资产评估基础.ppt

1、第二章 资产评估基础,教学要求：,1、了解货币时间价值的成因,2、掌握收益现值法、重置成本法、现行 市价法的基本理论和计算,3、了解清算价格法的基本理论和计算,4、了解各种评估方法的选择,一、货币的时间价值与收益现值法,（一）货币的时间价值,货币时间价值产生的原因：,是物质资料再生产过程，在该过程中，投入的资金经过一段时间后，会产生增值。,经济行为,资金所有权与使用权分离后，资金使用者应向所有者支付报酬。因而借贷关系的存在是其产生的前提。,前提条件,现值:Present value(p),有关概念,终值:Future value(F),年金：Annuity(A),（二）、现值与终值,未来值(F

2、),设现值为(P)，未来值为(F)，利率为i。,现值(P),则： F= P+ Pi = P（1+i),( i被称为利率）,( 1 + i ),( i被称为贴现率),F,P=,单利是指计算利息时，本金不变。,（三）、单利与复利,FV=PV（1+in）（n为期数）,复利是指计算利息时，本金包括原本金和利息,FV=PV(1+i)n（n为期数）,单利计算=复利计算,当n=1时,按单利计算，F=P（1+in） =100（1+10%1） =110（元）,例如：把100元存进银行，利率10%，1年期。,P= F/( 1+in） =110/(1+10%1） =100（元）,单利现值,按复利计算，F =P（1+

3、i）n =100（1+10%）1 =110（元）,P= F/( 1+i）n =110/(1+10%)1 =100（元）,复利计算结果 单利计算结果,当n1时,按单利计算，FV=PV（1+in） =100（1+10%2） =120（元）,例如：把100元存进银行，利率10%，2年期。,P= F/( 1+in） =120/(1+10%2） =100（元）,按复利计算，F =P（1+i）n =100（1+10%）2 =121（元）,P= F/( 1+i）n =121/(1+10%)2 =100（元）,复利现值,复利终值计算公式：FV=PV（1+i)n,复利现值与终值,复利现值计算公式： PV=FV/

4、（1+i)n,1、复利终值的计算 F=P(1+i)n=P(F/P,i,n) 其中 (F/P,i,n) = (1+i)n称为复利终值系数，通过查表求得。 、复利现值的计算 P=F(1+i)-n=F(P/F,i,n) 其中(P/F,i,n)= (1+i)-n 称为复利现值系数，通过查表求得。,现值=终值复利现值系数,小 结,在复利计算下:,终值=现值复利终值系数,复利现值系数与复利终值系数互为倒数关系.,在同期限及同利率下:,小 结,复利频率与终值,复利频率:指复利计算期间的多寡.,复利频率越快,终值越大。,每年复利一次，则n年的终值为：,FV=PV（1+i)n,每年复利m次，则n年的终值：,例如

5、：把10 000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。2年期。,则终值=10 000（1+5%/2）22 =11038.13(元),年实际利率的计算,要比较复利期间各不相同的证券,必须计算实际利率.,名义利率,指借贷契约中所设定的利率。,实际利率,指不论复利期间的长短，在一年中实际的利率。,设名义利率为i，,则实际利率为：,EAR=（1+i/m)m-1,如上例：把10 000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。,则实际利率=（1+5%/2）2-1 =5.0625%,当复利频率=1，,名义利率=实际利率.,当复利频率1，,实际利率名义利率，而且复利频率越高，实际利率越大。,(四)、年金,指在某

6、一确定的期间里，每期都有一笔相等金额的收付款项。 三同：同向、同额、同距,10万,10万,10万,10万,10万,年金的种类,永久年金,先付年金,延期年金.,普通年金,普通年金,指在某一特定期间中，发生在每期期末的收支款项。,先付年金,指在某一特定期间中，发生在每期期初的收支款项。又称为即付年金。,普通年金与先付年金的区别：,设某企业拟建立一项基金，每年投入10万元。i=10%, n=5,则5年后该项基金本利和为多少？,0 1 2 3 4 5,普通年金下的现金流,10万,10万,10万,10万,10万,0 1 2 3 4 5,先付年金下的现金流,10万,10万,10万,10万,10万,普通年金

