2013南京际华5302厂区旧厂改造概念稿-54p

1、,文化创新生产力,际华5302旧厂改造策划案（概念稿） 二0一三年六月,南京仁谦房地产投资管理有限公司,未来来源融化的过去，感动源于合理的兼容,汇报提要,楔子,第一篇：传承产业认知,第二篇：经典产业案例,第三篇：融合本案资质,第四篇：创新可行性定位,结语,楔子,在北京的东北角，有一个以上个世纪50年代建成的工厂命名的艺术区，这就是798艺术区。 2001年的秋天，一个中央美术学院雕塑系教授，轻轻地推开吱呀的大门，他成为第一个利用其现有空间的艺术家。当时的租金仅仅是一天几毛钱。一个人留在了这里，开始建造自己的艺术工作室。 2003年春天，“再造798”、“蓝天不设防”、“中德当代艺术展”，798

2、完成了公众视野内的首秀。 2006年冬天，几个艺术家在这里上演了血腥的一幕，都是80后的小年轻，却硬是和钩子过不去，那时候，有点癫狂。 现今798已经引起了国内外媒体和大众的广泛关注，并已成为了北京都市文化的新地标。,远去的工厂,无心抑或有心？ 交织的是空间还是时间？,斑驳的红砖瓦墙，错落有致的工业厂房，纵横交错的管道，墙壁还保留着各个时代的标语。马路上穿着制服的工人与打扮时尚前卫的参观者相映成趣，历史与现实、工业与艺术在这里完美的契合在了一起，这里就是北京798艺术区。,楔子,楔子,如今SOHO式艺术聚落 和 LOFT生活方式,城市近代旧工业厂房建筑既具有建筑主体结构坚固、空间高大灵活、建筑

3、体量大、拆除或新建对环境造成的影响大的特点,又具有实用的设计理念和工业美学价值特点,因而它的转变和重生对城市也将有着重要的影响。,厂房的改造和再利用成为城市再生的一个契机，同时，改造热也是对城市发展的一种深思。 旧厂房的改建和改造，继而发挥出新的生命力，这就是“创意产业”的魅力！,第一篇：传承产业认知,1.1创意产业,创意产业也称创意经济，是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。,在英国、美国、日本等国家，文化创意产业成为国家支柱产业，产业增加值超过GDP发展8%； 2008年3月，在英国举办创意中国设计展，3月27日

4、，在中国人民大会堂举办中国市场创意论坛，无不标志着中国创意产业正步入黄金时代; 根据CIDA创意产业评估中心提供的2007年中国产业数据显示：,创意产业引领新时代全球经济发展，成为国民经济的重要组成部分。,1.2创意地产,创意地产是房地产业和创意产业的融合，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住宅。,创意地产可以分为新建和旧建筑改造两种，根据项目的需要，这里介绍以旧建筑改造为主。,创意地产作为一种“舶来精神”，目前在经济较为发达的城市发展良好。如在广州、深圳、北京、上海、苏州、南京等地都有各自的代表作。 第二篇会以上海为例，选择代表性的改造型创意产业为典型。

5、,创意产业是未来产业升级的核心,案例小结： 仁谦观点,作为产业发展的高级阶段和普遍趋势，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大的基础上形成的新兴产业； 创意产业的出现不仅可以大力提高产业附加值，也将对经济增长、城市发展和城市功能带来长远影响； 老建筑改建是创意产业园区重要类型； 创意产业园区会创造丰厚的社会价值、经济价值、以及政府和企业形象价值。,第二篇：经典产业案例,2.1上海代表性创意园案例,根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：,以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20,以商业休闲为主导

6、 核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态； 商业比重都要高于50,案例解读,区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。,同乐坊基本概况,改造宗旨：“整旧如旧后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰

7、。,同乐坊形态风貌,案例解读,同乐坊主题特色,以酒吧俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在2445岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。,酒吧面积均在10002000平米之间，可以容纳1000余人； 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间； 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。,与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东

8、方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。,文艺演出,时尚发布,媒体见面会,论坛讲堂,案例解读,案例解读,1933老场坊基本概况,区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组成，总建筑面积3.27万平方米； 历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计，享有“远东第一”之誉； 主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。,案例解读,1933老场坊空间特色,整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一

9、般的游览体验。 商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。, 餐厅：保留了已有墙面和立柱，而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独特氛围。, 零售：利用原有墙面和立柱进行空间分割，现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比，打造一个与众不同的购物体验空间。, 舞台：建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空中舞台，并导入了一流的影音设备，适合各种时尚活动的需要。, 休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。,案例解读,1933老场坊主题特色,与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身

10、就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。,引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等,案例解读,区位条件：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。,上海老码头基本概况,规 模：占地面积1.6万平方米，建筑面积2.5万平方米，由22栋风格各异的建筑组成。 分 区：分为广场部分和办公部分。,案例解读,上海老码头风貌特色,对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和

