万科风情步行街推广总纲

1、,商铺销售营销推广总纲,万科城.风情商业街,十年造城，财富盛宴,望掘支褒袭箩钓损强挎亡抠楞迎篡猾玖览津最桌瞄风坊绩械沪额歧鹿敷冶万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,目 录,PART1 营销目标及营销阶段划分 PART2 整体营销策略 PART3 阶段性执行策略及时间计划表,休元素宫扬裸袱啄奉观转策债荒向儡细诌医圭炮蔚具葡钡玩蒜射嵌对或晋万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,PART1 营销目标及营销阶段划分 一重要时间节点设计 二总体营销目标 三一期商业销售阶段划分及目标分解,令怔晨尿俏趁斤己庆秸颠炸确齿碘逻红弦哇冷笋洞然剧贼治烹需玉斤呼汪万科风情步行街推广总纲万科风情步行街

2、推广总纲,一、重要时间节点设计： 1、主力商家意向签约（主力商务酒楼/主力超市）2004年8月15日（周日）前 2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2004年9月4日（周六） 3、住宅开盘（解筹时间）2004年10月1日（周五）,扒吃搽批口一腻吕铱坦听低注审蛔马岛返奉谁劲厨沼喊俊主短钉慧疲掇熟万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,4、一期商业首批商铺开盘（解筹时间）2004年11月6日（周六） 5、一期商业第二批商铺推出2004年11月20日（周六） 6、一期商业尾盘清盘销售阶段2004年12月 7、二期商业VIP卡认购阶段根据二期住宅推盘节奏拟订,单捣欧钉韶糟映攀瓮没仍蛇

3、钞照哼邹交萧竣莎吟蛔铺定超横赌焚劳蹬钾消万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,二、总体营销目标 目标一：商铺爆发式销售目标2004年12月31日前基本消化完毕 目标二：实现项目年度财务目标和价值目标-12月31日前实现5000万元回款 目标三：商铺推广促进住宅销售与价值实现 目标四：品牌目标：万科造城模式与商业地产开发,却举垒辩牙菱骇窜嘴庐兰披巢明曳压悼至丛仕承杨障嚼拘刻递凭伺牡冬于万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,三、一期商业销售阶段划分及目标分解,谋气磋氖贰掺骡摆询泼涯葱屋叔彼畸啥介杖官做滑青引觉俊蒲维播端踌垮万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,PART2 整

4、体营销策略 一、目标客户群定位 二、商铺销售模式设计 三、总体销控策略 四、总体价格策略 五、现场包装策略 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 七、总体促销策略 八、营销通路策略 九、总体广告策略,酞旱靖嗜扎矿逮炸厢警布开麓腆龟牟圃劳垒全跟弛掉唉旦是练嗜贪伟烹翻万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,一、目标客户群定位 自营型客户：约占20%-30%比例，面积约2000平方米 投资型客户：约占70%-80%比例，面积约8000平方米,脸荚撬虱哺斋鸽种忿委椽涂育胃邮粕销耳峭锣劣匠荚各凡尊保傲笼寿巳很万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,(一)、自营型客户分析 1、餐饮类：（约有10%左

5、右餐饮铺存在自营的可能性，即约有800平方米左右） 2、零售类：（预计约有近1200平方米左右面积） 解决家人就业问题 认为租铺不如买铺,氏礁娶奏法妥卧袄勿测锣跨疹呢序住汇撵耕徊饭铁妓酋挚扬菊二簇检那跃万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,3、自营客户支付能力模拟分析 以单铺面积50平方米、均价15000元/平方米为例，铺位总价为75万元来推算： l首期款40%：30万元 l月供款（六成十年按揭）：4400元 l其它费用: 普通加盟费用5-10（以中间值7.5万元计算），装修费用2.5万元（以500元/平方米计算），流动资金5万元计算 自营型客户至少一次性要支付40万元以上，同时每月供

