黄山屯溪区房地产市场调查

1、黄山屯溪区房地产市场调查报告一 、 基地位置1地理位置基地位于黄山中路与前园北路交叉口处即现在的徽州大剧院及荷花池小村，隶属于黄山的中心城区屯溪区，是黄山市的政治经济文化中心、城市商业娱乐中心，是商务会议度假旅游的主要平台。屯溪区集航空交通枢纽与陆路交通枢纽和水上交通枢纽于一体，一直是整个黄山旅游圈的门户，随着高速公路的陆续建成通车，屯溪更将发展为大徽州旅游圈得综合服务中心与集散地，人流、信息流和资金流汇集于此，可谓人旺地旺财旺，其旅游服务业发展的空间广阔、前景光明。2 地块基本情况 交通况 项目东依前园北路，南邻黄山中路，北靠荷花西路，西侧为浪漫仙人洞休闲娱乐街，为主要交通干道环伺。黄山火车

2、站距离项目仅400米左右，交通便利，3、6、7、8、9、 12、路公交可直达路公交可直达。 地块规划指标概况项目总用地面积20212.32，总建筑面积.69 ，整体规划布局集中公寓、办公、影视城为一体。2-1 规划经济指标总用地面积20212.32总建筑面积.69其中商业：33808.06住宅：63882.93（计769套）住宅面积拆迁面积：17790（计256套）销售面积：46092.93（计513套）公寓12257.66（计294套）影视城5353.24办公3810.80地下车库17549.84机动车位402非机动车位956地面车库机动车位38非机动车位319建筑基底面积12986.16建

3、筑密度64.25%容积率5.89绿化28.12%3 地块现状及四至 地块现包含徽州大剧院、8栋多层以及一层商业 地块东侧为剧院前广场，西侧为小吃一条街，南侧为市政公园广场，北侧为小区底层商业小区底层商业剧院前广场市政公园广场小吃一条街本案二 、经济概况1 人口黄山市辖屯溪、徽州、黄山三区和休宁、歙、黟、祁门四县，并赋予黄山国家级风景名胜区、黄山经济开发区、黄山高铁新区市级管理权限。全市行政辖区总面积为9807平方公里；市中心城区面积505平方公里，新增高铁新区10平方公里，市中心城区建成区面积为约35平方公里。户籍人口为150万多人（含三区四县），第六次人口普查常住人口135.9万人，其中中心

4、城区户籍人口40万。2 2008-2010年GDP及人均GDP发展情况 从08年到10年，黄山市全年生产总值以50亿元左右的稳定差值直线上升，预示着黄山市的生产总值开始有较大提高，人均生产总值比前两年的增长比较显著，预示黄山市经济的飞跃发展。3 人均可支配收入和消费支出情况 从以上数据可以看出，黄山市城市居民人均消费支出占人均可支配收入75%左右，城市居民的收入水平，消费能力进一步提升，生活水平不断得到改善 三 、 近期新政对黄山房地产的影响中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是我国央行去年以来第四次宣布加息，也是今年以来第二次加息。发改委商品房销售明码

5、标价规定规定，5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，经营者不得加收任何未标明的费用。商品房可自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。此次政策的出台再次表明了中央政府继续调控房地产的决心，但是目标仍然不明确，从中也能看出中央政府的矛盾心理，仍带有摸石头过河的盲目性，若政策产生调控效果，则罢手，若没有产生调控效果，则继续出台打击。所以加息对房地产能产生多大的效果，有待商榷，但是可以表明房地产的日子将会愈发艰难，将促使开发商产生分化，持币者继续观望，对房价预期产生直接影响，楼市调控的政策已慢慢显露。伴随政策出台黄山也在最后通牒的前日出台了调控政策，内容空洞。这

6、也说明了黄山市政府根本上不愿意调控楼市，我们看到黄山市各区县正在进行着一场轰轰烈烈的拆迁运动，屯溪区委书记曾豪言，三五年内让屯溪区的各乡镇农村消亡，此话不虚，如今在屯溪区，区直工作人员与乡镇干部正奋战在各拆迁村庄，没有休息日，没有法定节假日，只有5+2，只有白+黑，816。这些新地块也将陆续进入市场。同时本届黄山市政府对黄山的土地现状有清楚的认识，认为黄山地少人多，土地上涨是必然的，对土地拍卖采取的是惜售高价的政策，去年下半年，黄山市陆续产生了一批新 “地王”，各区县的房价一路高歌，其中歙县与休宁的涨势最为喜人，目前歙县房价已接近4200元/平方米，个别的甚至达到了4800元/平方米；休宁去年

