林海山庄营销方案.ppt

1、、林海山庄营销执行方案、第一章项目推进前置订划、一、项目主要营销节点的确立、(一)营销节点的确立、(二)主要营销节点的确立原则、一、开放时间：最佳节点3月中旬(路加美郡、优山美郡、奥里九洲千城等高端电梯公寓和仙海和青义等项目明年中陆续登场) b、地区市场状况：优山美郡、奥林匹斯春、卓信龙岭、路加美郡等地区项目较多的优山美郡别墅级全退台、错台花园洋房、路加美郡、一、项目主要营销节点的确立原则，一、开盘时间：最佳节点3月中旬，(2)时机优势利用绵阳两会(预定4月左右举行)。 如果项目于3月中旬开始，4月份将召开两次会议，届时，对这部分高端集团的营销推广将得到实质性业务落地的支持。 正如5月份开始的

2、那样，会议期间的推进没有业务着陆点，引起会议代表的关注度，冲击力不强。 一、项目主要营销节点的确立，(二)主要营销节点的确立原则，一、开放时间：最佳节点3月中旬，(三)春交会影响林海山庄销售的绵阳春交会定于4月举行，如房交会后开放， 我们面临以下问题的b .稳定票和新客户资源的扩大需要以同一频率推进，由此产生的业务交叉管理局部影响客户扩大业务的进展。 因此，我们建议在住宅交叉口前开放，先消化原储备客户，在住宅交叉口全力开展新客户。 一、项目主要营销节点的确立，(二)主要营销节点的确立原则，一、开放时间：最佳节点的3月中旬，(四)营销领域的许多项目目目前已经开始前期展开，到明年3、4月，整个领域

3、的关注度达到高水平当时，市场营销基础良好落后，将投入大量的广告资源和成本来重新启动市场关注度，一是建立项目的主要营销节点，(二)建立主要营销节点的原则，一是开放时间：最佳节点3月中旬，(五) 利用春季传统销售季节，在住宅市场上销售传统销售季节，项目在这个阶段利用良好的季节销售时机，促进和避免项目销售，一、建立项目主要营销节点，(二)主要营销节点不那样做的话，就会失去最佳的销售时机。 本项目的各营销节点暂时在5月份排放。一、项目主要营销节点的确立，(二)主要营销节点的确立原则，(二)接待中心的出现时间，(一)市内接待11底开放a，绵州宾馆的客户接待点可进入11月底，协助项目前期形象宣传和商谈接待

4、作用b 2010年元旦销售中心对外开放a，示范景区建设完成后，确保2月左右的现场接待时间充分利用积蓄客人的b、元旦、春节高峰时间结论：总共5个月的积蓄客人时间是项目前期客人积蓄的必要准备时间，也是比较合适的时间周期绵州宾馆市内接待点、现场销售中心、1、小区入口景观示范区建设、(1)、2个示范区建设、2、项目营销重点前置工作、第一印象区：注重项目入口景观的建设和建设，留出施工通道； 对于目前尚未启动的西室区可以部分结合2 .临湖台地示范景观区，(一)，完成两个示范区的建设，示范景区的建设对于提高项目价值和营销的作用至关重要，销售中心出现前必须开放。 建议： 1、销售期间对湖面采用经济补偿方式进行

5、租赁协议，包装和建设，作为小区的主要景观和重要卖点。 2 .湖面建议生态湖面处理，养殖动物与植物和谐共生的莲藕、莲花与白鹭、白鹭等水鸟，作为生态水景3 .湖面台地和入口景观区应于12月底完成，收集时间和资源尽快面向市，精致雕刻4 前期提高了整个项目的形象，使后期植被灌木等的移植利用成为可能。 (二)、完成销售体验中心建设，二、项目营销重点的先行工作、销售中心、体验区、体验区要兼具部分商务、休闲和健身功能。 二、项目营销重点前置工作、二、项目营销重点前置工作、(三)、两个项目营销重点前置工作、(三)、完成两个项目营销重点前置工作(四)、广告储备客户(十月起户外)、建议：一、完善小区二、重视项目现

