《地产政策讲座》PPT课件.ppt

1、连续调控下的地产时局与展望,河南财经学院：刘 社 2008.3.29,讲座提纲,一、对房地产调控政策的简要回顾 二、调控政策下的楼市态势 三、透过两会看楼市几个热门话题 四、对未来楼市发展趋势的研判,市场机制的作用是“供求决定价格，价格引导供求”； 然而，近几年来，我国的房地产市场处于一种典型的市场失灵状态：供给被快速“收藏”，需求被不断“复制”，价格被人为“炒高”，住房已经成了一种“价值象征符号”； 因此，过热的市场，需要得到政府有效的调控和管制。,一、对房地产宏观调控政策的简要回顾,（一）2004年,1.土地政策：2004年3月30日，国土资源部、监察部下发了关于继续开展经营性土地使用权招

2、标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知； “8.31”土地大限：要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。 标志着仅凭着政府一纸批文就协议取得的土地使用权的日子成为了历史，取而代之的是招投标方式为主的“阳光交易”新措施。,2.紧缩“银根” 国务院发出通知，决定提高房地产开发项目资本金比例(不含经济适用房项目) ，由不低于20%提高到不低于35%（2004年4月27日）； 2004年9月21日银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指引，指出：应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债

3、务支出与收入比控制在55%以下。 提高存贷款利率：2004年10月29日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，银行个人住房贷款5年利率由5.04%上调至5.31%，而同期商业贷款利率为6.12%。（利率进入加息通道） 4月25日提高存款准备金一次（从7%到7.5%）。,（二）2005,1.3月份两会期间，温家宝总理在政府工作报告中提出“抑制房地产价格过快上涨” ； 2.货币政策：从2005年3月17日起，调整个人住房贷款政策，取消房贷优惠利率，实行下限管理（不得低于同期贷款利率的90%）； 5年期住房贷款利率由5.31%上调至5.51%；,3.“旧国八条”,05年3月26日，国务

4、院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知，即业界所说的“旧国八条”： 将房价问题提高至政治高度，明确表示要将追究地方主要领导的责任。 要大力调整和改善住房供应结构；,4.“新国八条”,05年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，被业界称为 “七部委八条意见”或“新国八条” ：,强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 （财政政策）；加强房地产信贷管理，防范金融风险 ；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 ；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违

5、法违规销售行为 ；加强市场监测，完善市场信息披露制度。,郑州市2005年享受优惠政策的普通住房标准,（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积为140M以下； （三）销售价格（按建筑面积计价）不高于本市商品房住宅销售平均价格的1.4倍。,（三）2006年,经过一年的市场“博弈” ，一个令人尴尬的实事却让政府不得不面对： 全国房价依然高企不下，不少城市的房价甚至出现了逆市上涨，房地产宏观调控政策远未达到预期效果！ 于是，2006年，政府继续调控楼市！,1.货币政策,1.两次上调贷款利率（0.27%/次）：2006年4月28日仅上调贷款利率，不上调存款利率；2006年8月19日，一

6、年期存、贷款基准利率均上调0.27% 2.三次提高存款准备金（0.5%/次）：7月、8月和11月,存款准备金从7.5%升至9%。,2.”国六条“、九部委“十五条”,2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”） 。 5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见200637号。意见规定： 2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（90/70、双70政策）,个人按揭首付提至30%（90平方米

7、以下的自住住房可维持20%首付）；对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，银行不得贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。（货币政策） 购房5年之内转让的，全额征收5%的营业税，并征收房款增值部分的个人所得税（税率20%）。 地方政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。 完善房地产统计和信息披露制度，改变市场预期。 但9部委意见仍指出：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业（03年18号文提出这一概念）。,3.外资限炒令,2006年7月24日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为

8、“外资限炒令”； 规范外商投资房地产市场准入； 严格境外机构和个人购房管理。,4.落实廉租房保障金,财政部、建设部、国土资源部2006年8月30日出台了关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知。 规定土地出让净收益的5必须用来建设廉租房 。,5.限、禁目录,国家发改委和国土资源部2006年12月12日发布限制用地项目目录和禁止用地项目目录。 新进入禁止用地的项目包括别墅类项目，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心； 新进入限制用地的项目包括机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于10

9、、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。,（四）2007年,贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性” 2007年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。 毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭,1.清算土地增值税告别“囤地暴利”,2007年1月24日国家税务总局下发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，07年2月1日开始实施。 所谓土地增值税，即开发商要为持有土地阶段的地价增值部分交税。该税种自1993年税制改革推出后，由于

10、房地产经济一度不景气，一直没有正式征收。03年起，国内各地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%3%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。 按照现有的土地增值税暂行条例，税率为累进制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四种情况下，税率分别为30%、40%、50%和60%。 按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。,2.从紧的货币政策,10次上调存款准备金，其中12月25日一次上调了1个百分点，使得存款准备金上升为14.5%； 6次加息：其中，一年期贷款利率3次上调了0.27%

11、，3次上调了0.18%。至此，5年期房贷利率从04年10月份前的5.04%上升到现在的7.83%。,央行、银监会在9月27日发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知,通知规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。” 房贷新政的3个目的：降低商业银行信贷风险，这体现了美国次级房贷危机爆发后中国政府对此类风险的重视与反思；打击房产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。,3.调控思路发生根本转变国务院24号文件,2007年8月13日，国务院公布了关于解决城市低收入家

12、庭住房困难的若干意见（2007）24号文件。 24号文明确要求：加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 这是国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件： 1998年国发23号文“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”； 2003年国发18号文“多数家庭购买或承租普通商品住房”。,“24号”文件的新亮点,确立了我国房地产市场 “双规制”的发展模式：过去，政府在提供保障性住房方面力度不够，商品房成了单一市场，造成全国楼市房价飞涨。现在，政府终于认识到这一问题，开始纠正住房保障制度缺位的偏差。 由此，未来楼市格局将发生重大变化从单一市场变为

