中瓯璧河名都商业营销报告

1、,中瓯璧河名都商业营销报告,part 1 璧山商业市场调查 part 2 商业本体分析 part 3 商业包装建议 part 4 商业营销计划 part 5 商业定价及建议价格,part 1 璧山商业市场调查,璧山商业市场成交数据（1-4月份）,此数据来自璧山房交所备案数据,璧山商业市场成交数据（1-4月份）,此数据来自璧山房交所备案数据,璧山商业市场成交数据（小结）,从璧山商业市场整体流量来看，2015年1-4月，成交共计115件商铺；面积1.16万方; 但就绿岛新区而言,2015年1-4月,成交共计40件商铺,面积约,0.33万方,占总体商业市场的34%;绿岛新区商业市场的成交均价约在89

2、17元/； 项目竞品主要以周边秋实、碧桂园、瀛家、欧鹏凤凰城商业形态为主（社区底商）； 周边项目商业成交均价，基本上稳定在70008000元/ ；且去化速度较慢；,竞品情况-同景财富广场,商业体量：10万方(整体) 在售范围：双星大道沿街、C组团、 D组团（6月开盘） 销售模式： 1万方自主持有（集中商业） 3000方对外销售（临街门面1-2F， 共计20套） 核心竞争力：新城中心（区域） 区域规划：璧山行政中心、重庆市重点中学新璧山中学、璧山县人民医院、璧山妇幼保健院 招商进度：10000平米新世纪超市、新华书店、保利巨幕影院、幸福泉双语幼儿园、高端会所、工商银行已签约,目前售价：底商400

3、00元/平、1F带2F约28000元/平、2F约20000元/平 优惠方式：现在特价铺 商业模式：统一规划的社区底商 经营业态：餐饮、娱乐、休闲茶楼、足浴、小型 超市、儿童早教 商铺标准：部分20-40、130以上 主流41-70（开间4米、进深13.8米） 销售情况：目前已推商铺几乎已售完，剩余几 个特价铺，二期待售,竞品情况-同景财富广场,商业体量：4.2万方 在售范围：80%、购物中心、天都 销售模式：自主销售（1-4F） 核心竞争力：产权式集中商业、地段、人流 区域规划：金融产业（建设、农商、工商等）、政府链条（卫生局、建委会等）、教育链条（城关幼儿园、正则中学、璧中等）、秀湖公园比邻

4、 招商进度：其中30%自主招商、主要是超市、德克士、KTV,竞品情况金科商业,目前售价：1F：（内街2-4万/平） （外街4-5万/平） 2F：1-2万/平 3F：800010000元/平（约1000） 4F：40006000元/平（大铺） 优惠方式：开盘2万抵20万、全款98折 商业模式：分层统一规划的集中商业模式 产权式、购物中心 经营业态：综合式（餐饮、娱乐、休闲茶 楼、足浴、小型超市） 商铺标准：30-80为主 100 以上集中在3-4楼 部分（3F-4F）800 以上 销售情况：80%,竞品情况金科商业,商业体量：2万方(二期还没开） 在售范围： 小区外围和雪山路沿路 销售模式：自主

5、销售 核心竞争力：大社区商业 目前售价：9500元/平左右 商业模式：无统一规划社区 底商（带2F） 经营业态：餐饮、娱乐、休闲茶楼（足浴）、小型超市（未交付） 商铺标准：部分60平左右的，110-130平左右的 销售情况：14套左右，1、2楼捆绑销售 优惠方式：交3万抵8万，全款96折，按揭98折，全额外98折,竞品情况碧桂园商业,竞品成交数据天安绿岛中心商业,商业体量：整个项目 170万方，占地850亩，占总 体量70%。总共分为三期开发，其中 二期商业体量最大； 一期为集中商业（未售） 在售范围：第一批次45-70（社区底商，朝东临大道） 销售模式：联合营销（分销公司+开发商团队） 核心

6、竞争力：璧山最大商业住宅综合体，毗邻 新政府区域，地理位置在璧山中心 目前售价：2.7万-6万 商业模式：自主招商 招商进度：大约在11月份的时候会举办一个招商签约大会，目前确定银泰百货、博纳影院、假日酒店会入驻,竞品成交数据天安绿岛中心商业,商铺标准：层高5.1米 ，开间约4-5米，进深 约5-15米 销售情况：前期门面开盘约49个，位置较 好，蓄客较长，已售磬； 6月底，滨水商业开盘。,竞品成交数据瀛家商业,项目周边商业（瀛嘉商业街）,从走访调查情况来看，年瀛嘉天下的商业基本销售均价在10000左右，现租金水平基本保持在50元/平（1F）；,2020/7/2,璧山竞品商业市场推广案例分析,

