西双十二城营销方案

1、西双十二城营销方案,商业中心,商业别墅,国际公馆,房源梳理（商业中心）,房源梳理（商业中心1、2栋）,1栋，整体出售给富滇银行，总建筑面积2881，销售总价为19011960元，单价为6600元/。,2栋，商铺总套数64套，已售51套，未售13套；总建筑面积16165，已售6858，未售9307；总销售额3.93亿，已售1.8亿，未售2.1亿。一楼均价27234元/，二楼均价26888元/ ，三楼21888元/ ，四楼18888元/ ，五楼19888元/。 2栋一楼外街共计16间商铺，其中已开业7家（九牧王、斯得雅、格度、美特斯邦威、啄木鸟、VS），已装修未开业5家，正在装修1家，空置商铺为3

2、家；内街共计14间商铺，其中已开业1家，已装修未开业7家，正在装修5家，空置1家；2、3、4楼一半为歌城KTV，建筑面积为6000左右，正在装修，预计年底开业，另一半为布帝克商务酒店，建筑面积约6000，正在装修，预计年底开业，最大阻力为消防设施不能通过。,房源梳理（商业中心3、4栋）,3栋，商铺总计122套，已售39套，未售83套；总建筑面积10208，已售1491，未售8717；总销售额2.9亿，已售0.5亿，未售2.4亿。一层返租后均价34192元/，二层返租后均价22850元/ ，三层返租后均价18762元/ ，四层均价16888元/.,4栋，总建筑面积35761。五楼为横店影院和西餐

3、厅,房源梳理（商业中心5栋）,5栋，商铺总计61套，已售15套，未售46套；总建筑面积7877，已售2832，未售5045平米；总销售额2亿，已售0.5亿，未售1.5亿。一层均价33580元/，二层均价26770元/ ，三层均价17754元/ ，四层均价18554元/。,房源梳理（商业中心6、7栋）,6栋，商铺总计23套，总建筑面积2669，总销售额0.64亿。目前为止，一套未售。一层均价33417元/，二层均价26888元/ ，三层均价19888元/ ，四层均价16888元/，五层均价19888元/。,7栋，商铺总计21套，已售5套，全部为一层，未售16套；总建筑面积4039，已售292，未

4、售3646；总销售额1.06亿，已售0.13亿，未售0.93亿。一层均价34288元/，二层均价26888元/ ，三层均价19888元/ ，四层均价20388元/.,房源梳理（商业中心）,房源梳理（商业中心）,房源梳理（商业别墅区）,商业别墅总计92套，总建筑面积27165。其中独栋别墅4套，计1946；双拼别墅40套，计14882；叠加别墅48套，计10336。总销售额约为3.6亿。其中已售三套，两套独栋别墅，一套双拼别墅。,房源梳理（国际公馆1栋）,房源梳理（国际公馆1栋）,房源梳理（国际公馆1栋）,国际公馆1栋平均售价5445元/；,房源梳理（国际公馆4栋）,房源梳理（国际公馆4栋）,房

5、源梳理（国际公馆4栋）,国际公馆4栋平均售价5435元/；,总体状况,收款状况,未收款 2.4亿！,项目整体推盘节奏,营销模式,市场调查,客户状况分析,推广思路,回款周期,整体推盘节奏,国际公馆,商业中心,商业别墅,推盘节奏： 三种货包同时推向市场，形成产品互补，迅速回笼资金。,整体推盘节奏,国际公馆,每一种物业，分成若干部分，分阶段推向市场，使客户产生紧迫感，形成市场饥渴状态。,国际公馆先封住4栋，主推1栋剩余房源，如4栋要出货，需达到团购条件方可。,整体推盘节奏,商业别墅,别墅一部分沿街靠商业中心部分仍按照商业别墅来出售，另外一部分靠里面的可以以纯别墅的定位推向市场。 前期可先推纯别墅，再

