郑州市金岱路腾飞路项目.ppt

1、金岱路腾飞路 土地项目报告 地产发展中心 2011年2月,报告整体思路,第一部分：宗地情况界定,宗地基本情况 土地价值分析,第二部分：项目市场界定,区域房地产项目分布及价格、去化速度分析,价格定位建议,宗地情况界定,本案位于： 1、郑州市管城区金岱路（郑尉公路）与腾飞路交汇处 2、北邻尚庄村土地，东邻腾飞路，南邻金岱路，西邻泰宏公司土地。 3、项目东侧紧邻腾飞路，北侧距离航海东路1.6公里 4、项目占地面积29085.21平方米，约合43.63亩 5、规划指标：容积率3.0 ；建筑高度80米；使用年限70年,规划设计条件,备注：该地块南侧4792.114平方米（7.2亩）的建设用地为商住用地，

2、暂没有出让，为该公司所有。,备注：该地块南侧4792.114平方米（7.2亩）的建设用地为商住用地，暂没有出让，为该公司所有。,项目区位,项目宗地位置,区域环境,本地块,项 目 微 观 图,本地块,项 目 微 观 图,本地块,地块现状四至,地块,东至围墙（腾飞路）,北至围墙,西至围墙,南至金岱路旁办公楼,地块内已拆迁完毕，仅余北侧一栋建城楼未拆迁，面积约5000平方米，为该开发公司所有。,周边配套,项目处于管城区南曹乡区域，位于郑州市东南入口 教育配套：郑州市嵩阳中学、郑州市财税学校、武汉小太阳幼儿园、管城区第二实验小学，一所中学（未建） ； 商业配套：大商千盛百货广场、富田东方国际家具广场等

3、； 金融机构：航海路上交通银行、农业银行、中国工商银行等； 娱乐场所：世纪欢乐园，航海体育场，金沙高尔夫。,地块SWOT分析与土地价值初步评价,优 势,机 会,劣 势,威 胁,1、区域发展良好，周边大盘已成规模 2、位于郑州市与郑州新区结合处，政策优 势明显 3、临近城市主干道，紧邻地铁4号线出口 4、不涉及拆迁问题,1、该区域内新地块不多，市区内居住用地 日益减少 2、地铁4号线带来的辐射力 3、区域房地产市场环境良好,1、26日前缴纳土地出让金，对资金需求 较大 2、地块规模较小，相对开发成本较高。,2、房地产政策的不确定性,综合分析,郑州为河南省省会，经济发展迅速，在中部省会中处于领先位

4、置；近期以食品加工、汽车制造为特色的现代制造业和物流业已成为郑州经济发展的引擎；同时固定资产投资在郑州市经济发展中扮演重要角色，已经占全市经济总量的70%以上。 地块所在区域，大型规模社区较多，居住氛围浓厚。 经济的发展带来了快速的城市化 ，每年市区新增人口超过10万人，带来外来人口置业； 地块手续齐全，可立即投入开发。,区域房地产项目分布,本区域在售楼盘一览表,本区域在售楼盘商业部分一览表,橡树玫瑰城（住宅）去化速度分析,橡树玫瑰城住宅销售从08年8月份至今，已接近清盘，一、二、三期共销售30个月，月均销售套数为53套/月。,橡树玫瑰城（商业）去化速度分析,橡树玫瑰城商业销售从09年9月份至

5、今，已接近清盘，一、二、三期共销售19个月，月均销售套数为4套/月。,美景鸿城（住宅）去化速度分析,美景鸿城（商业）去化速度分析,正商幸福港湾（住宅）去化速度分析,正商幸福港湾（商业）去化速度分析,项目位于管城区南曹乡区域，周边项目中，橡树玫瑰城、美景鸿城、远大理想城距离较近，如正商幸福港湾等项目虽离本案不远，但几个项目均位于航海路上中州大道以内，属于三环内楼盘，不做为本案可比案例。本地块在选取可比性楼盘是主要有以下几条标准： 1、物业形态与本地块相同或类似； 2、知名度较高的同类型楼盘； 根据以上条件，根据周边楼盘情况，选取橡树玫瑰城、美景鸿城市、远大理想城作为参考楼盘。通过对以上几个项目的调查研究，运用市场比较法确定本地块的市场行情价格。,可比楼盘分析,可比楼盘权数分析表,价格定位分析表,注：橡树玫瑰城价格为2010年12月份价格，其他项目为目前价格，故三案平均值能够代表本案价格水平。 采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为6911元/平方米，取误差5%，估计本项目市场