规划修改论证报告

1、开福寺和周边地区的规定油铺装区域D-04-01/02、D-06-01/02计划的修改论证报告(成果阶段)建设部门：湖南北城小屋区改造投资有限公司设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司制作时间： 2012年06月长沙市建筑设计院有限责任公司(盖章)证明书编号： 建城规编第()地址：长沙市曙光中路177号电话： 0731-邮政编码：院长：张柏技师长：几勋计划副总裁：张云香负责人：易云项目负责人：陈凤平设计：陈凤平校核：郑智刚审计：易云开福寺和周边地区的规定油铺装区域D-04-01/02、D-06-01/02计划修正论证报告目录第一部分说明书一.项目的基本情况31.1地区31.2用地权利属41.3用

2、地现状42、原控制规则和高层计划，相关计划要求62.1控制规则的成果62.2原始控制的成果错误72.3高层计划和相关计划请求83、修改要求、理由和根据83.1修正根据83.2变更请求93.3修正理由134 .调整论证154.1常住人口计算154.2公共服务影响论证164.3道路交通影响论174.4生态环境影响论194.5历史文化保护影响论204.5空间景观影响论204.6市政设施论证215对已实施项目的影响22六、概念规划方案实证236.1项目研究236.2计划理念236.3计划结构和功能分类246.4 .道路交通组织256.5垂直和景观设计266.2指标体系27七、论证的结论28一.项目的基

3、本情况1.1区域1.1.1修改预定区划在黄兴北路的西、庆和里的南、湘雅路的北、太平路的东地区。 本项目红线总用地面积为4.00公顷，红线纯用地面积为3.47公顷，管制修改区划总用地面积为8.03公顷，纯用地面积为6.63公顷。 修正预定区域为开福寺及周边地段控规范围，新河片管理单元、控制单元编号为064，修正区域编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。本项目属于旧市区，周边大部分用地暂时没有新的开发建设。 西临新竹小学，建设并福乐湘江锦城房地产项目正在建设中，建筑极限高100米南为市防洪抗旱司令部东为水力发电八局生活区和大王家巷旧市区用地北侧为凯乐国际二期房地产项

4、目，现在正在建设中，建筑极限高100米图1.1开福寺和周边地区的规制图/项目的规制位置图1.2用地权属该项目是黄兴北路拓改工程、棚屋区改造项目及太平路棚屋改项目的定向住宅源建设点，该布局点用地由新河三角洲建设有限公司分配给开福区城建投资公司名称，由开福区城建投资公司按要求征收、投资和建设。1.3用地现状该项目内的现状用地是旧城棚屋区用地，现状用地性质混杂，有两种居住用地、三种居住用地、四种居住用地、市政用地、事务用地、商业用地、工业用地。 沿着王家巷两边商店密集，管理不足，占地经营，道路狭窄，交通堵塞。除项目西、北两个新建高层住宅区福乐湘江锦城、凯乐国际城外，项目周边和项目红线范围内的建筑物多

5、层、下层建筑物多，建筑物分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政辅助差。 现状建筑的最高层数为7层，其馀平均为2层。项目红外线范围内的现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率1.56，现状建筑密度61.88%，现状绿化几乎没有。项目内有关现状的单位为开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市第二运输公司，其馀为一般民居。区划内现在有两处不能移动的文物，分别是刘公武公馆(原百善台151号公馆)和伍兹伦公馆，占地面积各180平方米。大王家巷打算拆除小屋油屋街凯乐国际城刘公武公馆伍兹伦公馆图1.3.1用地现状照片图1.3.2用地现状图图1.3.3现状建筑质量评价图

6、2、原控制规则和高层计划、相关计划要求2.1原始控制的成果开福寺及周边地段控规由长沙市建筑设计院制定，2005年4月通过审查。 2008年开始“新河片”规制评价，2010年完成评价报告书的正式成果，开福寺和周边地区规制号码064。 这次的调整是基于计划局信息中心调用的最新的开福寺和周边地区的管制图进行的。控制规则的成果如下区划D-4-01用地的性质是两种居住用地，总用地面积为21853，纯用地面积为18655，容积率为3.5，建筑密度为28%，绿地率为35%，建筑限度为36m，人口容量为1904人。区划D-4-02用地性质为中学用地、初中名芙蓉中学、总用地面积35106厘米，纯用地面积2894

7、4厘米，容积率1.0，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限制24m，班级规模36班，学生容量1800人。地块D-6-01用地性质为供气设施用地，液化气瓶供应所，总用地面积为1080，纯用地面积为581，容积率为0.2，建筑密度为10%，绿地率为35%，建筑限度为9m，建筑容量为116平方米。区划D-6-02用地的性质是两种居住用地，总用地面积22253厘米，纯用地面积18113厘米，容积率3.5，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限度45m，人口容量1848人。表1调整前区控制指标一览地块编号土地性质质量代码土地性质品质名称总用地面积(M2 )纯用地面积(M2 )容积率建筑物密集。度(% )绿

8、地率(% )建筑限制高度(m )公共分配建造设施064-D-4-01R22中小学教育机构21853186553.50283536邮局电信模块局064-D-4-02R2两种居住地35106289441.00223524中学064-D-6-01u13.17煤气供应用地10805810.2010359瓶子供应站064-D-6-02R2两种居住地22253181133.50283545公共厕所和垃圾站合计80292662932.2原始控件的成果错误错误原因：根据最新的限制依据图，地块D-4-01、D-4-02的地块限制指标和地块填充用地的性质和图例存在矛盾。具体的错误内容：原控制区划D-4-01填充的