13、两个市场：一个是由政府构建的保障性住房市场；一个是由市场调控的商品房市场。,提出了“住房问题是重要的民生问题”的观点。24号文的第一句话就是“住房问题是重要的民生问题”，明确指出了中国房地产市场发展的根本目的就是改善群众的居住条件，实现“居者有其屋”。 确立了住房保障制度的基本框架：A.扩大了廉租住房的保障对象。B.缩小了经济适用房的供应对象。C.对新建廉租房和经济适用房的套型面积标准有了新规定。D.经济适用房产权受多重限制。E.增加了廉租住房的保障资金来源。 将农民工的住房问题也列入到了城市住房保障体系范畴。,4.中华人民共和国物权法自2007年10月1日起施行,这部法律历经了年的酝酿和广泛

14、讨论而成。物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 住宅70年产权到期后自动续期，但也在一定程度上成为住宅价格进一步上涨的因素； 拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的合法利益； 明晰了小区公用部分的产权。,5.保障性住房制度建设提速,2007年10月，建设部、民政部联合下发了（城市低收入家庭资格认定办法； 2007年11月，建设部开始考虑中等收入阶层的住房问题，拟通过限价房政策将其纳入半保障范畴； 2007年12月，城镇最低收入家庭廉租房管理办法和经济适用住房管理办法修订完成并公布； 我国未来的住宅体系可能由三部分构成：低收入阶层完全由政府来解决

15、；富有阶层完全由市场来解决；中等收入阶层由政府补贴和市场相结合来解决。,（五）2008年初,1.从紧的货币政策： 07年底中央经济工作会议确定了08年经济工作的基调：实行从紧的货币政策。（07年“适度从紧的货币政策”） 2月份CPI创11年来新高，达8.7%，再次显示今年货币政策仍将是“紧”字当头； 2次提高存款准备金： 1月25日、 3月25日 各1次，目前存款准备金已升至15.5%； 今年还有加息的可能。3月中旬，央行行长周小川暗示利率仍有上升空间，导致股市连续暴跌2天。,IPO募资禁拿地,中国证监会发行部有关人士3月下旬表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市实现做大做强。但对募集资

16、金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO （首次公开发行股票）计划，将不予核准。 楼市与股市的“对赌”局面将终结。,2.“闲置土地”政策从严,2008年1月7日，国务院颁发关于促进节约集约用地的通知，再次提及针对闲置土地的严控政策。 通知指出：土地闲置满两年的，应坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费； 确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。,3.“两会”温总理强调4项措施,一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设和经济适用住房的建设，积极

17、解决城市低收入群众住房困难。 二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地（土地政策）。 供给结构和供给渠道的变化,三要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。 四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。,4.支持保障性住宅开发的优惠政策,今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。 3月19日国家税务总局下发通知：个人购买经济适用房所征契税

18、减半；对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；（对于房屋出租收入所得，原来的税率是20%） 开发商开发保障性住房将享税收优惠 。,二、调控政策下的楼市态势,市场失灵和政府失灵同时存在！ 政府对调控房价的经验和能力是有限的！,1.房价越调越高比04年翻了一番以上,表1 20002007年郑州市商品房价格上涨情况,2.中小户型比例增多，小豪宅普遍； 3.经济适用房和廉租房建设缓慢，市场份额依然很低（不足5%）； 4.“城中村”改造提速； 5.全国各地“小产权”房泛滥，个人集资建房现象出现； 6.2007年下半年以来，开发商拿地“激情”不再,一些城市土地“流排”；,7.开发商资金空前

19、短缺 银行贷款、海外融资、股票上市则并称为开发企业三大资金来源； 银行贷款目前已经到了“空前紧缩”的地步； 许多境外资本近期对中国楼市产生了犹豫和观望的情绪，外资与内地房企合作的审批速度也大幅放缓，开发商海外融资的难度也大大提高； 证监会已经暂停对房地产企业的IPO审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，而其目的，是为了防止开发商通过股市圈钱囤地，并转嫁楼市可能面临的巨大风险。,8.楼市交易“比淡季更淡” ：观望气氛浓厚，成交量已连续4个月急剧下滑，“有价无市”现象严重； 购房者从“买不到房”到“不着急买房”，开发商从“捂盘不售”到“开盘成愁”； 2月份，郑州市商品住

20、宅市场呈现出06年以来最为惨淡的状态，成交量只有19.12万平方米，环比下降49.82%，同比下降59.39%。,9.深圳、广州、上海、北京等一线城市部分楼盘的房价出现回调迹象,下调幅度为10-30%； 有部分消费者要求开发商退房或赠送礼品，不少楼盘正忙着给购房者送“礼”。,三、透过两会看楼市几个热门话题,（一）建设部更名为住宅与城乡建设部（住房部） “住房”被提到了前所未有的重要位置，体现了中央政府对住房问题的高度重视。 住房和城乡建设部的主要职责： 拟订住房和城乡建设政策；统筹城乡规划管理；指导全国住宅建设和住房制度改革,（二）住房保障条例立法（住房和城乡建设部住房保障与公积金监督管理司司长侯淅珉3月17日在两会记者会上讲：住房保障条例已纳入立法计划 ，08年可能颁布） 问题：保障性住房力度加大会对房地产市场产生什么样的影响？ （三）股市与楼市 问题：股市近来低迷，对楼市有何影响？ （四）物价与楼价 问题：温总理在两会上指出，今年物价涨幅控制在48左右，这与房价会有什么必然联系？,（五）房价进入“拐点