6、推商业别墅。,整体推盘节奏,商业中心,商业中心出去1、2、4栋，剩余3、5、6、7栋一二层销售，三四层招商先行，促进一二层商铺的销售。在招商成果达到一定程度时，三四层再整体销售。 前期先推出商业中心的6、7栋，再推3、5栋。,业态分布建议,3F 4F,图书城 数码城 家电卖场,餐饮 娱乐（KTV、电玩、网吧）,休闲（美容美体、咖啡厅、西餐厅、茶室）,百货类、珠宝化妆品,电影院,营销模式,营销模式：“2+1”模式,两个售楼中心 昆明售房部+景洪售房部,线下渠道营销,营销模式,设置移动咨询台：在景洪市各知名小区、公园等处设置西双十二城移动咨询点，搜集意向客户的同时，对项目进行渠道宣传，利用圈层客户

7、的口碑传递效应使项目迅速的再次引爆。,客户介绍：发动公司员工，老客户等一切可用资源为项目介绍意向客户。成交后，给予介绍人大礼包礼品赠送。,团购标准,团购标准：需达到以上规模方可销售团购优惠政策。 国际公馆一次性购买需达到10套以上； 产权公寓一次性购买需达到一个整体单层以上； 商业别墅一次性购买需达到5套以上； 商业中心一次性购买需达到300以上；,优惠政策： 达到团购标准的可享受总价10%优惠政策（其中已经包含普通客户销售优惠）；,组织团购：继续组织团购销售，团购可以给予一定优惠，但必须达到规定数量方能视之为团购。,上访客户分析 意向,上访客户分析 用途,上访客户分析 区域,上访客户分析 职

8、业,上访客户分析 认知途径,上访客户分析 商铺用途,媒体途径,电视,报纸,春城晚报,西双版纳州电视台,4万元/月,版纳日报,5万元/月 （每周四一整版）,户外,户外广告牌2块,机场（40万/年） 金瑞坊（10万/年）,34处灯箱,3万元/月,推广建议,媒体作业：,在目标客户群体集中区域景洪市全面轰炸，增加广告投放量；其他区域如昆明等地，减少投放量； 投放以户外、短信、DM单页、宣传小礼品为主，电视、报纸刊物等为辅； 在不影响宣传效果的同时，尽量节约广告成本；,推广建议,版纳被称为“植物王国”，“南药王国”，资源非常丰富，橡胶、茶叶、水果、咖啡、药材、香料等农业大户流动资金巨大，是投资客的主要组

9、成部分。宣传推广是重点针对这类客户进行宣传，甚至可以组织团购。,西双版纳的第三季度和第四季度是旅游旺季，许多游客选择这里避寒。应当与各旅行社、旅游大巴、酒店达成合作，把宣传小道具安插在游客可见处。增加飞机座椅、大巴座椅广告等，切实抓好旅游投资客。,推广建议,媒体作业：,旅行社小礼品发放，飞机、旅游大巴座椅套上植入广告；针对全世界旅游人群的投资客户广泛宣传；,推广建议,媒体作业：,酒店、银行、购物中心、品牌商店、娱乐、餐厅等场所用水牌、小礼品、楼书、简介、烟灰缸、纸巾等全方位铺开（全市甚至全州客群的全接触，小投资带来大回报）；,推广建议,媒体作业：,以本项目的名义（联合周边如：傣江南，龙舟外滩等

10、）申报成西双版纳州或云南省甚至是全国的旅游景区；如能申报成功，自留物业做旅游产品的卖场是巨大的价值空间；,事件营销,事件营销,市调结果 商业,市调结果 住宅公寓,市调结果 别墅,价格建议,价格建议： 国际公馆价格保持不变； 商业中心商铺价格不变（不含返租价格）； 叠加别墅价格建议7200元/均价，双拼别墅沿街商业别墅16000元/均价，双拼别墅花园内部12000元/均价，独栋别墅16000元/均价；双拼别墅与独栋别墅以整栋总价出售； 叠加别墅、国际公馆、商业中心在现有价格的基础上，按揭客户给予总价5%优惠，一次性付款给予总价2%的额外优惠；以上优惠为销售中心能给出最高优惠； 团购客户总体给予总

