商丘应天花园商业街策划2.ppt

1、1,商丘市应天花园商业街项目 市场营销报告,2,商场如战场，商业街的开发资金密集，运作周期长，操作 经验和技巧要求极高！注定其营销运作不是一次战斗，而是一 场战役，这就要求我们不可满足于一时一刻的胜利，不能专注 于一城一池的得失，整个过程应该张弛有度，步步为营。营销 走势应该由虚到实，渐入佳境。不敢有丝毫懈怠，务求善始善 终。我们的目标是追求全胜。 应天花园商业街项目序言,3,市场是海，营销是帆，产品是船，专业是舵,身为一名称职的舵手 我们必须熟知船的构造 随时洞察海风的方向 适时地扬起风帆 方能使船乘风破浪 安全地行驶在茫茫的大海之上 作为一个专业的运做团队 我们必须深解产品的特性 不断洞悉

2、市场的变化 适时地举起营销利剑 才能使产品迅速崛起 稳固地屹立于激烈的商战之中,4,第一部分 市场篇 洞察风向，方知如何扬帆,5,第一部分 市场篇总述,本篇将通过对商丘宏观市场、商业市场以及在建、在售商业项目的调查和分析，并借助于深度访谈、问卷调查及对同类型产品的案例分析等辅助手段，达到以下几个目的： 1、了解商丘城市发展思路和经济发展现状、趋势，认清房地产发展现状和趋势以及影响房地产发展的各方面因素，为项目长期发展做导向； 2、通过对商丘商业业态分布和租金情况的调查，为产品分析及定位提供依据； 3、对商丘在建、在售的商业项目进行排查、摸底，为制定相应营销策略做准备； 4、通过对商丘相关部门官

3、员、商界经营者的深度访谈，对商丘房地产的现状、发展趋势有一个更加清楚、客观的认识。同时，了解他们对本项目的看法和建议； 5、对商丘投资者进行抽样问卷调查，了解他们的投资习惯以及对“带租约卖铺”投资模式的接受程度，为项目客户定位和销售方向做准备； 6、选取同类型产品成败案例做分析，找出项目可借鉴之处。,6,一、商丘宏观市场分析,从商丘新城区的建设投资力度和速度来看，新城区是商丘城市发展建设的重点区域和主要区域。,7,一、商丘宏观经济分析,（二）商业发展主要经济指标分析,8,一、商丘宏观市场分析,由上述表中分析可看出： 2004-2007年，社会消费品、城乡居民储蓄存款余额、在岗职工人均年工资、人

4、均可支配收入和消费性支出的绝对值均在增长，这说明商丘人民生活水平有所提高； 就增长幅度来看，这几年其平均年增长幅度均为13.25%、15.1%、12.9%和11.28%，这样的年平均增长幅度与GDP的年平均增长幅度比较来看，均低于GDP年平均增幅14.33的水平，这和GDP的增长速度是不相称的； 但消费性支出占可支配收入的比重自2004年以来略有下降，这说明商丘市民的综合购买力相对减弱。 综上所述，虽然商丘市近几年的经济获得比较大的发展，市民的消费能力也获得了相应增长，但市民的综合购买力相对有所减弱。,9,一、商丘宏观市场分析,（三）商丘市主要经济形势分析历年来房地产开发投资与GDP增长关系,

5、10,一、商丘宏观市场分析,从上表中分析可看出： 房地产投资近几年来发展迅速。2004年2007年前10月的房地产投资平均增幅明显高于同期GDP的平均增幅。 从发展规律来判断，短期出现这种现象将有利于促进房地产的发展，若长期（高于5年）持续的话，将会使房地产的发展趋向泡沫或过热的危险。 综上所述，2007年商丘市的GDP的增长保持稳定，房地产开发投资比重由于宏观调控趋于下降，短期市场将进入震荡盘整期，长期市场还会健康发展。若房地产开发投资比重继续上升，市场需求又不是刚性的，则相信房产过热现象将会在一、二年之后就会在中原的地市市场出现。,11,一、商丘宏观市场分析,(四）200年其他影响商丘商业