7、竞品商业项目推售策略案例,金科商业案例分析： 一、项目情况概述： 金科商业共4.2万方，分为集中商业和临街商业；其中集中商业占约70%；临街商业占约30%； 二、项目商业优势分析： 1、项目位于璧山商业老城周边区域，具备一定商业、商务氛围； 2、金科中央公园城一期自身体量有37万方建面，作为大 盘来说对区域周边有很强的吸附力； 3、金科所处地段具备良好的交通、政府配套、公园配套 条件，为商业后期发展奠定的价值基础； 4、金科有成熟的商业运营团队及商业资源，约3万方的 集中商业，能够造就“公园城”的基本商业发展条件； 5、临街商业规划合理，铺位均好性强，外街商业30-80平 不等，经营业态较广（

8、餐饮、娱乐等皆可）；,竞品商业项目推售策略案例,金科商业案例分析： 6、金科于2013年开始销售，销量较好，为后期商业提供了一定的人流基础； 三、金科商业劣势分析； 1、暂无大量业主入住，据调查反馈，多数购买临街商铺的业主对投资回报还是有一定顾虑和担忧； 2、临街商铺销售均价为4-5万，多数业主反馈价格偏高，对客户投资购买的门槛过高。 3、产权式集中商业这种投资产品在区县还是相对陌生， 璧山投资客户的投资习惯还是倾向于小面积临街商业，所 以金科的集中式商业，尤其是高楼层，大面积的商业产品 销售会受一定影响，但整体销售情况不错。,竞品商业项目推售策略案例,金科商业案例分析： 四、商业包装推广策略

9、 1、招商先行，有统一的招商管理公司，对集中部分商业有统一规划，后期可为业主进行代租服务； 2、”以大带小“的商业销售模式，先着力推出集中商业，以大商务、商贸氛围来带动临街商铺，以寻求价值最大化； 3、主题式商业包装，金科临街商业被称为“风情商业街”，让人对产品有一定的记忆点； 4、大力的宣传推广，户外大牌、加油站、楼体、摩登广场三面翻、车身、车贴皆有广告发布； 5、集中式商业开盘，交2万抵20万的促销政策，有市场具备一定的影响力。 6、后期持续销售、加推采用自然销售模式，主要客户来源于线下拓展和自然来访，现上广告有所删减。,竞品商业项目推售策略案例,天安商业案例分析： 一、项目情况概述： 绿

10、岛中心总建筑规模约170万方，项目商业规划约30万方，规划了璧山第一个集特色街区商业、主力百货、特色名品街区、星级酒店、国际院线为一体的大型集中式商业综合体。一期商业约5万方，包含金融街和滨水商业街。,天安推出1期金融街推出49套商业，去化100%，面积区间10-500平米，整体均价2万-6万。蓝色 背街 1.8-3万，红色 内街 2.5-6万,竞品商业项目推售策略案例,天安商业案例分析：,二、项目商业优势分析： 1、地段优势：天安绿岛中心位于县政府，以绿岛中心著称； 2、交通通达度高：绿岛中心紧邻秀湖公园，东临东林大道，西接璧山大道，交通便捷； 3、未来规划 ：政府、公园旁，绿岛新区中心位置

11、，未来规划完善（学校、医院、金融街等），投资潜力巨大； 4、配套完善：依靠32万社区并与商务配套区一起聚集人气；同时周边有璧山中学，区政府等。 5、金融服务：政府打造金融街，聚集璧山60万人金融服务需求。,竞品商业项目推售策略案例,竞品商业项目推售策略案例,竞品商业项目推售策略案例,竞品商业项目推售策略案例,天安商业案例分析：,竞品商业项目推售策略案例,天安商业案例分析：,三、天安商业劣势分析； 1、2013年8月1日才开始动工，由于体量较大，商业培育时间起来需要一定的时间； 投资回报周期较长 2、整体均价高，对客户投资购买的门槛过高，面对投资群有较大的局限性。 3、该项目商业靠前销售，入住率