11、价的10%的优惠（含普通客户优惠）； 购买国际公馆、商业中心、别墅分别赠送价值5000元、2万元、3万元大润发充值购物卡（需与合作商家协调出资比例、折扣比例等）； 购买独栋别墅、双拼别墅客户赠送价值30万高尔夫球卡一张；,回款周期,售楼中心功能设置改造建议,在泼水广场、大润发超市外多处设立售楼中心导示牌,售楼中心功能设置改造建议,道路两旁的道旗太小，色彩灰暗，无导示作用。建议换成大幅道旗，色彩鲜明醒目，营造较好导示效果。,售楼中心功能设置改造建议,售楼中心路口，四个角全部设立导示系统。,售楼中心功能设置改造建议,垃圾桶挪走,土地平整,售楼中心功能设置改造建议,停车场围墙用项目形象海报包装,售楼

12、中心功能设置改造建议,售房部门口工地现场清理干净，使之干爽，整洁不杂乱无章，,售楼中心功能设置改造建议,电线处理，从空中或者地下走，不能露出来。,支撑大树的木桩需去掉。,售楼中心功能设置改造建议,售楼中心建议制作门头，与招商中心形成区别。,售楼中心功能设置改造建议,沙盘卫生，需吸尘器将两个沙盘彻底清扫一遍。,售楼中心功能设置改造建议,桌子清理干净，桌布换掉。,售楼中心功能设置改造建议,客户谈判区和沙发区环境太嘈杂，外界杂乱无章，客户容易分心，建议以网眼喷绘全部覆盖。,售楼中心功能设置改造建议,销售经理的桌子可以去掉。,售楼中心功能设置改造建议,招商中心门口台阶过高，且灰尘很大，形象不好，需改进

13、。,售楼中心功能设置改造建议,办公室极其杂乱建议全部重新布置整理。,售楼中心功能设置改造建议,样板房门口旁的桌子建议去掉。,售楼中心功能设置改造建议,售楼中心的排线太乱，地面应保持清洁。,售楼中心功能设置改造建议,即将交房的商业部分，建议清理干净，便于客户现场看房。,售楼中心人员管理建议,售楼中心人员架构改造建议,副总经理（营销）,顾问公司,销售主管（2名）,置业顾问（16名） 施行优胜劣汰，保证案场10名可接待客户的置业顾问,客户部经理（1名）,按揭专员（1名）,客户专员（2名）,渠道经理（1名）,业务代表 （10名）,销售部,渠道部,客户部,渠道主管（2名）,售楼中心接待流程建议,现销售中

14、心接待流程问题： 见客排轮制度按照上班签到的先后顺序排轮，且每一名置业顾问在接待台待客时间只有半个小时； 谈客流程不完善，项目介绍不详尽，逼定不到位； 对房源状况不熟悉，无平面销控，难以掌握房源情况； 房源编号混乱，难以识别； 现场看房基本被省略，路线不明细； 销售人员在客户交纳定金后，客户由客服部接管，工作流程脱节，导致客户不满； 客户交纳定金后，催缴购房余款力度不够； 财务部、营销部、客服部工作衔接不好，流程繁冗，漏洞百出。,售楼中心接待流程建议,接待流程调整建议： 每一名销售人员需经过考核方能接待客户，按照考核过关先后顺序排轮，接待客户后方能离开接待台（详见售楼中心见客排轮制度）； 对销

15、售人员进行系统的谈客九大流程培训； 建立平面销控，每日更新； 重新划定现场看房路线； 销售人员在客户已缴清首付款，收集完按揭资料后，方能交予客服部，客服部负责资料审核以及签订合同；,售楼中心礼仪礼节培训,现销售中心存在问题： 客户进门无微笑，待客不热情，服务态度极差； 工作人员在接待客户坐姿、站姿等不符合标准； 销售人员所穿的工作鞋不符合要求,并且没有穿袜子； 男销售人员未打领带； 女销售人员指甲涂五颜六色； 不按要求准时上班； 上班期间做与工作无关的事情，如平板电脑等； 在售楼中心睡觉，吃零食，玩游戏； 基本没有礼貌用语；,售楼中心人员培训,入职心态培训，职业生涯规划： 礼仪礼节培训； 房地产专业知识培训； 项目产品包装培训； 谈客流程及技巧培训； 房地产宏观调控及景洪市场现状培训；,售楼中心薪金建议,调整建议： 建议所有岗位底薪不变； 渠道部佣金提成为销售额的3.5 ，由渠道部带来客户在售房部成交的与置业顾问六四分成（渠道部占六成）； 置业顾问每月完成