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1、1、房地产企业开发项目相关会议修订、南京栖霞建设集团有限公司徐水炎、2、目录一、房地产企业经营特点二、房地产项目开发管理一般程序三、成本核算基本程序四、成本核算对象确定五、成本费用归集与分配六、成本费用归集与分配存在的问题七、营业开发产品成本结转九、预付和汇款企业所得税问题十、预付土地增值税和土地增值税汇款核算房地产行业是龙头行业，像汽车行业的发展，牵引钢铁、橡胶、电、机械、石油等行业的发展，其发展使许多相关行业一起发展，建筑材料、建筑工程、电子、石油相关的主要经济活动领域有：土地开发与再开发、房地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融与信用、保险等，以及与此密切相关的中介服务，如

2、融资、评估、置换、装饰、修理、房地产管理等经济活动行业。 四、一、房地产企业特点、资金密集。 智力密集。 受国家宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门信用政策影响较大的投资周期长，市场风险大。 售后服务的要求很高。 五、二、房地产项目开发管理的一般流程，一、投资机会研究和土地竞争对房地产投资机会研究和土地竞争活动实施有效控制，获得对公司房地产开发有价值的土地资源，防范土地投资风险。 主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设定修订、可研报告、竞争等。 2、项目立项和可行性研究对项目立项和可行性研究工作流程实施有效控制，提出各阶段的可行性研究报告，为深入开展项目开发立项和项目总体规划与修订提

3、供依据。 主要工作内容：开发订划、资金订划、各阶段可磨报告、竣工后评价等。6、二、房地产项目开发管理的一般流程、3、项目全过程规划对项目全过程规划过程实施有效控制，为房地产开发项目设置、施工、营销等工作提供合理依据。 主要工作内容：市场调查、全过程企划、各阶段企划书等。 4、修订规划设置修订和前期工作对项目的修订规划设置修订和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商社满足法律、法规要求，为开发项目的施工、营销提供依据。 主要工作内容：地质调查、方案选举、方案设置修订、扩建设置修订、施工图设置修订、修订检查等。7、二、房地产项目开发管理的一般流程、5、工程施工项目管理流程对工程项目的制造成本、进度

4、、质量和安全实施有效的管理和控制，确保商社施工过程的项目管理满足规定的要求。 主要工作内容：施工组织修订、三方一平、选择供应商、图纸审查、物资准备、开工建设、施工管理、专业检查、竣工检查、工程决算、保修等。 6、市场营销对房地产开发过程的营销、大楼销售策划、商社买卖活动的审查、交货过程的控制以及客户索赔实施有效的控制，确保营销和营销阶段的工作满足规定的要求。 主要工作内容：营销策划推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。 八、二、物业项目开发管理的一般流程七、物业管理控制程序有效控制公司委托的物业管理，确保公司的商品售后服务水平和质量，提高业主满意度。 主要工作内容：选择物管、物管方案、检验交接

5、等。9、三、成本核算的基本程序，(1)根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。 (2)设置有关成本修订计算的会修订科目，修订、编订开发成本费用。 (3)根据受益原则和配合原则，确定应分配的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 (四)收集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间分配； (5)职能部门提供准确划分的可销售面积、不可销售面积，根据有关规定分别核算可销售面积、不可销售面积应承担的成本，准确核算分配。 编制10、3、成本核算的基本程序、(6)项目开发成本核算表，核算各成本核算对象的开发总成本。 (7)正确区分完成的开发产品和建设开发标准段之间的开发成

6、本，分别转入完成的开发产品成本。 正确结转完成的开发产品的销售成本。 (8)编制成本报告，根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本状况。11、4、确定成本核算对象，(1)确定原则满足成本核算需要，便于成本回收，有利于成本及时结算，满足成本监测的要求。12、4、确定成本核算对象；(2)确定具体成本核算对象根据上述原则，将项目开发地点、规模、周期、方式、功能设定、结构类型、装饰等级、楼高、施工队伍等要素与管理需求等当地实际情况相结合，确定具体成本核算对象同一开发场所、结构类型相同、竣工时间接近、以同一施工单位施工单位承包的项目，属于一个成本核算对象。13、4、成本核算对象的确定，对于开

