X年11月宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告.ppt

1、苏州沃尔玛国际购物广场调查及定位报告。首先，我们在研究过程中所依据的数据和信息是准确有效的。数据主要来自三个方面：案头研究：包括安徽年鉴、苏州市房地产管理局报告等项目公开展示信息；通过问卷调查获得的消费者需求数据；通过研究人员的访问和访谈提纲获得的消费者和商业家庭的心理特征。请注意，本项目的研究工作是在2010年11月至11月进行的，因此研究和分析所依据的信息和数据是基于这一时间段的。该报告仅供用户使用，并且是保密的。我们不对任何第三方负责。前面说过，目录，第1章项目概述和研究方法41。项目概述5 1。位置5 2。主要经济和技术指标。研究方法8 1 .研究内容8 2。研究方法9。第二章社会经济

2、发展对项目的影响。城市定位和发展规划。城市位置和定位11 2。行政司和人口14 3。省市间基本指标比较。固定资产和房地产投资。总结39第三章零售市场重点分析41一、零售业务发展现状41。1.城市社会消费品零售总额。城市社会消费品零售总额。人均零售额与其他城市的比较。苏州商业发展现状47 3。大型商业网点。城市地区潜在的竞争性商业项目。总结69第四章消费者对商业消费习惯和态度的调查70第五章对商业住户和销售人员的访谈118 1、对商业住户的访谈119 1。经营者访谈要点。采访记录120 2。营销人员访谈125第六章潜在住宅消费者调查126第七章真实住宅消费者调查167第八章主要结论和建议194。

3、第一章项目概述和研究方法。项目基地位于苏州市中心，胜利路以北，姚店巷以西，书院巷以东。本报告以项目地块的规划开发为研究和规划对象。该项目位于苏州市中心，靠近老城区城隍庙、苏州行政中心、城南新区城隍庙商场。在这种情况下，1。项目概述1。项目所在地，商务部分为地上五层和地下一层。该住宅公寓由623层、22户一梯组成，主要拥有4565平方米的单元和少量8090平方米的产品。该项目是一个涵盖商业、住宅和公寓建筑的综合项目。一、项目概述2。主要经济技术指标、苏州沃尔玛国际购物广场经济技术指标、工程效果图和住宅公寓布局图。2.研究方法1。研究内容：宏观房地产市场研究领域与可比房地产研究小型公寓、公寓与市场

4、研究商业宏观研究商业地产研究消费者购物习惯研究从项目本身的定位出发，从市场状况、消费者、可比房地产等方面寻求决策的数据依据。研究方法1:定量和定性分析根据客观性、科学性和公平性原则，根据研究范围，我们广泛收集相关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行定量推测，并以科学论据予以支持。同时，我们进行定性分析，使定量分析和定性分析相结合，进行三维多角度的分析。研究方法2:循证方法通过对国内可比城市商业地产开发运营经验的研究和比较，找出这些公共服务设施开发的成功之处，总结其失败的主要原因，扬长避短，制定出符合本项目特点和发展需求的可行规划方案。研究方法3:重点研究主要课题的研究方法为了在

5、规定的日期内完成项目的市场调研和整体定位研究，必须重点研究2.研究方法2。研究方法：本报告分析了宏观经济、人口状况、商业地产市场供需及周边地区发展状况对项目发展的影响，结合项目自身条件，以客观市场数据为基础，进行了综合分析研究，提出了项目总体定位方案。科学的研究方法是项目定位成功的关键。第二章：社会经济发展对项目的影响。1.城市定位和发展规划。城市位置和定位：苏州位于安徽省最北部，蚌埠以南86公里，徐州以北75公里，淮北西北40公里。苏州市位于中国两大经济带(京沪铁路和欧亚大陆桥经济带)的交汇处，也是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，位于安徽省重点城镇化建设区(沿淮城市群)。这种东西贯通、

6、南北贯通的地理位置，使苏州在皖北经济发展中脱颖而出。苏州“十一五”规划提出将其建设成为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工工业基地和商贸物流中心之一。1.城市定位和发展规划。城市定位与定位(续1)苏州市2007-2020年城市总体规划调整方案将城市区域划分为三大功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城、汴河新城和富力镇。形成“城北富力镇，城南旧城中间新城”的空间结构形式，城市南北向共同发展。同时，古城和汴河新城共同打造苏州主城区。三轴：汇源大道、晓晓大道、汴河路三轴城市发展。(右：苏州市城市总体规划调整方案(2007-2020)，1。城市定位和发展规划1。

