2012淡市中郑州市畅销户型专题研究

1、淡市中郑州市畅销户型专题研究,研究综述 宏观市场、研究方法、研究步骤 畅销楼盘畅销户型分析 案例分析、原因分析、户型分析、对比分析 非畅销楼盘畅销户型分析 销售情况、户型结构、启示 研究小结 创新案例、小结,1,2,3,4,4月份,5月份,6月份,7月份,8月份,10月份,数据来源：郑州市房管局,自3月新版限购令颁布以来，郑州楼市逐渐降温，然而有些楼盘如二七万达、中原万达、美景鸿城等依然逆市热销，靠的是什么？是否是因为其户型优势？下面将通过一定的步骤、方法对其进行研究。,影响销售的六大因素,户型结构,开发商品牌,市场环境,生活配套,产品价格,地理环境,95%,生活配套,教育、医疗、商业、休闲、

2、办公、酒店等,95%,产品价格,单价、付款方式优惠等,90%,户型结构,户型的结构设计、面积大小等,90%,地理环境,交通、园林配套等,85%,市场环境,淡市、旺市等,80%,开发商品牌,社会知名度、开发资质、社会影响力等,研究的三个步骤,研究综述 宏观市场、研究方法、研究步骤 畅销楼盘畅销户型分析 案例分析、原因分析、户型分析、对比分析 非畅销楼盘畅销户型分析 销售情况、户型结构、启示 研究小结 创新案例、小结,1,2,3,4,鉴于二七万达与中原万达，均由万达集团开发，开发策略较为类似，在此只分析二七万达广场。万达广场产品每次推出体量大，而且各类产品普遍消化速度快，尤其是两房、精装soho消

3、化率均在95%以上更是热销，万达广场总能在逆市保持劲销势头。,12月10开盘当天,万达广场完善的外部及内部生活配套：如教育、医疗、商业、休闲、办公、酒店等； 开发商的品牌影响力：万达的品牌影响、行业口碑、开发资质等； 地段交通优势明显：紧邻航海路、大学路，交通发达； 精装修，高性价比：价格相对于周边项目不高：均价7500元/，一次性优惠5%，按揭优惠1%； 户型结构：户型结构多为基本舒适度、舒适度提升档次，满足置业者的正常生活需求； 开发商的营销措施：高频次的报广宣传、营销活动（如摄影大赛）及产品推介，仅精装soho自9月20日12月10就有18次报广。,万达广场之所以取得如此的销售业绩，与其

4、丰富的城市综合体开发经验相关，周边及自身优质的商业配套优势为其争取了有力的支持。整体来说，户型结构并不是万达取得畅销佳绩的决定性因素。,康桥金域上郡，自9月3日起8号楼开盘，推出约192套套房源；6#、7#开始认筹，推出一房、二房、三房共计334套。其户型结构设计同样多为舒适度提升档次，甚至优于万达户型，但至今其整体销售率不及40%，大量三房、两房及一房剩余。这说明，户型并不能决定消费者的选择，而周边的配套等因素起着至关重要的作用。,96两房,47一室一厅,次卧餐厅凸出，从而全明户型设计； 客厅主卧向南，采光良好； 双阳台设计，满足观景、生活需要； 卫生间靠近卧室、餐厅，方便使用。,一室一厅布

5、局简洁实用，餐客一体化、独立书房，能基本满足青年居住着的生活需求。,升龙国际中心6#公馆11月26日开盘，共有房源88套；主要为61.0861.8的一房和两房；成交价格在55005900元/； 销售情况：当天销售约50套左右；当天销售率达60%，销售情况较好。,原因分析：该项目本次的推广语是“6号公馆，礼献新青年”，因此房源主要是针对年轻人推出的61的一房和紧凑型小两房。与万达精装soho相似的，同样是带装修，均价在5800元/左右。较低的价格是其销售较好的重要原因，毕竟对青年置业者来说，价格依然是最终决定者，居住品质的满足应在第二位。,精装修在郑州市房地产市场并不普及，然恒大名都全精装以及二

