房地产行业报告-城市进入扬州-保利

1、,扬州城市进入报告,江苏保利,CONCENTS,城市发展背景,房地产市场分析,区域-板块市场分析,板块进入建议,扬州,城市进入报告,加入“知识星球 行业与管理资源”库，免费下载报告合集,每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）； 免费下载资源库已存行业报告。 免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。 免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。,微信扫码二维码，免费报告轻松领,微信扫码加入“知识星球 行业与管理资源”， 获取更多行业报告、管理文案、大师笔记,加入微信群，每日获取免费3+份报告

2、,扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon） 添加好友请备注：姓名+单位+业务领域 群主将邀请您进专业行业报告资源群,01,URBAN DEVELOPMENT BACKGROUND,城市发展背景,城市发展背景/经济圈简介,扬州抢抓江苏全省发展的战略机遇，积极融入南京都市圈。顺应以城市群为主体形态推进城市化的大趋势，利用南京特大城市带动作用，推进宁镇扬一体化发展。,宁镇扬大都市区总体空间格局,宁镇扬同城化是江苏省首个区域同城化发展规划 宁镇扬同城化范围是南京、镇江、扬州三市全域，面积1.7万平方公里，范围内有南京、镇江、扬州3个地级市（17个市辖区），高邮、仪征、丹阳、扬中、句容5个县

3、级市、宝应1个县。 扬州距离南京100km，车程不到两个小时，动车50分钟。 国家发布长江三角洲城市群发展规划 根据规划，国家把长三角城市位“一核五圈四带”，其实一核为上海，五大都市圈为南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波。其中南京都市圈包括南京、镇江、扬州三市。 宁镇扬一体化对于扬州这个城市来说是大战略、大机遇。,城市发展背景/经济圈地位,宁镇扬一体化的背后是江苏另一个“雄心”扬子江城市群的建设。宁镇扬一体化的加速事实上是江苏区域发展的一个重要战略。,在此前江苏城市群的发展中，讨论最多的是宁镇扬泰城市群、苏锡常通城市群与江苏北部地区的徐淮盐连宿城市群这三大城市群，在经济地理上共同构成江苏发展的“黄

4、金三角”关系。 江苏省委书记李强在去年全省推动长江经济带发展工作座谈会上指出，正在谋划把长江沿江城市作为一个大的板块，打造扬子江城市群，促进沿江地区发展能级的整体提升，使之成为未来江苏几个城市协同发展最主要的增长极。宁镇扬正是扬子江城市群的一个重要组成部分。 宁镇扬三座城市空间距离很近，而且高速路网发达，三城间的交通往来非常便捷。如果再加大力度推进轨道交通建设，就可以真正达成同城化的理想状态。,宁镇扬一体化建设在交通基础设施、民生建设、公共服务、活动联办等方面已取得了明显成效。今年两会上，省长石泰峰所作政府工作报告中将宁镇扬一体化列为今年的重点工作之一，明确“推动宁镇扬一体化取得实质性进展，促

5、进沿江城市集群发展、融合发展”。,扬州，地处江苏省中部，长江与京杭大运河交汇处，是首批国家历史文化名城，是江苏长江经济带重要组成部分，是南京都市圈重要城市和长三角城市群城市，国家重点工程南水北调东线水源地。,城市发展背景/城市区位,扬州市地处江苏省中部，位于长江北岸、江淮平原南端。 扬州市，下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮市、仪征2个县级市。全市共有62个镇、4个乡和17个街道 全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积2310平方公里。全市总人口459万，其中市辖区人口240万人，市辖区非农业人口170万。,扬州的对外交通主要有公路、铁路、水运、航空等方式。“十三五

6、”时期扬州交通将迈入高速和快速建设时代，推进连淮扬镇高铁及东部综合交通枢纽、城市南部快速通道等重大基础设施建设。,铁路 扬州主要构建四横两纵一联铁路网，四横为宁启铁路、北沿江高速铁路、沪泰宁铁路、三洋铁路，两纵为连淮扬镇铁路、扬马城际铁路，一联为宁扬城际铁路(宁扬高城际铁路)。,高速公路 京沪高速公路 宁通高速公路 扬溧高速公路 启扬高速,扬州高速公路格局,扬州机场格局,航空 扬州泰州国际机场 高邮机场,城市发展背景/对外交通格局,扬州的城市性质定位为：国家历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市。扬州的城市发展方向为“东西聚合、南拓北优”，到2020年，规划城镇人口达390万。,城市发展背景