7、也高喊“休屯同城”的口号，房价准备接轨中心城区，目前高者已达3800元/平方米。而对一些新地块的走访分析得出，一些新楼盘由于竞拍地价高、人工和材料成本上涨等原因，开盘价格将会创出新高，这其中多集中于东区，以绿地的滨江1号、天都房产、城投公司地块为主，这三个新楼盘的销售价格可能会在 7000-8000元/平方米的区间里。这也从另一方面说明黄山房价没有下跌的空间。那没有下跌的空间，黄山市地方政府如何确保全年调控目标，这里我们也不难发现从近期黄山市的土地拍卖公告上看出端倪，近期黄山市推出了11宗土 地用途为商服和住宅的地块，就有7宗土地位于经济开发区，出让面积最大的也位于经济开发区的1118地块，出

8、让面积为80209.13平米。这些地块由于区位的限制，拍卖价格会低于城区价格，所以我们可以看出2011年，黄山市政府将会限制城区土地拍卖的数量，而加大郊区土地的供给，从而给人一种黄山市房价下降的错觉，以上述7幅开发区地块为例，若开盘价为4000元/平方，低于中心城区4800元/平方米的均价时，黄山市政府就会宣布楼市调控政策效果已显露，而实际上城区价格持续走高，这也是一种“偷梁换柱”的典型作法。2011年黄山市第一季度的房地产报表是“量降价涨”，各楼盘销售量减少不少，但是房价依然坚守，许多楼盘都在有意控制开盘的速度、开工的进度，欲通过人为的房荒来刺激销售，通过曲解政策来误导购房人，但是从效果看收

9、效并不明显，今年加息的周期性预期、国际社会的动荡、日本核危机都加深了购房人的焦虑情绪，未来几月的黄山楼市，观望依然占据主导，而降价促销将重新进入人们的视线。 四 、黄山城市布局规划 城市发展方向近期以向东、向南发展为主，向东继续完善东部新区的建设，随着徽杭高速路的通车，考虑阳湖区的开发。远期考虑向南、向西方向发展，除继续开发南片外，考虑向西与市场经济技术开发区的衔接，开发西部片区，加强中心城区建设。 中心城区总体规划 规划期内，屯溪城区以向西北方向黄山经济开发区（新城区）的跨越式发展和中心城区集中紧凑向南发展为主；岩寺城区以向西、西北方向发展为主；新城区所在区域将成为黄山市中心城区未来的集中发

10、展空间。形成以传统的城市金融商贸服务、行政办公、文化娱乐、科研文教以及商业服务综合为主的屯溪组团的屯溪老街前园路、以为全市的旅游接待、旅游集散中心、金融、商贸中心及高新技术产业基地为主的新城区新站地区市级商业中心，以重要的工业和物流基地，休闲观光旅游的接待基地为主的岩寺组团，以城市生态绿区为主的中部生态绿区，在新城区齐云大道及梅林大道交叉一带、岩寺城区云峰路一带分别形成两个城市次级商业中心。五 、地块周边楼盘解析 绿地滨江壹号绿地滨江壹号楼盘位置黄山市屯溪区屯光大道与新区路交汇处售楼电话0559- 开发商绿地集团黄山云峰天逸置业有限公司物业管理未定建筑设计英国UA建筑设计周边配套设施田家柄学校

11、、屯溪五中、黄山学校规划设计占地面积65429.4800建筑面积.90M2容积率2.80绿化率35 %产品类型酒店公寓，高层户型未出主力户型销售均价现价格未出，预计开盘价格在7000-8000/ M2左右楼盘点评项目位于市府东侧，屯光大道与新区路交汇处，是一个集豪装酒店式公寓、华贵高层住宅、璀璨商业为一体的国际高尚社区。项目由13栋33层高层组成，地理位置优越，开发商实力雄厚，品牌影响力大。 熙城国际熙城国际楼盘位置黄山市屯溪区水心亭售楼电话0559-开发商黄山龙恒置业物业管理暂时未定代理公司杭州铭立房地产有限公司周边配套设施火车站，徽商国际大酒店规划设计占地面积15亩建筑面积54039M2容

