1(调研).ppt

1、1,潼南青云湖生态旅游项目总体定位,2011年8月,谨呈：潼南县政府,2,项目本体条件分析,3,区位条件分析：成渝一小时生活圈，成渝经济区的旅游生活都心；北接遂宁、广安，南接大足、内江。,潼南地处重庆西北部，距重庆主城区92公里，遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁，幅员面积1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政村，总人口92万。,4,潼南,青云湖,区位分析,交通分析,成渝高铁30分钟生活圈，通达成都距离为1小时，通达重庆50分钟。,5,

2、潼南,青云湖,区位分析,交通分析,内江安岳潼南武胜广安、潼南合川、潼南大足荣昌，3条高速公路已经规划修建。这3条高速公路将连接成渝高速、渝邻高速、成渝复线高速连接成一个高速公路网，成渝之间的联系将更加紧密。,潼南县青云湖位于潼南县小渡镇、国道319线旁，距县城约40公里；与当前潼南的双江古镇、大佛寺不在同一个方向上，天然上无法形成联系。,6,潼南,青云湖,青云湖占地3200亩，水体面积3000亩，该水库水是项目的灵魂，本项目中水呈现多种状态；但是水资源又不具有惟一性，单纯依靠水资源的贩卖无法达成项目的成功开发,青云湖景区可分为清流高峡、曲水通幽，平湖群岛及龙门瀑布等景点。主要景观有碧波荡漾的湖

3、面、耸立其间的岛屿、水帘洞、龙门瀑布、黑龙潭及潭底清代石刻、湖岸四周造型拟人似物的怪石等。,7,潼南,青云湖,湖面,湖水和岩石,岛屿,红色文化和川西文化的结合：,青云湖景区附近人文景观包括：姜太公遗址、石奎阁、青云坊、张良父子墓、唐代铜梁县城遗址、龙兴寺以及被康熙帝渝为“天下廉吏第一”的张鹏翮墓等 总体而言，景区内外缺乏强势人文资源，可利用价值不高。,8,潼南,青云湖,9,成渝都市1小时生活圈 非强势/独占性自然资源 无强势人文资源 区域目的地型生态旅游项目,项目界定,10,定位思考的前提,支持潼南建设全国红色教育基地、渝蓉旅游节点和渝西旅游“金三角”重要目的地，打造成渝经济区的休闲渡假胜地。

4、,11,红色旅游：发展以杨闇公和杨尚昆陵园、旧居为重点的“红色”旅游，培育杨闇公、杨尚昆故里红色旅游精品线路，建设全国爱国主义教育基地和重庆重要的红色教育基地。 道教旅游：培育并发展以双江古镇和大佛寺为重点的传统旅游，挖掘道教文化资源，加快建设马龙山卧佛风景区，支持培育潼南大佛大足石刻合川钓鱼城黄金旅游线。 特色农业：发展以太安现代农业示范区、桂林蔬菜基地为重点的“绿色”旅游，打造中国独具特色的崇龛油菜花乡村游、西南地区最长人工运河景观游。 现代旅游配套设施：完善旅游公共服务设施，建设一批星级酒店、特色商业街、星级农家乐。积极帮助潼南开展旅游营销宣传和旅游产品策划包装工作。,目标分解一：政府目

5、标,12,目标分解一：政府目标,13,土地增值和产业实现是企业的核心目标，旅游开发是实现这一目标的重要驱动和手段,分项 2003-2006 2007 2008 2009 2010,基础设施建设 旅游开发 地产开发,案例,深圳东部华侨城开发时序安排,景区开放,地产销售,旅游开发为先，通过旅游开发为地产搭建价值平台,地产回现促进旅游持续开发,不断推出新的旅游项目，维持景区的旅游吸引力,旅游开发不断深化,目标分解二：开发商目标,14,定位思考的前提,15,【思考1】靠单点旅游景点以及若干高端设施是难以撬动大规模区域发展，需要早期大投入,单点开发,系统的立体化开发,景点,靠单点旅游景点以及若干高端设施