6、场施工管理文明化和人性化，景观个性墙，二、项目营销重点先行工作，三、目前需要确定的准备工作，(一)、接待处的位置，一、接待处的设置建议基于销售部的位置限制等问题，形成良性的引导型业务接待， 公司将客户的接待流程设置如下客户来访后，运营商顾问乘坐林海山庄看房专用车(观光电动汽车)销售，在体验中心c、项目现场(农贸市场位置)建设销售部，包括体验中心的功能，三、目前不确定三、目前必须确定的准备工作，(三)、基础准备事项，为了保证市场营销修订计划的整体进展推进和推进效果，有关基础事项必须在以下时间节点完成，一线可行。 1、应征景观的设置修订案于2009年10月13日前完成，委托效果图制作公司制作效果图

7、2 .别墅私家花园(每户)界限确定，印刷基本框架确定工作于2009年10月20日前确定的私家花园精装案设置修订(含效果图) 是在2009年11月10日前完成的3 .项目物业管理的服务内容方案在2009年10月30日前确定的4 .项目智能系统确定在2009年10月30日前完成的5 .现场销售部的建设在2009年12月30日前完成的3 现在必须确定的准备工作，(三)、基础准备事项，为了保证市场营销修订计划的整体进展推进和推进效果，有关基础事项必须在以下时间节点完成，一线执行。 6、绵洲酒店接待点比2009年11月30日晚生效7 .景观示范区域(代征地景观和湖泊建设、别墅分区基本景观、洋房分区植被景

8、观)于2009年12月28日前完成8，浣花酒店项目现场道路建设至2009年12月28日浣花酒店停车场地的租赁及接待点的设立，于2009年12月30日开设，三、目前需要确定的准备工作，(四)、销售工具的准备、基本销售工具类1、销售事务电话申请于2009年10月20日前完成2、 市内接待点用小沙盘在2009年11月25日前完成3 .单体模型制作至2009年11月25日前完成4 .楼书制作最晚在2009年11月25日前完成5 .户型单页、手提包、信纸、纸杯、名片、 胸牌等基础工具于2009年11月25日前完成，三、目前需要确定的准备工作、(五)、广告位置的选择、位置确定1、人民公园正面左侧三方反广告

9、位置及周边步行街灯箱2、临园路中段立交桥上的“吉利汽车”广告位置3、福泽大厦外墙广告位置的制作； 4、沿临园干线道路的灯箱(到双碑桥) 5、双碑桥上的灯杆广告位置6、双碑桥城外下桥左侧的“福瑞迪”广告位置7、双碑桥浣花酒店灯杆广告位置8、半山蓝湾大门外广告位置9、路加美郡外剑门交叉路口墙体广告制作10、九院区域巴士可以确认上述各广告对象的期间，最迟在2009年11月15日生效。 第二章项目营销战略、项目销售点整理、房地产市场在短短的两年内经历了巨大起伏，未来方向也不可预测，绵阳市场也在这两年房地产市场的调整中迅速进步和发展，开发水平不断上升，新产品和新大楼的营销模式新营销主题概念、创新产品的出

10、现使市场项目更新和消费观念增大消费市场越来越理性和视野宽广，市场供给量的增大在未来一年内加剧绵阳别墅的竞争，好的项目不仅需要营销模式的先进和细致，还需要产品自身的实际支持，迅速进步绵阳房市和别墅市场的快速进步需要我们找到我们林海山庄的最佳核心价值点，制作精致的产品，并为我们的项目找到最佳价值支撑点和营销方式找到该项目的卖点，以产品本身为支撑和依托，注重产品的细节和制作项目销售整理、硬性销售： “扬尘不离城”，繁华内地城市森林别墅城市发展核心区内罕见的广景坡地和台地风景资源地中海式特色建筑风格稀少区的稀有别墅房地产形态，项目销售整理、硬性销售：天然景观湖面数十亩的原生坡地景观公园特色完善配套体系