7、城市位置和定位(续2)土地利用和人口规模：人口规模：短期(2010年为10，000人)长期(2020年为2020，000人)73长期(2050年左右)控制在900，000人以内。土地利用规模：长期控制在7075平方公里(近期城市实际人口60万，土地65平方公里，长期人口73万，土地平衡73平方公里)。地理位置：安徽北门，北接徐州。行政区划：辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县四县一区。人口大城市：总人口约650万，其中墉桥区180万，砀山区95万，萧县150万，灵璧县120万，泗县90万。苏州是安徽省的北门，人口650万，经济落后。2.行政区划和人口。3.省市间基本指标比较，苏州经济人均可支配收入较低

8、，居全省第三位，居民购买力有限。苏州市城市化水平为13.4%；略高于阜阳和漳州，位居全省第三；市辖区墉桥区城镇化水平为22.6%，略高于全省平均水平，城镇化比例为13.4%，低于全省22.3%的水平。3.1 .城市化进程中，截至2009年底，苏州市总人口为635万，低于阜阳和六安，是全省第三大人口城市；市辖区人口为183万，其中非农业人口为41.4万。考虑到流动人口和其他因素，城市人口应该在60万左右。人均国内生产总值为9545元，低于全省16408元的平均水平。截至2009年底，苏州人均国内生产总值为9545元，与城市化水平一样，略高于亳州和阜阳，居全省第三位。马鞍山和铜陵是全省最高的，合肥

9、是最后一个。马鞍山市人均国内生产总值达到51927元，是苏州市的五倍多。向东发展，被沱江和拉钦阻断受自身条件的限制，这座城市最近选择了向北发展。3.城市发展的方向。数据来源：国家统计局，房地产开发规模落后于同规模城市，未来发展潜力巨大。4.固定资产和房地产投资。4.1 .多年来商品房的销售量今年增长很快。2009年，苏州市的销售额达到133万平方米。注：2009年销售额与苏州市公布的不一致。商品房销售总量仅高于淮北、马鞍山、亳州和铜陵，排名倒数第五。近年来，苏州商品房销量虽然增长迅速，但绝对数量仍低于大多数省市；商品房年人均销售面积仅为0.2平方米，远低于安徽省人均0.6平方米的水平，仅高于亳

10、州，相当于阜阳和六安。4.2 .2009年安徽省17个城市的销售量。4.3 .苏州市近年商品房预售量(单位：平方米)。2008年，受房地产调控影响，交易面积大幅减少。2009年，受宏观形势影响，销售面积迅速增加。根据2010年前10个月的交易情况，与2009年相比，全年成人面积可能略有下降，但下降幅度较小，为4.4。近年来，苏州市商品房存量销售面积(单位：m2)，从存量房屋面积来看，除2009年有所增加外，近四年存量房屋销售面积占总销售面积的比例开始持续下降。这说明由于过去大量的土地供应，存量房屋已经连续几年被消化。这也说明了苏州房价在过去几年一直处于稳定状态，从2009年到2010年一直在快

11、速上涨。4.5.1非住宅销售比重较大。从2007年到2010年，非住宅建筑的比例分别为39%、25%、34%和18%。除2008年略有反弹外，非住宅(商业、写字楼等)的比重。)开始逐年下降。4.5.2 .非住宅楼宇的每月销售量变动。从旺季来看，非住宅建筑的月销售量基本上出现在春节后的4月份，这是传统的旺季，其他月份的变化比较明显。自2009年以来，苏州房价呈现出相对稳定的趋势，但进入2010年后，房价大幅上涨，呈现出高度盘整的趋势。自2009年以来，苏州房价呈现出相对稳定的趋势，但进入2010年后，房价大幅上涨，呈现出高度盘整的趋势。4.7、购房人的地域特征，城镇居民购房的比例为81%。在主要