7、/城市规划,根据城市总体规划，到2020年，全市人口达560万人（增加100万人），其中城镇人口达390万人。 扬州的空间结构形态，以廖家沟、夹江、仪扬河等区域性水系为生态隔离廊道，合理划分城市组团。以文昌路公共中心轴、瘦西湖-古城-古运河文化轴、江都南北发展轴为纽带联系各个分区，构成“两廊三轴五区”的整体空间，形成绿水楔入、有机分隔的组团式城市形态; “东西聚合、南拓北优，构建“一带一轴”城镇体系”; 形成“一带四区”的历史文化资源保护框架。,“两廊三轴五区”规划示意图,“一带四区”历史文化资源保护框架,城市的主要职能是具有传统特色的风景旅游城市，以电子、装备制造、新材料、新能源为主的先进制

8、造业基地，以人文、生态、精致、宜居为特色的古代文化与现代文明交相辉映的名城。,中国最具特色 旅游城市,传统特色优势产业 机械装备,国家首批新能源 示范城市,传统支柱产业 石油化工,城市发展背景/城市职能,扬州都市区轨道交通线网规划了7条线路，其中5条主城轨道，2条都市区快轨线，线网总长约213公里，线网密度0.22公里/平方公里，其中主城轨道总长为151公里，线网密度0.36公里/平方公里,城市发展背景/地铁规划,概况及进程 扬州市城市轨道交通线网规划范围为扬州市中心城区，也就是扬溧高速、启扬高速、京沪高速、长江及夹江围合的范围，总面积640平方公里，考虑到轨道交通建设的长期性与系统性，规划将

9、“一体两翼”都市区作为研究范围。 规划年限分两段：远期为2020年，远景为2030年及以后。中心城区线网重点面向远期和远景，都市区整体线网方案的架构重点面向远景。,未来建设1号线、2号线和5号线这3条轨道线纳入先期建设初步规划，这3条远期中心城区轨道交通线路，线网总长92km，线网密度0.22公里/平方公里。具体开建时间及建成时间暂未明确。,城市发展背景/地铁规划,1号线：蔡家桥站江都火车站，贯穿东西向客流走廊，联系火车站、老城区、江都区，接入江都火车站，长度约3lkm。 2号线：城北物流园站新城镇，联系城北、广陵产业园、临港以及南部副中心等城市主要节点，长度约41km； 5号线：蒋王站竹西公

10、园，联系城北、老城休闲娱乐中心、汤汪一文峰和汊河等主要节点，长度约20km。,扬州十三五工作目标：加快扬州市城市轨道交通建设规划（2016-2022）报批工作，力争开工建设扬州城市轨道交通1号线，推进2号线一期工程、5号线一期工程前期工作。,045地块，1#、2#双线 距离约：1.2公里,043地块，1#、2#双线 距离约：1.6公里,046地块，2#、5#双线 距离约：3公里,城市发展背景结论,“宁镇扬一体化”的重要组成部分。 抢抓“宁镇扬一体化”机遇。 长江与京杭大运河交汇处、首批国家历史 文化名城。 ”东西聚合、南拓北优 “朝着”两核心、五组团“, 构建“一带一轴”城镇体系” 具有传统特

11、色的风景旅游城市， 以电子、装备制造、新材料、新能源为主的 先进制造业基地，古代文化与现代文明交相辉映的名城。,规划,发展,城市宏观经济/GDP走势,扬州GDP总量及人均GDP增长值绝大部分年均保持在10%以上，2016年保持10%以上的增速，房地产市场由平稳发展期向理论减缓发展期逐步过渡。,扬州GDP总量及人均GDP 扬州GDP总量及人均GDP增长值绝大部分年均保持在10%以上，2016年仍保持近11%的增长率。 人均GDP与房地产发展关系 扬州房地产市场处于减缓发展期。,人均GDP与房地产发展关系：,0-800US$,800-4000US$,4000-8000US$,8000-20000U

