旧城更新改造规划.ppt

1、旧城更新改造规划,1 “三旧”规划的层次 2 旧城更新改造规划的思路 3 规划重点内容 4 主要技术分析情况,主要内容,四个阶段： 现状摸查、标图建库：确定改造的范围、改造任务，计划6月底正式完成，上报省国土厅。 全市“三旧”改造规划纲要：重点解决改造目标、改造原则、改造模式、改造规模、改造阶段计划等问题；对改造功能、改造指标等提出原则要求，结合城市总规、土规和相关控规在具体专项规划中落实。 专项规划：全市旧厂房专项规划、旧城更新改造规划等。 具体改造项目规划：近期启动改造项目，编制详细改造方案，上报市“三旧”办审查，市“三旧”改造领导小组审批。,1、“三旧”规划的层次,2、旧城更新改造规划的

2、思路,规划范围：指建设超过30年的历史旧城。范围大致与1980年左右的广州建成区基本一致，面积约54km2。,84总规现状图,面积：54平方公里，占全市建成区（735km2）的7.3%，涉及三区42个街道 常住人口：约202万，占全市（1004.58万人）的20.1% 建筑量：约9013万平方米，毛容积率1.7，毛密度31% GDP：约1600亿元（三区共2017亿元），占全市（7050.78亿元）的22.7% 第三产业增加值：占全市的40%左右，仅越秀的商品销售总额就占全市的30，消费品零售额占全市的19。,基本情况,问题与原因,人居环境亟待改善：973万平方米三旧建筑面临危破的境地；公服设

3、施、基础设施系统亟待改造；人均公共绿地仅1.8平方米，500米服务半径覆盖率低，慢行系统不成体系。,社会经济发展内部差异大,荔湾：旺丁不旺财，环境压力大，常住人口和就业数量双下降； 越秀：旺丁又旺财，过度集聚，常住人口和就业数量双向增长； 海珠：不旺丁也不旺财，旧城衰退，常住人口数量增长而就业机会下降。,空间结构失衡，单中心结构明显,荔湾：街巷发展模式，缺乏核心，竞争力不足；人口质素建筑质量产业结构三位一体同步下沉。传统批发业对交通、环境影响很大。 越秀：街区发展，公共服务功能、商业功能、居住人口和建筑过度集聚。 海珠：旧城区居住和就业分离，缺乏商业中心和就业机会,历史文化名城保护形势严峻,道

4、路扩建，房地产开发，旧城肌理改变,旧城空间格局要素，多数已不存在,旧城困境的原因,困境：非单一、局部地段，而是整体性和体系性出了问题是广州旧城目前最大的症结。 原因：由于过去对广州旧城的现状缺乏准确定量把握，大家心中没底，导致全市缺乏一个能体现宏观思维和统筹微观方案的中观层面的框架性规划，因此无法指导可行的改造思路和配套政策出台，单个项目的改造容易陷入就地块论地块，就保护论保护的怪圈。 结果：要么改不动；要么旧城良好的空间肌理很容易遭到破坏。,规划思路,基于以上的认识，采取以下的规划思路和工作技术路线： 第一，详细调查基础上，明确更新的正确目标和策略。 第二，以中观思维整体把握中心城区旧城更新

5、规划，形成框架性的规划方案。 第三，突出规划定量分析和评估，增强方案科学性。 第四，强调空间规划与政策规划、体系规划与改造指引相结合，利于实施。,规划策略,采取以下方法调整规划方案： 第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略； 第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容量双向匹配的思路； 第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性； 第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的原则进行规划，强调采取“有保有放”的策略进行有选择性保护。 第五

6、，确保公益设施可以落地：检讨已有规划设施实施用地的可行性，规划重点在拆除重建区域内落实公益性设施。,3、规划重点内容,体系性规划,改造指引,目标与策略,功能定位,空间结构,规模和容量,道路系统,公服设施,开敞空间,历史保护,用地调整指引,政策分区指引,地块分类指引,近期实施计划,市政设施,政策保障,组织管理,拆迁安置补偿,资金财政保障,新旧城联动,目标： 改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区 优化旧城功能，增强城市竞争力 整合历史文化资源，打造世界文化名城 策略： 全市统筹，以区为主 规划先行，政策配套 市场运作，财政支持 系统改造，新旧联动 分区分类，一区一策,目标与策略,交通,人口,产业,设

7、施,建筑,居住,旧城现状掠影,调控人口规模与开发容量，改善人居环境,旧城规模的控制关键不在于常住人口，而是就业人口和商务人口的控制和疏解，以及人口结构的调整，这些需要产业和空间的调整来解决。规划建议旧城维持现有人口总量，常住人口规模控制在200万人左右；,旧城核心区维持现有的空间肌理，一般旧城地区在基础设施允许时适当提高开发强度，做到旧城核心区保护和旧城更新的财务要求相协调。 （1）建筑总规模控制：旧城现状建筑总规模为9013万平方米，现状毛容积率1.7，规划控制毛容积率在1.8-2.0。 （2）重点改造规模引导 初步预计旧城拟拆除1050 万平方米建筑（973万危破建筑；基础设施建设拆80万

