第4章土地与土地利用概论.ppt

1、第四章 土地与土地利用概论 第一节 土地 第二节 土地地租 第三节 土地利用的一般均衡 第四节 住宅用地与区位,第四章 土地与土地利用概论,一、土地的特性 (一)土地的自然属性 固定性； 差异性； 耐久性。 (二)土地的经济特性 稀缺性； 区位效益性； 边际效益递减性。,第一节 土地,二、地租 (一)地租的性质 使用土地资源会获得一定的租赁性报偿，这些报偿是衡量土地资源在生产利用中的经济报酬的一种手段。这项经济报酬是产品总产值减去经营总成本之后应归于土地这一固定要素的剩余额，简称为地租。,第一节 土地,二、地租 (一)地租的性质,第一节 土地,1.契约租 是指承租人为占用别人的房地产而实际支付

2、的款项，其数额大小通常是在财产使用前由房产主和承租人商定，最后双方通过契约形式而达成。 2.地租 指土地资源的理论收益，或者可以直接定义为土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬。 3.经济租 指收入减去投入生产中某要素最低供给价格后的剩余。,二、地租,第一节 土地,(二)地租的计算 土地用于各类活动时，能够产生稳定的、连续不断的收益。,当土地所有者准许另外的个人或厂商使用他的土地时，他收取地租。 土地的市场价值相当于由土地所产生的连续不断的租金收入的现值。,一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。 模型假设 1.固定的价格 该地区所有区位上产出品价格相同，投入品价格相同。

3、 2.零经济利润 农业自由进入，农民创造的经济利润为零。 3.土地肥沃程度 高肥沃度、中等肥沃度、不肥沃 4.土地出租给出价最高的人 5.零运输成本 运输成本假定小到可以忽略不计。,第二节 土地地租,高肥沃度土地,一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。,第二节 土地地租,O,Q,MC,AC,10,O,美元,Q,160,美元,S,D,中等肥沃度土地,8,一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。,第二节 土地地租,O,Q,MC,AC,10,O,美元,Q,美元,S,D,低肥沃度土地,土地肥沃程度越 高，成本曲线位 置越低。,一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程

4、度决定。,第二节 土地地租,农民之间的竞争抬高了地价，使经济利润为零。所以农民对不同块土地表现得无所谓，虽然高肥沃度的土地的生产成本较低，但生产成本上的节省与高昂的土地成本相抵消了。 地租等于总收益超出非土地成本的余额。 剩余法则：农民们为土地的使用权进行竞争，所以土地所有者获得剩余部分。 但当进入和竞争上存在限制时，剩余原则就不起作用。,一、地租与土地肥力 农业用地价格由土地的肥沃程度决定。,第二节 土地地租,二、地租与易达性 假设所有的土地都用来种植胡萝卜，经济特点如下： 1.固定的价格 在所有的区位，投入、产出价格相同。 2.集市 所有的胡萝卜按每吨每英里t的成本从农场运输到某中心集市。

5、 3.竞争性市场 经济利润为零。 4.土地的肥沃度 土地的肥沃程度相等，所有区位的生产成本相同。,第二节 土地地租,(一)地租函数 =PQ-C-tQu-R 经济利润为零时，土地的投标租金是 R=PQ-C-tQu,二、地租与易达性,第二节 土地地租,(二)要素替代：向下凸的地租函数 一个变通的农民，随土地的相对价格变化而改变投入品比例。 土地越昂贵，就使用越少的土地，用低价格的投入品代替土地。,二、地租与易达性,第二节 土地地租,可变通农民的成本和地租 假定：产出=20吨 价格15美元/吨 运输成本=每吨每英里4美元 租前利润=总收入-非土地成本-运输成本 租金=租前利润/农场面积,第二节 土地

