2019打造欧式休闲旅游新地标——武汉巴登城项目整体定位策划方案188P.ppt

1、,打造欧式休闲旅游新地标 武汉巴登城项目整体定位策划方案,谨呈：嘉凯城集团股份有限公司,2019/11/07,2,武汉巴登城项目定位以及发展研究的目的 1、对原规划设计方案进行梳理和合理性论证 2、调整产品组合以尽量合理地用足地块容积率指标 3、明确项目的产品构成和开发策略,调整前的指标体系 总占地面积：666.6万方 出让用地面积：466.6万方 可用地面积：237.7万方 容积率：0.194（按总占地面积计算） 0.279（按出让用地面积计算） 0.547（按可用地面积计算） 建筑面积：129.95万方 各功能建面： 旅游度假 （40.35万方） 生态居住 （89.27万方） 市政设施 （

2、0.33万方）,3,规划调整基于两大依据： 1、定位调整：发展旅游休闲度假项目，实现在旅游度假区中居住的目标。适当提高配套以及住宅项目的体量，满足旅游度假区内的配套和居住需求。因此功能用地布局和配比的调整从原总建面129.95万方调整为183.15万方。 2、容积率调整：根据整体定位和武汉市场特点，加强旅游休闲小镇自身内部的配套和居住需求，通过将容积率（按总占地面积计算）从0.194提升到0.275并在空间上进行重新分配，达到既丰富项目旅游休闲功能又提高土地的有效利用率的目标。,调整后的指标体系 总占地面积：666.6万方 出让用地面积：466.6万方 可用地面积：237.7万方 容积率：0.

3、275（按总占地面积计算） 0.393（按出让用地面积计算） 0.771（按可用地面积计算） 建筑面积：183.15万 各功能建面： 居住 （131.92万方） 一类生态居住（72.14万方） 二类生态居住（36.18万方） 景观生态居住（23.6万方） 配套 （51.23万方） 商务度假休闲（3万方） 旅游混合区（23.7万方） 商业配套（24.53万方）,巴登城欧式休闲旅游风情小镇 兼有休闲旅游、休闲居住和休闲生态的巴登城 五大核心项目，奠定巴登城的武汉影响力,运动主题公园享受和煦的阳光高尔夫带来的快乐 看书、散步、慢跑,休闲 旅游,欧式小镇气息,公园里的小径,高尔夫球场,在家度假的格调,

4、全欧式建筑演绎 建筑、艺术、自然融为一体 全面的景观和最大尺度的园林,休闲 居住,群山环抱的黑森林中特有的森林公园、养生会馆和介子茶园，提供了公园中的家和无处不在的健康生活，各种养生活动和配套使人享受别样健康的武汉夏都生活人,居住和养生,休闲 生态,养生会馆,介子茶园,森林公园,本次汇报主要解决的问题,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：项目背景与思考篇,第三部分：项目整体定位篇,第四部分：项目实施策略篇,第五部分：附件,奢华度假化的温泉岛 实现健康疗养的黑森林公园 多元风情的小镇中心 生态与休闲结合的高尔夫球场 人生启蒙的教育配套,从五大价值出发,旅游项目,生态借势,构建欧式巴登城小镇,休闲

5、生态+休闲旅游+休闲居住,温泉岛8万方的温泉会议度假酒店、8千方的温泉度假村座落于此，豪华客房、超大型的会议室、温泉SPA等配套满足商务、情侣、团队各类度假者多样的需求,泡温泉、享受美食、开会探讨，在温泉岛都能尽情享受,森林公园巴登城拥有天然的、树木葱郁的黑森林公 园，国际养疗中心和介子茶园座落于此,国际养疗中心,国际养疗中心,介子茶园,黑森林公园,在森林中漫步、在茶园中采摘、在养疗中心健康检查，绿色生态之中享受生活,小镇中心巴登城配套完备，拥有大型的中心广场、巴登商业街和商业广场，以满足不同人群的需求,商业街,中心广场,庆典活动、逛街购物、广场庆典 丰富了巴登城多姿多彩的生活,庆典活动,高尔

6、夫球场巴登城拥有武汉首屈一指的27洞高尔夫球场，1800亩的球场上配有豪华高尔夫会所、高尔夫养生会所,在这里，挥杆自如、交流甚欢,亦或享受SPA带来的身心放松,教育群落巴登城不仅拥有幼儿园、小学，还具有国际化教育的中学，人生在这里起步,小学,幼儿园,在这里， 启蒙、学习、探索 ,从这里， 向人生的目标前行,本次汇报主要解决的问题,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：项目背景与思考篇,第三部分：项目整体定位篇,第四部分：项目实施策略篇,第五部分：附件,武昌 主城区,本项目坐落于武汉远城区，同时紧邻光谷产业园，强势产业成为项目开发和运营的有力依托,项目距武汉市中心城区约20公里；距天河机场只需60

7、分钟车程 目前只能通过江夏大道进入市区（约1小时车程） 公共交通不完善 地块内分布有村级道路，通达性差，未形成有效路网,江夏大道,20公里,光谷,25分钟,东湖,40分钟,沪蓉高速出口,10分钟,区位属性,武汉城市规划图,光谷规划图,项目具有万亩规模，内部有黑森林资源，容积率约为1，有较大的可塑空间,项目规模、指标： 巴登城项目规划总面积667公顷，其中不同用地性质的用地，对应的容积率、建筑密度、高度的控制分别如下（其中：规划区内的局部标识性景观建筑可适当突破控高要求） ：,当前认知： 大规模复合型项目万亩规模，已规划有温泉、酒店、高尔夫；容积率为1，使得项目后续开发存在更大的产业组合空间,项

