亿星紫荆城项目诊断与策略建议

1、亿星紫荆城 项目诊断与策略建议,周口楼市分析,目前周口市房产项目销售均价呈现两级分化趋势，一大部分中小型楼盘销售均价集中在1700元/平米上下，另外部分高端楼盘则集中在2400元 2700元/平米。 高端楼盘主要分为三大类： 第一类为占据非常优越地段位置，例如美景天城、大隐名座，虽然项目规模非常小，但凭借其优越的地理位置，销售价格走在整个行业的领头位置； 第二类为经营多年的品牌地产大盘，例如兰亭山水、现代城等； 第三类为新兴的高起点品质大盘，例如帝景首府、香榭丽舍等，但目前未正式销售，其销售价格能否得到市场认可还需要进一步密切关注。,重点竞争楼盘现代城 地理位置：交通路与大闸路交叉口西300米

2、 占地面积：1000亩 总建面积：100万平米 建筑风格：欧式新古典主义 产品形态：多层、小高层、高层，目前开发三期11栋多层 户型配比：三期1房56平米，占2%；2房89平米，占20%；3房119.14平米，占47%；4房161-189平米，占31% 设施配套：中央水系、幼儿园、喷泉、儿童游戏场、游泳池、会所 物业管理：电视监控系统、电子巡更、楼宇可视对讲等 价格：2400元平米 定位语:现代城三期_蝶湖湾_臻品大宅 压轴登场 客源分析:本地公务员(区检察院法院)和私营企业主占比60%,郊县人群占比25%左右,综合评价: 1、项目规模大,社区配套齐全; 2、以欧式建筑风格为基调,和紫荆城项目

3、风格类似,顶层为阁楼; 3、楼间距超宽56米,通风采光景观视野良好; 4、3期升级版户型,宽厅设计,八角窗落地转角窗,大客厅北向采光,超大观景露台; 5、周口首家地热供暖,成为一大卖点; 6、项目位于主城区以西,市民心理普遍认为较远; 7、周边市政生活配套匮乏。,重点竞争楼盘大隐名座 地理位置:交通路和文明路交汇处动100米 占地面积:18.57亩 总建面积:2.5万平米 建筑风格:欧式新古典主义 产品形态:6栋8层带电梯 户型配比:3房108平米115平米133平米,占60%; 4房5房174平米,占15% 设施配套:双会所幼儿园恒温游泳池500米环形跑道 周边配套:市中心略偏动,成熟生活圈

4、,配套齐全 价格:2800元(目前剩余32套大户型) 定位语:境界所在人杰在 客源分析：政府官员，项城、商水等地生意人生意人，外出务工人员,综合评价： 1、项目为周口首家8层带电梯项目，产品定位较高； 2、地理位置优越，中心城区偏东，周边生活配套完善； 3、社区内部配套有双会所、幼儿园、恒温游泳池、500米环形跑道等，较为考究； 4、项目的规模较小，无法形成高档社区，并且入市价格较高，与当地消费力差距较大，销售周期过长； 5、户型中的创新设计如大面积八角环形阳台，受当地居住习惯影响，市场接受度较低； 6、从现场包装看，售楼中心面积小，包装比较凌乱，接待人员热情不高，宣传包装与定位严重不符，这些

5、都导致市场对本项目的接受度不高。,重点竞争楼盘分析兰亭山水 地理位置：迎宾大道中段 占地面积：750亩，分4期开发 总建面积：60万平米 建筑风格：欧式新古典 产品形态：叠加别墅、独立别墅、多层、小高层 主力户型：1房50-60平米、2房103平米、3房120-134平米 设施配套：1万平米中央水系、天然气、集中供暖、温泉、有线电视、中央休闲会所 价格：2400元平米 物业管理:24小时保安巡逻闭路电视监控系统语音对讲系统周界红外线防范 定位语:周口首席山水别墅区 客源分析:政府公务员个体商户郊县人员,综合评价: 1、项目规模大、地段好、开发周期长； 2、开发商品牌效应，一期、二期的清盘奠定市

6、场地产领袖位置； 3、提倡中国式庭院居住模式，“生活+度假”构筑健康、和谐、品味生活； 4、社区三重景观水系，使户均观景做大最大化； 5、社区居住人员复杂，虽然有多重安防体系，但实际物业管理不完善，社区时有偷盗现象发生，物业口碑较差。,重点竞争楼盘分析香格里拉 地理位置：迎宾大道与莲花大道交叉口南200米 占地面积：6万平米 建筑风格：现代简约+坡屋顶 产品形态：16栋多层、2栋小高层、1栋高层公寓、1栋高层酒店 户型配比：2房87-90平米、3房121平米 价格：未开盘 内部配套：会所、社区超市、医院、洗浴中心 周边配套：电业局小区、市政广场 定位语：城市居住理想家 客源分析：目前仍在蓄客阶

7、段，到访客户以周边居民居多,综合评价： 1、项目位于迎宾路兰亭山水对面，周边居住氛围浓厚； 2、规模偏小，整体规划较为混乱，4层、5层、6层交叉排列； 3、户型设计增加了夹层和室内阳光房等，成为创新亮点。,重点竞争楼盘分析泛华新城 地理位置：太昊路与八一路交汇处世纪广场南侧 占地面积：400亩，一期130亩 总建面积：新古典主义社区 产品形态：多层、小高层、高层、沿街底商，一期开发全部为多层 户型配比：3房108-127平米、4房143平米，一期多层为5+1设计，顶层为阁楼 价格：2200元平米 内部配套:会所、幼儿园、游泳池、篮球场、网球场、千米地下温泉、社区底商、社区医疗所 周边配套：世纪

