第十一章 土地增值税.ppt

1、第十一章 土 地 增 值 税,1,第十一章 土地增值税,土地增值税的概念 征税范围 纳税人 税率 计税依据 应纳税额的计算,第十一章 土 地 增 值 税,2,概念 征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。,第十一章 土 地 增 值 税,3,税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。 计税依据 增值额 = 收入 扣除项目金额 收入额,第十一章 土 地 增 值 税,4, 纳税人发生下列情形的，按照房地产评 估价格计算征收土地增值税

2、： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格 2、提供扣除项目金额不实的 3、转让房地产的成交价格低于房地产评 估价格，又无正当理由的,第十一章 土 地 增 值 税,5,扣除金额的计算 1、取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统，一规定交纳的有关费用。 2、开发土地和新建房及配套设施的成本 3、开发土地和新建房及配套设施的费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。,第十一章 土 地 增 值 税,6,其他开发费用，按取得土地使用权所支 付的金额与土地和新建房及配套设施的成本 之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地 产项目分摊利息支出或不能提供金融机

3、构证 明的，房地产开发费用按取得土地使用权所 支付的金额与土地和新建房及配套设施的成 本之和的10%以内计算扣除。（具体比例由 个地方政府确定）,第十一章 土 地 增 值 税,7,4、旧房及建筑物的评估价格 5、与房地产转让有关的税金（除房地产开发企业的印花税） 6、财政部规定的其他扣除项目，即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。,第十一章 土 地 增 值 税,8,应纳税额的计算 1、计算土地增值额 土地增值额 =转让房地产的总收入扣除项目金额 2、计算土地增值额与扣除项目比例 土地增值额与扣除项目比例 (转让房地产的总

4、收入扣除项目金额) = 扣除项目金额,第十一章 土 地 增 值 税,9,3、计算土地增值税税额 应纳土地增值税税额 = 土地增值额 适用税率 七、减免税和申报缴纳,第十一章 土 地 增 值 税,10,例1：某房地产开发公司为取得一块土地的使用权支付的地价款为200万元，然后对这块土地进行开发。新建房及配套设备的成本为4 000万元，财务费用中的利息支出为300万元（有金融机构的贷款证明，且不高于按照商业银行同类同期贷款的利率计算金额）将房子卖出取得销售收入18 000万元（营业税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加率为3%），请计算该房地产开发公司应纳的土地增值税为多少。,第十一章 土 地

5、增 值 税,11,解： （1）可扣除金额 购买土地的地价款 200万元 房地产开发成本 4000万元 房地产费用： 财务费用 300万元 其他费用 （4 000+200）* 5% = 210万元 转让有关税金： 18000 * 5%+18000 * 5%* 7%+18000 *5%* 3% =990万,第十一章 土 地 增 值 税,12,从事房地产开发的加计扣除额： （4000 + 200）* 20%=840（万元） 扣除额共为： 200 + 40000 + 300 + 210 + 990 + 840 = 6540万 （2）转让房地产的增值额： 18000 6540 = 11460（万元） （

6、3）增值额与扣除额的比率： 11460 / 6540 * 100% = 175% （4）应纳土地增值税为 11460 * 50% 6540 * 15% = 47490（万元）,第十一章 土 地 增 值 税,13,例2：某工业企业一栋70年代建造的房屋，当时造价为400万元，现时的重置加为1 600万元，根据有关规定转让旧房需要补缴出让金60万元。现在该房屋为6成新，其转让价格为1 400万元（印花税率为0.5%，营业税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加率为3%），请计算该工业企业转让房屋应纳的土地增值税为多少。,第十一章 土 地 增 值 税,14,解： （1）可扣除金额 出让金： 60万元

7、 该房屋的评估价格： 1600 * 60% = 960（万元） 转让有关税金： 1400 * 5% * (1+7%+3%)+1400 * 0.5% = 84（万元） 扣除额共为： 960 + 60 + 84 = 1104 （万元）,第十一章 土 地 增 值 税,15,（2）转让房地产的增值额： 1400 1104 = 296（万元） （3）增值额与扣除额的比率： 296 / 1104 * 100% = 26.81% （4）应纳土地增值税为 296 * 30% = 88.8（万元）,第十一章 土 地 增 值 税,16,注意：允许扣除的印花税，是指房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，

8、允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税，而房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经含在旧房及建筑物的评估价格中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。,第十一章 土 地 增 值 税,17,例3：某房地产开发公司取得某块土地使用权支付的地价款为1 000万元，建造普通标准住住宅所需成本6 000万元，假设房地产开发公司不能提供金融机构证明，整栋房子卖出共收入11 000万元（营业税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加率为3% ），计算该房地产公司应纳的土地增值税为多少。,第十一章 土 地 增 值 税,18,解： （1）可扣除金额 购买土地的地价款： 1000万元 房地产开发成本： 6000万元 房地产费用： （1000+6000）*10%=700万 转让有关税金： 11000*5%*(1+7%+3%) =605（万元） 从事房地产开发的加计扣除额： （1000+6000）*20%=1400（万元）,第十一章 土 地 增 值 税,19,扣除额共为： 1000+6000+700+605+1400=970