8、目本体,内外部交通道路未建或在建，整体通达性较差,项目面临的核心问题以及嘉凯城的要求,区域的机会在哪里？项目的出路有哪些？,项目主题价值如何构建？规划如何落地？,如何重新调整产品配比使得项目在既能保证市场竞争力强又能有效提高土地利用水准,大规模项目的开发策略？物业组合及运营节奏？,核心问题,江夏依托区位、资源，承接1+8城市圈南部枢纽以及主城外扩辐射面积最大的区域，具有生态和城市规划的优势,城市机遇,沪蓉高速郑店大互通,江夏区位于武汉规划的南部新城组群，是城市空间拓展的重点区域，依托对外交通走廊组群式发展，重点布局工业、居住、对外交通、仓储等功能，成为具有相对独立性、综合配套完善的功能新区 武

9、汉城市总体规划（2019-2020）,江夏区地理位置优越，东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区； 京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，武咸城际铁路马上交付使用，各等级公路网络遍布全区； “武汉中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。,江夏境内山水资源充裕，耕地、山林、水域面积各约占三分之一。境内大小湖泊136处，境内有大小山体114座，历史悠久，名胜古迹众多； 旅游业发展已正式列入江夏区十二五规划，初步定义江夏为“乡村观光游”，附带少量基础休闲体验项目。,在主城饱和后，江夏将成为主城扩张的重点方向，并且有可能承接武昌乃至武汉的生态宜居功能。,中心圈层：

10、商业商务、文化娱乐、休闲,中间圈层：都市休闲、体育休闲、生态居住、文教、文化产业,外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游,区域属性,随着城市外扩，本项目区域将从生态陌生区向半都市半休闲的城市功能区演化,本项目位于武汉主城房地产市场外围，竞争激烈，在区位和基础配套上不占优势,项目竞争,金银湖板块,盘龙城板块,南湖板块,沌口板块,汤逊湖板块,市中心板块,从产品层面看，低密度产品竞争进入白热化，单一产品发力难以发挥项目的优势,独栋总价500-600万,联排总价90-150万 独栋总价220万,独栋总价200-300万,独栋总价1000万以上,长岛,近郊低密度项目使得本项目出于价格夹逼的态势，产品突围困难

11、。,200以下,200-300,500以上,市场主流,市场空缺,市场空缺,本项目区位,市场背景,但从长远来看，通过休闲配套和城市配套的打造，项目近期有机会吸引资源型二居客户，远期可以成为周边一居的重要选择,类型：武昌片区的别墅追梦者 客户特征：别墅首置客户，注重总价控制下的别墅生活感受，对产品形式不敏感 置业目的：先二居后一居,类型：5+2生活梦想的中产阶层 客户特征：属于高知阶层，用来周末度假，来自武汉三镇以及8+1城市圈客群 置业目的：二居,类型：8+1城市圈进城客户 客户特征：想要在武汉有房子，对生活配套、交通要求较高 置业目的：一居,类型：资源豪宅型客户 客户特征：对价格不敏感、资源占

12、有、身份标签 置业目的：二居,类型：周边居民 客户特征：对价格敏感，关注生活配套，属于日常居住型客户 置业目的：一居,区域机会,顺应郊区化趋势，如本案的远郊项目将面临着城市外围板块间的竞争，分流市场，分流客户,城市向上，产业调整，人口优化经济的发展大力带动市场发展,旅游初级但积极调整，需求激增，供应特征由量变向质变转化,房地产市场理性发展，大量刚性需求支撑市场，受政策影响但自身抗风险能力加强,郊区化发展进行中，各类规模化、复合化项目的供应集中在城市外围,市场特征归结,需求带动下的城市旅游升级，休闲度假游成发展趋势，基本观光外的功能持续补入，住宅与休闲设施的捆绑将成复合型项目的发展方向,市场特征

13、,基于本项目具有大规模生态区的自身优势，可以依托未来城市发展的机遇，结合生态休闲功能，在外围市场的竞争中突围,国内类似项目的成功路径（详情见附件）,麓山国际社区 嘉和城 玖珑湖 深圳，东部华侨城 深圳，西部华侨城 杭州西溪湿地 杭州良渚文化村,着重分析了以下近郊特色休闲居住小镇： 麓山国际社区 嘉和城,从项目整体概况开始 分析国内成功案例发展路径,空间布局,功能配套,发展阶段,生活形态,距离核心区1小时内 大规模生态区开发,国内案例,茵特拉肯高层豪宅；翠云岭组院独立别墅,茵特拉肯5栋湖景豪宅，85-136平米；翠云岭分两批共105栋205-283平米独立别墅,国内案例借鉴一,1、麓山国际社区：

14、4300亩的高尔夫小镇，成都首席低国际密度社区，休闲旅游带动地产居住的代表项目,案例借鉴：项目整体分四大阶段开发，通过打造旅游和商业、教育配套逐渐将二居转为一居，但是旅游产品单一、低密度住宅较多和交通体系尚不成熟导致项目存在风险,借鉴之处 打造休闲配套+第一居所，整体运营以现金流为主，打造第一居所new town 整个项目分期打造，通过打造旅游产品、配套等将二居逐步转为一居，最大化项目价值 规避之处 低密度住宅，入住率较低，大体量的居家商业配套风险较高 高尔夫价值最大化，内外城规划格局，无法形成辐射外部商业人气 高尔夫运营，无衍生产品配合，无法驻留外部人群,第一阶段 马略卡岛,第三阶段 卢瓦尔

15、 河谷,第二阶段 蒙特 利岛,四期 高迪 山,温泉 谷,第一阶段马略卡岛,第二阶段蒙特利岛,四期高迪山,第三阶段卢瓦尔河谷,1,主入口水系,2、嘉和城：南宁嘉和城三塘镇，总建筑面积近300万平方米，是目前最大的近郊休闲度假小镇,案例借鉴：嘉和城项目通过打造多元化的旅游产品留驻外部人流，并提高住宅产品密度为周边居家商业聚集人气,借鉴之处 分期打造旅游产品和商业、教育配套，不断聚集人气，最大化项目价值 旅游产品多元化，通过打造温泉、高尔夫、主题工业园、农业园等，将主营项目与衍生产品相配合，达到吸引外部人群的同时带动内部商业、酒店等产品发展 住宅产品多样化，除别墅和洋房产品之外，高层的打造提高入住率