11、，抛弃多才概念配套观点健康、完善， 建设实用的“健康生活馆”，整理项目卖点，软卖点：先进规划、建筑、景观、服务概念(品牌化运营)体验性生活感觉区(体验中心、样品室、示范景观区、台地生活公园)温暖竞争对手研析半山蓝湾主题：城市山水别墅预期价格： 6500-8000元/路加美郡主题：威尼斯水岸别墅售价5500元/7500元/现在的市场营销主题，对别墅市场的主流来说，产品核心销售点的整合， 特别是关于别墅山水环境的整合，以建设项目的精神水平诉求为主题的运用很少，但对于市场消费者来说，也很难达到对项目的特定诉求，因此对于本项目的营销主题建设提出了很大的难题，以核心销售点为主题还是绵阳市场上存在的许多别

12、墅的主题特征有所区别，以体现本项目的最大特色为主，项目营销主题的确立，对产品的单方面表现，有规模、立面风格、户型设置修订、园林景观及象本项目是中游，对于没有明显优势和特殊突出点的性价比的把握，在相同环节，与相似项目相比，在别墅总价格的产品中，本项目产品价格优势不明显的项目的所有核心卖点“轰炸式”成为市场也许可以在短时间内高密度地关注，但对于最终的销售流程，这种方式无法有效地把握真正属于“临海山庄”的最终业主。 这个项目的独特特性变得很重要！ 绵阳唯一的城市公园别墅，只有懂得生活的人，才能知道想要什么样的生活，与自然完美和谐！ 出则天下，入则自然，生活，可以慢慢回味！ 项目营销主题的确立，林海山

13、庄：繁华深处的红树天下，进入自然，营销渠道的确立，本项目的营销渠道的确立：企业发展目标-林海山庄项目的运营成功，树立企业品牌，取得良好的经济效益和社会效益为公司后续开发项目的扩大确立良好的市场基础和声誉效应，确立成功运营模式。 项目发展目标绵阳2010年市场上最受欢迎的项目之一。 城市别墅的成功运营者。 达到规定的销售率和利润率。 完成企业的市场战略目标。 项目营销目标全方案目标林海山庄项目总建筑面积5.5万平方米。 从2010年5月开始开放销售，到2011年底全部案件销售完成，总销售额实现了2亿5千万元。 09年目标项目品牌和企业品牌落地成功，项目前期工作进展顺利，做好体验区和园林示范区工作

14、，为营销做准备，春节后积聚客人打下基础。 营销渠道的确定，本项目的客群主要集中在以下几个方面：绵阳大中型企业领导、中高收入私企业主、九院中高收入集团、异地投资集团、政府高收入公务员、绵阳近郊高收入客群、显性客群、隐性客群、显性客群：好项目营销渠道，一、显性客群的把握： 1、大众营销：报纸版、杂志、户外等2、渠道营销或专业营销：如车友会、行业协会、九院专业活动及广告渠道推广显性客群的把握是林海山庄的主要推动二、对隐蔽客群的把握： 1、周边媒体适量投入广告2、绵阳进出城堡通道的广告诉求。 项目营销模式、项目特性仅靠图像、多媒体、示范景观及样板之间的眼球夺取效果是不能充分表现的。 目的是通过销售部、体验中心、样板间、景观示范区、独特的荣誉服务等方式，运用“体念式营销”，深入把握消费者的兴趣点，不断挖掘实际购买力。 我们能做的就是让客户亲眼看到，感受到自己的“体验营销”，营销模式，营销框架，促销主题的重点引进，现场招待的项目基础演绎，产品特点的感觉，模范园林项目核心卖点的输出、产品能力的表现(3D，户型模型)、生活模