12、积率4.5绿化率32.6 %产品类型精装修公寓户型产权式酒店46.09-82.09，公寓面积46.65-57.9主力户型54.63销售均价现价格未出 楼盘点评1幢17层酒店式公寓楼和1幢19层小户型住宅公寓及1幢四层的临街商业组建而成。周边配套成熟，商业氛围深厚，随着项目内的新型高档休闲娱乐项目如高档商务会所、连锁规模的咖啡店、量贩式KTV、健身房、SPA生活馆等一批高端商业品牌的招商进驻，引领黄山市的新一轮商业文化。酒店公寓租期10年，前三年利益分成6,7,7 黄山元一大观黄山元一大观楼盘位置中国黄山新安大道与阳湖路交汇处售楼电话0559-开发商元一柏庄投资集团物业管理黄山元一柏庄物业管理有

13、限公司代理公司君安国际置业周边配套设施四周被屯溪老街、黄山风景区、西递宏村、鱼梁牌坊、唐模、齐云山庄等多点名胜环绕，屯溪区政府，二中、阳湖小学规划设计占地面积360亩建筑面积32万M2容积率2.9绿化率40 %产品类型精装修公寓，别墅户型公寓面积43-99，别墅面积600-900主力户型销售均价在售公寓面积均价9500元/，别墅面积总价1100万元起售楼盘点评产品定位旅居养生，以世界“双遗”的自然景观为依托，濒临新安江，居住环境极佳。项目集全景剧场、环球影城、五星级度假酒店、主题酒店群、水疗SPA、华美商街、滨江别墅等物业形态，交通便利，2路、3路、6路、12路可直达，现在售2期，7栋高层，销

14、售情况较好 大城徽州公馆大城徽州公馆楼盘位置屯溪区新园东路与社屋前路交汇处售楼电话0559- 开发商黄山大城置业有限公司物业管理卓善物业代理公司无周边配套设施黄山市政府，世纪广场、滨江公园，市民中心、体育馆、健身中心、科技馆、综合楼规划设计占地面积18900平方米建筑面积60000M2容积率3.2绿化率20 %产品类型精装修公寓，多层、小高层户型精装公寓：38.48-65.80两房两厅76-106三室两厅：102.3-115主力户型一房一厅一卫：44.94销售均价住宅均价5200元/精装公寓均价6700-6800/楼盘点评临近市政府，世纪广场，体育馆，地理位置优越，销售情况较好，住宅剩余5套，

15、精装公寓12层以下基本售罄，现清盘促销预存2万抵四万，一次性98折 新黄山商业步行街新黄山商业步行街楼盘位置跃进路东西两侧,长干西路北侧售楼电话0559-、开发商黄山永捷房地产开发有限公司物业管理未定代理公司无周边配套设施汽车站、火车站、银行、证券、学校、车站规划设计占地面积83701.71平方米建筑面积M2容积率绿化率产品类型商铺户型面积为20-400主力户型销售均价商铺均价30000元/，百货大楼入口价格5-6万元/楼盘点评黄山市是唯一拥有20万平方米的大型规模商业步行街，以强调休闲、娱乐、消费为核心，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等多功能于一体的综合性大型消费中心。建成以后将打造

16、黄山的一条商业中心，大润发、上影的入驻更值得期待。销售价格较高，总价高，此次开盘推出的108套房源均价30000元/，一次性付款95折按揭97折 黄山天一国际黄山天一国际楼盘位置黄山市屯溪区黄山东路屯光大道与天都大道交叉口售楼电话0559- 开发商黄山市天一置业有限公司物业管理未定代理公司杭州兰庭周边配套设施黄山市政府，世纪广场、滨江公园，市民中心、体育馆、健身中心、科技馆、综合楼规划设计占地面积13524.76平方米建筑面积54330M2容积率2.5绿化率35 %产品类型公寓，高层户型4070平米LOFT公寓二期梦园85120主力户型101.67三房两厅销售均价均价5300-5400/楼盘点

17、评项目地理位置较好，对面沃尔玛进驻使楼盘升值潜力提升，销售情况较好，4070平米LOFT公寓已售罄，80多平米两房剩余一楼已套，101多平米三房售价6000元/ 世贸绿洲世贸绿洲楼盘位置黄山屯光转盘售楼电话0559-开发商黄山天盈福地置业发展有限公司物业管理黄山天盈物业公司代理公司无周边配套设施黄山市政府，世纪广场、滨江公园，市民中心、体育馆、健身中心、科技馆、综合楼规划设计占地面积193亩建筑面积 平方米容积率1.81绿化率38.6%产品类型精装酒店公寓，高层户型一房46平米精装修标间，两房83平米精装修豪华套间103.26两房 128.79三房142.57四房主力户型一房：46两房：83

