青岛北站商业规划初步方案

1、青岛北站高铁滨海新城服务业发展规划和商业基地规划的讨论原稿，深圳新模特商业管理有限公司杨宝民，序言，深圳新模特商业管理公司已服务于上海大学城市轨道交通中枢城市综合商业规划和建筑规划和方案设计论证任务，积累了丰富的轨道交通房地产和区域规划设计经验。 2008年杨宝民老师总结了中外城市规划的理论和实践，首次提出独创地将城市规划、旅游规划和商业规划结合起来，从2009年起将这一理论应用到长春25平方公里北区的新城概念规划设计和总体规划中，取得了圆满的成功。 2010年杨宝民老师总结了新城规划的实际经验，在三结合的基础上，明确提出城市新区规划必须与产业规划相结合。 2011年，新摩尔公司对青岛汽车北站

2、的核心商务区进行了初步调查，提出了初步的商务计划方案。 一、市场调查分析和结论，2011年是全面实施“十二五”计划的开局年，李沧区抓住了2014青岛世界园艺博览会的重大机遇，以科学发展为主题，以“方式转换、结构调整”为主线，以改革开放为动力，以市委、市政府的“世界前景按照“达成目标、获得目标四篇文章”的新要求发扬“诚实工作、勇敢争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作风格，紧紧围绕“抱湾枢纽、生态商都”的发展定位和“一极二轴三区四带”的战略布置，迎接“世园会”， 全面实施“建设新李沧”三年发展行动，努力推进城市质量化、产业服务化、环境生态化、管理细化、民生普及化，实现经济社会和发展。 关于李沧

3、商贸的发展构想，积极建设青岛李沧中心商圈，地下空间规划借鉴东京的成功经验，以高标准建设青岛汽车北站中枢，树立青岛都市客际形象，发展高附加值批发零售业，增强半岛商业放射力。 鼓励社区业务的发展，安排更多人的就业。 关于商贸重点项目，就李沧区文化旅游业的发展，计划一、统一建设。 邀请专家进行旅游资源的统一规划、分类、组合，形成无重复特征、亮点、看点、游乐场。 新摩尔公司率领国内外著名旅游专家，站在胶东半岛整体的高度，想提出李沧区旅游的大构想。 二、引进和鼓励大型旅游企业，提高重点景区建设力。 围绕十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等观光地，建立了风景美丽、环境优美、景观丰富、综合性的一套精品观光产品。

4、 引进深圳华侨城等大型企业，大力推进旅游渠道，与青岛滨海旅游相结合。 三、丰富旅游内容。 充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街发挥东部土地资源优势，整合以农业观光园为基地，建设休闲农庄的“李沧小吃”资源，发挥形成小吃特色街的中心商圈作用，构建精品购物街。 四、树立李沧旅游业的新形象。 加快了园艺博览会报名能力，创新了中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提高了李沧的形象，构建了现代旅游的新格局。 建议：以园艺博览会为旅游龙头项目，两个重要项目相结合建设。 第一，引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二，支持万科建设李沧新城项目，建设商业旅游综合体项目。 万科李沧新城宽川路东、规划四号线西、世

5、园街南、习水路以北、占地面积3900亩、建筑面积240万平方米、商业和公共建筑27万平方米、投资96亿元、休闲娱乐、事务、酒店和高级住宅为一体。关于物流产业的发展，一、利用青银高速公路、重庆中路、308国道和铁路、航空等交通区域的优势，提高土地资源整合力，建立物流输送平台和物流信息平台，形成有地区影响力的物流集散基地的青岛汽车北站交通中心开展快递和高附加值电子产品等物流业务二、引进现代物流企业，从政策方面加大培养力度，尽快加强，创造物流服务品牌。 城市物流配送基地项目预计投资亿元，占地面积1100亩，建筑面积6.7万平方米，2012年规划设计年末完成拆迁。 2013年完成项目的招商。 汽车城项

6、目占地300亩，2011年土地于2013年竣工。 二、招商底蕴及其采访总结，城市综合体类投资企业：大连万达集团、厦门建设集团、深圳中航集团、华润集团、中国银泰集团、山东鲁能集团等商贸类企业：山东银座集团、青岛海信广场、太平洋百货店、远东百货、王府井百货服务业计划包括主导产业及其龙头项目和空间布局在内的第一金融和企业总部重点放在青岛汽车北站商务区第二旅游重要项目重点放在世界园艺博览会上，四、重点放在总部经济的具体方向和总部企业和相关机构的招揽目标上，积极培养和发展金融服务业要通过政策支持、优化环境、创造条件等手段，构建金融市场发展平台，让金融企业平稳、居住、增长，为李沧区提供重点服务，发展现代服