6、来开发区域； 区域投资资金投入零散无序；,高尔夫,酒店,度假别墅,开发效果,开发手段,土地开发利用率低；区域人气匮乏； 区域基础配套不完善； 难以形成物业的持续增值；,案例,昆明阳宗海,拥有系统的区域规划及基础设施、功能投入次序，形成功能的逐步完善和相互促进； 前期基础设施资金投入巨大；,形成土地及物业的持续增值； 区域配套完善，土地利用率高,亚龙湾，大梅沙,16,【思考2】基于区域市场基础和开发规律，以及地产用地和旅游用地的合理分配，开发收益未来有保证,经过中粮整体区域打造，地价获得数倍升值空间，由30万/亩提升到现在240万/亩市值 随着区域的整体开发以及土地持续增值，未来开发前景收益较大

7、 在本项目的整体规划中，注重地产用地与旅游用地的合理分配，保证利益的实现,三亚典型区域土地增值收益图,三亚地价20万元/亩左右,案例,17,【思考3】土地增值及物业开发需要通过多维角度建立立体化的旅游开发思路,区域主题度假,区域旅游体系,形成主题驱动促进 产业开发,形成区域知名度,度假物业开发,直接驱动,间接驱动,保证区域持续的活力 形成区域持续的竞争力 支撑物业价格的持续上升,18,【思考4】旅游经济开发需首先对项目层级定位，旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类，青云湖属于满足区域需求的目的型旅游,19,【思考5】根据不同层级的项目资源层级，确定旅游经济开发策略,国外顶级RE

8、SORT,国内大多旅游度假房地产项目,国内顶级度假项目,有资源的房地产项目,一次性销售住宅回款,持有部分配套物业， 二级开发为重要盈利,真正意义的旅游地产,以持有物业的回报为主，住宅仅为配套,不允许资金沉淀,盈利模式的转变,企业优质资产，形成产业链，回报丰厚,借助所在区域旅游度假氛围和配套的成熟度，开发具有度假特点的房地产物业,陌生区域旅游度假项目开发需自主造势，大量投入配套设施，沉淀较多资金,结合以上分析，本报告解决的核心问题：,20,1，立足大成渝，站在潼南整体旅游高度，思考本项目成为成渝旅游首选的突围策略。,2，休闲旅游产业和资金投入的平衡，实现项目的成功运营。,21,思考一：游客为什么

9、来潼南？,2,基于大重庆都市范围内的潼南机会,1,基于旅游发展趋势的潼南机会,【趋势1】川渝主力客户群来源地均处于休闲度假规模化发展阶段，且开始向高层次发展阶段演进，对休闲度假品质要求提高，开始产生置业需求,22,旅游趋势背景,【趋势2】由于长期处于高压、高强度的工作状态，都市人群长期处于一种“亚健康”的状态，身心俱疲,23,旅游趋势背景,来源： 2009中国城市白领健康状况白皮书,76%,24%,健康,亚健康,都市白领疲倦感调查统计（2009）,精英人群： 易患的疾病主要为脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。 企业高管人群： 高达56%的企业高管存在过劳。企业高管易患的高危疾病，主

10、要为超重或肥胖和俗称“三高”的高血压、高血脂和高血糖。,都市白领健康状态统计（2009）,24,【趋势2】除了身体上的调养，更需要心灵上的彻底释放，休闲度假成了都市人群的首要选择,SPA,高尔夫,游艇,禅修,冲浪,瑜伽,温泉,森林慢跑,邮轮,旅游趋势背景,25,【趋势2】国际上休闲度假游现已发展非常成熟，已经成为欧美发达国家都市人群主流的旅游方式,东京,巴厘岛,普吉岛,坎昆,冰岛,瑞士,马尔代夫,坎昆国外游客与国内游客比例,美国 61%,其他 2%,国内 23%,加拿大 6%,欧洲 8%,英国家庭旅游支出统计,旅游趋势背景,26,特征一：个性体验取代大众观光成为吸引游客的关键要素,个性体验种类