6、七万达广场的精装soho，给出了一个信号：在配套完善的基础条件下，精装修户型还是市场前景广阔的，尤其是精装小户型，低总价、低首付，即时入住对青年置业者无疑能起到有效的吸引。,在限购的市场下，美景鸿城7月、8月连续销冠，10月、12月的持续热销局面又是引领了东南区域的销售热潮，尤其是小户型房源更是受到了广大置业者的青睐，究竟是什么原因使得美景鸿城如此受置业者的欢迎呢？,高频次的报广力度以及话剧年等营销活动的主题宣传，充分提高了项目的社会影响力； 户型面积类型较多，且价格较低，尤其是三期三批小户型以其低总价，户型结构的超高性价比充分满足了年轻置业者的需求； 内部及外部的配套完善，交通便利，临近航海

7、路与中州大道。,美景鸿城的逆势劲销与其高频次报广、密集的营销活动以及较低的价格关系密切。其户型面积类型的多样化，尤其是小户型（一房、小两房、小三房）以其超高性价比对广大职业者有较大的吸引力。,美景鸿城三期户型面积类型较多，自53方正一房到175四房不等，且户型设计较为合理，除一房外，多为舒适度提升档次，合理的户型结构设计及户型面积配比对其销售起到了有力的助推作用。,客厅主卧南向设计，客厅带阳台,卫生间干湿分离,双阳台设计,动静分区,主卧带飘窗,入户门玄关设计,卫生间干湿分离,次卧带飘窗，全明户型设计,一房主要特点： 1、卫生间干湿分离； 2、L型厨房设计； 3、带阳台、主卧可以采光； 4、受面

8、积影响导致暗卫，餐厅客厅共用； 但总体基本可以满足生活需要,二房、小三房主要特点： 1、客厅主卧南向，全明户型设计； 2、双阳台设计，满足生活、观景需求； 3、卫生间干湿分离； 4、主卧可均带有飘窗； 户型结构整体为舒适度提升档次,鼎盛阳光城紧邻美景鸿城，同样以高密度的报广和营销活动期望通过此扩大自身影响力，增加销售。11月19日开盘劲销200套，其中下图118.56三室两厅开盘推出62套，当天即基本售罄。由此说明，对于大盘，一定程度的高密度宣传和户型结构的设计优势对户型的畅销起着至关重要的作用。,此户型为7#楼东西边户，均价7000元/左右，源于其优良的户型设计及三房的稀缺性。,全明户型设计

9、,客厅主卧南向，且客厅有大阳台,独立餐厅而且连接有阳台，较为稀缺,动静分区,鑫苑逸品香山虽然地理位置并不优越，且报广数量并不多，但自 4月至8月连续5月稳居郑州畅销楼盘前十，销售业绩持续飘红。自身较低的价格、项目的宜居性、开发商的社会影响力为本项目的畅销起到了良好的推动作用。,畅销原因分析： 自身在北区相比适中的价格容易被消费者接受； 社区的园林配套，宜居性较好； 鑫苑的品牌实力形象，赋予客户信任感； 相对北区项目较为成熟的生活配套； 周边多为别墅区，产品的竞争压力较小。,两房面积多为86.左右，全明户型设计,客厅主卧南向设计,主卧连接观景阳台,南北通透动静分区,干湿不分离，动静不分区,逸品香

10、山户型在结构设计上较为合理，多为舒适度提升档次。从销售来看，最畅销的是南北通透的边户以及一梯两户的洋房，中户部分房源销售速度缓慢。因此，在此区域应多注重开发南北通透的房子。,例，左图为11号楼中户，右图为11号楼边户，11号楼共有96套房源，其中边户售罄、中户剩余13套，左右两户户型在整体居住舒适度上差别不大，主要区别为是否南北通透。由此可见，是否南北通透在客户决定是否购买中影响比重较大。,淡市中，户型面积小（50左右）、总价较低的房源相对比较畅销，青年置业需求开始凸显； 精装修户型在郑州市场有较大的发展空间和前景；尤其在配套发展较为完善的地段开发成功率较高。 配套设施的完善是以及价格是决定消

