减：纳税调减200万 应纳税所得额=-140（万元）：可以用以后年度

9、所得额弥补。 3、整个项目汇总起来： 1000-900-65.5-40-40=-45.5（万元），即：整个项目亏损，但是亏损不能退税（32.185万），只能用以后年度盈利弥补。如果地产企业为项目公司，则只能自认倒霉。,未完工收入结转为完工收入,“项目清算”与“年度汇算” 1、内资企业季度预缴，年度汇算清缴多退少补。 2、外资企业按照项目清算，实际上将年度预缴的税款视同内资企业的季度预缴，人为的汇算清缴期间拉长了，有其一定的合理性。 3、类似的，还有土地增值税，也是按照项目清算。 4、31号文件未完工收入缴纳的税款是“纳税调增”项目，是应纳税所得额，而不是预缴税款。坚持了按照年度汇算的所得税原则，不存在对外完工收入缴纳税款“多退少补”的问题 5、31号文件第九条的表述：,未完工收入结转为完工收入,二、未完工收入和完工收入的结转 （七） 专题：四种前期多缴税款后期不能退税的困扰 我国弥补亏损的规定。 1、向后5年弥补，如果向前5年弥补就可以解决问题。 2、世界各国的弥补方式