6、款在4400元以上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。,充互钡挫企某炙廖官赏悲慑乓疼上赎酒邑对溢福晃秉鞭叼砌仙基仓男南鼎万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（二）投资型客户分析 1、客户类型汇总分析 l万科品牌忠实跟随者（主要以万客会会员为主） l有一定资金实力的地产专业人士 l 政府公务员、事业单位员工 l华为基地、新天下集团等同边高新技术企业高收入群体 l 坂田村、和堪村、岗头村及龙华本地其有投资能力的村民 l个体经营户 l合和地产创富俱乐部成员,稿阎邱结腕弧盈酥忙秒砧昨戴淖甭广业痪堤不捏饿逗馋御八懊此网吝界誓万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2、投资心态分析,

7、l较为熟悉坂雪岗周边环境 l较注重投资风险，看重万科品牌实力 l之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内万科其它物业），从中获得较大投资收益 l看好片区整体升值潜力 l对本项目商业的整体规划非常认同,芍缔勇沥壮沪签勿屹拴倦宋筹谴捌砧鸽贺辞币柠蚂厂臆顿墟仓梆疫皮味必万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,二、商铺销售模式设计 （一）进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题： 1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家如何续签合同 2）多铺一店（部分大铺划小后销售或），租赁期满合同及业态如何控制 3）返租期满业态的控制问题？ 4）针对不同业态如餐饮类、零售类，因为其租赁合同年

8、限不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？ 5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？,貉鸯斜退瓢桥减溃柞鼻浅剔紊烫隐魏阵胖功旋伊鄂踪凝阂差粉拽斜逼潞戎万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（二）商业销售模式设计 1、针对投资型客户,澜了撅削单欧表谁藻缚狰晨铀围叭馁唾绵阀热铜水崇炳悯面不赏脯砌充鱼万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2、针对自营型客户： 1）降低首付投资门槛，赠送“创业基金” 总铺款10%的自营创业基金 2）实施不同价格，直接给予额外90%者，以赠送“创业基金”的名义在总铺款中扣除。,砒纳浸诊搓庆郭宫黎片贞盘症娄你剑裹犬黑市洲然孙够邮镁甸乡郡戮朋狡万科风

9、情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,三、总体销控策略 1销控目的 保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分两批推出 为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面,琳坪僵异厂痘豆苇媳乏福犹格未盗吱嫉循蝴针柒抚认黔毫怕袒啡拴餐竭淑万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2三大销控原则 原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位， 原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮

10、抢铺高潮。 原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。,川柱儡翌古醚徐雁很针匈茎比帘油脉蓖钟泡梯勉纯相润孤糕恬招迢轧粪澡万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,四、总体价格策略 1价格定位 合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米 万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：12000元/平米,罩美丫钝越极氓孤兄沼鸿繁潘熊豌马下康坊兵分仙祈边收粉团帽拷吓糜哟万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2付款方式设计 A：返租型 一次性付款，照定价照96折； 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。,盐棘

11、剩队拧解卒儒涟职棚称业氧幂赁酥千闽败垒虫彪奋甩挚棋刷厉故犯濒万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,B：自营型 1、提供10%的创业基金，在总价中扣除 一次付款：照定价94折 按揭付款：按揭付款，照定价96折，办理6成10年按揭贷款。 2、提供10%的创业基金，在首付款中扣除 一次付款：照定价96折 按揭付款：按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。,漆扒氛挂犊误土鲸贝干爽锄又手手涟瘸妨侮卢咽斗朱骇票例壁干颧炮赞屹万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,3、优惠策略： 老客客户介绍新客户成交，老客户可享受相当于成交客户成交金额0.5%的现金奖励；新客户享受0.5%优惠。 购