16、，为周边居家商业聚集人气,在快速城市化的大背景下，依托大规模生态本地的优势，通过三步走，打造近郊特色休闲居住小镇,A 构建价值,B 发展转型,C 完善提升,在项目初始就建立特色旅游项目驱动（往往是温泉和高尔夫承载的旅游项目） - 住宅都是以别墅、洋房为主，卖远郊第二居所。,随着项目的成熟构建第一居所的配套体系（学校、商业这两类是主要的配套） - 住宅产品线更加丰富，容积率提高，销量大量上升。,最后开发旅游产业链上面最高档次、最高投入的配套（酒店是最常见的），以完成旅游产业链的自身盈利 - 住宅产品价格全面提升，档次基本都是市面上同类产品中的顶级。,休闲地产模式是本项目突破红海竞争的有效模式，如

17、何构建本项目休闲地产的主题价值？,开发过程借鉴,地理位置： 地处法国东南部阿尔卑斯山地区，上萨瓦省的省会，坐落在阿尔卑斯山与安纳西湖之间的安纳西 历史简介： 小镇的兴起可以追溯到十二世纪，尽管经过世代变迁，历久弥新，但留下岁月痕迹的城市布局，建筑，古风，依然飘洒着法兰西已渐消逝的贵族气息 人口规模：约5万,国际案例借鉴法国安纳西小镇：法国童话小镇，阿尔卑斯山的阳台，有法国“威尼斯”之称,安纳西湖位于小镇的东南边上，面积27平方公里，湖水大都来自阿尔卑斯山上的融雪 小镇的东面和南面有山围绕，东面为阿尔卑斯雪山 瓦塞运河穿城而过,安纳西湖,阿尔卑斯雪山,瓦塞运河,1、自然生态环境：有山、有湖、有运

18、河，自然资源条件优厚,住宅区,核心区,工业区,2、空间布局：以临湖区为核心区域，区域分块较为明显,2,5,1,3,4,3、功能配套：核心区集旅游、居住、商业于一体，旅游配套完善，高端旅游配套分布在沿湖两侧,41,3,超市,5,教堂,4,酒吧,住宅区学校、医疗、超市、教堂等生活配套齐全,小镇到访名人： 在这里，法国启蒙思想家卢梭遇到了影响其一生的华伦夫人并度过了他“一生中最美好的12年”，该雕像为1928年塑,阿尔卑斯高山放牧返乡： 十月的第一个周末是节，是此地最有特色的节庆之一 法国安纳西动画节：创办于1960年,是全球动画领域最具影响力的动画专业活动，每年6月在此举行，至今已举办50届,4、

19、小镇的发展动力：资源的独特成就小镇的名声，卢梭的到访提升小镇的名气，节庆活动吸引外来游客、推动小镇的持续发展,启示1：硬件环境复制的变与不变,启示2：软体环境的营造氛围以及持续生长机制,不变 核心功能缺一不可：可视可亲近的资源、旅游小镇中心、休闲度假区 核心区风貌尽量保留：核心区的建筑高度严格控制在6层以内，建筑风格复制 变住宅区的本地化与多元化：建筑风格与整体协调，但高度可适当多元化,氛围营造：通过异域建筑风格、标志性文化元素、特色配套功能营造小镇场景 生长机制：鼓励商家和居民参与小镇文化建设，引导和发动多种类型的旅游休闲活动，吸引名人雅士长期停留，让小镇生活故事不断发生,案例借鉴关键点,欧

20、洲小镇特征总结以及启示,本次汇报主要解决的问题,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：项目背景与思考篇,第三部分：项目整体定位篇,第四部分：项目实施策略篇,第五部分：附件,44,巴登城内部主要资源有可分为生态和疗养两部分，多种资源成为项目开发的多重驱动力,项目资源,巴登巴登小镇生态与人文最大的融合，散发着高贵而不张扬的气息,温泉疗养地、旅游胜地和国际会议城市,47,项目的主题价值理念欧式风情，贵族血统，再现温泉胜地巴登巴登,谈到温泉胜地巴登巴登，被提及最多的关键词是： 1、温泉疗养； 2、群山环绕的黑森林； 3、欧洲的夏都； 4、真正的贵族气质（高贵而不张扬）,1、根据本案旅游策划公司达沃斯巅峰

21、的分析，鉴于本项目所在的区位和我们的规模； 2、我们的旅游项目“不能仅仅高端聚集，还要中端主打”； 3、同时，这也符合了我们“旅游为地产开发服务”的策略。,总体定位方向,巴登城 站位武汉首屈一指的欧式旅游休闲小镇,【整体定位】,以休闲旅游+休闲居住+休闲生态为主题 打造环境、项目、服务及居住全体系养生体验 依托原生态风情 开辟旅游度假和养生居住天堂,49,森林公园,高尔夫球场,茶园,自然,三大核心主题,休闲生态除却山、水、黑森林和介子茶园的自然资源，后天打造的森林公园、高尔夫球场等，使得其拥有得天独厚的生态资源,沿湖多层公寓,山景别墅,湖景别墅,高层,洋房,三大核心主题,休闲居住居住物业形态多

22、样，不仅拥有沿湖多层公寓、洋房、高层，还拥有湖景别墅和山景别墅,商业广场,运动主题公园,养生馆,三大核心主题,休闲旅游巴登城拥有商业广场、运动主题公园、养生馆等休闲场所，满足人们的多元休闲需求,本次汇报主要解决的问题,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：项目背景与思考篇,第三部分：项目整体定位篇,第四部分：项目实施策略篇,第五部分：附件,项目开发实施方案,布局建议,项目分期建议,启动区开发建议,规划理念,各功能区落地,主干性配套,汇总,运动养生区,湖滨高尔夫区,旅游休闲中心区,生态养生区,主题教育区,风情生活区,组团布局,根据资源特点将项目分为一心五区的六大特色功能区，形成满足旅游、休闲、居住

