地铁站点垂直空间综合开发的成本收益分析

1、摘要：城市土地利用与交通系统一体化规划是当前城市可持续发展的重要途径之一，轨道交通在我国大城市发展迅速。本文在对世界上各种地铁车站竖向空间利用模式进行研究和探讨的基础上，重点分析了城市中心站竖向空间利用模式的成本和效益。研究表明，在我国大中城市，通过地铁站与城市物业的一体化建设，可以有序、合理、全面、高效地开发和利用地铁站的垂直空间，为所有经济实体带来效益。同时，通过综合协调各种设施的功能，可以充分利用城市有限的空间资源，发挥更大的社会效益。因此，综合开发地铁车站竖向空间是迫切而合理的。关键词：地铁站；垂直空间利用；成本效益分析一.导言在世界各大中城市中，轨道交通对城市布局和城市土地开发利用模

2、式有着重要影响。国内外研究者运用多种研究方法对城市轨道交通发展的效益进行定量研究。美国学者Cervero Robert(1994)利用多元回归方法研究了轨道交通对共同开发的办公地产的影响。日本的青木(1994)讨论了土地价格和运输成本之间的关系。这些研究结果大多认为，轨道交通具有积极的外部效益，能够给沿线土地(房地产)带来显著的增值效益。国内一些经济学家分析了北京、上海、广州等大中城市的房地产数据，得出了一些类似的结论，认为轨道交通给房地产开发商带来的好处是巨大的。目前，对地铁车站(包括地下和地上)竖向空间利用的研究很少，对其具体利用方式和经济效益的研究也很少。地铁站控制着周边地区商业和服务业

3、的分布，影响着该地区的经济繁荣和发展。因此，本研究对开发商、居民、企业、企业和政府都具有重要意义。本文主要从经济学角度分析城市中心站竖向空间利用的成本和效益，并评价其经济合理性。二、地铁中心站垂直空间利用模式城市中心选址位于城市空间结构的重要节点和城市发展的关键区域，或者是城市内部影响较大的区域。例如，上海的徐家汇就是一个典型的城市中心。对于这类地铁车站的竖向空间利用，根据世界各国的成功发展经验，车站周边地块至少横向规划了三种高效的土地利用类型：商业、办公和居住。纵向上，宜设计成多功能的综合综合体，并充分利用地下空间，如发展成大型地下商业街。为了节约市中心的土地，还应考虑将市中心场地与周边建筑

4、结合起来进行商业开发，将车站和建筑各自的功能系统结合起来，将其发展成为集客运、办公、商务、购物、娱乐和生活功能于一体的大型综合设施。同时，在车站周围300-500米的土地上进行高强度开发，并配套良好的步行设施和其他连接服务，使车站周围形成集公共交通枢纽、居住、综合商务、娱乐、办公等设施于一体的综合功能区。将居民日常生活、休闲和工作的功能单元结合成一个统一的整体，不仅完成了居民出行的目的，而且减轻了地面交通的负担。三、地铁中心站垂直空间利用的成本因素从开发商、商家、企业和居民的角度来看，开发利用城市中心区竖向空间的成本主要包括以下因素：(a)开发商1.土地成本根据城市区位理论，交通、人口和经济集

5、聚是决定城市区位和地价的重要因素。地铁建设可以极大地改善沿线的交通条件，增加沿线车站周围的土地价值。例如，在日本，东京附近的东海道线每个车站50米范围内的商业用地价值增加了57% 1。由于交通便利，人流大，商业集聚效应明显，土地稀缺，周边地价更高。土地成本是房地产开发成本的重要组成部分，而场地周围的高土地成本给开发商带来了一定的负担。2.房地产开发成本这里指的是狭义的开发成本，即除土地价格以外的所有开发成本。与地上物业开发相比，地铁车站地下空间各种功能的综合开发存在各种技术问题和施工难度，导致开发成本远高于地上物业开发。同时，为了防止沉降，高层建筑都建在地铁上，这必然会导致成本的增加。因此，高

6、昂的物业开发成本仍然是阻碍地铁站竖向空间利用的主要因素之一。3.地铁站与既有建筑连接的工程造价要利用地铁车站的竖向空间，首先要考虑车站出口与周围建筑入口之间的连接功能。其次，在充分利用地下空间的同时，要统筹考虑地下空间和地上公共商业项目的布局以及垂直交通的组织，努力使人在物业的地下空间内垂直流动。这样，改造现有路线或布局的成本以及建设配套设施的成本将会增加，这将增加设计和开发的难度以及项目成本。(2)商人和企业靠近市中心的商业和企业通常承担较高的物业购买或租赁成本。由于地铁对人流、物流和商流的“磁场”效应，车站周围的物业逐渐成为一个繁华的商业场所，随着规模效益的提高，地铁商圈已经形成，如上海的

