chap10 路线价法.ppt

1、第十章 路线价法,划分路线价区段,设定标准临街深度,选取标准临街宗地,调查评估路线价,制作深度价格修正系数表,编制其他宗地条件修正系数表,计算临街土地的价值,概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。,第1节 路线价法的基本原理,概念图解,标准宗地 城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。 里地线与标准深度 里地线是与街

2、道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度。 临街地、里地与袋地 在街道与里地线之间的土地，称为临街地，里地线以外的土地称为里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。 街角地、正街与旁街 街角地是指两条街道正交，位于其夹角之间的地块；街角地中，一宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相等，则以使用宽度较大的街道为正街，宽度较小的为旁街。,理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。其理论依据是替代原理。“路线价”可视为市场法中的“可比实例”价格。“调整”实际上为房地产状况调整。 房地产状况调整：主要包括临街深度、地块行状(如矩形

3、、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、前后临街、街角地等)、临街宽度等房地产状况调整。 注意：路线价法与市场法的区别在于：一是不做交易情况修正和交易日修正；二是先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；三是利用相同的可比实例价格。 路线价法不做交易情况修正和交易日调整的原因是：(1)求路线价时，若干标准临街宗地的平均价格，已经是正常价格；(2)求得的路线价对应的日期，与求取的临街土地价的日期一致，都时估价时点。,适用对象和条件 适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是道路较规整，临街各宗土地的排列较整齐

4、。路线价法估价还需要有妥善、合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。,路线价法的优点 路线价法被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内，同时对大量土地进行的估价。,路线价法的操作步骤 划分路线价区段； 设定标准临街深度； 选取标准临街宗地； 调查评估路线价； 制作深度价格修正系数表； 编制其他宗地条件修正系数表； 计算临街土地的价值。,第2节 路线价法的估价步骤,（一）划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应

5、将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。,（二）设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。,（三）选取标准临街宗地 标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是： 一面临街； 土地形状为矩形； 临街深度为标准临街深度； 临街宽度为标准临街宽度; 临街宽度与临街深度的比例适当； 用途为所在路线价区段具有代表性的用途； 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； 其他

6、方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。,（四）调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。,（五）制定深度价格修正系数表 深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现

7、象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。,深度价格修正的各种方法 （1）四三二一法则 该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充 。,深度价格修正的各种方法 （2）霍夫曼法则 1866年纽约法官霍夫曼创造 ，后经尼尔修订 ，因此又称霍夫曼-尼尔法则 。该法则认为深度为100英

8、尺的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等分的价值占全部地价的比例分别为37.5、29.5、20.7和12.3。 （3）苏马斯法则 美国兴起的改善估价方法，由苏马斯制定，最早应用于克里夫兰市的土地估价，因此又称克里夫兰法则。该法则认为深度为100英尺的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总地价的72.5，后半50英尺部分占27.5；若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为原宗地总地价的15。 （4）哈柏法则 最早应用于英国，实质上是一种算术法则。一宗土地的价值与其深度的平方根成正比 。,深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深度价格递

9、减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。 单独深度价格修正率的关系为： a1 a2 a3 an-1 an 累计深度价格修正率的关系为： a1 (a1+a2)/2 (a1+a2+a3)/3 a1+a2+a3+an-1+an,平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示： 平均深度价格修正率累计深度价格修正率X,制作临街深度价格修正率表的要领是： 设定标准临街深度； 将标准临街深度分为若干等份； 制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。,（六）编制其他宗地条件修正系数表 1、宽度修正； 2、宽深比率修正； 3、容积率

10、修正； 4、出让、转让年期修正； 5、朝向修正； 6、地价分配率修正。,（七）计算临街土地的价值 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。,(1)当以标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格修正率。其中估价对象土地的临街宽度(简称临街宽度)与标准临街宗地的临街宽度(简称标准宽度)相同，则计算公式为： 如果临街宽度与标准宽度不同，则计算公式为,(2)当单位宽度的标准临

11、街宗地(如临街宽度为1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：,(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为： 如果土地的行状和临街状况有特殊者(如不是矩形、临街状况不是一面临街)，除按照上述公式计算价值外，还有做加价或者减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：,1、一面临街矩形土地价值计算 V为土地价，u为路线价(用土地单价表示)，dv为临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)，f为临街宽度，d为临街深度，则V(单价)计算公式为： V(单价)=udv V(总价)=udv(fd) 例1：一

