宁波保税物流园区中远期规划研究

1、宁波保税物流园区中长期规划研究王余丁土地分公司一、宁波保税物流园区规划依据(a)总体发展目标根据宁波区港联动总体规划，宁波保税物流园区的总体发展目标是通过宁波保税物流园区的建设和运营，推动宁波港早日成为上海国际航运中心的重要组成部分和亚太地区重要的国际航运中心，为宁波发展成为现代化国际港口城市服务，最终将宁波保税物流园区建设成为以国际物流为主体、对腹地经济具有重大带动作用的自由贸易区。(2)港口和物流发展规划宁波保税物流园区的战略定位和阶段性发展目标以宁波港规划为基础。港口建设计划于2004-2008年宁波市经济社会发展的总体思路、主要目标和战略任务研究年确定，其中北仑四期5个集装箱泊位于20

2、05年完成，其余4个集装箱泊位于2007年完成。宁波市现代物流发展规划（2002-2020年）提出以集装箱运输为主要方向，开发深山、大榭、梅山深水岸线，建设集装箱、液体化工产品、原油、矿石货运枢纽物流园区。(3)船山半岛和梅山岛规划及现状1.船山半岛土地以山地为主，可成片开发的土地主要包括船山半岛北侧的港口用地和南侧的郭聚片。根据宁波市城市总体规划，北侧有大量开发用地，已确定为北仑港四期和五期用地，后方的华师和谢佳澳地块为港区开发用地。郭巨南部的电影包括前郭巨镇，镇南边的一片农田和泰安地块，总面积约5平方公里。目前规划为城市用地、配套工业用地和观光农业区。规划穿山大道和沿海中线分别穿过穿山半岛

3、南北两侧，交通较为便利。2.眉山岛以农田和盐场为主，还有一些山区，总面积为27平方公里。宁波城市总体规划尚未确定具体的规划目的。目前，与大陆的运输是通过轮渡解决的。根据城市总体规划，将修建三座跨海大桥，分别连接肖春、商鞅和郭巨。二、宁波保税物流园区中长期规划和选址方案(a)阶段性目标按照滚动发展的方式，宁波保税物流园区可分以下三个阶段建设：第一阶段，经批准试点面积0.95平方公里的保税物流园区一期基础设施建设完成，并通过验收测试。第二阶段，在第一阶段园区的基础上，进一步完善园区功能和管理体系，完成第二阶段保税物流园区建设。第三阶段，根据国家政策，逐步转型为自由贸易区，开展第三阶段保税物流园区建

4、设，协调发展区内出口加工能力，扩大金融等其他服务贸易领域的开放，建设以物流为主要功能的多功能自由贸易区。我们将第二、三阶段作为保税物流园区中长期规划研究目标。(二)其他保税物流园区的规划根据对其他保税物流园区的调查和网上公共信息查询，几个区域的规划如下表所示。公园一期规划区(平方公里)二期规划区(平方公里)开发用地规划青岛1(飞行员)3力争将原汽车项目建设用地的3平方公里作为开发用地。大连1.5(试点)(规划3平方公里)5二期规划面积5平方公里，远期将保税区管理范围扩大到64平方公里，将大孤山半岛建成自由贸易区。外高桥1.032.73二期规划面积2.73平方公里，周边100平方公里的三个镇作为

5、开发区纳入保税区管理。厦门0.76.3二期规划包括3.3平方公里的杜东港a区(3)中期规划选址方案保税物流园区的中长期规划原则首先是园区未来的发展应该空间整合，因此二期园区规划在已批准的一期试点区域周围。其次，参照其他保税物流园区的规划情况，物流园区二期的适宜规划面积一般在3平方公里左右。与北仑港四期周边的地理环境和土地利用现状相比，二期规划可利用的土地主要包括南部的郭聚片、外治岛和华士地块。1.郭聚片位于郭巨镇南部，北靠中部海岸线，南临东海。目前，郭聚片的土地利用现状是地块东南面有2.4平方公里的基本农田，西南面的双坳村以南有0.5平方公里的基本农田。根据目前的土地情况，如果将双坳村南侧的东