12、购买者中，3050岁的人在这三个群体中相对平均，其中3040岁的人比例最高，达到整体的40%。4.8 .住宅小区的构成中，主流销售单元为90120平方米，占46.70%，90平方米以下单元的比例开始逐渐增加。从2010年的销售量来看，90平方米以下的销售比例为29.53%，比2009年高出8个百分点，销售面积为24.5万平方米。具有强大的市场容量。根据2009年和2010年的数据对比，随着房价的上涨，苏州的住宅面积开始逐渐减少。根据合肥的经验，未来随着房价的变化，主流公寓楼的面积将会变小。五大板块是老城区、西南区、边南区、东莞区和开发区。目前，每个板块都有自己鲜明的特点，比较活跃的地区有老城区

13、、西南区和边南区。然而，近两年来，随着政务中心的搬迁，边南地区的房地产开发不断成熟。由于城市发展规划和土地供应的原因，苏州房地产形成了五个板块。上河城河畔1号，4.9。房地产开发部分的构成，4.10。小户型产品和精装修、家乐福世纪广场、安莎时代广场、青年公社、位于市中心的高层项目都卖得很好。数据来源：S，华夏世界贸易广场，中央广场。精装修项目和一些市区项目，数据来源：苏芳。com、4、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、22、44。从图中可以看出，近年来，2008年和2010年的土地拍卖主要集中在主城区和开发区

14、，容积率普遍较高(约3.0)，表明未来市场的产品将主要是小型和高层，为这类市场提供了发展环境。近年来，土地是在一个疲软的市场领域出售的，4.11，4.11，4.11，4.11，4.11。新政后，新政前后的交易趋势没有明显变化，但由于去年成交量较大以及宏观调控的影响，今年苏州新建商品房的销售面积略低于去年。从月销量变化来看，苏州楼市的淡季相对明显，淡季主要在春节前后，销量下降较快。近年来，以自住需求为主的苏州市场影响不大，整体市场目前没有大的调整，市场预期也没有出现拐点。在新政的影响下，全省经济总量排名第八，近年来增长迅速，年均增长12%以上。随着产业结构的进一步优化，第三产业特别是商业服务业仍

15、有很大的提升空间。人民生活水平稳步提高，城市地位不断提高，发展潜力充足。目前，虽然人均收入较低，但增长迅速，居民的消费能力也在迅速增长。将该市定位为皖东北商贸中心城市，为项目开发带来机遇。在城市规划中将旧城定位为商业中心有利于本项目的发展。5.摘要：房地产市场总体上呈现平稳发展的特点，供需双方都呈现出成交量不断增加的趋势，大多数居民对未来市场持乐观态度。房地产开发没有明显受到金融危机的影响，住宅和商业市场都进入了快速发展时期，发展机遇很大。供应稳定，交易受市场预期影响较大，价格持续缓慢上涨；月交易量受供给影响较大，刚性需求特征明显，供求比例呈下降趋势，存量逐渐减少；自2010年1月以来价格大幅

16、上涨，单月成交价格受此案影响较大；分区去化学：在2009年的市场交易中，主要去化学为90-1.2亿，占总去化学的48%；购房年龄：在2009年的市场交易中，30岁以下和30-40岁的客户是主要客户，占总客户的73%；住房购买面积构成：2009年，城市客户占总数的81%；房地产市场，第三章是零售市场的重点分析，一、零售业务的发展1。城市社会消费品零售总额：社会消费品零售总额是指批发零售业、餐饮业、制造业等各种经济类型向城乡居民和社会团体零售的消费品(不含住房)和向农民和非农业居民零售的总和。该指标反映了居民和社会群体通过各种商品流通渠道满足生活需求的消费品供应量，是研究人们生活、社会消费品购买力等问题的重要指标。从上表可以看出，苏州人均社会消费品零售总额远低于安徽省的平均水平。1.零售业务发展。城市社会消费品零售总额：数据显示，2009年，社会消费品零售总额在所有地区和计数1.零售业发展现状3。人均零售额与其他城市的比较虽然苏州市的人均零售额从城市总人口来看远低于淮北市，但市辖区墉桥区的人均零售额基本上接近淮北市。这说明了两个问题：(1)由于地理原因，苏州市所辖砀山县和萧县的消费溢出效应较为严重；墉桥区对周边的灵