23、多种需求的复合型小镇,55,通过生态规划和被动化设计打造了一个安全、舒适、悠闲的路网体系,道路路网的建议示意： 一级主干道设置原则： 贯通区域，城市主干道； 打开高尔夫主景观， 区隔低密度与休闲区； 便于城镇中心的商业串联。,二级环道设置原则： 便于住宅、旅游配套组团连接区域主干道。,三级人行道/自行车道设置原则： 增大景观面积； 沿水岸打造休闲观光主轴； 连接组团内部的人口输出，保持相对安静。,城市干道,一级主干道,二级环线,三级人行道/自行车道,水路观光轴,水路交通设置原则： 通过行船，形成水路观光轴，串联三大功能核心区（温泉、酒店、高尔夫）。,社区巴士通往轻轨站或市区,地块外部依靠城市公

24、交,道路体系,道路的生态化及情趣化处理，本地原生态植被移植，同时强调开放空间及公共节点的打造,生态道路：原生态树木移植的林荫大道，尤其应用在展示效果显性的区域； 公共节点的强调：以趣味性强的小型广场作为道路节点，短期驻留人气，增加道路的可观赏性。,空间打造,通过绿色科技元素的有效运用，增强项目生态卖点，有效化解项目中远期的运营成本,风能,太阳能,垃圾回收系统,直饮水系统,光照控制,空气质量,生态技术采取新理念 花小价钱，打造客户最容易感知、最能转换成销售语言的生态技术,节能系统,环保系统,宜居系统,生态科技系统促进目标客户购买的产品亮点和附加值，其选取原则为： 1、已经有成熟技术 2、造价成本

25、相对较少 3、客户容易感知的科技系统,生态技术,项目开发实施方案,布局建议,项目分期建议,启动区开发建议,组团布局,各功能区落地,主干性配套,汇总,一心五区打造欧式巴登城小镇,旅游休闲度假之所 功能组成 特色项目 风情演绎,借势自然打造养生居住 运动主题公园 养生会馆 高尔夫会所,欧式风情聚居区 小镇中心 商业配套 文化配套,高尔夫生活区 高尔夫球场 湖滨居所,绿色居所 森林公园 养疗中心 邻里中心,各级学校汇集区 中学 小学 幼儿园,旅游休闲中心区旅游度假之所,旅游休闲 度假放松,【旅游休闲中心区】：该区域主要为环湖而建的度假配套，提供给客户商务、度假、休闲娱乐的服务，是整个项目的中心区,1

26、、温泉度假村：多层公寓增加岛内南部增加8000平米别墅型产权酒店，沿湖增加人气，与岛外形成人气互动,8,别墅型产权酒店（8000平米）：的别墅型产权酒店营造独特度假体验，增强项目的投资性，可持有可销售。,沿湖多层公寓（3万平米）： 主要建筑高度控制在6层以内，底层为特色商业，与对岸形成呼应 公寓：以中小户型为主，强调养生功能,温泉会议度假酒店：配以星级精品酒店提升度假村档次，酒店兼有温泉和会议中心作为配套，为客户提供高标准服务,温泉,温泉：对应不同的客户需求，提供相应的温泉体验，丰富温泉产业链，提升项目价值感及差异性,大众温泉：以性价比型服务聚集人气，重点面向日常普通家庭型客户； 商务会议：温

27、泉服务连通商务酒店、培训会议，提供完成的产业链服务； 高端私人VIP：小型VIP泡池、会所直接入室、一对一服务等，关注高端客户的私密性及个人服务需求。,64,特色独栋式会所内部设置会议中心，每栋会所都有不同样式的餐饮、娱乐配套，以及会议室中心。 每栋会所独立成体，拥有一个安静惬意舒适的私人空间，是家庭聚会、公司小型会议的理想居所。,2、企业会所独栋式会议厅：会所内的会议中心打造成元首楼宇、欧式别墅群落风格，内部设备先进，为会议宾客提供国际标准的优质服务,培训中心：打造武汉企业成长中心，为企业长期系统培训提供专业空间,地址：深圳龙岗区 占地： 27.5万 接待：企业内部培训、 外部企业培训 培训

28、主要内容：新员工文化培训、上岗培训和针对客户的培训,主要设施功能： 教学区：机房、教室、 办公座位 生活住宿区：三星级酒店、西餐厅、超市、健身房、游泳池、美容中心、祈祷室等,培训中心大厅,教室外隔间休息区,华为大学全景,华英苑公寓楼,露天游泳池,公寓式酒店,华为大学位置,1、引入外籍专业技师，打造最原味的养生SPA，充分体验健康养生文化 2、辅以提供图书馆、茶室等高修养的度假休闲配套，让客户在度假的同时，陶冶情操,spa会馆：顶级健康养生spa中心满足商务人士的疗养和高端商务接待需求,68,小众社交,企业形象展示,企业会所功能： 知名企业、高端人士、 知名人士等商务会客、度假 的场所，亦作为企

29、业展示自 身形象的平台，具有社交、 度假休闲、生活等多方面功 能,可售,企业接待,企业会所：充分利用光谷的企业基础，打造企业形象旗舰，成为满足高端接待的社交场所,1、建面7000方 2、房间数量：50-70间 3、精品酒店特征：个性化 服务、独特设计理念、低调 的奢华、模块化经营、注重 细节雕琢、专属人文氛围,3、私人酒店：在度假村内打造小型特色酒店，设计独特带有文化涵韵，充满低调的奢华感与度假村风格相协调,购物街,街区意境,酒吧,餐饮,艺术陈列,4、商业街：度假村内的特色商业街，包括餐饮、购物、酒吧、美容、艺术陈列等一系列高档商铺，为企业会所以及休闲旅游提供消遣空间,5、科隆大教堂和介子茶园