7、发规模大、工期长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需求，按开发项目的施工标准段/产品类型划分成本核算对象。 同一施工标准段项目有裙子、公寓、办公大楼等不同功能时，必须在按期(区)区分成本核算对象的基础上，按功能区分成本核算对象。 同一施工标准段有高层、多层、复式等不同结构的，应按结构划分成本核算对象。14、4、成本核算的对象确定，根据核算和管理的需要，对于独立的设施核算或施工图预算的辅助设施，其支出是否分配给房屋等开发产品成本，可以单独作为成本核算的对象。 (对于只为一个房屋等开发项目提供服务、房屋等应该分配给开发项目的低成本辅助设施，不单独作为成本修订算的对象，产生的开发费用可以直接修订

8、为房屋成本科目。15、5、成本费用的归集和分配、1、成本费用的归集和分配的基本原则和要求会订核算的一般原则有真实性、实质性形式、一致性、比较性、明确性、权利产生制、配合、谨慎性、重要性、资本支出和收入支出等。 房地产公司修订中要特别强调的是真实性、完整性、可比性、配比、谨慎性、资本支出和收入支出的划分等。16、5、成本费用的归集和分配、2、开发项目成本核算科目划分和设置开发成本设置一级科目、17、5、成本费用的归集和分配、4301.401土地费用的归集注：其他土地费用包括交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元在内的区划测量费等。18、5、成本费用的归集和分配、土地费用的分配能够区

9、分成本修正对象时，如果不知道可以直接将土地成本修正为商社的成本修正对象的成本修正计算对象，可以先进行归集，然后在相关成本修正对象之间按占地面积进行分配的分配方法具体的分配方法是：1)先按小区占地面积将土地成本分配给各组。19、5、成本费用的归集和分配；2 )将分配到各组内的土地成本，按组内房屋等成本核算对象和道路、广场等公共场所的占地面积直接分配；3 )然后将组内道路、广场等公共场所占土地成本，按房屋等成本核算对象房屋等成本修正对象的开发成本的修正4 )房屋等成本修正对象的直接分配数加上间接分配数的话，就成为该房屋等成本修正对象应该承担的土地成本。20、5、成本费用的归集和分配、4301.40

10、2前期工程费(开发前期准备费)注：修订版设置修订费包括项目企划和方案招标、修订版设置修订、设置修订审查、模型、动画等。 领照规费包括市政公共基础设施补助费、新建住宅白蚁防治费、人防建设费、城市修订设施修订费、修订服务费、教育增容费、新型墙体材料专项费、散装水泥专项资金等。21、5、成本费用的归集和分配、4301.402前期工程费(续)注：三方一平费包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线移动费、场所平费等。 临时设施费包括临时办公室、临时围墙、围板、卖场及临时样品室、临时场所的占有费等。22、5、成本费用的归集和分配、4301.403建安工程费(本体建筑工程费)注：工程桩甲给料包括钢筋、水泥

11、、商品砼、预制、型材、型钢、其他材料等。23、5、成本费用的归集和分配、4301.403建设工程费(续)注：甲/直供材包括钢筋、水泥、商品混凝土、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙炼瓦、地砖；24、5、成本费用的归集和分配、4301.403建设甲/直给材包括供排水主材料及配件强弱电主材料及配件通风和供暖设备及主材料安装用钢板、型材及其他材料设备等。25、五、成本费用的归集和分配、4301.403建安工程费(续)注：专业土建工程指建筑物内，甲方独立建设的专业工程：一是不属于土建单位合同，不属于装饰工程的特殊项目。 坡道的雨棚、屋顶框架、非小区共有的屋顶花园、屋顶球场等。 二是包括在土建