12、S$,启动期,快速发展期,平稳发展期,减缓发展期,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,超速发展 单纯数量型,快速发展 以数量为主，数量与质量并重,平稳发展 以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展 综合发展型,模型来源：CRIC,扬州GDP总量及人均GDP在江苏省13个地级市中分别排名第8、第6，增速较高，主要经济指标平稳较快增长，增幅在全省处于前列。,城市宏观经济/固定资产及开发投资,表：2016年江苏省13个地级市GDP排名及人均GDP排名,2016年江苏省GDP总量为76086.17亿元，全省人均GDP为95390元； 除苏州以外其余城市名义增速都在8%以上； 2016

13、年全市实现地区生产总值4449.38亿元，可比价增长9.4%，高于全省1.6个百分点，居全省第二位； 扬州市在13个地级市排名中，GDP总量排名第8，人均GDP排名第6，处于中等水平,已进驻,拟进驻,扬州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速较前几年有所下滑，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。,房地产投资额较为稳定，是固定资产的重要用途之一，目前所占比重较低 ； 扬州目前房地产投资增速较前几年有所下滑，房地产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。,城市宏观经济/固定资产及开发投资,数据来源：扬州统计局,扬州产业结构中第二产业占了较大的比重，随着未来固定资产

14、向第三产业倾斜，第三产业在经济结构中的比重将逐步提升，这也在近年的产业占比趋势中可以得到印证。,第一产业,第二产业,第三产业,扬州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显； 扬州仍以第二产业为主，处于第二产业为主向第三产业为主转变的过渡时期； 在2016年，二产占比已低于5成，扬州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升； 扬州近几年大力发展第三产业，第三产业比重在逐年加大，这也标志着金融保险、房地产和教育等第三产业在扬州将呈现较快增长。,城市宏观经济/产业结构,数据来源：扬州统计局,扬州市人均可支配收入基本呈逐年上涨趋势，城镇、农村居民人均可支配收入总体平稳增长；居民购买能力增强，消费潜

15、力较大。,数据来源：扬州统计局,2016年扬州全体居民人均可支配收入为28633元，同比增长9.1%，增幅高于省均0.5个百分点。 收入方面，城镇常住居民人均可支配收入为35659元，同比增长8.2%，增幅比省均高0.2个百分点；农村常住居民人均可支配收入为18057元，同比增长8.7%，增幅比省均高0.4个百分点。该指标保持较高增速，居民购买能力显著增强。 支出方面，城乡居民人均消费支出18054元，同比增长8.0%。其中，城镇常住居民人均消费支出21064元，同比增长6.5%；农村常住居民人均消费支出13722元，增长11.4%。,城市宏观经济/居民收入,扬州整体人口较为稳定，市区人口约2

16、32万，城市人口的提升全部依靠扬州整体城镇化的发展，2012年全市人口达到最低点，之后又缓慢上升。,扬州人口处于缓慢增长阶段 扬州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓 慢增长阶段。 全市常住人口448.36万人 全市常住人口448.36万人，常住人口城镇化率为62.8%，比上年提高1.6个百分点。 提高人口吸引力，2020年将达560万人 国家发改委网站全文发布了长江三角洲城市群发展规划，扬州等26市被纳入“长三角城市群”。根据规划的目标，扬州人口在2020年将达到560万，在2030年将达570万。也就是说，相对于2015年的461万人口总量，扬州人口将有100万左右的增长空间

17、。,城市宏观经济/人口情况,注：2016年人口数据未公布,2015年扬州各地区人口,城市宏观经济/小结,经济指标 扬州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场向减缓发展期逐步过渡。,房地产投资 扬州房地产开发投资增速较前几年有所下滑，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。,产业状况 扬州以第二产业为支柱产业的特征明显；投资方向已向三产倾斜，其比重将逐步提升。,人口历年价格走势平稳，基本位于2000元/平上下波动；2016年全年扬州土地供销逆转上扬，大型商住引领市场。,房地产市场/土地市场/2016年土地成交,2016年10月，二线城市限购政策陆续出台后。开发商转战