6、地租,(二)要素替代：向下凸的地租函数,二、地租与易达性,可变通农民与不可变通农民的投标租金函数,第二节 土地地租,(二)要素替代：向下凸的地租函数,二、地租与易达性,三、地租与公共政策 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？ 例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。,第二节 土地地租,三、地租与公共政策 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？ 例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。,第二节 土地地租,三、地租与公共政策 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？ 例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。,第二节 土地地租,三、地租与公共政策

7、 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？ 例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。,1.当灌溉工程不影响玉米均衡价格的时候 随着利润的增加，农民间的竞争抬高了地租，使经济利润为零。灌溉工程的利益被土地所有者获得。,第二节 土地地租,三、地租与公共政策 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？ 例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。,2.当灌溉工程影响玉米均衡价格的时候 灌溉工程增加了玉米的供给：1)成本曲线下移，农民产出增加；2)边际土地投入生产。 供给的增加降低了玉米的均衡价格，玉米消费者从灌溉工程中获利。 玉米价格降低时，农民的租前利润减少，降低了地租，

8、土地所有者损失。,第二节 土地地租,三、地租与公共政策 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？ 例：假定某农业县修建了高架渠，并为农民免费灌溉。,什么决定土地所有者与玉米消费者之间的利益分配呢？ 一般来说，灌溉工程覆盖的地理面积越小，到土地所有者手中利益的份额就越大。 如果工程明显降低了玉米的价格，则利益中的大份额就到了玉米消费者手中。,第二节 土地地租,第二节 土地地租,三、地租与公共政策 公共政策如何影响地租，谁又能从公共政策中获益呢？,例：假定某农业县修建了一条高速公路，降低了胡萝卜运到集市上的成本。,一、单中心城市的土地利用 单一中心城市的关键假定： 1.中心出口的交叉点 所

9、有制成品通过市中心铁路终点站从城市运走。 2.四轮马车 制造商将货物用四轮马车从工厂运输到出口交叉点。 3.轮毂轮辐状电车系统 电车线路呈放射状布置。上下班的人和购物者乘坐电车从住宅区到中心商务区。 4.聚集经济 办公行业依赖面对面的接触，从不同写字楼来的职员在市中心会面进行交易。,第三节 土地利用的一般均衡,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以制造业为例的土地投标租金函数 行业特点： 1.固定的价格 所有区位价格相同。 2.竞争性市场 经济利润为零。 3.成品运输成本 成品由四轮马车运输到中心铁路终点，再被运往其他城市。 4.原材料运输成本 原材料经铁路运输到城市，在城市

10、内部运输成本忽略不计。 5.要素替代 当地价上涨时，厂商用非土地投入品代替土地。,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以制造业为例的土地投标租金函数,厂商利润=总收益-非土地投入品-运输成本-土地成本 =PbB-C-tBu-RT 厂商经济利润为零。 根据剩余原则，厂商愿意将总收益超过非土地投入品和运输成本的余额支付给土地所有者。 R=(PbB-C-tBu)/T 投标租金函数是指典型的厂商愿意为城里不同的生产厂址每英亩支付多少钱。,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以制造业为例的土地投标租金函数,棒球制造商的投标租金函数 假定：产出=6吨 价格1000美元/

11、吨 运输成本=每英里900美元 租前利润=总收益-非土地成本-运输成本 租金=租前利润/厂址面积,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以制造业为例的土地投标租金函数,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以写字楼为例的土地投标租金函数 行业特点： 1.收集、处理并分配信息。 2.写字楼在信息收集、处理和分配上依赖面对面的接触。 假定写字楼提供财务服务，则有： 1.产品 公司产品为“投资咨询”，每月生产A个咨询。 2.到市中心的行程 每次咨询去市中心一趟。 3.固定价格 在城市所有区位价格相同。 4.竞争性市场 经济利润为零。 5.要素替代 地价上涨时，以非土地

