不动产估价第三章1.ppt

1、第三章市场比较法3.1市场比较法的基本原理、一、概念、市场比较法，是在求报价房地产价格时，把报价房地产与近期交易的比较房地产进行比较，从后者的已知价格，修正他们的差异，求报价房地产价格的方法。 替代原理(替代原则)是同一市场，具有同一效用的房地产在同一时间具有同一价格。 二、基本原理、交易例1、比较、交易例2、交易例3、交易例4、交易状况修正、交易日修正、个别因素修正、地区因素修正、不可估计价格、估计不动产、三、市场比较法的基本公式1 .基本公式评价对象价格=比较实例价格*交易状况修正系数*交易日修正系数*地区要素修正系数*个别要素修正系数，p C*D，差异修正的注意事项1 )差异修正必须合理

2、2 )各事例的差异修正必须一致3差异修正的规则1 )以估计房地产为基准2 )以市场为尺度3 )修正的顺序适当，2 )修正的规则，例如：实例的浴室设备没有估计房地产，实例价格为50万元，该如果斯坦共和国的地区因素比估计房地产低5分，斯坦共和国价格为PB，估计房地产价格为PD？ 四、市场比较法的特征、适用范围和适用条件、(一)特征1、全过程简单明了2、补正算少简单3、结果有较强说服力4、比较例的选择，要同时选择比评价对象好的交易例和比评价对象差的交易例。 (2)适用范围1，有广泛市场交易的房地产类型2，常见房地产类型1，一盏茶市场资料(1)数量交易实例资料有10个以上，比较性高3个以上(2)质量合

3、格替代性大(3)资料来源可靠，资料3.2市场比较法的评价程序，一、交易收集途径1、政府部门房地产市场行情、房地产价格指数等2、参加房地产开发商、经纪人3、各种房地产交易展示会4、同行提供5、媒体6、其他渠道交易当事人、邻居、金融机构1、交易双方的基本状况和交易目的2、交易实例房地产的状况位置、形状、面积、地质条件、自然和人文环境， 选择土地利用现状和修订用途、建筑物基本状况、权利状况3、成交价和成交日单价、修订金额、货币总类4、支付方式5、交易状况交易实例调查表、二、比较实例，比较实例选择的具体要求1 )区域相同或类似的供求范围2 )用途相同3 )建筑结构与建筑形式相同4 ) 权利性质相同的5

4、 )价格类型相同的6 )估价接近的7 )建立正常交易、三、价格比较基础的支付方式，该企业先支付10万元即可使用办公建筑，佟下40万元在第三月末、第六个月末、第九月末和一年末分别支付10万元。 银团贷款利率是8。该办公建筑的实际价格是多少，1、统一支付方式2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵建筑面积和使用面积4、统一面积单位平方米、平方英尺5、统一采用单价4、进行交易状况修正、1、交易状况修正的概念3、交易状况修正的方法正常价格=比较例的成交价* 2 .非正常交易状况的类型1 )利害知情人员间的交易2 )抛售或购买时的交易3 )受到债权债务关系的影响的交易4 )对市场行情理解不足的交易5 )有

5、特别动机或喜好的交易6 )邻接不动产的合并交易7 )以特别交易方式的交易8 ) 税金为非正常负担的情况下的交易5-1 .交易日调整的概念，2 .交易日的调整方法，区分不动产价格指数评价时间点价格=比较例的成交日的价格*交易日调整系数，1 )使用价格指数进行调整的基础价格指数：以某一定时期为化学基制作的价格指数评价时间点价格=比较例的成交日的价格* (评价时间点的价格) 环比价格指数：以前期间为基准期间作成的价格指数、评价时间点价格=比例成交日的价格*成交日的下一期价格指数*再次定价指数*评价时间点价格指数，2 )使用物价变动率进行修正， 对于物价变动率阶段性增减的物价变动率：评价时刻价格=可比

6、较物价变动率在期间内平均上升或下降的物价变动率：评价时刻价格=比较例的成交日的价格*(1物价变动率*期间数)，6，进行地区因素修正的步骤1 )确定影响因素2 )确定地区因素状况3 )分析差异及差异1 .地区要素及其修正1 )繁华度2 )交通便利度3 )环境4 )公共设施整备度5 )城市规划的限制，3 .地区要素的修正方法百分比法：直接比较修正法(评价对象为100 )间接比较修正法(标准不动产为100 )，地区要素因子的调整在此， 实例房地产的区域要素和评价对象的要素的直接比较结果如下表所示：例2、区域要素间接比较表、某城市区域要素条件指数表、七、个别要素修正、一、个别要素及其修正、三、个别要素

7、修正的方法百分比法：直接比较修正法(评价对象为110的2 .个别要素修正的步骤1 ) 确定影响因素2 )判定个别因素状况3 )分析差异及差异引起的价格差异4 )进行价格修正，8 )求出基准价格，1 )进行综合修正，2 )进行评价过程的检查1 )比较例的检查比较例的代替性不动产交易的活跃度比较例的可靠性2-3，求出标准价格1 )单纯算术平均法2 ) 尺中位数4 )众数法5 )以最可比较的比较例的价格结果为主，3.3市场比较法的应用例、1、应用例1商品住房价格评价、P52、应用例2土地价格评价、P53参照1，某园区的a阶有自动电梯，共9层，每层有01、02、03、04四个用户针织面料均为三房两厅，茄克衫内建筑面积01、02均为92平方米，0