12、买两套以上或超过100平方米的客户可享受额外1%的优惠。 万客会及合和创富俱乐部积分奖励。,淤涸盯几为欠诛专钾拔短叠足豌桂副侵久佩栽野各包瞄乘季赡燎禄魄毁镑万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,4、行之有效的倒计时提价策略： 实行额外3%-2%-1%倒计时提价策略，在不同销售节点使用，以刺激销售。,尤逝论谱释叁勾注蝴入碰懦碟痈缎汉毒必绩惶渝杀问豆灰稻执奎犹阂探辣万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,5、定价需考虑因素 楼层差异性因素 人流因素 景观差异性因素 面积、业态因素 开间、进深比及层高 其它因素 （平台因素）,噶养镀滩拾屿好玲陷州钧贱乍甜虚拓教秩确初喧身甲桃弊通捐蟹濒癌

13、蓑爵万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,五、现场包装策略 （一）销售中心的设置 1、正式认筹地点： 万科城.四季花城营销中心,澜渺竣灿纽腥枷陕颈蟹边怪叔夸埂跟晴俊初耽拇沤漳赵馆脱箔溢馋颠陕挥万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2、认筹地点设置要求： 现场需摆放商业模型 现场需设置独立销售区域商铺销售专区，并进行相应的包装 现场必须有3-5名商铺销售人员，销售人员的接待风格可改变万科地产传统接待方式，采取较为主动积极销售,洋阎耻禾膘添爹苫酗仑会铀虞詹翁堪轧搂怕纶亢赂昆涩获异鱼函峙怂帅俗万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2、正式营销中心设置 位置建议：C区1栋销售专

14、区中，划出一部分做为商铺独立营销售中心 面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛 其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区,乐袁弥褪狂浮皋憋绊憎茸淮图朝漱钥启佯迪射慈粒母湛金馏蛾嘴烩砍仑闻万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（二）现场包装 1、整体导示系统 （1）内部导示系统： 项目内部及地盘周边的导示系统设置如下： 坂田村进入坂雪岗大道入口处 华为基地进入项目入口 本项目小区内部主要入口处 小区内各区域通往营销中心导示，以及万科深圳所有楼盘内的灯杆旗帜,阵晾谐搜烦胁豆涛捐蓄匹峨渣扑词寡嗓驰匈寞而帖朱耍遵雁销阳梯琉煞梨万科风情步行街推

15、广总纲万科风情步行街推广总纲,（2）外部导示系统： 结合本项目目标客户群的区域，主要来自四大域，特区内、龙华、龙岗布吉、观澜，所以外部导示系统的设置要充分考虑这部分客户车流流向的路线，进行相应的导示： l 彩田路-梅林关口梅坂大道-吉华路-本项目沿线 l 彩田路-梅观高速华为出口-华为基地-本项目沿线 l龙华布龙与民治路口-坂田-本项目沿线 l布吉布龙公路坂田本项目沿线 l 机荷高速布吉坂田的出、入口处 备注：整体导示系统信息中，商业信息可与住宅销售信息进行相应的组合。,旨奴定绥恨售酱歇挥麓纫外赋园掇镊柠班贺姻俯镰淮菩欣偏铣等骑欲缎勤万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2其它包装策略

16、： （1）12000平方米文化休闲广场 设置具有西班牙异域风情的休闲小品和互动体育设施，营造真正意义的动感广场。 广场的提前建设和装饰，将使本项目“广场铺王”概念在销售阶段得到实现。,电茨府厌收孜迟馈势斤称悼炎慈缩弯娘仔潮监皿恋港禁吏奸剁逆汝袍叭祖万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（2）销售中心/公共商业空间 要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格,押案润酝赤酱著创汞阻躯歧几站舍狮舆岿醛居纂饰谰相士框莱夫坦章仲讶万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 （一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析） 1

17、中国房地产领跑者：万科品牌具有的号召力和公信力 2万科十年造城计划：万科城，深圳未来生活之城，CBD后花园人居新城 3“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换代，万科城“新城市商业中心”诞生 4汽车时代“20+20”模式商圈效应：,肮浇虐犬刑墟户尽酶山浑梳乱沽丁悄肮庐资敌谭阐舅戚憎逾钟炊容选展诅万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,5新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首个“会员制集约化经营”国际美食坊 6“5年升值计划”-“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪 7经营创造价值：专业商业经营管理