18、142.57四房销售均价精装酒店公寓均价8500/ 投资者将客房委托东航国际酒店管理有限公司统一经营从中获取年度客房总价的8%利润分红前三年的回报可充抵首付 在售140左右的三房与四房6100/楼盘点评黄山世贸绿洲，坐拥黄山政务中心，项目为天都大道和屯光大道两大城市黄金干道所环抱，由星级酒店、商业广场、商务办公、住宅四大物业组成，其中30万方欧陆风情社区是徽城下时尚生活的先行者，以一流的环境和高端的品质创黄山人居标杆。10万方旗舰商业区天盈财富广场以休闲美食天地、时尚生活地带、高尚娱乐区域三大主题业态完美组合，打造一站式时尚生活街区综合分析：根据地块周边楼盘调查，屯溪区住宅整体均价在5300-

19、5400元/，精装公寓均价在6800元/左右，距离项目最近的在建市政重点改造项目深华时代广场在售80两房130三房，毛坯价格7800元/左右，精装修价格8800元/左右。精装标准在1200元/左右。六 、周边配套及商业解析 周边配套 金融：建设银行、工商银行、农业银行，金融体系齐全 教育：博爱幼儿园、荷花池小学，方便小区业主子女上学，教育资源凸显 医疗：博爱医院、屯光医院、黄山康复医院 服务：徽商国际大酒店（五星级）、黄山国际大酒店（四星）、和悦大酒店、仙人洞休闲度假酒店 交通：3、6、7、8、9、 12、路公交可直达 生活配套：临近菜市场，台客隆超市、上海家得利超市、黄山百大、深华广场（在建

20、）等，生活、购物便捷 黄山商业中心现阶段黄山市主要以两个市级商业中心：即老城中心和前园路中心以及五个区域商业中心：即阳湖区域商业中心、世贸绿洲区域商业中心，黎阳区域商业中心、新谭区域商业中心、奕棋区域商业中心。 阳湖区域商业中心以周围居住的7.4万人口为服务对象，着力体现新型办公及黄山学院等以教科研为主导产业的科技文化基地，凸现现代商务功能，形成以便利的交通为载体，辅以科技含量高的适于中高档消费的购物、餐饮、休闲、娱乐、电子商务等现代化商业中心。 世贸绿洲区域商业中心主要弥补中心商业城区商业市场中高档消费市场的存量缺口，引导观光型旅游向休闲商务型旅游转变。 黎阳区域商业中心街区以经营建材、糖酒

21、副食批发为主，并配套其他相关商业。 新谭区域商业中心主要以批发、仓储、物流，形成特色旅游商品交易市场、仓储式销售中心。 奕棋区域商业中心主要以旅游、休闲为主的商业中心。 部分商业项目情况项目位置开发商项目商业情况商业业态分布销售价格新黄山商业步行街屯溪跃进路中段黄山永捷房地产开发有限公司新黄山商业步行街总用地83701.71平方米,总建筑面积约 14万平方米，集购物、 餐饮、休闲、娱乐、商务等为一体的现代综合性商业中心。 总建筑面积20万平方米，引进大润发超市，3D电影院 6月22日推出1#，2#，3#，5#四栋楼，户型面积为20-400， 均价30000元/平米，沿街出入口5-6万元/平米世

22、贸绿洲天盈财富广场屯光大道转盘处黄山天盈福地置业有限公司天盈财富广场10万方商业业态，以休闲美食天地、时尚生活地带、高尚娱乐区域三大主题业态完美组合，汇集了大型卖场沃尔玛、五星级电影院、休闲时尚餐厅、时尚服饰、健身会所、儿童娱乐、家具电子数码、美容美体的综合型主题生活地带，打造一站式时尚生活街区具体业态包括：名牌折扣店，体育用品，旅游用品，户外运动用品，寒流饰品，西餐，中餐，酒吧，茶吧，浴宫，足道，KTV，美食广场等苹果金街商铺价格未出，6月26日公开预约，存5万抵10万一次性付款98折、按揭99折优惠万和精品广场黄山中路主干道于2002年投资兴建，该项目为黄山市第一家步行街，市场主体营业面积达2万平方米，建筑结构分为上下两层一楼服装，两侧部分餐饮，二楼为小商品批发零售黄山百川财富广场黄山市黄山中路 安徽百川房地产开发有限公司商业7737.76平米，2-3楼为商场，一楼14个沿街商铺经营品牌服装。在售写字楼645.95平米，单价4818元/平米起，每加一层80元/平米，均价6000元/平米，商场面积3900平米。2F11000元/平米；3F10000元/平深华时代广场前园南路与黄山中路交汇处黄山市深华物业发展有限公司主体为一幢19层公寓