30、：中心区的西北角坐落着科隆大教堂和介子茶园，自然与人文相结合给人以全新的体验,科隆大教堂,介子茶园,介子茶园：介子茶园延伸茶文化体验，享受与茶相关的系列过程，同时与商业街建筑体相融合,强调茶相关的过程体验：游客可体验制茶、品茶、茶艺、禅茶、茶宴等文化艺术； 商业化手段丰富茶的品类及关联内容：茶膳早茶、英式下午红茶、日式清茶、印度茶等品类，同时加入茶饺、茶面、茶冰激凌等外围延伸食品。,沙盘,影音室,沙盘,售楼处,6、特色会所（含营销展示中心功能）：度假村内设立一个建筑面积4300的特色会所，在销售初期作为营销展示中心，将度假村的全貌展示给客户,欧式风情聚居区 小镇中心 商业配套 文化配套,一心五

31、区打造欧式巴登城小镇,借势自然打造养生居住 运动主题公园 养生会馆 高尔夫会所,高尔夫生活区 高尔夫球场 湖滨居所,绿色居所 森林公园 养疗中心 邻里中心,各级学校汇集区 中学 小学 幼儿园,旅游休闲度假之所 功能组成 特色项目 风情演绎,风情生活区欧式风情聚居区,欧式风情 特色商业,【风情生活区】：本区域由小镇中心和独栋、联排组成，小镇中心为整个巴登城提供了商业和文化配套,风情生活区,风情生活区,节庆广场,9 精品产权 公寓酒店,16 巴登商业广场,14 巴登商业街 （第一阶段）,欧式风情小镇商业配套：以德式风情为主，融合欧式特色的小镇中心是未来巴登城的商业核心，整体设计为街坊形式，既给小镇

32、带来多元化文化风情又能满足游客对配套的需求,78,欧式风情小镇文化配套：小镇中心将以定期举行节庆活动的文化广场做为文化配套,节庆,中心广场,【 运动主题酒店】：结合文化广场，打造运动和音乐主题酒店,航海主题房间,赛车主题房间：用真车车头做床头,原始森林的帐篷屋,踏上环绕的台阶，进入这个高10到15英尺的小球内，享受别样的生活,案例参考：加拿大，温哥华岛，球体酒店,【水晶酒店】 ：以水为主题的五星级酒店，充分营造湖区的水意向，通过各种感官的水体验，让住客得到身心的愉悦,视觉 酒店楼体为大型人工瀑布，酒店大堂如同一个切割好的大钻石，客人要通过空中走廊，走入仿若水晶宫般的酒店大堂 触觉 小到桌子、台

33、灯，大到沙发、墙壁、浴室、走廊，几乎所有的线条都是弯曲的，流动的，酒店室内装置全部以“水”为主题,80,嗅觉 通过高科技技术引入，使客人呼吸到的是充满了负氧离子的水的味道，,欧式风情聚居区 小镇中心 商业配套 文化配套,一心五区打造欧式巴登城小镇,借势自然打造养生居住 运动主题公园 养生会馆 高尔夫会所,高尔夫生活区 高尔夫球场 湖滨居所,绿色居所 森林公园 养疗中心 邻里中心,各级学校汇集区 中学 小学 幼儿园,旅游休闲度假之所 功能组成 特色项目 风情演绎,主题教育区各级学校所在区域,幼儿园 中小学,【主题教育区】：该区域主要由中学、小学和幼儿园所组成，住宅有别墅、洋房以及高层三种物业组成

34、，是整个项目的教育配套中心,教育配套,欧式风情聚居区 小镇中心 商业配套 文化配套,一心五区打造欧式巴登城小镇,借势自然打造养生居住 运动主题公园 养生会馆 高尔夫会所,高尔夫生活区 高尔夫球场 湖滨居所,绿色居所 森林公园 养疗中心 邻里中心,各级学校汇集区 中学 小学 幼儿园,旅游休闲度假之所 功能组成 特色项目 风情演绎,运动养生区运动主题公园和养生会馆,运动养生 SPA养生,【运动养生区】：自然资源较丰富，以养生会馆和运动主题公园为依托，打造临湖靠山的养生别墅区,1、高尔夫养生会所：集高尔夫会所和运动养生为一体的养生会馆，打造一个室内为主、室外为辅的综合性养生会馆,网球场,游泳池,篮球

35、场,乒乓球室,健身房,休闲区,2、运动主题公园：以球类运动为主，兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园,欧式风情聚居区 小镇中心 商业配套 文化配套,一心五区打造欧式巴登城小镇,借势自然打造养生居住 运动主题公园 养生会馆 高尔夫会所,高尔夫生活区 高尔夫球场 湖滨居所,绿色居所 森林公园 养疗中心 邻里中心,各级学校汇集区 中学 小学 幼儿园,旅游休闲度假之所 功能组成 特色项目 风情演绎,生态养生区养疗中心、绿色居所、生态农庄,养疗中心 森林公园,【生态养生区】：该区以森林公园为依托，配以养疗中心，主打生态养生住宅社区,健康检查+咨询（包括印度草药学家、中医学家等）,主题的菜单式养生计划选

36、定,并有从心理到身体多种课程可自由参加。,Chiva-Som普通疗程（3晚） 减肥疗程（5晚） SPA休养疗程（3晚） 物理治疗疗程（3晚）,心理课程,瑜珈,健身,按摩,太极,1、养疗中心：健康养生 国际知名养疗中心,减压疗程（5晚） 排毒疗程（5晚） 抗衰老疗程（5晚） 戒烟疗程等,2、观光农业体验区：在外围租借农地，打造一个名优绿色食品、农业科研、游览观光、科普教育、休闲度假于一体的体验园,结合中国传统农业和现代农业，规划各具特色的功能区，如科技园、展示园、百果园、农展馆、绿色营地、野生动物放生园、教育基地、娱乐休闲区、居住群等； 突出旅农结合，体现农业的动态为特征； 以精准现代农业和地方