7、与先付年金的现金流量和次数相同，但发生的时间不同。因此其终值和现值的计算不同。,普通年金的终值与现值,如上例，A=10万元，i=10%, n=5，则终值为多少？,普通年金终值的计算,0 1 2 3 4 5,总额=106.1051,(1+0.1)0=1.0,(1+0.1)=1.1,(1+0.1)2=1.21,(1+0.1)3=1.331,即年金终值为: FVA=Ak=1(1+i)k-1 =A （1+i) n-1/i =10（1+10%）5-1/10% =61.051(万元),n,1、普通年金终值：如果年金相当于“零存整取储蓄存款”业务中“零存数”的话，那么，年金终值就相当于该业务的“整取数”，它

8、等于不同时点上发生的收款(或付款)分别换算为第n年的终值后再求和。,二、货币时间价值的计算,（1+i) n-1/i,年金终值系数,基金年存系数(偿债基金),偿债基金是指为使年金终值达到既定金额每年应支付的年金数额.,年金终值(F/A)=A （1+i)n-1/i,年金（A/F） =Fi/（1+i)n-1,i /（1+i)n-1,基金年存系数,年金复利系数与基金年存系数之间为倒数关系。,小结,小结,已知年金求终值，用年金终值系数。,已知终值求年金，用基金年存系数。,普通年金现值的计算,0 1 2 3 4 5 0.909=1/(1+0.1) 0.826=1/(1+0.1)2 0.751=1/(1+0

9、.1)3 0.683=1/(1+0.1)4,0.621=1/(1+0.1)5 合计:3.79,总额=103.79,2、普通年金现值：如果年金相当于“整存零取储蓄存款”业务中“零取数”的话，那么，年金现值就相当于该业务的的“整存数”，它等于不同时点上发生的收款(或付款)分别换算为第0年的现值后再求和。年金现值记作PA。,普通年金现值系数,1- (1+i)-n/i,即年金现值为: PVA=A1-(1+i)-n/i,投资回收系数,投资回收系数指普通年金现值系数的倒数，用以计算已知现值求年金的情况。,年金现值PVA=A1-(1+i)-n/i,A=(PVA) i（1+i)n /(1+i)n-1,小结,已

10、知年金求现值，用年金现值系数。 已知现值求年金，用投资回收系数。,先付年金的终值与现值,例如，每年初支付仓库租金1万元，利率10%，5年期。,5年租金共多少？,先付年金终值的计算,0 1 2 3 4 5,(1+0.1)4=1.464,总额=16.7156,(1+0.1)5=1.6105,(1+0.1)3=1.331,(1+0.1)2=1.21,(1+0.1)=1.1,合计:6.7156,6.7156=6.1051(1+10%),即先付年金终值=普通年金终值(1+i),先付年金现值的计算,1=1 0.909=1/(1+0.1) 0.826=1/(1+0.1)2 0.751=1/(1+0.1)3

11、0.683=1/(1+0.1)4,4.169=3.79 (1+10%),即先付年金现值=普通年金现值(1+i),五、永久年金,指无期限支付的年金.,永久年金现值=年金/贴现率,例:A拥有B公司的不上市普通股股票1000股 每股面值1元,预计B公司每年每股净利润为0.5元 设A 投资报酬率为10%,则B公司股票的评估值=0.51000/10% =5000元,六、延期年金,指最初的年金现金流发生在某一时期之后.,PVA=A3年年金现值系数 2年复利现值系数,延期年金的终值,延期年金的终值与递延期无关,故计算方法与普通年金 相同.,延期年金的现值,先以跨越期终点为起点，将各期年金折算为年金现值后,再

12、折算为计算期起点的复利现值.,例：A拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该油田期限5年，预计第三年才开始产石油，预计第三年末收益20万元；第四年收益30万元；第五年收益40万元。设折现率为10%。,该油田的评估值？,评估值=未来收益的现值(不等值) = 20/（1+10%）3+30/（1+10%）4+ 40/（1+10%）5=60.352(万元),但若第1至第五年每年收益均为30万元,则:,该油田的评估值？,但若第3至第5年每年收益均为30万元,则:,该油田的评估值？,但若拥有永久性经营权，每年收益均为30万元,则:,该油田的评估值？,评估值=未来收益的现值(永久年金) =30/10%=30