12、、周边配套完善度皆不成熟；客户对商业投资的 后期回报还是相对堪忧；不过天安以未来规划、地理位置等作为核心价值点，仍 能吸引大多数客户；,竞品商业项目推售策略案例,天安商业案例分析：,三、商业包装推广策略； 1、大力线上、线下整合推广璧山公交站台、出租车后背、电梯均释放首批商业开 盘消息，增加项目市场关注度 2、招商先行，引进实力较强、名气较大的商家入驻（银泰百货、博纳电影院、假 日酒店等）；提前为商业聚势； 3、商业小节奏开盘，每次少量商铺推售，多频率开盘，节点把握较准，对璧山商业 市场把握度高；,竞品商业项目推售策略案例,商业案例分析小结：,一、竞品小结 从产品形态来看，多数商业项目的竞品都

13、具备一定体量的集中商业自持，社区商业对外销售； 从管理策略上来看，商业项目多数都具备前期招商管理规划，大多采用集中商业自持并先行招商，社区商业随后对外销售； 从经营策略来看，除金科有代客招商服务外，其他多为客户自主经营或自主对外招商； 从投资客户心理来看，商业投资客户多关注商业项目的地段位置、区域后期规划配套、以及商业回报率这几个重要因素； 从销售策略来看，分频分段开盘，低开高走成为目前商业市场上主要的运作手段；,项目地段,璧山中心地段商业主要集中在老城区域，本项目地处新城开发区地段；周边多为待开发区域，居住氛围日渐成熟，商业氛围较弱,商务、商贸中心,待完善成熟的新区商业中心,市场小结,1、从

14、璧山各楼盘商业成交情况来看，2015年1-4月整体商品房商业均价在13423元/平（绿岛新区区域成交均价在8917元/平），区域总成交面积约0.33万方。整体形势不容乐观，部分底商销售速度较好，均价较高（如金科）;但商业市场仍处于供大于求的状态； 2、主要竞品的成交，以同景和金科为首的商业销售较好，天安商业一起开盘销售较理想；成交楼盘特征多为地段好、商业价值高、且临街底商为商业投资客户热选产品（如同景、金科、天安）； 3、城市中心、及璧山消费习惯仍处于老城区域及周边；绿岛新区开发虽日渐成熟，但具备成熟的投资价值仍需一定时间来完善；,part 2 商业本体分析,商业货值梳理,一期商业,项目商业体

15、量4724.91平米，地处一期永嘉大道旁，分别位于项目住宅楼3#、4#楼下，形成临街性底商,项目商业外部现状,一期商业,永嘉大道,康宁路,赢家天下临街铺面,早期还建房,支公路,沿河路,项目商业外部现状,一期商业,永嘉大道,康宁路,沿河路,项目商业内部平立面,一期平面（1F）,；,永嘉大道十字路口,市政绿化,停 车 位,西入口,楼梯,楼梯,项目商业内部平立面,分铺面积（1F）,项目商业内部平立面,一期平面（2F）,永嘉大道十字路口,市政绿化,停 车 位,西入口,楼梯,楼梯,项目商业内部平立面,分铺面积（2F）,一期商业,商业业态建议: 1F：社区零售商业 （以品牌和精致型零售商户为主、如:乐森、

16、洗衣店等为主） 2F：品牌主力商业 （以品牌培训机构、大型娱乐会所、高档无烟餐饮等为主）,项目商业业态建议,项目商业SWOT分析,S,1、地处开发新区绿岛新城，周边大多为开发建设中；商业地段价值潜力较高 2、有一定的商业氛围，和居住量支撑,W,O,T,1、项目本身不乏购买力较强的业主 2、大社区稀缺商铺资源，经营价值高,3、利用区域潜力优势、人居量优势、项目优势、推广优势来区别与其它同类项目，寻找项目与市场的差异性。,1、商业所处的地段价值在市场上认知度较低； 2、对外宣传商铺为无烟商业，经营业态所受限制 3、体量较小，且无统一招商规划 4、铺位均好性差,1、对面赢家天下商业初步形成，本案还未