37、特色的花、果、林为主题，形成一个新型现代观光农业体验园区。,超 市,药 店,市 场,广 场,餐 馆,3、北邻里中心：以社区广场为中心，拥有超市、市场、餐馆、药店等配套，满足社区居民的基本生活需求,欧式风情聚居区 小镇中心 商业配套 文化配套,一心五区打造欧式巴登城小镇,借势自然打造养生居住 运动主题公园 养生会馆 高尔夫会所,高尔夫生活区 高尔夫球场 湖滨居所,绿色居所 森林公园 养疗中心 邻里中心,各级学校汇集区 中学 小学 幼儿园,旅游休闲度假之所 功能组成 特色项目 风情演绎,湖滨高尔夫区高尔夫球场所在,湖边居所 高尔夫场所,【湖滨高尔夫区】：该区域主要为低密度住宅区，独栋和联排别墅中间

38、穿插大片湖区，片区的西南角为3000的邻里中心,物业服务中心,超 市,卫生服务站,餐 馆,休憩凉亭,1、东区邻里中心：邻里中心配套整个湖滨高尔夫区，各色餐饮、超市等商业配套用以满足周边居民的生活需求,2、欧式风格别墅,旅游休闲中心： 1、23_企业会所（11000） 3_私人酒店（7000） 4_温泉会议度假酒店（80000） 6_介子茶园 7_中心观光区 8_别墅型产权酒店（8000） 19_科隆大教堂（1000） 22_特色会所（含营销展示功能）（4300） 商业街（6000） 商务度假休闲（30000） 湖滨高尔夫区： 15_东区邻里中心（3000） 风情生活区： 9_精品产权公寓酒店（

39、14000） 13_幼儿园（3000） 14_巴登巴登商业街（19000） 16_巴登商业广场（40000） 旅游混合区（237000） 主题教育区： 11_中学（15000） 12_小学（8000） 20_西区邻里中心（3000） 21_幼儿园（3000） 生态养生区： 5_森林公园 10_养疗中心（7000） 17_北区邻里中心（2000） 运动养生区： 2_运动主题公园（6000） 18_高尔夫养生会所（5000）,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,15,16,17,18,运动养生区,湖滨高尔夫区,10,23,旅游休闲中心区,生态养生区,22,11,20,21,

40、主题教育区,风情生活区,总体量表,休闲商业配套体量表项目配套落位总图,项目开发实施方案,布局建议,项目分期建议,启动区开发建议,组团布局,各功能区落地,主干性配套,汇总,旅游休闲中心区,3,4,8,9,酒店,巴登城共有4家酒店，从星级酒店到精品酒店皆有，档次分布有梯度。满足多元化需求,风情生活区,酒店,巴登城内酒店数量约为800、900间客房，足以满足整个巴登城游客的多元需求,湖滨高尔夫区,生态养生区,主题教育区,15,20,17,邻里中心,巴登城内共有3个邻里中心为整个小镇配套，总体量达8000方,温泉岛,旅游休闲中心区打造的温泉岛作为整个小镇区位中心，配有最大体量的温泉度假酒店和别墅型产权

41、酒店，满足不同人群的需求,湖滨高尔夫区别墅 （总建筑面积303800平方米） 风情生活区少量别墅+洋房高层 （总建筑面积324800平方米） 主题教育区别墅+洋房+高层 （总建筑面积444300平方米） 生态养生区别墅公寓 （总建筑面积106000平方米） 运动养生区别墅洋房 （总建筑面积140200平方米）,19,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,15,16,17,18,运动养生区,湖滨高尔夫区,10,23,旅游休闲中心区,生态养生区,22,11,20,21,主题教育区,风情生活区,住宅,基本维持了休闲配套中心区较低的建筑高度和湖滨高尔夫区、生态养生区以及运动养生区的低密

42、度原貌，严格控制建筑高度下实现容积率突破,别墅以及密度较高的洋房产品将成为项目的主力,住宅配比面积明细,精品产权 公寓酒店 巴登巴登商业街,风情生活区,主题教育区,引擎项目,介子茶园 科隆大教堂 企业会所 特色会所 （营销展示中心） 商业街,配套产品,旅游休闲中心,现金流,商务度假休闲 （多层湖景公寓）,巴登商业广场 幼儿园,别墅 洋房 旅游混合区 （旅改住）,中心观光区 温泉会议度假 酒店 别墅型产权酒店 私人酒店,西区邻里中心,中学 小学 幼儿园,别墅 洋房 高层,东区邻里中心,湖滨高尔夫区,别墅,生态养生区,运动养生区,森林公园,别墅 洋房,高尔夫养生 会所,别墅,小镇功能组成,小镇功能

43、组成配套四大产业链的三类产品，以实现小风险带动住宅，远期自我盈利,高尔夫球场,高尔夫球场 运动主题公园,养疗中心,项目开发实施方案,布局建议,项目分期建议,启动区开发建议,组团布局,各功能区落地,主干性配套,汇总,总建筑面积：131.92（住宅）+51.23 （配套） 183.15万平方米,总结,项目开发实施方案,布局建议,项目分期建议,启动区开发建议,113,各区域分阶段开发目标和作用,第一阶段 2019-2019,第二阶段 20192019,第三阶段 2019-,18洞高尔夫球场 温泉会议度假酒店、别墅产权型酒店 旅游特色商业街、东区邻里中心,打造成型高尔夫温泉旅游产业链， 构建旅游商业街