13、0(万元),（二）收益现值法,资产的现行价值=该资产预期收益的现值 =该资产收益现值系数,适用范围,（1）企业整体评估 （2）可预测未来收益的单项资产评估,前提条件,被评估资产应是经营性资产 在继续经营取得的收益必须以货币计量 影响未来收益的各种因素均可量化,1.未来收益的确定,税后利润 利润总额 现金流量,为什么以现金流量而不是利润来预测收益?,净现金流量按收付实现制确定，是当期实际收到的现金或付出的现金。,利润按权责发生制计算，只是“应计”现金流，并不一定收到现金。,2.折现率的选择,是特定条件下的收益率,说明资产取得该收益的水平,收益率越高,资产评估价值越低.,折现率=无风险利率+风险报

14、酬率+通货膨胀率,一般应高于银行利率,例:某企业预计未来五年收益额分别为:12万元、15万元、13万元、11万元、14万元。假定从第六年起，以后各年收益均分为14万元。确定的折现率为10%。,则该企业持续经营下的价值为：,现值总额=12/（1+10%）+15/（1+10%）2 +13/（1+10%）3+11/（1+10%）4 +14/（1+10%）5+(14/10%) /（1+10%) 5 =136.17（万元）,收益现值法计算公式的归纳,公式1.当收益每期不变,且无期限则 收益现值=收益(年金)/资本化率=A/i 公式2.当收益每期不变,但有期限则 收益现值=收益(年金)年金现值系数 =A1

15、-(1+i)-n/i,公式3.当收益跨越n年后每期不变,且无期限则 收益现值=收益(年金)/资本化率/(1+i)n =(A/i) (1+i)-n 公式4.当收益跨越t年后每期不变,但有期限，终结于第n期，则 收益现值=收益(年金)年金现值系数/(1+i)t = A1-(1+i)-(n-t)/i / (1+i)t,注意收益的年限为n-t年,公式5.当收益按等比级数递增,收益无期限则 收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率) =A/(i-s) 公式6.当收益按等比级数递增,收益共有n期则 收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率) 1-(1+逐年递增比率)n/(1+资本化率) n =,公式7.当

16、收益按等比级数递减,收益无期限则 收益现值=收益/(资本化率+逐年递减比率) =A/(i+s) 公式8.当收益按等比级数递减,收益共有n期则 收益现值=收益/(资本化率+逐年递减比率) 1-(1-逐年递减比率)n/(1+资本化率) n =,公式9.当收益按等差级数递增,收益无期限 收益现值=收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2 =A/i + B/i2 公式10.当收益按等差级数递增,收益有期限 收益现值=(收益/资本化率+逐年递增额/资本化率2) 1-1/(1+资本化率)n-（逐年递增额/资本化率） n /(1+资本化率) n =,公式11.当收益按等差级数递减,收益无期限则 收益现值=收益

17、/资本化率-逐年递减额/资本化率2 =A/i - B/i2 公式12.当收益按等差级数递减,收益有期限则 收益现值=(收益/资本化率-逐年递减额/资本化率2) 1+1/(1+资本化率)n+（逐年递减额/资本化率） n /(1+资本化率) n =,某企业欲收购A企业,预计A企业以后每年收益为20万元,预计以后各年按2%的递增比率增加,并且年限为40年.已使用5年,尚有寿命35年.,由公式6 收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率) 1-(1+逐年递增比率)n/(1+资本化率) n =20/(10%-2%) 1-(1+2%)35/(1+10%)35 =232.21（万元）,（1）能真实和较准确反