17、形成； 2、临街的绿化景观对商业遮挡严重；,地段：地处新城区域，周围都属于待开发地段，现目前商业氛围未形成； 体量：一共4700余方，非集中型商业，要形成较浓的商业集群的可能性不大； 产品：两层社区底商，一层已分隔成小铺开间进深已确定，二层为可变形大铺 外在：绿化带及市政树阵严重影响了商业的昭示性及内街人行道路，而且一期商业仅有少数车辆进出口；,项目商业小结,part 3 商业包装建议,案名及定位,欧街 绿岛新区原味欧风花园街,释义：中瓯旗下商业街+欧式风情商业街=欧街 备选案名：伊顿花园街、左岸地带,一期商业定位,包装内容：,街区绿化：花坛、花艺 广告昭示：遮阳棚、广告牌、招牌 灯光：霓虹灯

18、楼体、路灯、壁灯 软装饰：邮筒、电话亭等装饰 公共设施：路牌、座椅、垃圾桶 街区小品：雕塑、喷泉等,欧街包装建议,街区绿化：花坛、花艺等,大量在二楼外部、临街店铺外部使用绿化装饰,欧街包装建议,墙体及行道树强化欧式绿化包装，并用欧式铁艺花器做点缀,欧街包装建议,广告昭示：遮阳棚、广告牌、招牌,统一的欧式风格遮阳棚,欧式风格店招,欧街包装建议,灯光：霓虹灯楼体、路灯、壁灯,霓虹灯勾勒外立面， 强化欧式风情， 营造强烈商业氛围,欧街包装建议,软装饰：邮筒、电话亭、消防栓、复古摩托车等装饰,欧街包装建议,公共设施：座椅、垃圾桶、路牌,欧街包装建议,街区小品：雕塑、喷泉等,欧街包装建议,part 4

19、商业营销计划,part 4 商业营销计划 -营销节点铺排,项目商业开盘前保障计划,6月,7月,8月初(开盘),工程进度要求,主题包装准备,销售保障准备,1、确定外立面包装进度 2、确定道路开口可行性方案及大概完成时间;,1、确定商业定位主题； 2、确定包装方案;,1、确定销售方案及定价原则; 2、招商准备(主力店); 3、物料设计筹备;,1、6月25日前完成外立面包装、及走廊、楼梯间工程; 2、达成商业销售条件(三通一平等) 3、清理车位,达到使用条件;,1、按方案完成商业大环境包装,7月中旬完成呈现； 2、样板店及销售氛围的包装;,1、7初制定商业销售激励方案; 2、7月初完成商业销售人员的

20、培训; 3、7月中商业销售物料准备就位,项目商业营销计划,6月,7月,8月初 (开盘),推广,营销 活动,1、确定商业推广计划,适量调整或增加商业线上推广; 2、开始主要宣传物料设计,渠道,1、开始制定渠道扫楼、扫街计划(时间安排、地点、目标群体等);并确定执行方案 2、筹备对老业主的销售宣传形式 (推售会/产品说明会等); 3、收集各类优质客户资源名单,第一周,第二周,第三周,第四周,1、投放线上广告 (商业独立广告) 2、宣传物料推广出街,开始执行扫楼、扫街等渠道工作(持续) 筹备对老业主宣传（商函直投，电话邀约） CALL客(持续对来访客户、优质资源客户等),结合住宅营销活动,对商业进行

21、预热(暖场),商业亮相活动,开盘,根据各阶段内容进行调整,part 4 商业营销计划 -营销策略,项目商业营销策略,方案一 商铺面积赠送 （买一半送一半）,将选择100以上商铺进行，进深较深的商铺进行营销上的面积二次划分，将滞销部分面积进行划分，赠送； 赠送面积的商铺总价不变，将赠送部分的价格返算于销售价格中； 需协调事项： 需要工程协助，根据营销需要划分商铺具体赠送面积；,项目商业营销策略,方案二 带租销售 （五年返租）,将选择100以上商铺进行，制定带租销售政策（5年），租金水平参考临近商业水平及整体市场水平制定； 5年租金采用递增形式，签订商业管理协议，进行返租； 返租的总体费用，将返算至商铺销售总价之中，不影响商业原定价格； 需协调事项： 需要第三方（商管）介入，进行商业管理协议的签订；,项目商业营销策略,方案三 低首付购置 （首付分期）,将选择100以上商铺进行，制定首付分期购置政策，商业现行首付4成标准；购置我司商铺可低至1成，余下三成1年内付清； 首付分期按照住房政策拟定实施，减低商业购置门槛，增加投资属性； 需协调事项： 需要第三方（金融担保介入），签订借款协议或分