6、山堡、狮子山等山丘吹起，在南侧填海，可以形成一片约1平方公里的土地。另外，现有基本农田总面积约为4平方公里，土地规模更适合二期开发。将郭聚片作为园区二期场地有以下优势：(1)填海造地不涉及农地审批，可以较低成本立即开始。其他可以开发为地块的区域主要是农田，征地拆迁成本较低。(2)地理位置靠近公园的第一阶段。例如，在大坳北侧开通一条隧道，修建一条连接第四阶段码头的专用疏港道路，可以将物流园区的第一阶段和第二阶段连成一个整体。(3)北侧靠近沿海中线，园区对外交通十分便利。(4)郭巨原城区可作为二期园区的功能拓展区，提供金融、贸易和生活服务。(5)郭巨靠近眉山岛，可以为下一步将眉山岛作为园区第三阶段

7、选址，向自由贸易区的最终目标发展奠定基础。但是，以郭菊片为第二阶段的选址仍存在以下问题，需要尽快解决：(1)根据土地利用总体规划，目前地块内可开发的区域主要为基本农田，需要在土地利用总体规划第二次修编时进行调整，否则将会给园区日后报批带来困难。(2)根据北仑新区总体规划(2003-2020)中确定的二期园区选址，规划控制为临港工业开发区，原城市规划需要调整。2.外石岛位于四期码头西侧，北面是大海，另外三面是牛轭河。该岛约60%是山区，东部和西南部有一些平坦的地块(包括一些低矮的山丘)，可用面积约为0.775平方公里。根据土地利用总体规划，岛上可开发的地块主要是盐田、基本农田、果园和农民住宅。将

8、外石岛作为二期开发用地有以下优势：(1)外石岛与一期试点区隔江相望，地理位置符合与一期衔接的要求(2)农田、盐田、果园和自留地是岛上主要的可利用土地，没有大型工业项目。(3)作为一个与大陆分离的岛屿，便于封闭式管理。该方案存在的问题：(1)外岛东侧与北仑港四期相对，保税物流园区需要通过桥梁与港区相连。建议采用跨海大桥或隧道方式，这需要在后续工作中验证。估算费用采用跨海大桥法估算，桥梁方案中不考虑通航。修建桥梁和隧道需要征得军队的同意。(2)外石岛地形复杂，大部分为山地。为了提高土地利用率，必须通过开山和填筑相结合的方式平整土地，而且本地土地很大。现有海堤标准不高，需要加强和改进。(3)由于岛屿

9、的分离根据对该方案的综合评价，外石岛方案可开发的地块面积较小，远非二期开发的理想用地面积。其次，该方案需要建设一条跨海连接通道，建设成本相对高于其他方案。但是，从政策角度看，郭聚片的规划控制面积较大，涉及各种利益，难以实施，而外石岛方案目前是可行的。但是，如果考虑到自贸区的长期转型，该方案的发展空间将受到严重限制，因此建议先考虑郭菊片的方案。3.华石区块位于四期码头南侧，穿山大道穿过区块的西侧和北侧，华石水库在南侧，靠山在东侧。可用面积(不包括华芝水库)约0.6平方公里。这块地主要是基本农田，部分是农民的宅基地。将华士区块作为二期用地的优势如下：(1)靠近一期试验区，周边交通条件良好。(2)宁

10、波市和北仑区已达成共识，该地块将作为保税物流园区的开发用地。但同时，也存在以下缺陷：(1)可利用土地面积约0.6平方公里，发展空间较小。(2)拆迁面积大，征地成本高。初步估计需要拆迁655户，拆迁费用估计为2亿元。(3)在宁波城市总体规划中，该地块为华师编组站用地，因此华师编组站规划需要调整。因此，综合考虑，建议郭菊片作为二期选址的首选。(3)长期规划和选址方案长期规划目标是在国家政策允许的情况下，逐步将保税物流园区转变为自由贸易区。根据对其他保税物流园区的规划和调研，大连规划控制了64平方公里，包括中石油码头、矿石和粮食码头，作为建立中日韩自由贸易区的长期发展用地。结合宁波的经济状况，作为一

11、个自由贸易区，它应该具备以下功能：(1)出口加工能力协调发展。(2)成熟的金融、商业等服务功能。(三)具有一定规模的石化产品和矿石专业市场。(4)毗邻港区的物流中转基地。因此，长期规划面积为1020平方公里。考虑到郭聚片周围的地理位置，有1020平方公里的土地可以成片开发，梅山岛只能选择。根据眉山岛目前的土地利用情况，总面积27平方公里，将眉山岛作为长期自由贸易区具有以下优势：(1)梅山岛可通过桥梁与郭聚片相连，将整个园区连成一个有机整体，规划总面积超过30平方公里，可满足自由贸易区所需的功能需求。(2)根据宁波长期物流规划，有可能建设穿山南港区和梅山岛港区。整个物流园区连同一期所在的船山北港