18、映企业价值 (2)与投资结合,易为买卖双方接受.,收益现值法的优点,（1）预期收益额预测难度较大, (2)评估范围较窄,收益法的缺点,1、资产的价值取决于资产的成本 资产价值决定于经济形态演变。,二、资产价值构成与成本法,2、资产耗费的补偿,资产价值由被评估资产的补偿程度决定。 补偿程度越高，价值越大,成本法,指按被评估资产的成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种方法 。,由于成本可有历史成本和重置成本，故又分为历史成本法与重置成本法。,历史成本法,又称为账面净值法，根据资产取得时的入账价值扣减其各项损耗价值来确认资产价值的一种方法，一般适用于流动资产价值的评估。,重置成本法,指按被

19、评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种方法,适用范围,以资产重置、补偿为目的的资产评估 （1）因通货膨胀的影响，市价与成本差异较大。 （2）因技术进步形成的无形损耗 （3）因技改，资产的效用提高 （4）因使用年限误估，所提折旧与自然损耗不符 （5）因账面成本失实,前提条件,（1）具有可比性 （2）被评估资产具有可再生性 （3）具有价值递减性,评估的基本公式,评估价值=重置成本-有形损耗-无形损耗 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估价值=重置成本成新率 式中，有形损耗即实体性贬值，是指资产由于使用和自然力形成的贬值。 成新率反映评估对象的现行价值与其

20、全新状态重置价值的比率.,无形损耗包括两部分，一是由于科学技术的进步，被评估资产技术相对落后形成的贬值，即功能性贬值；二是指由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低，也即经济性贬值。,（1）重置核算法 (2）物价指数法 重置成本=历史成本评估基准日价格指数 / 原购买日价格指数 式中，价格指数不能选用通货膨胀指数，只能选用同类资产价格指数,重置成本的确定,（甲）重置成本/（乙）重置成本= （甲）生产能力/（乙）生产能力 （甲）重置成本= （乙）重置成本（甲）生产能力/（乙）生产能力,（3）功能价值法,（甲）重置成本/（乙）重置成本= （甲）生产能力/（乙）生产能力X 式中，X为规模效益指

21、数 （甲）重置成本= （乙）重置成本 （甲）生产能力/（乙）生产能力X,（4）规模经济效益指数法,有形损耗的确定,（1）观察法 单项资产 资产净值=重置成本成新率 重置资产有形损耗=重置成本 （1-成新率） 多项资产 重置资产有形损耗=个别有形损耗各项资产/ 总资产,（2）公式计算法 实体性贬值=（重置成本-预计残值）*已使用年限/总使用年限,无形损耗的确定,（1）功能性损耗 功能性贬值=每年增加营运成本现值 （1-所得税率） =每年增加营运成本年金现值系 数（1- 所得税率）,例：某企业有一台设备，已使用4年，尚可使用6年。由于技术落后，每年营运成本比新同类设备多支出10 000元，所得税率

22、为33%，贴现率为5%，则： 功能性贬值=10 000 (1-33%) (P/1,5%,6)=67005.0757=34007.19（元）,成新率的确定,（1）观察法 （2）使用年限法 （3）修复费用法,重置成本法的优点,（1）比较充分考虑资产的损耗，评估结果较合理 （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估 （3）在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用,缺点,（1）工作量太大 （2）以历史资料为依据， 会脱离市场 （3）经济性贬值难以计算,三、市场供求关系与市价法,资产的价值由市场 供求关系所决定,市场供求规律,现行市价法,现行市价法是指通过市场调查确定参照物，进行对比

23、调整，以确定被评估资产价值的方法。,前提条件,（1）被评估资产的交易市场发育相当成熟 （2）参照物便于寻找 （3）参照物的技术指标、经验数据便于观察 和处理, 参照物与被评估资产的技术指 标、 资产性能应一致,适用范围,主要适用于单项资产的评估，而不适用于整体资产的评估。,参照物调整,（1）时间因素 （2）地域因素 （3）功能因素,现行市价法的评估方法,（1）市价折扣法 被评估资产的市价 =相同的全新资产市价-损耗 =相同的全新资产市价-折旧 =相同的全新资产市价-（相同的全新资产市价-残值）已使用年限/法定使用年限,例：A企业现有一台设备，准备对B投资。该设备可以使用年限为10年，现已使用4