8、质量较好建筑），涉及全部拆除改造的用地约5.5平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地约4.1平方公里。重点保护街区更新规模约3.9平方公里，涉及建筑480平方米。,目前旧城道路交通关键是对外存在瓶颈，对内不成网络，且停车设施严重缺乏。规划建议采取“外联系，内成网”的改善思路。 重点是：构建微循环系统，避免对旧城街道的大规模拓宽，坚持红线避让紫线、红线协调历史风貌的原则；持续推进“公交优先”等等。适度增加停车设施建设，划定交通保护区。 由于旧城交通尤为重要，建议专题研究解决。,优化道路系统，构建宜居宜业的交通服务体系,80条需要调整红线的道路,重点调整独立占地的公益型服务设施和社区服务设施规划

9、，能否落实建议联合专业部门进行商定： 小学：规划新增小学6所，减少麻雀小学和不合理规划小学22所。 中学：规划新增中学2所，减少中学8所。 医院：规划新增医院7间，减少不合理规划医院2间。,按照“人口与设施双向匹配”的原则，调整公共服务设施 运用GIS技术实现人口与设施双向匹配，扭转设施调整一味迁就人口的思维，以现有的和能够建设的设施来确定旧城区人口规模，维护旧城服务能力与人口容量的适量平衡。,增加绿地开敞空间和慢行系统，创造怡人的公共环境,关注大型城市公园之间、公园与滨江休闲带之间、恢复河涌水系两岸以及历史街区、商业区之间的绿化开敞空间联系。 规划公共绿地496公顷，按200万人口计算，人均

10、公共绿地从现状1.8平方米增加到2.5平方米。 构建主要商业区的慢行系统：流花站周边地区、环市东、东山口、北京路上下九恩宁路、江南西商业区等。,加强历史文化保护，传承历史文脉,划定20.39平方公里为旧城风貌协调区，区内地块不以经济平衡为改造目标。整体保护历史旧城结构，控制开发强度，恢复传统风貌，提升城市功能。 坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的原则，采取“有保有放”的策略进行规划调整，以平衡保护要求、更新成本、城市发展等不一致的目标。 区内坚持“修旧如旧、建新如故”，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对历史文保单位的修缮和利用。,三条线：绝对控制线；重点控制线；更新改造范

11、围,广州旧城排水体制,完善市政公用设施，提高城市综合服务能力 供水工程 排水工程,供电工程 规划建设220KV永福站（2x24万KVA）、光塔站（2x24万KVA），西湾和犀牛站等4座，完善220KV网架结构，满足中远期需求。 新建11座110KV变电站，转供一部分重过载变电站负荷。其中荔湾区3个，白云区2个，越秀区5个，海珠区1个。 通信工程：大容量、少局所，减少占地,消防站建设 针对旧城的改造，结合消防站专项规划建设，继续建设解放北路站、中山六路、共和新村站、黄沙站等4座消防站。 另需建设江南西站、鹭江站、沙河站、流花站（新选址）等4座消防站，以满足以后城市建设的发展需求。 防洪排涝：按照

12、专项规划 环卫工程：分区规划海珠和荔湾垃圾压缩站严重密集，本规划进行了合理调整。,消防及环卫分区,更新改造指引,土地利用调整方向,荔湾旧城用地调整 活心强区 恢复传统风貌 越秀旧城用地调整 古城城墙水系沿线功能调整， 尽量增加沿线绿地及开敞空间。 强化南北向解放南及北京路沿线商业 东西向衔接荔湾上下九商业街。 海珠旧城用地调整 滨水区置换为公共服务和商业用地。 重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，提升居住环境。 结合同福路历史风貌特色，加强同福路沿线商业功能。,旧城更新改造政策分区,根据地区发展历史及文化保护价值，规划旧城区分为旧城核心区（风貌协调区）和一般旧城地区进行更新改造引导，赋予不同的改

13、造目标和策略要求。 旧城核心区：是指能完整再现广州地方传统文化、生活特色，历史建筑和风貌密集，具有较大历史价值的城市地区，其空间范围涵盖广州市历史文化名城保护规划及广州市旧城更新规划纲要所确定的历史文化街区及重要的风貌协调区，总面积为20.39平方公里。 一般旧城地区：是指在旧城区内，除去旧城核心区范围以外的旧城地区，总面积为33.61平方公里。,更新改造地块分类指引,整治完善区 历史文化街区 更新发展区 拆除重建区,整治完善区：基本为80年代后新建建筑，建筑质量较好，拆除率小于10%或不需要拆除但小区配套需要完善、建筑外立面和环境需要修缮的街区。 整治完善区，主要采取私人业主组成的业主委员会