7、务业和工业企业结构调整。 二、要积极引导和培养现代金融市场。 引进一些经营方式灵活(发展潜力大、偿还能力强的中小企业贷款门槛不高)的金融企业(如民生银行、商业银行等)，不断提高资本运营利润。 三、要进一步完善证券市场，培养证券服务企业，不断扩大民间资金投资渠道。 四、积极引进保险企业在我区设立营业机构，大力开展个人理财服务，五、李沧区商贸发展战略和在青岛和半岛城市群的作用研究、李沧区商贸发展战略李沧区在半岛城市群的作用研究、六、站前区商业网站规划方案1、 李沧区商业基地配置的总体构想2、3平方公里的商业计划和行业配置3、站前区的地下商业计划、1、李沧区商业基地配置的总体构想、以李沧区中心商业街

8、为中心，形成了地下空间统一规划、职业状态整齐的中心商业街，以青岛北站为基地形成了高附加价值商品的批发和零售经营中心， 以世博园旅游为首，建设休闲商业中心，以各大社区的建设为机遇，以人均0.6平方米的数据发展社区商业中心。 青岛汽车北站区商业计划构想以时尚、皮革皮具、数码等高附加值产品为中心，依靠青岛产地的优势，建立高铁网站批发市场，充分发挥地铁和公共汽车网站的综合交通优势，兼营零售。 以棉纺历史文化博物馆等为中心，构建体验型休闲商业，建设一流城市商业综合体，建设青岛游客集散中心，积极发展文化旅游支柱产业，与高山、石老人等构成精品旅游路线。先锋综合体产品定位构想、综合体的初步效果图、初步职业态的

9、组合提案有：方案、方案、3、车站前区地下商业计划、车站前区地下商业区的体积、职业态和配置及建筑计划的主题研究地下商业区项目财务分析(损益平衡、投入生产分析、 不同阶段的现金流分析等)，包括国内同类地下商业街区调查，1、大连站胜利广场调查大连胜利广场位于大连站南侧，有的地区是大连商业中心，高层建筑多，建筑密度大，交通拥挤。原来没有广场，开发后形成广场，面积2.7万平方米，广场下建有目前全国最大的地下综合体，具有商业、饮食、娱乐、停车等多种功能，建筑面积12万平方米，地面上各有2个1万平方米的塔。 上部下沉广场不仅是主要的出入口，同时还作为露天表演的舞台，很多大连市民会去休闲购物。 大连胜利广场目

10、前约有2000多家商家现场经营，国际连锁店本土化有名的优质连锁店有千家专卖店和个人精选店，合理的行业定位为购物中心经营成功奠定了基础。 目前，广场年租金约100%，年租金收入约亿元，业者年销售额超过总rmb的20亿元。 大连胜利广场的房地产价值从最初的RMB14亿元上升到45亿元，约增加了3倍。 大连胜利广场通道模式图，大连胜利广场经营经验，第一，布局重要，非黄金地区不要选第二，客户层定位最重要，要选择个性目标客户层第三，要订购百货公司，大量市场调查后，根据客户层来定位量体判断， 从商业角度建设百货公司的第四，专业经营是“开业才是问题的开始”，百货公司的经营管理和金融投资才能必须拥有精英团队，

11、第五，转动租赁政策，统一经营，大胆承担经营风险，第六，职业人士透明管理职业人士向心力的第七，合理销售，以“做事业”的态度创造利益，进行持续经营。 由于有足够的资金支持，忍受了育成期的大压力，到了收获期。两个地面尖塔商业建筑类似于深圳汽车北站CD地面建筑的作用，2 .法国地下商业综合体的案例，法国les halles地下综合体位于巴黎的心脏，西南部有卢浮宫，东南城市岛有巴黎圣母院，南临塞纳河，沿河城市干线法国巴黎中心阿雷地区(Les Halles )在保持历史传统的同时，利用地下空间的开发，扩大了中心容量，实现了现代化。 该地区新规划方案的特点是实施立体化再开发，强调将地上的单一贸易中心改造成多

12、功能的公共活动广场，保留传统建筑艺术的特色，同时打开以绿地为中心的步行广场，为城市中心区增加舒适的开放空间。 同时，将交通、商业、娱乐、体育等多种功能配置在广场的地下空间，形成大型地下城市综合体。 广场周围新设住宅、酒店、商店和会堂，建筑面积共计8.5万平方米。 广场西侧设置面积约3000平方米，深约13.5米的下沉式广场，周围围绕着玻璃走廊，将百货公司部分的地下空间和地面空间连接起来，减轻地下空间的封闭感。 法国巴黎排.阿雷广场沉入广场，排.阿雷地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行路，设置了3700个停车位等各种设施。 通过强调下沉广场对地下空间的到达性，可以参考国外著名下沉广场的设计，也可以参考具有民族文化特色的下沉空间的处理方法。 普通的下沉方式并不一定给顾客带来视觉感觉，采用降低桌面的下沉模式，视觉感觉最合适。总结了车站前区地下商业街区的职业状态和体量、地下商业房地产和职业状态计划表、招商情况.面向国内著名的地下商业投资公司的招商目标.深圳时尚集团.大连胜利广场.广州海印集团的成功事例地铁流行前线、地下商业街的最佳布局和建筑企划主题研究自动扶梯. 下沉广场、通风透光点、韩国时尚街、地下饮食店、数字音像制品商场、第二期地下商业计划、地下商业街项目财务分析、投资