12、投入品代替土地。,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以写字楼为例的土地投标租金函数,公司利润=总收益-非土地投入品-行程成本-土地成本 =PaA-C-tAWu-RT R=(PaA-C-tAWu)/T 投标租金函数表明了写字楼愿意为不同的办公地点支付多少钱。,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一般均衡,以写字楼为例的土地投标租金函数,假定：产出=200次咨询 价格=48美元/次 行程时间=3分钟/街区 机会成本=4美元/分钟 行程成本=2400美元/街区 租前利润=总收益-非土地成本-行程成本 租金=租前利润/办公地址面积,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用

13、的一般均衡,以写字楼为例的土地投标租金函数,零售商的区位 (一)大规模经济零售商 例：手套销售商 假定：1.一个城市只有一家手套店。 2.手套的消费者均匀分布在单一中心城市各处。 3.完全竞争，即手套商的经济利润为零。 手套商通过将销售量最大化来使总利润最大化。销售量在销售区中心最大，这里为大多数消费者容易达到。因此手套商在市中心利润最大化。中央区位的利益被单一中心城市里的呈轮毂-轮辐状的电车系统巩固加强，该系统将郊区上下班的人和购物的人输送到市中心。,第三节 土地利用的一般均衡,一、单中心城市的土地利用,(二)中等规模经济 例：帽子销售商 假定：1.一个城市有5家帽子店。 2.消费者均匀分布

14、在单一城市各处。 3.完全竞争，即经济利润为零。 大多数的帽子店会集中在闹市区的核心地带。帽子店群集在核心地区的倾向因购物外在性而加强。 考虑到轮毂轮辐电车系统的情况，零售业可能群集在市区的核心地带。,第三节 土地利用的一般均衡,一、单中心城市的土地利用,零售商的区位,具有相对陡峭的投标租金函数的活动占据了最接近集市的土地。运输成本越高，投标租金函数越陡。 即有较高的运输成本的活动占据中心土地。 土地市场有效地分配了土地。,第三节 土地利用的一般均衡,一、单中心城市的土地利用,土地怎样在两个相互竞争的使用者之间分配呢？,第三节 土地利用的一般均衡,一、单中心城市的土地利用,第三节 土地利用的一

15、般均衡,一、单中心城市的土地利用,写字楼占据了CBD的中心地区； 就业机会集中于CBD。,二、一般均衡的案例分析 出口商品价格的上涨 对城市土地的影响,第三节 土地利用的一般均衡,CBD以牺牲住宅区 面积为代价扩张。,二、一般均衡的案例分析 出口商品价格的上涨,第三节 土地利用的一般均衡,对劳动力的影响,CBD范围扩大,就业密度增加,SRD范围缩小,二、一般均衡的案例分析 出口商品价格的上涨 对劳动力的影响,第三节 土地利用的一般均衡,二、一般均衡的案例分析 出口商品价格的上涨,第三节 土地利用的一般均衡,结论 (1)市场的相互作用 CBD的变化影响城市劳动力市场与住宅土地市场。商业投标租金函

16、数曲线上移，增加CBD的规模与密度，导致劳动力需求过剩。工资上涨的结果是使居民投标租金函数曲线上移，增加住宅区的规模与密度。 (2)投标租金函数的改变 出口价格上涨导致商业投标租金函数曲线上移。工资增长的结果导致商业投票租金函数曲线下移。,二、一般均衡的案例分析 出口商品价格的上涨,第三节 土地利用的一般均衡,(3)地租 出口价格上涨提高了整个城市的地租。出口产品增加提高了CBD与住宅区对土地的需求，所以整个城市的土地所有者都从出口销售的增长中获益。 (4)出口销售增长的福利效应 在一般均衡中，大城市的原有居民生活并没有提高。工资上涨被更高的住宅与土地费用抵消，效用水平未变，但是，外来者的生活