6、房地产供需变化因素分析 经济形势分析：宏观经济形势保持稳定，但经济增长模式在改变，固定资产投资带动经济增长不再是主要手段； 政策风险分析：人民币升值已成必然，中央为了保持经济稳定，不重蹈东南亚金融风暴覆辙，必然加强对房地产业的控制，至少200年不会出现政策松动迹象,并有可能会加强，并向全国二三线城市蔓延； 投资产品分析：投资渠道的多元化，分流部分客户，股市和基金等其他投资的衰退，必然导致客户将投资方向转向其他； 市场信心分析：全国及商丘地区部分商业地产现有运营模式（销售先行，招商、运营后置）所导致的后续运营不善的问题逐渐暴露，市场消费结构趋于分化，投资观念更趋理性。,12,一、商丘宏观市场分析

7、,因此，对商业地产的开发商而言，在目前的宏观形势下，迅速准确切入市场间隙，把握市场脉搏，通过精确的演绎产品特性，淋漓尽致地表现产品策略，以期达到本案的根本诉求： 专业养牛、科学挤奶、循环变现,13,二、商丘商业市场分析,（一）商丘市商业业态组成 （1）星罗棋布的业态沿街门面 （2）批零兼营的业态大市场 （3）规模较小的社区型商业业态超市、连锁便利店 （4）目前发展势头最猛的业态商业主题步行街 （5）最具有主题的商业家电、家具市场 （6）综合性商场百货商场,14,二、商丘商业市场分析,（三）商丘市商业一览表,15,二、商丘商业市场分析,小结 从商业网点分布来看，商丘商业只有一个核心商圈京港路团结

8、路商圈。 从商业业态来看，商业业态比较单一，错位经营不够明显，经营业种主要以服饰为主，其次是日常百货用品，致使商业区域比较狭窄； 从铺位面积来看，临街门面多以的面积居多，经营状况良好，铺面不大，但生意火爆； 从商场中品牌档次来看，除了京港百货高档品牌居多之外，其它商场品牌多处于中低档；,16,二、商丘商业市场分析,综上所述，商丘市一方面商业业态比较单一，服装、日常百货市场已趋饱和，经营竞争日趋激烈，而且错位经营不明显，由此得出以下结论： 错位经营势在必行，只有差异化经营才能突出重围； 休闲、娱乐场所、餐饮等业态成为该区域市场空白点，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心成为商丘商业发展的方向

9、； 对商业的经营管理、业态定位要求越来越高，准确的商业定位和专业经营管理是取得市场胜利的关键； 最后一点，修建商业相应的配套设施，逐步扭转消费者的消费观念，成为开发商建设新项目和市场推广首当其冲的问题。,17,三、商丘项目竞争个案分析,一般竞争个案分析小结： 商丘市在建、在售的商业项目多集中在新区，近年来随着对南部新城区的开发和建设，新城区发展迅速，新商圈的逐渐形成将对本案所在的商圈产生一定发散性冲击 在售的竞争楼盘有一半采取了返租的销售形式，返租年回报率均在8%10%； 商铺主力面积多在50-70平米（建筑面积）； 商丘市的商铺得房率相对较高，均在85%以上，最高达到了90%。,18,三、商

10、丘项目竞争个案分析,竞争个案分析总结 同时在与本案同一区域内，将同时上市约12万平米体量的商铺，加上其他项目的底商，体量更大， 由此可见， 年是商丘商铺的大年，市场供求关系面临失衡，供大于求将成定局。,19,四、投资者问卷抽样调查分析,（调查问卷总份数为150份，其中有效问卷为123份）,1、受访者性别比例,20,四、投资者问卷抽样调查分析,2、受访者年龄阶段分析,受访者年龄 阶段多集中在30 50岁之间，与 本项目的客户年 龄定位相符,21,四、投资者问卷抽样调查分析,3、受访者职业分析,从上图可以看出： 被访者中私营业主、 承包商占42%，公司经 理及管理人员占24%， 党政官员占12%,