12、块临街深度15.24米(50英尺),临街宽度为20米的矩形土地，其所在区段的路线价为2000元/m2。平均深度价格修正率为140%。计算该块土地的单价和总价。 解：u2000元/ m2 ，dv140%，f20米，d15.24米，代入公式 V(单价)=udv =2000140%-2800元/m2 V(总价)=udv(fd)=2000140%(2015.24)=858.34万元,第3节 路线价法总结和运用举例,2、前后临街矩形土地价值计算 前后临街矩形土地价值计算，通常采用“重叠价值估算法”。该方法是先确定高价街(前街)与低价街(后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后临街的矩形地块分成前后两部

13、分，然后分别计算，加总。 设：V为土地价，u0为前街路线价(用土地单价表示)，dv0为前街临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)，d0为临街深度；u1为后街路线价(用土地单价表示)，dv1为后街临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)，d1为临街深度，f为临街宽度，d为临街总深度。其中，前后分界线计算公式为：,例2：某宗地块为前后临街的矩形地块，总深度为30米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，计算前后街影响深度。 答案：前街的影响深度为20米；后街的影响深度为10米。,3、矩形街角地价值计算 街角地是指位于十字路口或者丁字路口的土地。计算街角地的价值，可以

14、采用“正旁两街分别轻重估价法”。方法是先求取高价街(路线价高的一侧，也称正街)，然后计算路线价较低的街(也称旁街)的影响加价。具体步骤是： （1）根据路线价区分正街和旁街； （2） 按正街计算土地价值； （3） 按旁街计算土地价值，并以此为基数计算旁街的影响价； （4） 两项加总。 V(单价)=u0dv0+u1dv1t V(总价)=(u0dv0+u1dv1t) (fd) 式中：V为土地价值；u0、u1分别为正旁街的路线价；dv0、dv1分别为正旁街深度价格修正系数，t为旁街影响加价率，其他符号同前。,例3：某街角矩形地块，正、旁街路线价(单价)分别为2000元/m2，1000元/m2，正临街深

15、度为22.86米(75英尺)，旁街临街深度为15.24米(50英尺)，假设旁街影响价率为20%。计算该块地的单价和总价。 解：根据题意u02000元/m2、u11000元/m2，查修正系数dv0120%、dv1140%(用平均深度修正系数)，t20%。求V。 该地块的单价V2000120%1000140%20%2680元/ m2 地块总价V土地面积单价22.8615.24268093.37万元。,4、三角形土地价值计算 计算一边临街直角三角形土地的价值。可以先补足称成为矩形，然后按矩形计算土地价值，最后乘一边临街直三角形土地单价修正系数(即该三角形土地占矩形土地价值的百分比，用h表示)。具体公

16、式为： V(单价)=udvh V(总价)=udvh(fd)2,例4：一块三角形土地。临街深度为80英尺的一边临街。如果以此为矩形地块的深度修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。计算该三角形地块的土地价值。 解：(1)先计算ABD土地的价格，其辅助矩形为AEBD，如下图左图所示。 VABD1000116%63%80(2050)22046240元。 (2)计算三角形ACD的土地价格，其辅助矩形为AFCD，如下图右图所示。 VACD1000116%63%80202584640元 (3)计算VABCVABDVACD20462405846401461600元,5、其他形状土地

17、价值计算 其他行状土地价值的计算是将其转换成，或者分解成三角形和矩形来计算。请大家思考下列情况下如何计算。,作业：如图，本例中有A、B、C、D四宗地，计算四宗地的总价和单价。 路角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价外，并斟酌加计旁街地价。加计的方法以纵横临街线的交叉点起，每4.5米为一级距，依序按表所列成数予以加成。,解：A宗地地价计算步骤如下： A宗地正街路线价为4.8万元，旁街路线价为4.2万元，正街临街深度8米，指数为120，旁街路线价按A1,A2部分分别加计三成、二成。 A1单价为 A1总价为 A2单价为 A2总价为 A宗地总价为 A宗地的单价为,B宗地地价计算步骤如下： B宗地正街路线价为4.8万元，旁街路线价为4.2万元，正街临街深度指数为120，根据B宗地距旁街距离远近，将B宗地划分为B1,B2,B3三个部分，B1在第二个4.5米之内，B2在第三个4.5米之内，因此旁街路线价分别加计二成、一成、不加成。 B1单价为 B1总价为 B2单价为 B2总价为 B3单价为 B3总价为 B宗地总价为 B宗地单价为,C宗地地价计算步骤如下： C宗地正街路线价为4.