18、优质三线城市，扬州地价出现明显上涨，美的、中梁、红豆等房企相继进入扬州。,房地产市场/土地市场/2016年土地成交,图：扬州2016年成交地图分布图-1,地块名称：GZ015 土地性质：商住 土地面积：18010 楼面价：4888元/,地块名称：GZ006 土地性质：商住 土地面积：19657 楼面价：3060元/,地块名称：930 土地性质：住宅 土地面积：28103 楼面价：3683元/,地块名称：GZ025 土地性质：住宅 土地面积：75978 楼面价：3014元/,地块名称：931 土地性质：商住 土地面积：49243 楼面价：3005元/,地块名称：GZ021土地性质：商住 土地面积

19、：11082 楼面价：7658元/,地块名称：GZ020 土地性质：商住 土地面积：105991 楼面价：8716元/,地块名称：GZ012 土地性质：商住 土地面积：161918 楼面价：2543元/,地块名称：GZ002 土地性质：商住 土地面积：70674 楼面价：3167元/,地块名称：GZ046 土地性质：商住 土地面积：78206 起始楼面价：3082元/,地块名称：GZ045 土地性质：商住 土地面积：79054 起始楼面价：2430元/,地块名称：GZ043 土地性质：商住 土地面积：61228 起始楼面价：3632元/,2016年成交地块,跟进中地块,10月,10月,10月,

20、6月,1月,1月,12月,1月,6月,地块名称：GZ019 土地性质：商住 土地面积：10682 楼面价：5070元/,地块名称：GZ026 土地性质：住宅 土地面积：48800 楼面价：5314元/,图：扬州2016年成交地图分布图-2,地块名称：929 土地性质：住宅 土地面积：46927 楼面价：2718元/,地块名称：GZ018 土地性质：住宅 土地面积：98358 楼面价：4406/,房地产市场/土地市场,1月,10月,10月,12月,房企布局：在全国房地产开发十强企业中，目前已有万科、绿地、华润、恒大、金地、中海6个房企进驻，融创、碧桂园2017年初进驻，合计建设项目16个，主要分

21、布于主城的邗江区。,扬州重点房企分布图,房地产市场/重点房企布局,中海,房地产市场/整体市场,市场情况：扬州市区商品房年均成交量约164万方，整体供应略小于求，但在16年开始的调控中扬州楼市无太大影响；目前房价基本稳定在8000-9000元/区间，成交量和市场规模则继续处于上升通道,扬州商品房市场年均成交量约270万方，整体供应略小于求，但从15年年开始在全国楼市的去库存行动的影响下，市场供应明显放缓，成交却持续放大，至今市场累计供求比约为0.9； 13年以前房价呈现稳步上扬趋势，13年之后迫于市场高存量压力，房价出现回调，目前基本稳定在8000-9000/区间，但在以价换量带来的高去化支撑下

22、，市场金额规模仍继续处于上升通道。,房地产市场/整体市场,2016年月度价格：2016年扬州房价涨势明显，近半项目价格上调。特别是8月份以后，扬州楼市受益于金九银十，房价连续环比上涨。下半年政府调控，反而促进了扬州楼市的火热。,图：2016年1-12月扬州商品住宅房价走势,上半年扬州楼市活跃度上升，成交上涨，量升价稳渐成趋势。扬州作为三线城市，房价上涨苗头只是刚刚出现，并没有过速增长。 下半年政府开始调控楼市，一二线多处城市限购，反而促进了扬州楼市的火热，造成外地人特别是南京地区来扬购房比例显著增加，再加上本地人恐慌性购房情感高涨，房价较之前增长速度加快。,2016年年初延续着2015年底较低

23、位的价格，从2-4月份开始上升，4-6月总体下降回到16年年初的状态，但从7月之后开始提前进行了金九银十的状态，连续环比上涨。,备注：2015年12月房价为8646元/,房地产市场/整体市场,市场结构：历年产品供求约90%集中于80-144区间，且该区间供求基本平衡；走势上，80以下、120-140两段产品占比逐年递减，100-120占比逐年提升；大户型产品整体占比低且滞销相对严重。,房地产市场/整体市场,市场结构：成交主力产品单价从5000-6000区间逐渐向6000-7000区域递变，总价也由原来的主力70-80万上升到80-100万区间。,房地产市场/整体市场,项目排名：年度金额榜单14