11、22,四、投资者问卷抽样调查分析,4.受访者月收入分析,23,四、投资者问卷抽样调查分析,4.受访者消费习惯分析,从受访者消费习惯 来看，娱乐比重略高于 购物，休闲和餐饮所占 比重也较高，分别为30% 和22.7%,24,购物行为习惯,受访者的同行者主要是朋友和关系最为亲近的家人 促销打折是其最易接受的销售手段 受访者对商品信息的获取更多来自DM广告和商场POP广告,25,消费者对商丘购物商场的信息了解渠道,26,不同收入人群对休闲娱乐方式的选择,高收入人群的休闲娱乐活动丰富，中低收入者相对较少,27,各类娱乐休闲场所消费水平,单位：元/次,中低收入消费者在三类主要休闲场所的花费没有显著差异

12、高收入群体对于卡拉OK的消费档次水平显著高于其它,28,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者对分散经营选择分析,从图上来看，大部 分以上的受访者会选择 “分散经营”，以降低投 资风险。,29,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者在投资决策中所考虑的因素分析,受访者在投资中综 合考虑地段、价格、商 业氛围等多个因素，表 明其投资更加趋于理性 化。,30,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者投资商铺所能承受总价分析,由上图中可以看出，受访 者的购买能力较低，能承受10 万-30万的占60，30万-50万 的占17%，能承受总价在50万以 上的受访者比重之占到了8%. 这为我们后面的租金定位 面积定位投资

13、模式设计提供了 基础和依据。,31,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者购买商铺经营权后 所选经营业种分析,从上图中可以看 出，受访者中选择经 营餐饮的占到了27%， 其次是选择休闲、娱 乐、美容，约占23。,32,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者希望的回报率分析,有近37%的受访者选取了 15%以上的回报率，但高的回 报率带来的将是高风险。一 旦经营不善，不仅给投资者 造成损失，而且开发商将承 担巨大责任。所以建议，选 择在15%以下较为合适。,33,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者对经营方式选择的分析,绝大多数的受访者都接 受了委托开发商托管的投资 方式，因为这部分受访者自 己没有经营品

14、牌，纯粹是手 中有一部分闲钱，投资商铺 坐享固定回报；只有18%的 受访者选择了自营。,34,四、投资者问卷抽样调查分析,受访者对开发商提供服务的分析,受访者认为开发商 应该为投资者提供的服 务以经营环境的比重最 大，为78.86%，其次是 形象宣传、物业管理和 卫生。,35,近期工作日客流变动情况,36,近期双休日客流变动情况,37,第二部分 产品篇 熟知构造，才能扬帆破浪,38,第二部分 产品篇总结,（ 因为产品已经建成并部分招商经营，所以我们只需分析现有产品特性即可） 知己知彼，才能百战不殆。 清楚地了解本案自身的优势和劣势，以及市场中所存在的机会点和威胁之处，从而赋予产品准确的定位，正

15、是本篇的要义所在！,39,一、客户定位,本项目必须采取统一经营管理、通过商业的优化经营，才能实现项目的价值提升，最终实现开发商的投资利润最大化，因此本项目的客户定位必然以纯投资者为主，然后通过托管经营实现统一经营之目的。 另外，根据对客户经营方式的分析，具有一定比例的客户选择了投资商铺用于自营，同时从今后推广的角度进行分析，为了避免一部分优质自营客户流失，本项目的客户定位应该多样性，考虑一部分自营客户，但前提是满足整体商业规划的要求。具体比例建议如下：,注：具体自营区和纯投资区域将在具体商业规划的基础上进行展开，本章不予展开。,40,目标客户群分析,显性目标客户群体 显性目标客户群主要是指被项