44、和邻里中心构成的 基础商业,拉宽高尔夫产业链， 完善观光项目拉长客户停留天数， 增加教育、社区健康类配套以吸引一居人群 增加酒店接待盈利、会议产业盈利,介子茶园、中心观光区、科隆大教堂 中学、小学、幼儿园 自行车环道、社区慢跑道、高尔夫养生会所 私人酒店、精品产权公寓酒店、巴登商业街、巴登商业广场,加入养生主题配套，将社区配套完全完善,运动主题公园、森林公园 养疗中心 北区邻里中心,开发分期,114,114,第一阶段（11-13年）打造的配套有： 4_温泉会议度假酒店（80000） 8_别墅产权型酒店（8000） 15_东邻里中心（3000） 22_特色会所（含营销展示功能）（4300） 商业

45、街（6000） 商务度假休闲（多层湖景公寓30000） 旅游混合区（旅改住237000） 第一阶段（11-13年）启动的住宅组团有： 湖滨住宅区完成建设 旅游休闲中心区的温泉岛、和风情生活区南侧的公寓也同期开发，完成南部的建设和保持开工面完整,备注：一阶段同时考虑建设约3万平方米公寓 ，来转化部分公建指标。,4,8,15,22,一期开发总建筑面积：23.84（住宅）+ 36.53 （配套） 60.37万方,住宅,第一阶段以低密度为主，搭配多层和公寓，构建高尔夫温泉旅游产业链条,13,115,第二阶段片区成熟、光谷发展，大量刚需客户到来，完成观光链条和打造生活配套,第二阶段（ 14-16年）打造

46、的配套有： 1、23_企业会所（11000） 3_私人酒店（7000） 6_介子茶园 7_中心观光区 9_精品产权公寓酒店（1.4万） 11_中学（1.5万） 12_小学（8000） 13、21_幼儿园（6000） 14_巴登商业街（1.9万） 16_巴登商业广场（4万） 18_高尔夫养生会所（5000） 19_科隆大教堂（1000） 第二阶段（14-16年）启动的住宅组团有： 风情生活区、主题教育区以及运动养生区养生区部分完成建,19,6,9,12,14,16,18,23,11,21,二期开发总建筑面积：63.63（住宅）+12.6（配套）76.53万方,住宅,3,7,1,116,116,第

47、三阶段品牌成熟，别墅高端化、养生产品出现，完成社区配套,第三阶段（17年后）打造的配套有： 2_运动主题公园（6000） 5_森林公园 10_养疗中心（7000） 17_北区邻里中心（2000） 20_西邻里中心（3000） 第三阶段（17年后）启动的住宅组团有 主题教育区完成建设 生态养生区完成建设，养生类别墅和洋房 运动养生区完成建设，全面高端化的别墅,2,5,17,10,三期开发总建筑面积：44.45（住宅）+1.8 （配套）46.25万方,住宅,20,项目开发实施方案,布局建议,项目分期建议,启动区开发建议,甲方启动期规划,三大原则,形象树立，价值挖掘，资金回笼,按照场景（核心资源），

48、展示（环境）以及配套（增加信心）等方面考虑来规划启动期项目安排,重要性 排序,启动期规划原则启动期发展规划建议采用以下三大原则和重要性排序建议,世联建议,三大原则项目启动区开发必须有利于项目体现整体定位形象，整体区域价值提升和实现快速资金平衡,形象树立：体现巴登城整体定位和意象，确立展示效果，同时争取花小钱办大事,启动区开发原则一,启动区开发原则二,启动区开发原则三,价值挖掘：通过树立休闲度假的配套价值体系，消除区域陌生感；控制风险的情况下进行价值挖掘，避免资金多度沉淀,资金回笼：增加销售型物业的放量，实现启动区资金平衡；开发总价控制的性价比产品，快速走量,世联建议,规划事件,商业街,特色会所

49、（含营销展示 功能）、样板带,温泉会议度假酒店区,温泉spa,景观大道,低密度住宅、公寓,三大功能,价值挖掘,形象树立,资金回笼,规划事件排布本项目三大功能确保项目成功启动,世联建议,规划项目启动建议总建面23.8万方，其中住宅建面13.17万方。其中精品酒店开发建议适当改动,世联建议,汇报完毕! 预祝嘉凯城集团股份有限公司 武汉巴登城项目成功！,本次汇报主要解决的问题,第一部分：定位成果展示篇,第二部分：项目背景与思考篇,第三部分：项目整体定位篇,第四部分：项目实施策略篇,第五部分：附件,附件,项目指标调整,武汉大盘跟踪篇,项目定位案例参考,欧洲小镇研究,126,126,126,低密度物业为

50、主,通过上调住宅用地容积率、调整用地性质、增加住宅产品等方式增加住宅产品总建筑面积。,武汉嘉凯城巴登城项目总居住用地调整方案,项目指标调整,调整前住宅总建筑面积 88.165万平方米,调整后住宅总建筑面积 131.92万平方米,127,127,低密度物业为主,中高强度,调整一：商务度假休闲用地调整，增加养生公寓约3万平米,于F05040616地块沿地块中心水域周边增设5层高温泉养生公寓数栋，总建筑面积约为30000平方米。,128,128,调整二：旅游服务设施用地功能多元化，类住宅增加23.7万平米，建筑面积增加2万,旅游服务设施用地调整明细表：,129,129,低密度物业为主,中高强度,调整

51、三：一类生态居住用地调整，增加约20万平米,130,130,低密度物业为主,中等强度物为主,中高强度,一类生态居住用地调整明细表：,131,131,调整四：二类生态居住用地调整，增加约16万平米,二类生态居住用地调整明细表：,132,132,低密度物业为主,中高强度,调整五：景观生态居住用地调整，增加约6.5万平米,133,133,133,低密度物业为主,中等强度物为主,中高强度,景观生态居住用地调整明细表：,134,134,134,总结：居住用地调整总示意图,135,135,低密度物业为主,中等强度物为主,中高强度,居住用地调整总整明细表：,136,136,低密度物业为主,中等强度物为主,中