24、年单盘最高为华润4亿，14年景瑞单盘5亿；入榜项目多数席位被品牌房企占据，并且随年度增长品牌效应愈发明显；区域变化上，西区较多。,备注：单位（金额：亿元；面积：万平米；均价：元/平米）；2016年项目金额根据销售面积、均价自行测算，仅供参考,房地产市场/整体市场,项目排名：15年单盘为雅居乐6亿，16年为中海单盘10亿。,备注：单位（金额：亿元；面积：万平米；均价：元/平米）；2016年项目金额根据销售面积、均价自行测算，仅供参考,房地产市场/区域市场,区域楼市：西区、东区供需两旺，且价格走势相对均稳；老城区累计供求基本平衡，北区、南区累计供小于求。,2010年至2015年6月扬州各区域商品住

25、宅量价走势对比图 供应量单位：万平方米，成交量单位：万平方米，成交均价单位：元/平方米,房地产市场/区域市场,东区：东区自13年开始商品住宅供应量小于成交量，成交均价走势稳步上升，2016年均价突破9000,区内成交主力产品落于100-120区间。,东区商品住宅市场2013年起呈现供不应求状态，16年供求比持续走低，成交均价稳步上扬，16年再次突破9000； 区内成交主力产品落于100-120区间，成交套数4060套，其次就20-140之间成交套数较高。 随着江广融合地带的发展、高铁站的动工，东区发展潜力空间比较大,房地产市场/区域市场,西区：区域楼市供求旺盛，2016年月均去化量约7.08万

26、方，成交量仅次于东区；主力产品以刚需、刚改为主，成交主力面积段为120-140，在全市范围内，是供求量最高的一个区域。,西区10年以来商品住宅累计供求比为0.94，近几年来存在近20万方的供求缺口。 区内成交主力面积段为120-140，成交面积912227平米，成交7004套。 西区一直是购房者热衷的区域，虽然没有老城区商业繁华，但大大小小的商业足以满足居民的生活需求。加之未来地铁的规划，发展空间大。,房地产市场/区域市场,南区：南区的发展比较稳定，房价相较其他区域要低一些。随着城区开发用地的减少，南区的大片待开发空地也为今后的发展留下巨大潜力。,南区商品住宅市场自10年以来累计供求比为1.6

27、1，供大于求，目前区域均价处于缓慢上升通道； 主力产品面积段为100-120，成交面积及套数均为最高； 南区主要属于经济开发区，品牌开发商的进驻和楼盘多样性为南区发展打下基础，工业区大量的外地员工有置业安家的需求。,房地产市场/区域市场,北区：以生态旅发展为主，商品住宅月均去化量约1.55万方，整体处于供过于求的状态，常年房价处于全市较低水平。,北区占得成交量第三把交椅，继续保持良好上升的趋势，商品住宅月均去化量约1.55万方，但房价处于全市较低水平； 整体处于供不应求的状态，北区面积段80-100刚改产品成交套数最高，120-140之间成交面积最高。 北区有瘦西湖及蜀冈风景区，环境优美，天然

28、的养生之地。北区主打生态旅游，商业不是很多，但东北区有北区大润发，西北区有万科自带的大型商业，弥补了一部分空缺；瘦西湖隧道的开通让北区出行的居民便利很多。,房地产市场/商办市场,商办结构：扬州商办产品主力面积相对集中，以80以下成交套数最高，总价100以下以及400万以上的成交金额最高。,房地产市场/商办市场,商办市场：扬州商办产品2010-2011年供大于求，2012-2014年供小于求，到了2015年上半年又是供大于求。成交价格整体较稳，在2013年成交均价远高于其他年份。,扬州商办产品历年供求2010-2011年供大于求，2012-2014年供小于求，到了2015年上半年又是供大于求；