16、目本身的氛围与形象、物业形态与经营模式及经营卖点吸引的消费的目标客户。 作为城市综合体，本项目具有很大的终端消费群体。其辐射范围包括商丘市区、周边郊县及邻省消费者。 隐形目标客户群 隐形目标客户群是指被项目的主要优势、广告宣传、价格诱惑、发展前景及创新营销策略体系所吸引的经营与投资的客户。 项目的隐性目标客户群体主要有：商业地产投资者、政府官员、各行业成功人士、经营者、商品生产厂商、经营集团以及职业炒家等。本项目定位于业态齐全的城市综合体，所以其销售主打客户应该是从业经营者和了解区域情况的投资者。所以，本案针对项目之具体情况及市场状况，重点对这部分隐性目标客户进行深入的细化分析。,41,二、商

17、业经营业态定位,专业规划分割 科学业态组合的城市综合体 黄金走廊（步行街）+购物中心+特色内商业+餐饮娱乐+商务办公+酒店+住宅+配套业种 让您在此居住舒心、办公高效、购物便利、玩的开心，生活的方便快捷，大大的缩短了时 间成本 产品细分定位： A.黄金走廊a.归德路应天美食街 b.南京路应天国际酒店 应天商务休闲街 B.购物中心项目西北角 超市、百货、服装、电器、书城、影院 C.特色内商业-项目西南角 应天未来中心教育培训基地、童装童玩童书等同系列韵动中心 应天未来中心备注： 规划在购物中心前三排单体的一层、后三排三连一处，主要围绕0-18岁孩子展开系列 培训教育，包括艺术或双语幼儿园、儿童前

18、期教育（琴棋书画、益智教育）、孕期教育、 启 蒙教学前（中）教育、课外教育各类的培训教育基地。支撑点：（a.科体文化类 b.器乐声乐 类 c.美术书法类 d.少儿舞蹈类四类、每类6科、每科5到10类）约120-250个班,42,三、产品功能、综合版图的规划组合定位,商业地产引擎 城市地标 集步行街、超市、购物中心、商务公寓、高档酒店、休闲娱乐、餐饮娱乐、教育 培训、居住为一体的大型地标性城市综合体 商丘新区第一体量城市综合体 财富源泉 本项目总体量26万平方米，丰富的业态组合汇集应天，另设有2万多平方米停车 场，是投资兴业的商业宝地。 5万平方米的购物中心 商丘巨无霸 值得骄傲的是我们独有的应

19、天购物中心，将是商丘市商业圈最大的轰动，总建筑 面积5万平方， 地上4层底下2层。地上流行百货、国际影院、电玩城和美食城，地下 一层设为超市，负二层是商丘市规模最大的底下停车场，8500平方左右，可停放200 辆车。开业运营时，云集国内外知名名牌汇聚一堂，其中百货类和服装类，将占据整 个商丘市场的65%份额。,43,应天未来中心 全市最大的教育培训基地、省级双语幼儿园，一流的师资力量和教学环境，让你的孩子赢在起跑线上 黄金走廊 步行街（应天美食街、商务休闲街） 由中餐厅、时尚水吧、茶餐厅、流行西餐（如上岛咖啡、名典咖啡）、冰吧、足浴、水疗、桑拿、美容、美发、银行、药房、洗衣房、旅行社、汽车保养

20、维修、烟酒店等业种组成。 随着居民生活水平的提高、官民相助为谢、商务潜规则的存在需要一个高档、静谧舒适的环境满足需求，规划这些业态是取其所需。 酒店公寓 新城区新坐标 以简约、现代、动感的建筑风格，构筑环境美妙的现代风格商务型、旅行休闲酒店，成为商丘市最具标志性的建筑体、新城市的新坐标。,44,高档写字楼 26层智能化写字楼，空间灵活多变，人性商务，纯商务享受办公，它填补了商丘市没有高档次、成规模写字楼的空白，它将成为白领阶层，行政单位、投资商们的新宠，是商丘独具匠心的商务办公新领地。 2万平方米的停车位 完善商业配套 科学合理的循环交通设计，将2000个车位错落有致的排列在地面、楼面、地下层