12、区(北仑港四期)，共有三个深水港。如果考虑刘恒岛港的长期建设，整个园区的港口优势将进一步增强。(3)以农田为主，无大型工业和城镇，开发成本低。如果将梅山岛作为长期规划地点，目前需要解决以下问题：(4)实施超前战略规划，在城市总体规划中规划和控制郭巨至眉山岛一线，并将其作为长期自由贸易区的预留用地，不安排大型工业项目和城镇规划。(5)调整土地利用总体规划，改变部分规划用地，为园区未来审批做准备。(4)其他方案上述中长期选址方案主要围绕现有的北仑港四期码头和经批准的宁波保税物流园区试验区。从土地利用现状来看，港口后面没有大面积的建设用地可以成片开发，这是主要的制约因素。因此，从长远发展考虑，我从目

13、前的发展趋势来看，宁波-舟山港一体化是必然趋势。目前，宁波港务局和舟山港务局以舟山金堂岛大浦口深水岸线合作开发为突破口，加快两市港口合作开发进程。一期开发规模为在金堂岛大浦口建设6个集装箱泊位和1个多功能泊位，年设计集装箱吞吐量为200万标准箱。此外，连接舟山和宁波的五座跨海大桥已完成岑港跨海大桥、相交门跨海大桥和桃夭门跨海大桥的建设。随着2007年底金堂至镇海金堂大桥的竣工，舟山将从一个与世隔绝的海岛转变为一个与大陆相连的半岛。因此，如果金堂岛可以作为保税物流园区的开发用地，一方面可以解决没有大面积开发用地的问题；另一方面，地处宁波和舟山之间，可以充分依托宁波和舟山，扩大自由贸易区的后方腹地

14、。因此，从技术角度来看，金堂岛也是一个完美的选址方案。但是，从政策角度来看，该方案涉及宁波和舟山，两市港口一体化方案仍处于调查阶段，存在诸多不确定因素；此外，洋山港的启动使得宁波建立自由贸易区的前景更加不确定。因此，考虑到这一选址方案在现阶段具有很大的政策风险。三、近期推进保税物流园区建设的几点建议(一)赢得省市领导的重视是关键。建设保税物流园区的重要性已经逐渐被认识到，但要推进这项工作，最基本的是需要发展空间，这涉及到城市规划和土地利用总体规划的调整。这些规划调整涉及到市政府、北仑区、港务局等政府和部门的利益。只有省市领导对宁波保税物流园区的建设给予足够的重视，规划才能得到很大的调控。上海、

15、大连、青岛等保税物流园区的规划调整和开发用地的规划控制都在省市领导的关注下得到解决。(二)尽快调整城市总体规划，实施规划控制。根据宁波市城市总体规划(2001-2020年)，保税物流园区的规划不予考虑。然而，北仑区郭聚片的规划主要集中在港口附近的工业项目和港区的土地利用上，而梅山岛没有具体的土地利用项目规划。如果不调整城市总体规划，土地利用就无法控制。随着北仑区临港产业的发展，在上述区域安排工业项目的可能性很大，这将给园区未来的发展空间带来许多问题。目前，北仑区规划垂直管理管理体制的变革为规划控制带来了一定的保障，减少了项目安排的随意性。建议市政府明确由市规划局对保税物流园区和自由贸易区的规划进行调查，尽快调整城市总体规划，控制保税物流园区的用地。(3)调整土地利用总体规划。以上选址确定的部分开发用地范围为基本农田。如需征用土地转为建设用地，必须在土地利用总体规划中调整土地用途。目前，新一轮的北仑区土地利用总体规划(20052020年)正在进行修订和调整。如果保税物流园区二期未在本次土地利用总体规划中确定，将会给今后的审批带来很多困难。建议将郭聚片的基本农田全部调整为建设用地，至少应考虑眉山岛东北部5平方公里以上建设用地的规划调整。其次，为了解决园区项目审批问题，市政府需要解决园区的土地