8、广场、太昊路沿线多家市政单位、周口九中、明德小学 定位语：周口首座上层名仕聚合区 客源分析：外展场设在八一路京华百货楼，前来咨询客户多为企事业单位职工、个体商户。,综合评价： 1、项目位于南部行政区千亩广场附近，小区域内自然资源丰富，市政建设不断完善，发展空间较大； 2、项目规模较大，易提升片区居住形象； 3、产品类型多元，多层、小高层、高层，从目前一期多层规划看，楼间距较大，景观规划较好； 4、户型设计增加了八角阳光房、内庭院等创新元素。,重点竞争楼盘分析阳光澜岸 地理位置：莲花大道与大闸路交叉口西200米 占地面积：90亩 总建面积：15万平米 建筑风格:欧式园林风格 产品形态：花园洋房、

9、多层、小高层，一期5栋花园洋房，9栋多层 户型配比：一期2房76-87平米，占20%；3房97-127平米，占70%；4房135-143平米，占10% 价格：洋房均价2200元，普通多层均价1900元 定位语：周口首席别墅级情景洋房，目前提出“无理由退房”的口号 客源分析：外展场设在人民商场，每天过路咨询客户较多，30-40岁企事业普通员工占比较多，荷花市场商户比较突出,综合评价： 1、项目位于市区西南，北临兰亭山水，南与行政区接近，市政配套较齐全，交通便捷； 2、产品类型丰富，品质定位较高，多层、洋房、小高层，社区内有商业街配套、深层温泉水； 3、景观布局以“户户临水、窗创观景”为设计理念；

10、 4、花园洋房以层层退台的手法表现，每户均有观景花园，这成为项目最大的卖点和市场关注点，提升了项目的整体品质。,户型设计：周口在售项目的户型设计基本上均采用平层的形式，部分顶层为复式、或阁楼，户型设计较为丰富。从户型功能看，采光与通风条件、动静分区的设计较合理，但是缺少个性化空间的开发和细部处理（如鞋柜的位置、储物间的设计、衣帽间的设计、生活阳台的设计， 较为突出的项目如阳光澜岸推出多层推台式花园洋房，有一定的新意。,竞争楼盘总悉,户型构成： 目前，周口在售多数楼盘以的3房2厅为主力户型，面积集中在110140之间；2房2厅的主力户型面积集中在80100左右；4房2厅2卫的主力户型面积集中在1

11、40170左右；别墅的主力面积集中在180250左右。从供应结构上来看，二房、三房仍是市场主流产品，同时大房趋势明显，从现代城了解到的情况来看，大房去化速度较慢，市场需求乏力。,在售项目户型构成比例,建筑风格： 目前周口市在建楼盘的建筑风格较为单一，多层和别墅大多以欧式新古典风格为主，但在建筑风格上做的不够纯粹，多数项目建筑风格雷同，可识别性弱。部分中低端楼盘更是无整体整体形象风格可言。,外立面 目前周口市在售项目中，外立面多采用墙体涂料或彩色墙砖，涂料档次较低多在两年以后褪色，社区形象严重受损。就周口市空气质量而言，选用条形面砖比选用涂料更能保持建筑立面的耐久性。 立面细节处理 目前较为重视

12、窗台、阳台的装饰，但同质化现象严重。观景阳台用大面积落地玻璃加钢护架，其构型大多采用平板式，缺少弧形或半圆形的阳台结构。部分项目预留室外空调机位，但缺少装饰；管线在隐蔽化处理和集中布置上还有许多不足。在屋顶处理方面，多数以平顶为主，新建项目中坡屋顶比较常见。外部立面的整体构形以平面为主，少有弧形或波浪形变化。,社区配套及物管： 新开发中高端楼盘内部配套均较为完善，如会所、幼儿园、社区商业等，综合安防设施较为全面，采用现代科技手段较多，大型楼盘甚至配备篮球场、网球场等，注重对社区整体氛围的雕琢。 但是，物业管理方面，目前周口楼盘物业普遍薄弱，缺乏成熟、周密、人性化的服务，居住品质、安全性得不到保

13、障，譬如兰亭山水作为老盘、大盘，其物业口碑就差强人意，而新建成楼盘中，只有万基花园项目的物业得到市场的普遍认可。,重点扫描的竞争对手均属中高端产品，产品规划合理，容积率低，多是现房发售，实景对客户冲击非常厉害，在市场上已树立了一定的知名度，对项目的威胁系数较高。,紫荆城建材优势总悉： 外墙砖 紫荆城所用条型外墙砖，质地坚固，色泽古朴典雅，突破了常规涂料容易褪色的不足； 干挂石材 紫荆城楼宇底座选用干挂石材，精雕细琢，质感强烈； 塑钢窗 紫荆城以深绿色彩塑窗，厚重典雅，不易变形，同时双层中空玻璃，隔音减尘； 公共楼梯 公共楼梯全部铺设天然花岗岩；楼梯护栏，以优质方钢为骨架、纯实木为扶手，大大提升项目 的品质感；,紫荆城建材优势总悉： 入户门 入户门采用中国名牌步阳防盗门，名牌不只是安全，更突出项目的高标准； 屋面瓦 四坡型屋顶以油毡瓦铺设，古朴典雅，同时隔雨性能优越； 环保漆 外立面上段选用天然原料的环保漆，色泽柔和自然、气味清新； 景观绿化 超过41%的绿化率，南门立大型景观石、中央规划九龙柱喷水，成为社区的特色景观。,紫荆城已筹备基础配套: 会所幼儿园商业街天然气入户地下、地上双层停车库。