11、： 景点体验： 雪山攀登、骑马观景 住宿体验： 复古、禅修、文化展览 饮食体验： 农家乐、文化酒吧 购物体验： 工艺品的现场制作 娱乐体验： 根据历史情境演绎文化活动,因为平时工作很忙，一到节假日我就很想好好的休息，让自己放松一下，通常的我和朋友们都会选择去一些比较富于趣味性但又不会很疲惫的地发呆上几天，如果非要选择观光的话现在考虑去国外了，也是想体验异国的风情，国内的观光游也都大同小异，没有太大的吸引力了 -重庆市民宋小姐,调查统计数据,度假趋势,游客旅游意向调查,27,特征二：人们开始更加关注旅游度假过程中的舒适和健康性,旅游的几大要素你更注重哪几个： a观光性、b健康舒适性、c趣味娱乐性

12、、d商务性、e其他,我期望的旅游度假是能够出则休闲景区，入则舒适酒店，逛完景区后能有一个舒适的酒店配套与服务是很重要的 -高管周先生 我和爱人每次在旅游时选酒店，都会考虑酒店的服务与配套，常会去网上搜索下它的满意度评价，当然有特色、有名气的配套服务，比如高品质的SPA我们还是非常偏爱的 -游客丁小姐,旅行舒适健康调查统计,度假趋势,20%,24%,28%,40%,28,【趋势3】以休闲度假为驱动的第二居所置业市场正在开始启动，国内休闲度假旅游市场将大规模发展,休闲度假地产的兴旺更加促进了休闲度假旅游的发展,只有休闲度假业成功启动，房地产才有发展机会,国家利用假期推动国内旅游业发展,一天周末,双

13、休日,240公里范围，汽车三小时，娱乐,70公里范围内，风景、娱乐,带薪假期 15天,2000公里，洲际旅游，度假旅游,休闲度假 特殊兴趣度假 置业，第二居所,两次 带薪假期,黄金周,1000公里，飞机两小时，国内及周边国家,旅游趋势背景,29,【趋势4】未来20年，中国老龄人口将急剧增长，养老客户将成为川渝经济圈的又一核心客户群体,数据来源：国家统计局,目前：我国60岁以上老年人口达1.5亿人，约占全国总人口10%； 而且老年人口还在以每年3.2%的速度递增；,旅游趋势背景,30,【趋势4】舒适的居住环境以及在余生之内观光、疗养是养老客户的核心需求，置业动力不强,年龄55岁以上,子女已拥有自

14、己的事业及家庭，且生活富足,退休在家，事业已经不重要了,有钱，希望消费，以及资产变现,旅游行为是流动的，与季节相关,购物欲望不高,养生，,不喜欢热闹,核心需求,向往居住环境的舒适,希望在余生内能到处看看,找个好的环境疗养,基本特征,旅游行为,旅游趋势背景,31,思考一：客户为什么来潼南？,结论1：迎接川渝经济圈内休闲度假规模化发展阶段，且开始向高层次发展阶段演进，对休闲度假品质要求提高，开始产生置业需求,结论2：针对中间人群的大众化旅游市场开放和周末旅游市场,结论3：中高收入家庭客户将继续成为成渝经济圈的核心群体，并做为本项目的核心客户而长期存在,结论4：舒适的居住环境以及在余生之内观光、疗养

15、是养老客户的核心需求，置业动力不强,32,思考一：客户为什么来潼南？,2,基于大重庆都市范围内的潼南机会,1,基于旅游发展趋势的潼南机会,我们从大重庆的旅游发展阶段、资源的竞争性以及市场的反馈三个维度对潼南的机会进行挖掘,33,以下就这三个维度进行逐一分析,潼南旅游市场发展阶段,资源的竞争性,市场反馈,潼南机会,当前重庆的旅游市场发展，多为依赖资源型的观光旅游为主，尚处于初级阶段,34,受制于“观光游”的局限性，重庆旅游产业处于旅游发展瓶颈期，未来的增长必须依赖于产业升级。,35,重庆旅游经过过去十年的高速发展，速度逐渐减慢，毕竟主要景区基本上都是以观光旅游为主，旅游层级较低现在也是通过“二次