29、2013-2014年商办产品供应量较低，无法满足市场需求，成交均价则高于其他年份，2013年成交均价更是达到17831元/平米； 2010-2015年6月以来，整体商办产品供小于求，呈现供不应求状态。,扬州市区房地产市场现状小结,供应成交递增 品牌集中度高,刚需、刚改为市场主力 价格上涨有明显瓶颈,西区、东区供销两旺 定位差异加速价格分化,整体市场供需旺盛 价格稳定，后市可期,10年以后市场供给侧开始呈现下滑趋势且延续到14年，14年后，政策宽松环境下，年度土地供应和商品住宅供应双双步入上升通道；成交面受去库存举措的影响处于上升通道； 品牌房企入驻率高，并且逐渐在市场形成口碑，品牌效应逐年提升

30、。,商品住宅历年成交主力面积段中80-140刚需及刚改性产品占比常年保持在70%以上，100-120占比逐年提升；大户型产品整体占比低且滞销相对严重； 单价及总价逐年有提升，但单价10000及总价150万是一个比较明显的临界点。,西区、东区供需两旺，且价格走势相对均稳；老城区累计供求基本平衡，北区、南区累计供小于求。 东区区域楼市供求旺盛，月均去化量处于全市最高水平，以刚需、刚改为主，成交主力面积段为100-120，是成交量最高的一个区域。,2013-2014年商办产品供应量较低，无法满足市场需求，到了2015年上半年又是供大于求。 未来商办市场主力依旧集中在东区，而随着区域住宅市场的发展完善

31、，这也将成为商办市场价格上涨的动力,03,REGION PLATE MARKET ANALYSIS,区域-板块市场分析,区域-板块的分区现状,根据区位地域原则、规划原则、房地产发展水平原则，我们将扬州市分为六大区域。,区位地域原则,未来规划导向原则,房地产发展水平原则,备注：板块有跨区域归属划分。,区域-板块的分区现状,扬州六个板块分布在以老城区板块为核心、向周边西北放射性扩散布局，房价分布也以这两个区为最高位向外围递进式消弱。,南区板块,北区板块,板块分布及均价分布,8745元/平,7059元/平,043地块 楼面价：3632元/,045地块 楼面价：2430元/,046地块 楼面价：308

32、2元/,板块横向对比分析,老城区城市核心区，土地稀缺，房源稀少，配套齐全，住宅均价是各区 中最高的。 东区距离主城区最近的一块区域，地理人文条件优越，广陵新城的开发带动了区域内商业配套的发展，主要以京杭之心一片为主，住宅供需旺盛，成交均价在各区中位于第三位。【近期关注地块043045位于东区】 西区房产开发热点区，区域内京华城商圈辐射，汽车站、火车站等交通便利，同时未来有地铁规划，区域内多个楼盘云集，是目前扬州市较为优质的板块，成交均价仅次于老城区。【近期关注地块046位于西区】 南区距离主城区较远，是扬州面向西南的门户区域，由于宁镇扬发展的契合点，区域内产业经济做为支撑，区域潜在土地供应量较

33、多，该区域目前发展还在进行中，房价较其他区域较低。 北区区域西邻瘦西湖风景区，区域内环境优美，是天然的养生之地，主打生态旅游，商业配套较少，区域住宅多以别墅洋房为主。,在综合了市场需求量、成交活跃度及规划发展潜力三方面的综合考量评测之后，东区和西区这两个板块应值得重点探究。,板块横向对比分析-小结,1,2,3,综合成交表现最好的板块:,东区+西区+江都区,规划发展潜力大的板块,东区+西区,市场需求较弱的板块:,老城区+南区+北区,在综合了市场需求量、成交活跃度及规划发展潜力三方面的综合考量评测之后，东区、西区这两个板块应值得重点探究。,重点板块研究-东区,土地市场相对活跃，年均成交约48万方。