17、却相应得到实质性提高。,结论,住宅用地投标租金=总收益-总成本 假定： 1.每个家庭有一名成员通勤-到CBD上班； 2.非通勤行程无足轻重； 3.所有区位的公共服务设施和税收相同； 4.所有区位的空气质量相同； 5.所有家庭收入相同，而且对住宅的品味相同； 6.花在通勤上的时间的机会成本为零。,第四节 住宅用地与区位,一、住宅价格函数 住宅价格被定义为每个月每平方英尺的住宅的价格。 该函数表明某家庭愿意为在城市不同区位的住所支付多少钱。 (一)无消费者替代 假定： 1.住所相同 1000平方英尺的居住空间。 2.固定的预算 通勤与住宅支出共300美元。 3.通勤成本 20美元/月英里。,第四节

18、 住宅用地与区位,一、住宅价格函数 (一)无消费者替代,第四节 住宅用地与区位,一、住宅价格函数,(二)有消费者替代,第四节 住宅用地与区位,家庭遵循需求定律，随价格上涨而减少了需求的数量。,二、住宅供应的投标租金函数 该函数表明住宅商愿意为在城市的不同区位支付多少钱。 (一)固定要素比例的投标租金函数 假定： 1.公司使用土地及非土地投入品生产住宅。 2.每幢住宅的非土地投入品价格相同。 3.固定生产要素。 4.住宅价格函数向下倾斜且呈下凸状。 5.完全竞争市场。 土地投标租金=总收益-非土地成本 投标租金函数是向下凸的。,第四节 住宅用地与区位,二、住宅供应的投标租金函数,(二)要素替代的

19、投标租金函数 当地价上涨时，公司以非土地投入品代替土地，越靠近市中心修建越高的建筑。这样在每个区位上，要素替代的投标租金高于固定要素的投标租金。 投标租金函数更为下凸。 原因： 1.住宅价格函数向下倾斜。 2.消费者替代与要素替代。,第四节 住宅用地与区位,二、住宅供应的投标租金函数,(二)要素替代的投标租金函数,第四节 住宅用地与区位,三、住宅用地分析假定的放宽 (一)通勤假定的变化 1.通勤的时间成本 通勤成本是货币成本加上每英里行程所耗费的时间成本。较高的通勤时间成本，使得住宅价格函数和投标租金函数变得更陡峭，更愿意住的离CBD近一些。 2.非通勤行程 非通勤行程如果集中在CBD，使得住

20、宅价格函数和投标租金函数更加陡峭，更愿意住的离CBD近一些。,第四节 住宅用地与区位,三、住宅用地分析假定的放宽 (一)通勤假定的变化,3.双职工家庭 双职工通勤到CBD，且通勤成本相同，则离CBD越近，通勤成本就会有双份的节约。这样，住宅价格函数和投标租金函数在双职工的城市将会较陡。,第四节 住宅用地与区位,三、住宅用地分析假定的放宽,(二) 公共物品和税收 税收和公共服务设施在大城市地区内有变化。 假定城市内的公立学校的质量变化了，但学校的费用在城市各处相同。均衡情形下，有较好的的学校的社区，住宅价格较高。 同样，犯罪率较低的社区，或者，低税收的社区，住宅价格则较高。,第四节 住宅用地与区

21、位,三、住宅用地分析假定的放宽,(三) 污染的空间变化 假定某污染工厂搬入本来洁净的城市。如果从工厂排放出来的烟和气味在中心城市地区最严重，那么工厂污染减少了市中心附近的住所的相对吸引力，住宅价格降低。另外，污染增加了偏远住所的相对吸引力，提高了郊区住宅价格。,第四节 住宅用地与区位,四、收入隔离理论 根据简单的单一中心城市模型，家庭选择能使土地成本与通勤成本之间达到最佳权衡的区位。 阿隆索和穆斯拉出了一种收入隔离理论。该理论表明：中心区位为穷人提供了最适宜的权衡，而郊区区位为富人们提供了最适宜的权衡。 假定： 1.家庭的住宅租金函数是给定的； 2.任一区位家庭消费的土地数量是固定的，0.2英亩； 3.通勤成本是每来回英里每月40美元。,第四节 住宅用地与区位,四、收入隔离理论,最适宜区位：边际收益=边际成本 更远处的区位的家庭更富有。,第四节 住宅用地与区位,四、收入