21、，最大限度提高其使用限度和周转率，以满足和保障交通安全、疏通和有序的要求。 商业新品牌 商丘新名片 本项目合理的业态规划和综合超大体量，成就新区规模最大、品类最全、环境最优、服务最善、管理规范、配套齐全的商业新环境。,45,应天国际广场 商丘800多万人的现代乐园 在迎接体验型消费时代来临时，商丘又一次遇见了城市发展的未来，综合体让人在周末、下班后有个消费、休闲、娱乐的好地方，并且可以放开心情、尽情享受生活乐趣的现代乐园。 商业大都会 魅力新商丘 本项目由巨大体量出现，以全新的现代商业理念导入，我们可以预言，这里将激荡商丘，掀起新的舆论冲击，并使商丘的商业版图风起云涌，波澜再起。,46,综上，

22、她将成为商丘首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公、居住（住宅、酒店）为一体的城市综合体，也将汇集整个商丘市的人流、物流、资金流、消费流，带动商丘市的快速发展，强化未来市中心的位置，最将成为商丘新的“CBD”核心商圈及中央生活区，一座繁荣新城区即将出现眼前 ,47,良好的硬件环境，需要良好的软件环境辅助，只有这样，才能吸纳投资者、经营者在此共谋发展,整个项目由具有丰富经验的专业商业运营管理团队（公司）进行全程操作，采取统一整体规划、统一企划推广、统一品牌塑造、统一招商 销售、统一运营管理等模式，实现开发商、投资者、经营者、消费者良性互动的运行机制，使其各自的利益得到均衡保障。 共生 共荣 共

23、赢 五大统一、财富自然天成,48,第三部分 企划篇 困难重重，也要破浪远航,49,一个区域的商业传奇 一个商业核心区的强势崛起 一个城市商业的再度复兴 一个创富平台的财富宣言 实现财富梦想，商丘商业航母在此起航！,企划目标,50,一、企划推广难点,综合市场分析，本案在下阶段企划推广的难点以及应该解决 的问题如下： 如何解决客户对高资金密集投入接受度的问题？ 如何规避本项目投资风险的问题？（投资回报如何保障的问题） 如何解决招商对销售的促进的问题？ 如何对产品进行包装，突围竞争个案？ 如何寻找本项目与竞争项目的核按钮，差异性的卖点？ 如何扩大客户层与客户面？ 如何解决客户的投资信心不足的问题？

24、如何改变客户对商业地产的投资观念问题？,51,二、营销思路,商铺是最需要营销的，因其不确定性带来的可塑性较强，可发挥的空间很大。因为它不象住宅，人们都能看个大概户型是否方正、景观是否开敞。而商铺对于一般投资者却较难把握，他的价值在于他定位是否准确、未来能否经营好等因素，经营好了，他的价值就能飞升。相反，做不起来，再便宜也没有任何价值可言，无人问津。 我们的思路： 把 钱 景 搬 到 眼 前 应天花园休闲街 “造梦”计划同城起航 建议： 更多的成功的样板模式，给投资者一个方向性与确定性的想象空间，由此转化为对本项目明天的想象。,52,二、营销思路,根据投资商的实际开发情况，结合本项目竞争项目的开

25、发情况，本项目的销售策略： 以“短、平、快”为上上策 主要针对投资者跟风、投机的心理进行设计，同时结合一定的销售手段和促销措施，把尽可能多的人群（客户）集中在短时间内成交，形成抢购的感觉，这样相互影响、相互跟进，来不及考虑，成功率最高，相反一般，一拖人气就散，就降低成交率。,53,二、营销思路,推广策略 “领跑市场” 和 “借势求胜” 鉴于本项目的正是的推广时期为月上旬，推广周期为、月份3个月的时间。 分析本项目实际情况，为了避免在市场推广过程中遭遇市场压力，本项目的推广将采取“反其道而行之，出奇制胜”策略； 既在推广期采取“以快打慢，领跑市场”策略，形成“先发制人”的效果； 销售期采取“借势