24、年，该设备原值22万元，已提折旧8万元，预计残值2万元。目前市场上同样设备的全新市价为18万元，预计残值1万元。则应用市价折扣法，该设备的评估价为：,设备评估价=180 000-（180 000-10 000） 4/10=112000（元）,(2)市价比较法,是指当市场上难以寻找与被评估资产完全相同的参照物时，可以以相类似的资产作为参照物，再对差异因素进行必要调整从而确定被评估资产价值的方法。,现行市价=相似的全新资产市价-（相似的全新资产市价-残值）已使用年限/法定使用年限 调整系数K,调整系数K的确定要根据时间、地域、资产功能的不同来确定。,例：B企业拥有一块商业用途的土地，面积500m2

25、, 要求评估2001年3月的市价。经调查搜集有关数据，B企业拥有的土地使用权可使用40年，现已使用10年。到期无残值，根据分析，与该土地使用权相似的地价为600万元，调整系数K为1.3。 则B企业商业用地价值为：,现行市价=600-600 10/40 1.3=585（万元）,(3)物价指数法: 利用物价指数来估算被评估资产价值的一种方法。,现行市价=账面原值评估日定基物价指数-差异贬值,式中，定基物价指数的基年应与被评估资产的购置日相同。,例：A企业2005年1月购置一台生产流水线，原值300 000元，已提折旧6000元。2008年1月因转产，欲转让该生产线。据调查，2005年至2008年，

26、物价平均每年上涨1%。则该生产流水线的市价为：,现行市价=300 000 103%/100%-6000=303000（元）,多因素影响的调整,例:教材第47页案例分析,现行市价法的优点,能够客观反映资产目前情况，其评估参数、指标直接从市场获取，评估值更能反映市场现实价格。 评估结果容易被各方面接受。,缺点,需要有公开及其活跃的市场为基础，不适用于专用机器、设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的资产评估 .,四、企业终止与清算价格法,前提条件：企业破产、 抵押、 清理,清算价格法的评估方法,（1）整体评估法 （2）市价折扣法 （3）模拟拍卖法,资产评估方法的选择,（1）应与资产评估价

27、值类型相适应 （2）应与评估对象相适应 （3）应考虑信息制约 （4）应统筹考虑.,(1)资产补偿（设备评估等）-重置成本法 (2) 资产纳税等-现行市价法 (3)所有权、使用权转让（房地产、企业整体价值等）-收益现值法 (4)资产 抵押、清理-清算价格法.,常用资产评估方法的选择,练习： 1、刘为将6000元存入银行，存为五年定期，银行的利率为，假如按照单利法，五年之后这笔钱是多少。假如按照复利，五年之后这笔钱是多少。（复利终值） 、张笑希望五年后有万块钱去上大学，那么他现在要一次性存入多少钱，才能刚好够这笔钱。利率为5%。（复利终值） 3、某高校希望用创收收入存入银行要设立一项永久奖学金，银

28、行利率是5%，如果学校希望每年的奖学金是10万元，则学校应该一次性存入银行多少钱？（永久年金） 4、某企业租入一栋厂房准备使用五年，如果每年初付租金，则要每年初付.万元，如果一次性付请，则要.万元，假如市场的利率为，则这家企业选择那种付租金的方式是比较合算的。（先付年金现值）,5.某企业要预交一项五年的财产保险费用，共支付50万元，相当于每年末支付多少的年金费用？市场利率是8%。 6、某公司每年末存入银行一笔发展保障基金10万元，共交付10期，银行的利率是5%，请问10年后这笔钱的数额是多大？ 7、新兴厂预计在五年后需要1000万资金去更新新厂房，为保证这笔资金，从现在起每年底应存入银行等额多少钱？利率为8%。 8、小红家现有5.5万元的存款，明年此时小红就是小红上大学的日期。假若大学的每年的学费为1.5万，银行利率是8%，学制是四年，请问这笔钱够不够支付小红上大学的费用。,9、张婷每年收到父母的压岁钱都是200元，她每次收到压岁钱时都存入银行。假如银行的利率是5%，张婷今年8