16、创业”向休闲度假游升级 重庆市旅游局李处长,旅游收入增长率,旅游人数增长率,“十五”与“九五”数据对比,主题公园,自然景区,温泉旅游,人造旅游资源 经验借鉴,自然景区延伸产品 经验借鉴,特色资源延伸产品 经验借鉴,乡村旅游,现代农业旅游经验借鉴,1,2,3,4,定义,类型,主题公园是一种人造旅游资源，它着重于特别的构想， 围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引旅游者。,个性鲜明、投入高、占地规模大、游客重游率低,特征,主题游乐园类：如国色天香乐园 微缩景观类：如深圳锦绣中华； 民俗景观类：如深圳中华民俗文化村； 仿古建筑类：如杭州宋城； 影视城类：如无锡三国城，水浒城； 动

17、物景观类：如上海野生动物园,温泉旅游,自然景区,主题公园,乡村旅游,主题公园的概念及类型,重庆大型综合功能主题公园供应分布,1,2,4,7,4加勒比世界,2金源方特公园,7江津恒大金碧天下,8翡翠公园,8,1洋人街,3,3巴国城公园,5,温泉旅游,自然景区,主题公园,乡村旅游,现有项目,未来供应项目,单一主题公园项目不作为本节的研究样本。,6,5龙门阵主题公园,6重庆野生动物世界,本项目,重庆主题公园项目现状,客源：以重庆及来重庆旅游的外地游客为主。 经营方式：商业铺面运营或门票收入。 总体经营状况： 一般；区位与特色是关键。 开发模式：以主题公园开发为先导，通过旅游拉动房地产经济发展，提升产

18、品价值。,重庆目前的主题公园特点不鲜明，辐射范围较小。 依托城市中心的距离成为目前影响主题公园经营状况的重要因素。,温泉旅游,自然景区,主题公园,乡村旅游,温泉旅游,自然景区,主题公园,乡村旅游,典型案例重庆野生动物世界,1、现状 西部地区首家国家级野生动物生态旅游园区，同时也是目前中国最大的集娱乐、休闲、度假、科普教育及动物观赏、动物繁育救护于一体的综合性特大型主题园区。2004年1月被国家旅游局评为AAAA级旅游景区，同年4月被评为重庆市青少年环境保护教育基地，年底被评为重庆市市级生态环境保护示范景区，已成为重庆的旅游精品之一。 2、经营状况 开园至今，接待海内外游客已逾1000余万人，每

19、逢元旦、春节、“五一”、“十一”等黄金周期间，都组织主题旅游活动，如青春游、探险游、环境生态保护游及动物认养活动等，深受广大游客喜爱，游客人数与旅游收入增长势头旺盛，园区取得了良好的经济效益和社会效益。 3、发展规划 规划扩建至8000亩，借鉴主题公园模式，突出参与性、刺激性和娱乐性；力图打造成中国西部娱乐城。 据永川区旅游局局长曹伟介绍，该项目总投资为22亿元分三期，用10年时间打造国内超大型、综合型主题景区。改扩建项目总体规划借鉴迪斯尼、华侨城等国内外主题公园成功模式，突出了参与性、刺激性和娱乐性。 按照总体策划，重野此番改扩建包括两大核心项目：“水上世界”和“欢乐世界”。“水上世界”项目

20、包括冲浪、游泳、水上游乐等内容，突出亲水性和游客参与性。该项目的建成，将填补重庆无大型水上娱乐项目的空白。“欢乐世界”项目则将引进大型游乐设施，突出惊险与刺激。 4、项目建议 本项目紧邻8000亩的重庆野生动物世界，应充分利用其旅游优势，发展配套作用和关联旅游，共同打造精品旅游线。,重庆主题公园项目未来供应,未来供应项目较多，且主要由开发商主导。 未来供应项目的规模更大，距离主城更远，项目主题更细分；竞争会进一步加大。 主题公园开发的主要目的是带动周边物业的升值。,温泉旅游,自然景区,主题公园,乡村旅游,主题公园占整体项目的比例较小，其开发主要是带动区域的人气，提升物业价值。,未来供应多，市场