11、费者是否选择的根本原因，户型结构处于次级决定地位； 宣传力度对户型的畅销作用匪浅，报纸广告、营销活动等； 在大北区，以休闲居住为主的客户对南北通透的要求较高，可以考虑开发一梯两户的板式楼，或者运用新风系统改善通风效果。 因此，应抓住当地客户群的需求特征，这样才能减少产品的滞销。,研究综述 宏观市场、研究方法、研究步骤 畅销楼盘畅销户型分析 案例分析、原因分析、户型分析、对比分析 非畅销楼盘畅销户型分析 销售情况、户型结构、启示 研究小结 创新案例、小结,1,2,3,4,户型面积：140、138 开盘时间：2011.4.23 户型均价：10500元/ 销售情况：推出6#2单元124套，现处于清盘

12、期，销售率达93%以上。 户型结构：性价比提升档次 客户满意度：,4月23日，恒大名都御湖城140湖景大宅面世，并在逆市中赢得劲销，对于在郑州老城区以两房小三房为市场主流、大三房消化率较低的情况下取得如此销售业绩出乎大家意料。这说明，市场并无一成不变的定数，应结合自身情况准确定位、灵活应对。,恒大名都优秀的销售业绩不仅在于户型的设计性价比较高，另一方面也得益于其在社会上的口碑以及自身的实力，而且本项目地处市中心，周边教育、医疗、休闲、商业等配套相当完善，这些资源也为其畅销增加了一些砝码。,价值点分析： 1、全明户型，飘窗运用较多，切飘窗宽度60cm，大大增加可使用面积； 2、独立衣帽间； 3、

13、入门处玄关处理； 4、双卫生间； 5、餐客一体化； 6、南北通透； 7、干湿分离； 8、动静分区。,缺点点分析： 1、缺少生活阳台。,该户型为中央特区三房户型，户型面积同为140左右，位于4号楼东西户，户型设计性价比提升，大面宽采光好且均可俯瞰七里河及园区景观。中央特区、恒大名都的户型说明，客厅并非必须朝南，朝向景观最好的方向才是正确的选择，而且景观在推动销售上作用匪浅。,户型面积：140 开盘时间：2011.10.23 户型均价：12000元/ 销售情况：推出40套，现基本售罄，销售较好 户型结构：性价比提升档次 客户满意度：,270度观景窗,卫生间干湿分离,餐客一体化，空间感较强,静,动,

14、动静分区,主次卧南向，大面宽采光良好,卧室均带有飘窗或阳台,生活阳台、观景阳台,4#,衣帽间与门对冲,户型面积：133.97 开盘时间：2011.07.30 户型均价：12000元/ 销售情况：推出18套左右，开盘即售罄 户型结构：功能空间弹性档次 客户满意度：,东方鼎盛时代,嵌入式衣帽间,入口门玄关处理,卧室带落地飘窗，客厅带开敞阳台，采光好,南北通透，客厅主卧朝南，且主卧带有独立卫生间,卧室带有凸窗,双卫生间，主客分离体现尊贵,餐厅厨房互动较好,该户型为东方鼎盛时代畅销三房户型，面积133.97，布局结构合理，且有较多弹性元素，如玄关处理、衣帽间、落地凸窗等为户型增色不少，性价比较高。与相