14、主导、整体修缮的改造模式，进行小区环境治理及配套设施完善，改善居住环境。,历史文化街区：已列入或建议列入的一些文物古迹比较集中、能较完整展现城市历史发展脉络且具有较高的文化保护价值的地区。,历史文化保护区，主要采取政府主导、整体保护修缮的改造模式。由文物管理部门申请经费，由政府对保护区内的历史建筑进行修缮和维护；其余的一般建筑由政府补贴，业主按规划要求自行改造。；,更新发展区：整体街区风貌较好，具有一定规模的集中连片特色建筑，但大部分建筑质量一般，建议通过整建延续街区风貌和格局，提升或更新片区功能，拆建率拆除率大于10%、不超过50%的地区。 以更新发展为主的街区，主要采取私人业主主导、小连片

15、整建的改造模式，延续街区格局，提升或更新片区功能。政府在规划设计、施工、规划程序等方面提供必要的技术支持，鼓励私人业主按规划要求联合对小连片或零散地块进行改造。在改造过程中，对涉及公共设施的建设或风貌保护要求的，政府给予一定补助或容积率奖励。对于更新发展区中的公房，由政府负责改造。,拆违整饰,改造前,改造后,更新发展区案例清平路地块,拆除重建区：建造时间较早、建筑质量差、配套设施不足、存在卫生或安全隐患等问题，现状建筑物客观上已不能满足市民实际生活并建议拆除重建，拆除率超过50%（拆除部分的建筑面积与改造项目改造前的总建筑面积之比）的街区。 以拆除重建为主的街区，主要采取市场主导、大连片拆除重

16、建的改造模式。政府负责核算经济帐，制定建设的约束条件，通过市场选择合适开发商对街区进行开发。 位于旧城核心区内的拆除重建区，需要采取“建新如旧”的原则，保持旧城的原有肌理、城市尺度、色彩等空间格局及城市风貌， 实现新老建筑、建筑与环境的协调。因平衡拆去成本不足的，可以转移容积率到外围地块。,海珠区容积率转移的案例,4、主要技术分析情况介绍,GIS 评估技术用于设施服务水平评估 基本数据：常住人口分布（街道单元，计算人口密度）；地块功能和容积率（计算规划人口密度）；服务设施的分布、规模情况 方法：缓冲分析 应用解释：以宜居城市标准为评估指标（单位人口享受服务水平），进行设施服务水平的评估（表现为

17、缓冲区半径大小），评估设施服务覆盖范围 服务满足区（满足服务质量标准）；服务不满足区（满足服务半径要求，但服务水平不够）；服务盲区（不满足服务半径要求） 评估现状、评估原有规划、评估调整后的规划方案,关于开发强度与容量的分析,（1）已有规划的开发强度与容量 城市总体规划 人口规模：旧城中心区人口控制在200万人左右； 建设规模：至2010年，城市居民人均居住面积15.5平方米以上。 各区战略规划、分区规划 人口规模：根据分区规划导则的统计，规划范围内规划人口145.2万。 建设规模：规划建筑面积8157.2万平方米。其中，居住建筑面积约4540万平方米，商业建筑面积约1485万平方米。 开发强

18、度：平均毛容积率1.6，但很多在历史核心保护区的地块批出容积率均在4.0以上。 广州历史文化名城保护规划 高度控制：历史核心保护区新建建筑高度控制在4层以下；建设控制地带新建建筑高度控制在6层以下，其余旧城区范围新建建筑控制在10层以下。,（2）评述与认识 关于人口规模 第一，总体规划确定的控制在200万左右的人口规模，与现状旧城约202万的人口规模较为一致。根据实际调查的直观感受 ，在这一规模下旧城的内部交通较为顺畅，生活服务设施供给较为充足，显示200万的人口规模较为适中。相反，分区规划导则的规划人口约为145万人，以规划的居住面积推算，可知采取的是户均为100平方米，每户3.2人的标准指

19、标。但根据2005年广州市居民出行调查总报告，原八区平均户住房面积为65.17平方米，旧城有63%的户居住面积小于60平方米，19.6%位于61-80平方米区间。考虑到旧城内绝大多数建筑将会保持现有状态，可以预见未来规划旧城的户均面积不可能达到100平方米/户的规范标准值，因此可以认为分区规划导则控制的人口容量偏低，由此也会带来设施配置的偏差。假设按70平方米/户计算，人口约在207万左右，可见200万人是旧城适合的容量。 第三，事实上，根据实地感受，对旧城服务设施产生较大压力的是日常大规模的上班、商务、商贸和外来旅游等人口流动导致的，这是由于整个城市的服务和就业功能过于集中在中心区的结果，旧城内部的实际居住人口并不是关键影响因素。因此，对于旧城人口规模的判断，关键不在于能容纳多少常住人口，而是应限制多少就业机会和商务人流，以降低人口乱流对旧城基础设施的压力，提升整个城市的运行效率。基于这一视角，就应从旧城的产业功能入手进行调整，拟定策略。 第四，根据中心区就业岗位经验，一般办公类建筑就业为25平方米/职位，零售商业类约20平方米/就业岗位，批发商业类约4-5平方米/就业岗位。根据各区产业特色不同推算，荔湾旧城约有30万、越秀约有62万、海珠约有20 万左右的就业岗位。就业人流加上外来的商务、旅游人流，基本相当于现有旧城的常住人口规模。对于旧城合理容量