11、修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气； 细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。,2.2 创意地产特征,客群特征,一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：,人气的来源,消费的主力,亮点的塑造,依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。,启示一：人气的来源,由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档

12、业态占据60以上，构筑一个中高档的生活圈。,启示二：消费的主力,面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。,启示三：亮点的塑造,业态特征依托空间特色，打造特色休闲商业集群,业态配比的一般规律,旧改项目常见商业形态的一般特征,休闲商业,临近广场、步行道的1-2层厂房改建 形成连续的商业界面 与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主 主题鲜明、装修精致、富有情调,通常选在相对僻静的场所 多为小型的独栋建筑改建而成 外表朴实，内部装修奢华 精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的

13、设计感和文化性,酒店会所,剧院剧场,规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间 内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途,创意办公,通常由3层以上的厂房改建而成； 内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分； 主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室,开放空间,围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间； 经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚,2.3 创意产业内涵,INSPIRATION 灵感与活力,它从历史中走来，延续着蓬勃的生命力。在新与旧、历史与未来的融合中，给予人们鼓舞和激励，启发源源不断的创意和灵感。,INNOV

14、ATION 创新与前卫,它以革新者的姿态出现，不仅用前卫、新锐的形象俘获人们的眼球，还用创新先锋的内在品质点燃智慧的火花。,INTERACTION 互动与交流,它应该能满足人们参与体验的欲望，人与物的交感、人与人的交流，甚至城郊与中心城的互动，在这里都变得更为轻松愉快，而这种积极的互动将使它能一直站在潮流引领者的位置上。,第三篇：融合本案资质,3.1 项目概况,项目说明,位于江苏省南京市浦口区浦珠中路209号，312国道旁； 项目呈现块状，紧邻312国道（浦珠中路）； 位于南京长江大桥西侧，车程在5分钟左右； 处于南京发展区域，有大量的新旧居住社区；,经济指标,分南北厂区； 总占地104052

15、平方米； 建筑总面积50000平方米； 厂区内部空间较大，层高较高；,3.2 关于南京的创意地产,城市的优势,1、具有历史文化特征的工业存量房产数量较大。根据调查研究，南京中电推进的创意文化产业园区有60%是利用旧厂房改建而成。如创意东八区是南京蓝普电子的旧厂房。 2、历史文化资源丰富。2500年的建城史，440年的建都史，成就的丰富的人文资源，如南京的1912，由20栋民国建筑围合而成，体现了历史消费。 3、大量的“创新源头”。南京是全国四大科教中心城市之一，各级研究所和开发机构近600家。为创意文化产业提供大量的人才、知识，以及其他资源。,南京创意地产的发展模式,一是旧厂房、仓库改造的文化

16、产业园； 二是新建的文化设施空间； 三是文化休闲商业街区。,3.3 南京的创意地产案例,区位条件：位于南京市白下区光华东街6号，背倚明城墙，东临月牙湖畔。,创意东八区基本概况,规 模：占园区位于白下区月牙湖畔，风景秀丽，占地80余亩，相关产业集聚，共投资5000万元。 分 区：目前一期进驻企业110余家，二期进驻企业40余家。,创意东八区主题特色,与地产、休闲、动漫结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为南京创意园区的主打品牌。,引入各类创意性企业，创造性高的机构，形成特色。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化

17、交流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等,创意中央,南京中央路302号，原油泵油嘴厂3万多平方米老厂房，如今摇身变为“城市创意会客厅”。 12米高、540平方米的红砖墙高大厂房，眼下被改建成LOFT（大厅）城市客厅，可容纳300人。用于举行新车发布、模特走秀、小剧场话剧和舞台剧演出，今年底起，南京各高校及文艺团体的小团体演出和观摩，将在此获得一个全新的平台；,南京1912,“南京1912”位于南京市长江路与太平北路交汇处，由17幢民国风格建筑及“共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成，总面积3万多平方米。 南京1912街区被命名为中国特色商业街，据不完全统计，2

18、009年全年共接待全国近百个城市代表团的参观、交流和学习，并收到国内100余个城市的合作邀请。 街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。 街区日平均客流量达到近万人次，节日高峰客流达5-6万人次，曾创下平安夜10万人齐聚1912的盛况。 已有数十家入驻商户通过1912平台实现了由本地品牌向区域知名品牌的跨越式发展。 截止2008年底，1912受到了海内外超过200家媒体报道。 南京1912洋酒的消费量占南京洋酒消费总量的50%以上。,南京具备了创意地产的土壤，并且创意地产的种子已经开发结果，但是只有具备前瞻眼光的企业才能获得这份殊荣！,第四篇：创新可行性定位,4.1 可行性一 ：大型企业总部,4.1 可行性一 ：大型企业总部,4.1 可行性一 ：大型企业总部,4.1 可行性一 ：大型企业总部,4.2 可行性二 ：工作+生活+休闲一体空间,4.2 可行性二 ：工作+生活+休闲一体空间,4.2 可行性二 ：工作+生活+休闲一体空间,4.2 可行性二 ：工作+生活+休闲