21、竞争激烈。 项目需充分利用自身特点，塑造项目品牌及特色,打造旅游核心产品。,金碧天下,翡翠公园,重庆主题公园发展总结,温泉旅游,自然景区,主题公园,乡村旅游,市场现状 重庆目前各类主题公园的类型丰富，且不乏大规模项目。 多为开发商主导，以带动该片区住宅产品的价值提升和销售。 主题公园游客以本地居民居多。 特色项目重游率较高。 总体来说，重庆目前的主题公园特点不鲜明，辐射范围较小。,未来供应 未来供应项目较多，且规模更大，距离主城更远。 未来供应项目主题更细分；竞争会进一步加大。 主题公园开发的主要目的仍然是带动周边物业的升值。,项目建议： 注重特色打造，扩大辐射范围，提高游客的重游率。,主题公

22、园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,依托成熟景区，发展旅游度假休闲产品及配套产品，是目前诸多大型景区的发展策略。,自然景区,1,本项目,重庆自然景观资源丰富，分布均匀。,2,3,1武隆仙女山,2大足石刻,3茶山竹海,从单一的“门票经济”向综合开发利用转型,主题公园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,案例一：武隆仙女山景区,武隆天秀仙居新区核心商业项目,商 业,住 宅,区域商业中心,商业街风貌,商业区占地面积5.83公顷，总建筑面积57013.81平方米。,住宅区总用地4.68公顷，总建筑面积33501.72平方米,主题公园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,主题公园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,案例二

23、：大足龙水湖,龙水湖温泉,龙水湖音乐节,龙水湖别墅,龙水湖,龙水湖镭战,拓展训练,目前龙水湖着重开发其娱乐体验功能区域，已建成温泉、拓展训练基地、真人实战基地经营状况良好。,主题公园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,大足龙水湖发展规划,龙水湖在分区功能定位明确的基础上，与企业合作共同开发景区，促进景区的更优化开发。,主题公园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,旅游景区的多功能化发展，是未来的旅游产业发展的主题。 森林城市的建设、地方经济的发展都离不开景区尤其是重要景区释放出来的综合效应。 项目与景区形成一道生态旅游线，成为招商引资的绿色招牌。,主题公园,温泉旅游,自然景区,乡村旅游,重庆自然景区发展

24、总结,鉴于重庆市温泉资源丰富，政府全力打造温泉之都，并规划了 “三大基地四大组团七大片区”格局。,重庆温泉项目的开发模式：主要是以经营型温泉公园作为项目引擎，带动区域的人气，从而开发后期的住宅物业。,主题公园,自然景区,温泉旅游,乡村旅游,温泉旅游项目,重庆的温泉旅游以短期旅游为主； 重庆温泉资源丰富，温泉旅游项目分布较广。,主题公园,自然景区,温泉旅游,乡村旅游,定义,以农业和农村为载体，是农业与现代旅游业相结合的高效农业。,以生态农业生产为基础，注重农业生态环境的改善； 以旅游经营为重点，重视有效开发旅游资源； 具有高效益、低风险特点； 具有娱乐性和参与性； 地域限制小，形式多样，具有广阔的发展前景；,特征,乡村旅游主题项目,类型,观光农园 农业公园 科普教育型 休闲娱乐型 民俗农庄型,主题公园,温泉旅游,乡村旅游,自然景区,重庆市2008年规划重点乡村旅游项目概况,主题公园,温泉旅游,乡村旅游,自然景区,北碚美丽乡村生态农业旅游区,万州都历山新农村建设及乡村旅游项目,巴南区桃花岛旅游度假区,江北双溪村都市农业示范园,忠县中国柑橘城,永川中华梨村,黔江蒲花河旅游区,潼南龙多山农业观光旅游生态园,重庆市规划重点乡村旅游项目分布图,小结：重庆乡村主题的旅游项目未来供应较多，且分布较广。,主题公园,温泉旅游,乡村旅游,自然景区,重庆政府重视温泉及乡村旅游项目的开发，目前此类项目