15、邻的中央头户型相比，说明户型结构的优势在弥补自身自然景观不足上有一定成效。,海马公园三房,户型面积：133.1 开盘时间：2011.04.23 户型均价：12000元/销售情况：推出86套左右，开盘即售罄 户型结构：舒适度提升档次 客户满意度：,该户型为海马公园经典三房户型，面积同东方鼎盛时代约133 ，户型的畅销与前期客户积累、园区配套有很大关系，但户型结构的简单明了也赢得了客户的广泛认可。由此可以看出，三房户型结构上客户最关注的是基本居住舒适度：通透、采光、双阳、双卫，这将是客户是否选择这个户型的决定性因素。,主卧室带有凸窗,主卧客厅南向，采光好,南北通透，通风效果好,双阳台设计，满足生活

16、观景需求,双卫生间，且靠近卧室,全明户型,餐厅、厨房呼应较好,动静分区,赠送面积约6,左为中央特区于2011年8月2日推出的面积为90两房户型，共推42套，开盘当天售罄，均价9000元/，销售火爆，客户对户型结构整体满意度为（）；右为康桥金域上郡5月推出的82 畅销两房户型，均价8300元/，户型结构客户满意度（）。,多面采光，利用侧向开窗取得通透的舒适感,户型大致类似，但居住舒适度左右，长进深建议采用右,主次卧均带有飘窗，右为270度观景飘窗,全明户型,客厅主沙发不靠墙,卫生间不规则，且不靠近卧室,两个户型为基本舒适度档次户型，都在户型结构上有一定的缺点，但仍销售火爆，说明，户型以外的因素对

17、该户型的销售同样起着莫大的作用，此种情况下，假如户型更加合理，必将取得更好更快的销售业绩。,非常国际二期于2011年5月8日推出约108套该户型两房，面积为87左右，该户型位于9#中间南户，9#为两单元27层高层，2T4。该户型两房开盘当天消化约80%左右，销售火爆，均价为9000元/ ，客户对该项目的户型结构整体满意度为（），主要吸引点在可两房变三房，因此，对户型来说可变可以提升价值。,L型厨房，连接生活阳台，餐厅互动较好,可变空间，可两房变三房,主次卧全南朝向，切次卧带有观景阳台,缺点：客厅并不朝南,两房往往受到建筑布局的限制，难免出现客厅不朝南的现象。然而在客户眼中，最好有失有得，诸如非

18、常国际这种用具备可变空间、次卧朝南的优势来弥补此缺点，未尝不是一个很好的选择，尤其对于刚性需求的对象，同样也是一种心理冲击，毕竟其最关注户型的性价比。,客厅主卧南向,L型厨房设计连接生活阳台,客厅餐厅一体化，空间感好,三分离卫生间,卧室带飘窗,此为永威东棠两房户型，户型面积在93.92左右，于2011年7月22日推出约69套，2T4，开盘当天消化约25套左右，现基本售罄，相对本项目其它两房，更受客户关注且销售状况更好。康桥金域上郡、金晨嘉园等项目同有此户型，客户满意度较高（）。,附带观景阳台,通过对次卧开凸窗或者次卧凸出（如下P金晨嘉园户型）来保证户型的整体采光；动静分区、干湿分离，同时，卫生

19、间位于主次卧、客厅的交界处，方便生活，而且避免了两房中常见的房门与卫生间门口对冲的缺点；双阳台设计，如此完善、使用的两房，较为难得。,金晨嘉园推出两房多为此结构户型，与永威东棠户型类似，本户型面积在8293之间，于2011年12月3日推出约136套，位于6#，24层，2T3。开盘当天消化约70%左右，销售状况良好，客户对该项目的户型结构整体满意度较高（）。,6#,厨房连接生活阳台，而且与餐厅互动较好,主卧次卧均带有飘窗,客厅主卧南向,客厅连接观景阳台,全明户型,本两房户型在市场上存在较多，如金域上郡、永威东棠，橡树玫瑰城，阳光城，户型结构为两房中的性价比提升档次，客户认可度也较高，经得起市场的考验。因此，可以考虑为今后产品的开发提供参考