26、求胜”的策略，形成“淡季不淡”的效果。,54,二、营销思路,如何以快打慢？如何领跑市场？ 本项目周边的竞争项目距离近，而且优势明显（总价较低，地段优势明显），我们如果同时在市场上亮相，势必被竞争对手压制，从而影响本项目的销售速度，也不利于实现本项目的价格提升，即不利于投资商的利润提升； 同时，无论在广告表现，还是产品包装，均给人一种耳目一新的感觉，迅速跳出来，引领市场，并采取“定时爆破”的广告媒体策略，在短时间内将人们的注意力吸引到本项目上，形成市场舆论，造成热销现象，短时间内快速去化。,55,二、营销思路,如何借势求胜？ 借力打力，寻找间隙，出奇制胜。 成功案例：比如日本汽车开拓美国市场，利

27、用的就是寻找间隙，出奇制胜策略，利用美国车废油、笨重的劣势，主推省油、精致的独有产品特点，迅速抢占了美国的汽车市场，其乃出奇制胜的经典成功案例。 借势造势原则，以“四量拨千斤”之式节省营销费用，针对竞争个案的劣势、漏洞，提出具有强势销售策略，截流客户。 销售是船，招商是帆，帆动船行，因此，销售必须有强有力招商给于支持,56,三、推广主题,商铺销售不同于住宅，商铺的包装重点是在关于其今后的升值潜力方面，是体现它一种巨大的投资回报的概念，因此，策划上可以采取描述其今后发展前景，进行精美包装的手法，赋予项目一种无形的附加值，美化项目，从而提出一个切实可行却又有利于商铺销售的主题，最终达到公司与项目销

28、售“双赢策略”。鉴于此，结合本项目的商业规划情况，提出项目的推广主题： 应天花园综合体，黄金产权铂金铺！,57,四、推广分主题,结合本项目的商业定位以及今后推广的需要，确定本项目的推广分主题如下： 等？等什么万爱吃的人就等着你开张！ 选？没得选全旺铺面面都临街，选哪儿都旺！ 算？很好算整个“商”字版块就这家，怎么算都赚！ 怕？怕什么品牌经营有人管，广告宣传有人管策，投资经营带上生意就 来吧！,58,五、营销推广阶段的任务,.,200年月,200年月,200年月,第一阶段：面的扩张 解决项目知名度问题,第二阶段：质的完备 （解决项目美誉度问题）,第三阶段：准的对接 （解决项目忠诚度问题）,59,

29、六、营销推广的主线,以组合拳，两条线（明线、暗线）为推广方针 明线“硬攻”直击目标客户红心 一定要出奇兵，以达到“借船出海”的目的； 以“体验主题公园”和“低总价”为主要诉求点，在媒体组合上形成“点射”而屏除“散射” 暗线以润物细无声的方式“软取”目标客户大脑 通过软性新闻和软广告等形式对我们的目标客户群进行投资观念的阐述， 暗合他们的心理需求； 暗线积极配合明线，从侧面对明线起到烘托、呼应； 主流媒体的硬广告为主，以活动为辅 借势求胜,60,七、阶段传播目的和主题,坚持两手抓的方针，在前期要着手打两场战争： 一场战争解决“面的扩张问题”， 一场战争是本项目周边的局部战争 第二只拳头是打一场局

30、部战争 集中优势兵力在周边打一场歼灭战（具体步骤如下） 在繁华路段的交叉口制作一个广告牌，具有很好的视觉引导作用。为以后的截流和借势打下伏笔； 利用其他报纸的夹页对本项目区域进行“高频率”和“高密度”的地毯式轰炸，周遍2公里以内的有意向客户每人要收到DM单1-2次，造成本项目要大动作的现象。,61,八、阶段传播目的和主题,这是一场攻坚性的的战役启动“杀手锏”计划 我们将在照顾所有卖点的基础上对“高回报”和“零风险”这两个独特的卖点进行海陆空三位一体的立体轰炸策略； 在强销期之后进入盘整时期，对前期的客户进行消化后，将具体实行“杀手锏”计划，迎接第二个高潮期，这是一场攻坚性的的战役，销控做的好的