7、人民广场、纽约的曼哈顿、东京的银座等。与不在地铁站附近的类似物业相比，地铁站周围的写字楼和商业物业的销售价格和租金经常上涨，这给企业带来了更高的运营成本。(3)居民由于交通便利和商业等吸引因素的积累，城市中心区周边的住宅价格较高，增加了居民的生活成本。在21公里长的地铁建设前后，加拿大多伦多的德维调查了中心城市地铁沿线的住宅物业价值。研究发现，地铁站入口附近的房地产价值变化比地铁站入口附近的房地产价值变化更为明显，地铁对地铁站入口附近的房地产价值有积极的影响。四、地铁中心站垂直空间利用收入从开发商、商家、企业和居民的角度来看，地铁站垂直空间的利用给他们带来了不同的经济效益：(a)开发商1.房产

8、销售或租金收入市中心地铁站周围的物业主要分为商业建筑和住宅建筑。根据美国的研究数据，轨道交通可以明显提高沿线的房地产价格，增幅为25%。根据特征价格理论，清华大学房地产研究所的郑洁芬、刘宏宇等人对深圳地铁一期站周围的住宅交易数据进行了定量分析和实证研究2。结果表明，地铁建设对周边住宅地产价值的影响位于距离地铁站400-600米半径范围内，对增值影响最大的住宅地产在距离地铁站100-200米范围内，比距离700-800米的住宅地产高30.62%。在影响商业楼宇租金的因素中，交通是最重要的。广告城市中心地段通常是高密度房地产开发的重点，土地会不断升值，而土地开发可以获得可观的回报。叶、等人利用地价

9、函数法研究发现，轨道交通具有明显的外部效益，房地产开发商获得的开发效益巨大4。美国学者对华盛顿地铁及其周边房地产的研究表明，截至2001年1月，地铁累计投资达到95亿美元，新增土地价值达到100亿至150亿美元。地铁沿线部分地区商业用地增量达到100% 300% 5。KimK-C进一步将轨道交通受影响区域划分为三个部分：(1)地铁站影响最大的区域(200米以内)地价上涨9-10倍；(2)在受地铁站影响的第二大区域(200-500米)，地价上涨了11-12倍；(3)在受地铁站间接影响的区域(500-1 000米)，地价上涨了9-28倍。(2)商人和企业根据地铁公司的相关数据，为了节省购物时间，人

10、们经常在地铁沿线随机购物，客流的随机购物率为10% 20%。城市中心站的国外土地开发活动特别注重通过步行系统将轨道交通和商业开发联系起来。根据徐家汇的调查结果，从东方购物中心和太平洋百货公司附近的地铁站出来的人，有46%和61%直接进入购物中心的地下一层。没有与地铁站相连的第六百货商店，平均只有21%的人从邻近地铁站的地面出口出来进入购物中心。地铁的开通给城市中心地带的企业带来了无限商机的“地铁经济”。(3)居民开发利用地铁站的垂直空间，将各种不同功能的建筑集中起来，满足地铁站附近乘客的不同需求，可以节省乘客出行的时间成本和交通成本，减少居民出行的疲劳，提高安全性，从而给城市居民带来好处。此外

11、，地铁站垂直空间的开发利用也给地铁站周围的居民带来了其他的好处，如住房增值和生活便利。五.结论本文分析了地铁中心站竖向空间利用的成本和效益。研究表明，地铁中心站竖向空间的利用可以充分实现车站周边的土地价值，提高周边房地产的价格，给开发商带来丰厚的收益；充分发挥地铁站周边的交通优势和人群聚集效应，创造商业效益；它能为市民提供强大的大型设施和舒适便捷的生活空间，方便城市居民。总之，这种新的空间形式可以在车站附近创造区域发展效应，激发城市活力，创造可观的社会效益，促进经济繁荣和社会发展。参考文献：1杜海，马礼中.城市轨道交通的短期土地价值影响：来自桑德兰的定量证据J.土地利用政策，英国2007，(24):223-233。郑洁芬，刘宏宇