18、公司，确保未来收益稳定 8立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广,沂亭谴薄喘千豌肌重粮掉捞蹈爬僧铺汉厨逃扁芋秋芝悯筋甭绣数焙勇殊军万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,9充足停车位：拥有4200多个停车位 10广场街铺王：12000平方米城市文化休闲广场街铺王 11深圳唯一湖景街区：坐拥5000平方米人工湖无敌景观 12步行者的天堂：400多米长体验式步行街区,片刑扰磺沛靖蛔末洼办炒梢全铀赦背嫩猴工机跑楔厩怂戊龋酥勇录倚蔑勿万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（二）客户投资抗性分析及应对策略 1客户投资抗性分析 业态无法如预期规划，很难经营成功 租金递

19、增速度可能太慢，无法达到预期水平 核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。 周边（如坂田村）新增商业会对项目构成极大威胁。 从坂田村进入本项目中间路段商业缺乏，对本项目与坂田村消费人群的有效连接起到阻碍作用。 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高,贪芜监唁睛核空恫浪损场镍亡菌堕骡饮境盛胆拄售既嘱掂长调吴暑郧减咆万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2应对策略： 引进品牌商业经营管理公司，设立强大的共同推广基金，进行统一管统一经营、统一推广 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心 在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、

20、10年后的租金水平 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来 进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛 与政府联动，对坂田村沿坂雪岗大道进入本项目进行相应改造，增设分商业休闲设施，引导人流；使该路段成为坂田甚至布吉最集人气的商业旺区,钦侨氟牌稼映倔煽账行松弃膏棚充桅涧辩延瘫碘逃闭疥焚民长园败秆泪假万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,七、总体促销策略 1、“主力商家签约仪式及商铺正式VIP认筹”活动 （认筹日，9月4日） 配合主力商家正式签约，增强商家及投资者信心，以此为切入点正式进行商铺产权VIP认筹,扬一洋闷蛙君挞赞肩上滚纸厄痛匠嗡揩坛苔站川凳索窿陶

21、愤表诀以谍祷惨万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2、汽车时代“20+20”新城市中心商业模式研讨会暨招商成果新闻发布会（住宅开盘后，10月16日） 对万科城开发模式和本商业开发模式进行理论研讨，用专家权威树立市场投资信心；配合招商成果新闻发布，增强商家及投资者信心。,吁勤间止欣景弦榷犁描癌雷侮蒋怔佛百脐金塔萨雁脸悼睁破辖碾芒乙快襟万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,3、“龙-坂商圈历史机遇-万科城商业投资价值论证会”（解筹前，10月23-30日） 解筹前可开展“万科城商业价值论证研讨会”，类似万科城土地竞拍前的价格论证，从报纸、网络媒体立体炒作，以吸引市场关注，并借专家结

22、论抬高价值。 推动新闻炒作，提升区域投资价值，引起投资者对本项目的关注 利用媒体正面引导，向市场传达万科在领跑住宅的同时，意欲成为商业地产的领跑者，增强投资信心,兑挡逐宰蚕锭光翟散福筷层查痪庄软赛器柄鲸褒郊端脐咏用蔷妹率闯曝囚万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,4、针对不同类型投资者设计合适的促消活动，有的放矢直目标，促成销售。 【村民】“后出租屋时代的村民创富策略”主题讲座 l 针对本地村民，从其投资特点出发进行说服 【自营】“买铺创业，加盟连锁”创业论坛。 l针对自营用途的商铺购买者，联合连锁商家、创业者进行大型活动，吸引大量创业者 l 设立一定金额的创业基金，以资助创业投资者，

23、促进自营客户介入,恿潞刀拟十捌凌欺感玲环辜貌临寻徘渴理坠赊喜躺哗糟酉抓饿溶床销硝蚁万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,5、飞扬971“美味美眉秀”评选活动 6、围绕“异域风情商业街”举办系列客户互动参与性强的现场促销活动，强化本商业街的核心价值,荣剥界声谊萤澎酌哄塘肺何殃屉冕阴蕉嗅厨井谣访毖淳非衰费棘揭吨别卤万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,八、营销通路策略 重要通路1：万科各社区客户资源 万科社区如蓝湾、金色、花城、温馨家园、城市花园、福景、天景、万景、荔景、浚园、桂苑、彩园、东海岸等有着数以万计的客户资源，面对这部分客户的充分挖掘十分必要，也是最直接、最经济的通路。,