34、土地市场作为房地产一级开发阶段，是今后二级土地转让、三级房屋买卖市场的基础，因此板块未来可持续性无碍。,东区的置业特点多倾向于120平以下的首置首改，改善型产品在160平以内均有较明显的成交优势；15年前总价100万基本是个承受力分界线，但15年开始可以发现，总价段有向高区转移的趋势。,重点板块研究-东区,重点板块研究-东区,东区是距离主城最近的区域，扬州市行政中心，且自然资源较好，区域内东北部楼盘较多，且品质较好，均价较高，目前雨润桂府和盛城世家两个项目剩余未开发量较多。,雨润桂府,盛城世家,万和熙庭,京杭融园,和昌运河尚郡,中海九玺,043地块 楼面价：3632元/,045地块 楼面价：2

35、430元/,重点板块研究-东区,机会点分析：板块内优势区位的高端项目数量不多，而这类项目的去化流速尚可，证明板块在接纳周边两个高端外溢需求同时，自身也具备相当的溢价能力。好地段、高溢价能力产品具备成交优势。,价格提升空间 板块具有较为优势地理条件，随着广陵新城的建设，将会为区域内引入一定客群，板块内均价过10000项目市场接受度并不具太大抗性，区域量价都还有较大提升空间。,产品价值提升空间 刚需面积段产品还是具有较为明显的优势，但从15年成交表现来看，可以欣喜地发现，总价耐受程度正在向高区转移。,未来竞争性分析 板块年均成交量约在50万方左右，板块东北部在售项目众多，且项目均有剩余未开发量，板

36、块东北部区域未来竞争激烈度将进一步凸显。,板块发展可持续性 东区板块土地成交相对活跃，未来项目上市量充足，随着江广融合地带的发展、高铁站的动工，东区发展潜力空间比较大。,重点板块研究-西区,西区一直以来都是扬州热点板块，但2016年近土地市场成交量有所下降，年均成交约14.46万方。商业配套成熟，居住氛围好是板块的的优势所在，但未来发展可持续性较东区板块较弱。,西区楼市供求旺盛，月均去化量处于全市最高水平，以刚需、刚改为主，相对来说，无论是面积段还是总价段的产品市场接受度都更高。,重点板块研究-西区,图：2010年以来西区板块商品住宅成交均价年度走势,图：2010年以来西区板块商品住宅量价年度

37、走势,重点板块研究-西区,西区发展成熟、配套丰富，是最受购房者追捧的区域，房源供不应求导致西区房价涨幅较大；西区一直是购房者热衷的区域，现有商业足以满足居民的生活需求，加之未来地铁的规划，发展空间大。,景瑞望府,金地酩悦,华鼎星城,品尊国际,湖滨名都,香颂溪岸,恒通蓝湾国际,雅居乐国际,扬州万达广场,046地块 楼面价：3082元/,重点板块研究-西区,机会点分析：板块内项目较多，且产品较为成熟，区域发展目前趋于完善，产品面集结在100-140平首次改善产品，产品价格接受度较高，在此立项的优势即是利于塑造品牌及打造品质项目。,价格提升空间 板块项目的流速同比周边区域有明显优势，完善的配套建设使

38、得区域为目前全市的置业首选区域，板块内需求量依旧存在，因此价格提升空间相对较大。,产品价值提升空间 改善面积段及中高价段的产品销售情况较好，未来地铁建设将进一步提升区域价值，从板块成交总价的分布来看，中高端产品不乏购买力，而板块特征决定产品没有必要再向小面积刚需产品延伸。,未来竞争性分析 西区一直是购房者热衷的区域，虽然没有老城区商业繁华，但大大小小的商业足以满足居民的生活需求。目前区域内在售项目待上市的未开发量较多，竞争多来自板块内品质楼盘之间的较量。,板块发展可持续性 西区目前开发完善，配套齐全，但土地供求量不多，成交量虽然逐年递增，未来潜在供应量充足，但板块内需求量依旧旺盛，未来发展可持续性不足。,扬州市区房地产市场进入建议,楼面地价大幅上扬，达到近几年新高度,品牌房企集中于西区，呈现向周边区域扩散趋势,整体市场供需旺盛 价格稳步上涨，后市可期,区域楼市特征鲜明，东区为供销主力，南区价格涨幅领跑,14年以后土地市场供求持续低迷，16年政策宽松环境下，年度土地供求略有上扬，但依旧处于低位状态。 商住、商业性质土地引领市场 受全国市场火爆的