12、公司合同中，实际操作时单独建设的项目。 例如防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。 专业安装工程包括消防设备和器材和工程安装费、空调通风采暖设备、主要材料和工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。26、5、成本费用的归集和分配、4301.403建安工程费(续)注：精加工工程包括外墙饰材和施工费、公共部位饰材和施工费、户内饰材的设置和施工费、店内饰材的设置和施工费架的饰材的设置和施工费等。、27、5、成本费用的收集与分配、4301.404社区管网工程费、28、5、成本费用的收集与分配、4301.405园林环境工程费、29、5、成本费用的收集与分配、4301.406公共配套设施费

13、4301.409资产修订借款费用资本化借款费用的期限：开发投入日到完成交货日的借款费用可以资本化，其间不包括开发人员自主实施的休业期间；可资本化借款费用包括与开发项目直接相关的借款利息支出、汇率损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；(3) 确定借款用途，特定开发项目的，不能明确将借款费用修订为直接受益的开发项目的具体用途的借款费用，可以采用各项累计投资额、各项间隙资金等标准在受益的各开发项目之间分配。32、5、成本费用的回收和分配、利息资产修订上修订分配表(*季度/月)所有项目资金占有平均利息总数=合订4列合订9列=80000利息分配系数=本期分配利息金额/所有项目本期资金占有平均利息总数

14、=800/80000注：利息的分配一般每季度一次， 一个是某银行每季度收利息，两个是每月收利息，其利息日是每月21日，每月要提前提交利息日到未来的银行利息。 相对于公司大、贷款多的公司，财务部门的工作量大。 另外，按季度分配利息也能满足公司财务订正的需要。 在这里也必须注意两个应付账款的区别。 一个涉及开发成本，另一个涉及开发产品。 在多个项目的开发公司中，分配给各个项目的利息也与具体的会议订正处理问题有关。 一般情况下，资产订正上利息只分配给整个项目，而不分配给具体的成本订正对象，即不分配给组和目标区，所以会订正处理容易，34、5、成本费用的汇总和分配、资本化借款费用的分配，其中，分配给开发

15、项目的利息被分配给开发产品成本那个方法有两个。 一是本期完成的开发产品平均占有资金占开发小区整体占有资金的比例分配。 二是按时完成的开发产品的可销售面积占开发小区总体可销售面积的比例分配。 第一种方法更合理，第二种方法更简单。35、6、成本费用的归集和分配中存在的问题、1、同一成本项目和订正对象的对应关系、同一施工建设单位中产生不同成本项目的分类订正问题同一成本项目和订正对象的对应关系问题主要是一个工程不同的订正对象、不同的房地产，如住宅和办公大楼的底屋是商业， 同时有装饰的公共辅助设施和商社以一个单位施工等同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题主要是指一个施工单位同时进行多个工程，

16、如小区内道路和排水排污工程、主体建筑工程和周边(室内前后)室外工程。 在会订处理中，大多将这些总结后，按工程预算和工程决算进行分类分配。36、6、成本费用的收集与分配中存在的问题、2、同一开发小区的不同种类房地产公共成本分配标准问题主要是一个开发项目同时存在多种不同种类的房地产，如多层、(小)高层、高级公寓、别墅、商业、办公等房地产的，其建设标准但其利益的差异程度是正确的个人的看法对于差别很大可以区别的部分，如公寓的建筑范围(小组、期间)的园林环境，可以按单独合同、单独订价要求的一定组合的数量进行分配，或者分析合理分配，如电力工程设备费等可以要求各小组的电力但是，公共设施、公共园林环境等只能按一定的标准平均分配。37、6、成本费用的收集和分配存在问题3、地下(人防)车库成本的收集和分配问题(1)为了解决停车难问题和人防标准的提高，修正案对地下车库补助标准高、面积大、投资巨大，部分开发者即使牺牲了小区部分的质量也要减少(2)地下车库多与地面建筑物相连，成本难以划分。 桩基工程、土工、预应力工程、结构工程等。 (3)不同种类的房地产地下车库辅助标准也不一致。 (4)地下室多集中建设，多屋住宅下不一定要建地下室。 (5)地下车库均有防治功能，其中有6级和6B级人防建设标准要求。38、6、成本