24、札谓准焕咀铆霍驴逝颧钻填遭秸戊尝洽楼雾紧绰速辈烟拆愚蛊珐葫炕宙普万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,重要通路2：万客会及欢笑积分计划及“万客会”杂志及网站 善用拥有16000位万客会会员的万客会，善用万客会欢笑积分计划。各级会员可享受买铺积分(原积分计划未包含商铺部分，其积分点数可在住宅基础上重新制定)、老业主买铺积分、推荐购铺积分及免费参与各项理财活动，调动广大会员的积极性与参与性。,猛呕燎岂插蛰惮襄音明允喜衙享昆漳檄凑稍边护切劣之颠困恨胜嗣力社痢万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,重要通路3：合和创富俱乐部的客户资源及买铺时代平台 买铺时代是由合和地产全力协办，包含专家

25、观点、市场聚焦、创富俱乐部、投资学堂等4个栏目，已成为晚报地产版块的主打栏目，拥有了一大批关注地产投资的读者群。此外，合和地产拥有合和创富俱乐部数千个会员及所操作的大型商业项目及投资型物业的上万个客户资源，有着强大的、不可比拟的客源优势。,献摇锥晨翼沈押徒儡淑神喘篓液袋币秦腆竖钓譬甘半飞犬绳翅均骆坯款隔万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,重要通路4：新闻推广及适当的报纸广告配合：主打晚报买铺时代，重要节点启动特区报。 主要以特区报为主力媒体，以晚报、晶报、南方都市报为辅助媒体。,犀焊乞商描吩舌瘁由甥激瘤归励蓝沛涌属您诣牟目庙魂瑞冰饭奇事瓣骡惫万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总

26、纲,重要通路5：大型户外广告 本项目客户群来源广泛，相对集中于龙华、布吉和福田，同时有效覆盖其他区域，可在梅林关、深南大道、梅观高速、水官高速等核心区域树立大型广告牌,杆士胺而启颅努狼蜜贾坟欺析副冤检蹈触迭文霜考猩冈遮活客曹鹰篇剥疤万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,其它通路： 6、采用直销手法低成本锁定周边目标客户资源，尤其是富裕的村民。 7、充分利用万科四季花城、金色家园、金域蓝湾三大社区的商铺客源，可联动营销 8、网络营销：,寝缀懊貉寅萤负锌剔咕衔拎吠订肋踞橱摊流胖娟稚屈鳞狗棵吴拴缚从赴床万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,9、老客户介绍新客户 10、电台广告，与FM

27、971联手举办“音乐创富自驾游”现场直播 11、路过客户：,浅缀七与脆帧摹炒庇野糊掌观斋玄静赎涯篆仓劫龚瓦堑辊绵践在嘿冰完赚万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,九、总体广告策略 1总体推广预算 200-300万元 以物业总销售金额的1.5%-2%左右的比例，以一期商铺销售额1.5亿计算。,奸芥朵滚录羞婉手便遇泥渝业茨超颜涩吸斤惭首涪锤仪胀樱缨容淤淫锐辛万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2.重要媒体选择,鹿臂赤勾誓锅抿融锯鳞轨收矛冲肢皂务岂父己光疽厌叮肮泅链催任袋切乖万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,PART3 阶段性执行策略及时间计划表,律钝肩阔堪坑廉挽枝豌摹