52、高强度,组团配套面积明细表,总建筑面积：131.92（住宅）+51.23 （配套） 183.15万平方米,附件,项目指标调整,武汉大盘跟踪篇,项目定位案例参考,欧洲小镇研究,1期49栋红珊墅,项目总结 世茂龙湾占地19875亩，位于武汉市蔡甸区后官湖生态宜居新城核心位置，世茂集团目前在内地投资的首个大型综合性旅游地产项目。 一期产品为高层+别墅，开盘在售为49栋别墅，共147套，户型面积为150500平米联排（独栋）别墅，开盘均价为14000元/。 配套完善，拥有50万平米室内主题乐园、华中首席18洞湾区果岭、由欧洲顶级游艇管理机构管理的私人领海会、定制级万国风情别墅群、环球名品美食购物公园、

53、鲜氧商务区、宫廷式CEO会所、创意酒店区等。 客户主要来自汉口中心区和汉阳沌口片区，客户首要关注自然生态资源及升值潜力，其次是项目未来的规划利好、配套设施，最后是价格。,1期在推49栋红珊墅,1、世茂龙湾世茂龙湾占地近20000亩，拥有后官湖稀缺自然资源，目前在推联排别墅,8#,5#,1#,4#,项目总结 王家墩中央商务区共占地4000亩，目前在开发的是泛海中央居住区（北片）项目、泛海中央居住区（西片）项目、位于东北端的泛海城市广场项目及王家墩公园。 目前已面市的是9栋高层住宅，即泛海中央居住区（北片），3、7、5、9号栋已封顶。 CBD地位奠定了项目的发展潜力，但目前进入性弱。 二梯三户点式

54、及二梯二户板式结构，无优势景观资源。,未售,在售,2#,3#,9#,7#,6#,N,2、泛海国际王家墩中央商务区共占地4000亩,目前已面市的是9栋高层住宅，即泛海中央居住区（西片），目前进入性弱,项目总结 武汉中央文化区占地180万方，规划有文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能。 文化艺术有：万达电影院， “汉秀”剧场，以及全球唯一的电影文化主题公园。旅游休闲：一座六星级酒店，一座五星级酒店，两座三星级酒店，一座经济型酒店。 商业娱乐：一号旗舰店汉街万达广场 ，包括有百货、超市、电影城、量贩KTV、电子游戏城、溜冰场等众多文化休闲。商务办公：8栋国际级的超高层甲级写字楼。

55、,3、万达中央文化区万达中央文化区共占地340万方,是一个万达首次进站武汉的大型城市综合体，规划有文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能,项目总结 武汉锦绣香江整体规划占地面积近2000亩，总投资约150亿元。 一期规划用地面积约500亩，建筑面积125000平米，15000平米商业配套，于2019年11月正式开工。项目以生态、健康、养生、休闲为主题，定位于打造华中地区大型高端湿地生态社区的标杆，倡导人与自然和谐共生的理念。首期产品规划有别墅、低密度情景洋房，高层情景洋房、风情商业街、会所、幼儿园等。 此外周边还有红莲湖18洞国际标准高尔夫球场、红莲湖国际水上竞赛基地、梧桐湖

56、水上乐园、梦天湖大酒店（四星级）等，满足人们休闲度假居住的需求。,4、锦绣香江武汉锦绣香江整体规划占地面积近2000亩，总投资约150亿元。项目以生态、健康、养生、休闲为主题，首期产品规划有别墅、低密度情景洋房，高层情景洋房、风情商业街、会所、幼儿园。,附件,项目指标调整,武汉大盘跟踪篇,项目定位案例参考,欧洲小镇研究,144,项目出路地产休闲实战借鉴,这类开发具有一般普适性规律，借鉴世联经历过的休闲旅游带动的主题地产项目，我们按照其发展的规律，结合我们的实际情况提出解决方案,休闲配套+第一居所，整体运营以现金流为主，打造第一居所new town： 低密度住宅，入住率较低，大体量的居家商业配套

57、风险较高； 高尔夫价值最大化，内外城规划格局，无法形成辐射外部商业人气； 高尔夫运营，无衍生产品配合，无法驻留外部人群； 尚未形成大众化，多样化的交通体系。,茵特拉肯高层豪宅；翠云岭组院独立别墅,茵特拉肯5栋湖景豪宅，85-136平米；翠云岭分两批共105栋205-283平米独立别墅,1、麓山国际社区4300亩的高尔夫小镇，成都首席低国际密度社区，休闲旅游带动地产居住的代表项目,146,麓山国际社区开发进程旅游仅以高尔夫为主，商业逐渐成型，正在由二居转为一居,147,香港耀华国际学校,马术学校,公主酒店,高尔夫球场,整体进行完备的高端标志性配套规划： 27洞GOLF球场：占地2600多亩，包括

58、18洞国际锦标赛球场和洞灯光球场 ； 风情欧洲小镇：总占地11万方，包括五星级度假酒店、特色酒店、休闲商业、休闲配套等多个高端设施，集客房、餐饮、会议、娱乐、运动休闲于一体 ； 教育配套：马术学校、香港耀华国际学校，其中香港耀华国际学校包括高等教育、大学预科、中小幼际教育学校，并获海外具权威的国际性公开考试及机构； 但第一阶段，仅建成高尔夫配套及包含98套豪华客房的特色“公主酒店”，其余配套均在规划中。,玖珑湖平面图,住宅区（第一阶段）,住宅区(规划）,五星级度假酒店,欧洲小镇,2、玖珑湖位于广州花都山前大道板块，占地7000多亩的大盘项目，是高尔夫带动的房地产开发,148,玖珑湖开发进程项目以顶尖的高尔夫休闲酒店商业贵族化教育为配套,149,第一阶段 马略卡岛,第三阶段 卢瓦尔 河谷,第二阶段 蒙特 利岛,四期 高迪 山,温泉 谷,第