渤海信托盐城涌鑫中心集合资金信托计划.ppt

1、渤海信托-盐城涌鑫中心收集资金信托订划，二十一三年四月二十五日，信托的要点、交易结构、渤海信托、合格投资者、盐城涌鑫、募捐2亿、信托收益、特定资产收益权，购买特定资产收益的项目公司盐城涌鑫房地产是江苏涌鑫集团的部下总资产为2.33亿元，截至2013年3月25日，记录无金融负债，无对外直接融资，总资产为“盐城涌鑫中心”投资的款项。 公司资产的库存占流动资产总额的95.8%。 公司短期偿还能力符合房地产行业的一般特点。 母公司江苏涌鑫集团是以房地产、汽车贸易、矿业为主营业务，在南通、海门、重庆、盐城、昆明、西藏等地区跨区域发展的综合性民营企业集团。 集团开发和开发成功的房地产项目是南通永兴国际车城

2、、海门国际车城、重庆国际家纺城、盐城涌鑫中心、南通鑫湖国贸中心、南通东城涌鑫广场、昆明涌鑫中心等SOHO公寓与汽车贸易结合的综合体项目。 房地产项目累计占地1174亩，总建筑面积达213万平方米，累计投资额达82亿元。 涌鑫集团拥有众多汽车制造商的4S店经营许可证，包括一汽大众、悦达起亚等。 其中位于南通开发区的南通鑫湖大众旗舰4S店是华东地区最大的大众4S店，南通涌鑫贸易有限公司被大华国信信誉评估有限公司评为“AAA级信用等级”。 涌鑫集团是南通民营经济发展事务所，由南通市统订局共同发表2010年度南通民营企业500强第98名，被评为南通市房地产企业2011-2012年度诚信单位。 项目概述

3、、项目地理位置：“盐城涌鑫中心”项目位于盐城经济开发区核心区范围内，项目北侧为盐城国际会展中心和盐城经济开发区管理委员会，周边地区内建盐城师范学院和盐城工学院，同时建设开发区中学和双语学校盐城开发区商业街距本项目仅3公里，地区已建成市妇幼保健院和五星酒店盐城迎宾馆，项目所属地区的教育、医疗、商业、休闲等配套设施齐全。 项目概况：项目用地于2011年4月取得，四证齐全，总占地面积约4.5万平方米，建筑密度约30.6，绿化率约20.5，容积率4.46，规划总建筑面积约22.88万平方米。 项目计划建设24-26层的SOHO公寓大厦3栋、19层的办公大厦1栋以及3个品牌汽车展厅(4s店)。 其中，S

4、OHO公寓大厦户型面积集中在30-50平方米，均为完工。 在盐城涌鑫中心，其中一号楼已经取得预订证。 项目进度：目前，3栋公寓大楼均施工至12-13层，工程进度约达50%，办公大楼已施工至8-10层，工程进度约完成40%。 计划建设的3个汽车大厅全部竣工，“鑫湖一汽大众4s店”已经落户运营。 其中，SOHO公寓1栋已取得预售许可证，2013年1月19日开业销售，首次上市213层，销售约90%。 项目定位和效益预测：该项目总投资约7.26亿元人民币，销售定位为开发区刚性需求客户，SOHO公寓目前平均售价4600-5300元/平方米，办公楼平均售价6000元/平方米， 本项目仅考虑其馀公寓和办公大

5、楼的销售，实现约9.5亿元的销售收入项目概要、企划照片和现场照片(提供中)、项目优势、地理位置优越项目位于盐城经济开发区的核心CBD圈，所属区域的教育、医疗、商业、休闲等土地成本极低是因为涌鑫集团拥有汽车4S店的特许经营资格，所以该区域基本上是为了方向性征集而取得的。项目区划土地面积45，072平方米，出让价格6，905万元，容积率4.5，大楼价格340元/平方米。 周边由商社土地可成交的楼房价格基本为900-1200元/平方米，该项目的土地楼房价格比周边成交项目楼房价格有70%的折扣优势。 销售减少率高的本项目可销售部分的SOHO公寓房型面积基本为30-50平方米，单价为4600-5300元

6、/平方米，单套公寓总价格控制在14-27万之间，基本定位为刚性需求客户。 在现在的购买限制等房地产规制环境下，这种房型销售特别爆炸。 该项目预计2013年1月1号楼约10层公寓共约250套，不到1个月约90%，销售前景非常好，项目消化率有很强的保障。偿还来源、第一偿还来源：“盐城涌鑫中心”的销售额按单价1号、2号、3号大楼4900元/平方米、办公大楼6000元/平方米、商店2万/平方米进行核算，将来可以产生10亿元的收入。 第二偿还来源：涌鑫集团营业收入涌鑫集团总资产2012年底13.8亿元，其中流动资产12.2亿元，2010、2011及2012年分别营业收入13.56亿元、23.50亿元和2

7、6.56亿元，集团收益力、保障措施、抵押担保：盐城涌鑫、盐城江森贸易有限公司、盐城涌鑫上众贸易有限公司、盐城鑫湖贸易有限公司拥有的位于盐城经济技术开发区江西村五、十组的商业转让用地和建设工程为本信托订划提供抵押担保。 评价为4亿1100万元，抵押率为48.6%。 担保：1)江苏涌鑫集团有限公司为涌鑫房地产到期购买资产收益权提供连带责任担保。 2 )集团子公司盐城江森留易有限公司、盐城涌鑫上众贸易有限公司、盐城鑫湖贸易有限公司和实际控制员吴涌钧、江明云夫妇为涌鑫地产期限购买资产收益权提供个人连带责任保证。吴涌钧、监管措施、程序管理：预售开始后，受托人对项目现场进行程序管理，必要时派人员到项目现场

8、实时跟踪项目预售情况。 资金监督管理：预售资金进入江苏银行盐城分行监督管理账户，项目方资金使用时，应当向江苏银行盐城分行及受托人提交使用金申请资料。 包括使用金合同、使用金额等，强化使用金监督管理。 尽早收集信托元利：盐城涌鑫承诺销售风险防范，信托订正计划成立的特定时刻，销售监督管理账户的保留资金不低于信托订正计划剩馀佗元利和的一定比例(6个月10%、12个月30%、18个月50%、21个月70% )， 当时销售监督管理账户的资金低于此比例保证抵押足值：盐城涌鑫房地产的预售房地产，为了避免项目预售导致本公司抵押权的削弱和缺陷，需要用等价值的抵押物代替预售的抵押物。 强制执行：项目方在预售中有违

9、反上述约定的，受托人有权提前终止本信托或保留追加其他措施的权利。 吴涌钧、受托人介绍渤海国际信托有限公司(简称渤海信托)成立于1982年10月，注册地河北省石家庄市，注册资本20亿元，控股股东为海航集团，是河北省内唯一经营信托业务的非银行金融机构。 公司业务涉及冀、北京、津、沪、渝等全国20个侑省市，2011年“第三届中国优秀信托公司”评选渤海信托为“中国最具成长性的信托公司”，2012年6月获第六届中国“诚信”管理小组奖的中国银监会相关统一修订数据和行业2012年6月截至2011年12月31日，渤海信托业务能力行业排名第9位的信托管理能力行业排名第8位渤海信托2011年末综合实力行业排名第16位，比2010年末的29位上升了13位。吴涌钧，点评：四个亮点，项目土地成本极低，出让价格905万元，大楼价格每平方米340元，保证了项目收益能力。 项目所在区域教育、生活、医疗配套齐全，区域市场良好，销售