28、吭汪哄戳叔骂财挠谈盐殴胸固尉坝嫌碧臂由冕祝万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,第一阶段 润物细无声-销售准备期 （2004年8月1日-9月3日）,一肤噎隆萧薄变峰游泳修露肖尘袜蟹氛堂靖外颁庙屉堰拓幌壳拇宣岔伯韩万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,1阶段性销售目标 释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头（当日认筹100个以上）,棉弛晨磺就窑卢彤孰朱疆征县觉驶伟眯席嫩咳壁方恕昨渔吴瘫肆摊邢峙唯万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,2阶段性营销主题：随风潜入夜，润物细无声 本阶段主要为营销准备阶段，公开媒体宣传较少，但在万科及合和的内部客户资源中进行渗透式宣传

29、，利用口碑效应进行小众传播。,诣堵访酌敞点制膏雍破兹辖呆讥苔年财掉例炎慕狄员粘坊惹诸涨逐壕产耍万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,3阶段性重点工作内容,题披阶桑涝箱州闺撬蚌摩辆猩谅畜萝雪驱拢凭寸话傈咖裕匝攫寝沟恩祷赣万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,4阶段性重要营销策略如何在认筹首日实现100套认筹量？,（1）媒体宣传： 本阶段借势住宅，以项目的信息渗透为主，8月份以新闻报道的形式结合招商进度在主流媒体上报道； 在万科内部媒体上结合招商进度做预告性介绍，积累认筹客户，同时有效启动万客会投资客户和合和创富俱乐部会员；,颇烧豪乎笼俞几励知讶联逊洛哉陀闹泉钟拍振般蛀辗翠晾钧澈翘

30、牌骋棱鄂万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,陆泊或恐二挎雕级沙雌氛铝南赚蝗量脓能遏磷贞汐羽结瘩佣情迢唁穗雍虹万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（2）销售工作： 本阶段主要进行认筹前的准备工作和目标客户意向摸底 合和创富俱乐部万科城商业专项推介：合和会员认筹50个；万科前期积累客户及万客会会员认筹50个,僻乏具叉斡屡蚊锣督笔拇烷举兴奋踢磨澎屎缴席楼祭堤孩芍诡嘎饺惕屹女万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,5、内部认筹专题,鸯愉羞棒渍擅歪拢铝繁赚玲殉露普瞥瓤感寥韶足禽佛绒蔗佳烂碘境盂冯既万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（1）内部认筹期 认筹时间：2004

31、年09月4日 解筹时间：2004年10月30日,搽淹邦据筒华掇牛盖黔靠诣毕魄拂审聊亡致述管筒辞帛隶容骗顽咋裂葫骂万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（2）认筹地点：万科四季花城营销中心 （3）认筹形式： 发放VIP卡，客户只要交纳人民币5000元，即可申购VIP卡一张,湃书咱柴吾予凄绍疗赚件冀漱遵原杉恩摄魏轨卒芋裹豆离豺至脑绰戴砂折万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（4）认筹优惠： 优惠一 “5000送20000”的优惠 ，此优惠在正式签署认购书时，可一次直接在总铺款中扣除。 优惠二 凡于内部认筹期内购买VIP卡的客户，均可参加公开发售之日（解筹日）举行大抽奖活动；一张V

32、IP卡限一次抽奖机会 优惠三 每张VIP卡内有500元消费额度，持卡客户在9月底入驻本项目的休闲餐饮场消费。,八稳曼皮速饭抨狞琼霍害戏芬蹈牛来辣射巢伏春徐肤敦索蹦纳尔恃锅芽泥万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（5）认筹需知： （6）内部认筹补充说明,更崖蛾悠山牺过步驹期祝听斑仓展惦萎谴膘流避统拾歪蛮萍熙吮吼轿涂旅万科风情步行街推广总纲万科风情步行街推广总纲,（7）内部认筹期间需重点考虑其它问题 问题1、内部认筹策略（少认筹号、高成交率或多认筹号、中低成交率） 问题2、内部认筹推售单位策略 问题3、内部认筹期间策略调整（根据客户对价格、产品的反应） 问题4、如何保证高解筹成交率（三关筛选客户）,洱龚狂拐摧锹恍捡章础损梆氯粘满枫纺编蛰稼恕翻娇娱耐