31、话，问题解决的将相对容易一些，但由于我们前期是低价入市，势必对销售价格进行高频率、小弧度的价格调整，此时，价格的抗性已经凸显，这个问题必将通过招商这个方面得到根本的解决。,62,九、产品核心卖点,商丘1号投资产品 NO1.绝无仅有的建筑规划 NO1.绝无仅有的商业规划 NO1.绝无仅有的商业定位 NO1.绝无仅有的投资模式 NO1.绝无仅有的营运模式 NO1.绝无仅有的商业文化 NO1.绝无仅有的投资回报 NO1.绝无仅有的专业团队 NO1.绝无仅有的商铺价值 NO1.绝无仅有的创富机会,63,九、产品核心卖点,产品核心竞争力： 核心竞争力是商业综合竞争力，是关键的卖点，是“核按钮”： “销售

32、政策低总价招商业态定位” 整合成一支营销推广的利箭，直击受众的“靶心”打造一种稳健的财富赢利模式。 箭头，锋利，直击要害，“灵活的投资组合”的销售政策作为企划销售的利器，是引爆销售的“核按钮”。 箭身，强度加韧度，“高回报、低首付”的产品特性，在各个方面经得起推敲，才能牢不可断，获得受众青睐，是带动其他产品的销售驱动器。 尾羽，箭身前进的平衡器，作为产品与其他竞争项目类同的建筑,“招商业态定位和带租约卖铺”无疑是其竞争的砝码 ，配合知名商家的进驻将对销售起到一定的促进作用，可维持商业地产稳定前进。,64,十、广告推广,广告主线： 一方面：通过描绘应天花园休闲街的永不落幕的消费天堂，实施商业街造

33、梦计划，揭示应天花园休闲街的价值，跳出地产卖地产。 另一方面：通过销售强化主张，通过具有煽动力的广告来刺激销售力。,65,十、广告推广,总体造势悬念广告：应天花园休闲街，造梦系列 系列1： 主标题：金铺，银铺，不如商脯！家有万贯财产，不如店面一间！ 系列2： 主标题：你的铺，我们管！管租，管售，管包装，管形象，管现在，管未来 系列3： 主标题：在商丘，一年吃掉十几个亿，餐饮，有戏！,66,十一、营销活动推广,1、项目公关与促销活动 应天花园休闲街产品说明会 铺王产权拍卖会 招商与经营管理说明会 论坛活动 新闻发布会 （所有内容均可根据实际操作需要及时修调）,67,2、活动目的 树立企业级项目形

34、象 有效传达项目各阶段信息，打击或压制竞争对手，拉动销售，同时形成良好口碑 3、活动阶段策略 依据不同时期的销售目标和计划，为配合整体销售目标进度，分阶段和目标设定系列活动 4、论坛活动、项目新闻发布会 组织行业专家、经济学者、新闻界、开发商、市场经营者、消费者等、从经济角度、行业角度、经营角度、新闻角度、消费角度等对商业项目的主题展开讨论，新闻报道后续跟进，全面概括展现论坛意义和所带来的作用，树立形象。,68,5、尾盘期活动策略 此阶段为销售持续周期，销售整体状况略显疲软，通过系列促销活动配合整体销售，以投资者利益点为基本思路，着实以具体实惠措施让利与购买者，从而完成整体销售计划。 6、 清盘期 清盘期间视整体销售状况，以低价促销活动圆满完成总体销售。 【活动方针】 新噱头、新卖点、新活动形式 【活动原则】 促销性、公益性、权威性、新闻时效性,69,十二、项目阶段控制和媒体工作计划,项