9、用地性质为两种居住地，控制指标为中小学校用地，两者存在矛盾，埃拉塔后统一修改为两种居住地。原控制区划D-4-02填充的用地性质是中小学校用地，控制指标是两种居住用地，两者存在矛盾，埃拉塔后统一修正为中小学校用地。同时，按照长沙市城市规划管理技术的规定，12米以下的支路被计入区划净用地面积，庆和里路、文昌阁路的规划宽度都为9米，其中一半的道路宽度被计入区划D-4-01、D-4-02、D-6-02的净用地面积，出错后表2区划正误状况一览地块编号正误后的用地性品质代码正误前正误之后总用地面积(M2 )纯用地面积(M2 )总用地面积(M2 )纯用地面积(M2 )064-D-4-01R221853186

10、552185319052064-D-4-02R2235106289443510629772064-D-6-02R2222531811322253185462.3高级计划和相关计划的要求整体计划、专业计划及其他相关计划对修改这次地块没有特别要求。 地铁1号线穿过东侧黄兴北路，地铁站位于黄兴北路和湘雅路的十字路口，下一阶段制定这个项目的建设性计划，其总图的布局、建筑设计要满足轨道交通规划的要求，必须得到有关部门的同意。3 .修改要求、理由和根据3.1修正根据3.1.1长沙市城乡计划局发来的“计划调整点(论证)通知”3.1.2开福寺和周边地区的控制性详细计划(2005年)3.1.3开福寺和周边地区的

11、限制根据图(最新)3.1.4福善园(黄兴北路油店街S8区划)建设项目的建设性详细计划(案)3.1.5长沙市控制性详细计划局部修改论证报告的成果规定(试行)。3.1.6关于国家和地方的法律、法规、规章3.1.7相关议事记录、文件和批准文3.2变更请求长沙市城乡计划局2012年2月28日，长沙市北城假户区改造投资公司发行的规划修改（论证）通知单 :“对潮宗街周边地区限制(这个地方不对，应该是开福区和周边地区限制)油店街用地计划指标进行论证。 结合拆除棚屋的配置要求、改建中黄兴北路区域的规制内容、项目方案的可行性以及不可移动文物保护方案，对该范围内的用地性质、容量指标进行了综合论证。 ”根据黄兴北路

12、棚屋改建要求和该项目的建设性详细计划，对该项目的用地进行相应的规制调整。 这个建设性的详细计划由长沙市北城小屋区改造投资有限公司委托，长沙市华银建筑设计有限责任公司设计，项目名称为“福善园(黄兴北路油店街S8区)建设项目”，该设计于2012年2月由市规委员会召开企划专家咨询会。根据这个详细的计划设计，这次的限制修改内容涉及分区、用地性质的修改、支线线性的修改、控制指标的修改、市政设施的修改和历史文物单位的保护。具体的变更如下：3.2.1道路的修改周边道路的太平路、庆和里路、黄兴北路、文昌阁路没有变化，取消了红线范围内的支路、宽9米、长79米，改为小区的4米组路。 同时取消了经过芙蓉中学的东西岔

13、路，这条岔路宽9米，长152米，这条路从南通过芙蓉中学，分割了芙蓉中学，油店街向北调整了线性后，离这条路只有30米左右。 同时，这两种道路水平很低，可以分为小区内部的道路，修改后有利于组织小区交通，不影响城市交通。油敷街道(太平路至黄兴北路)部分调整线性，宽度保持12米，调整段原长238米，直线调整后的长度为240米，曲线。 油店街道原计划线通过文物保护机构伍兹伦公馆，不利于保护该文物，修改线后，有利于在原处保护该不可移动的文物，有利于该项目的建筑布局。 不改变道路性质、宽度，适当调整路线，不影响车辆通行是合理的。3.2.2用地性质和指标的修改区划D-4-01，用地性质不变，修正了两种居住用地

14、、用地面积和控制指标。 修改后：总占地面积22153厘米，纯用地面积18464厘米，容积率5.0，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限制高度100m，建筑容量92320厘米区划D-4-02由于是中学用地，用地性质和控制指标不变，用地面积减少，修改后：总用地面积28709，纯用地面积25325区划D-6-01是煤气供给设施用地，原本计划在液化气瓶供给所，现在被取消，修改为商住综合用地。分区D-6-01和D-6-02再分割成三个分区D-6-01、D-6-02和D-6-04。 分割后：区划D-6-01为商住综合用地，总用地面积13326厘米，纯用地面积10378厘米，容积率5.2，建筑密度20%，绿

15、地率40%，建筑限度高100m，商住比3:7厘米，其中居住建筑容量37776厘米，商业建筑容量16190厘米区划D-6-02是商住综合用地，总用地面积8991厘米，纯用地面积6840厘米，容积率7.8，建筑密度26%，绿地率40%，建筑界限高100m，商住比7:3厘米，其中居住建筑容量16006厘米，商业建筑容量37346厘米。区划D-6-04是两种居住地，用地性质、控制指标不变。表3调整后的地块控制指标一览地块编号土地性质质量代码土地性质品质名称总用地面积(M2 )纯用地面积(M2 )容积率建筑物密集。度(% )绿地率(% )建筑限制高度(m )公共分配建造设施064-D-4-01R2两种居住地22153184645.002040100邮局电信模块局064-D-4-02R22中小学教育机构28709253251.00223524中学064-D-6-01R2 C2两种居住202040100幼儿园瓶供应所064-D-6-02R2C2两种居住地899168407.802640100064-D-6-04R2两种居住地714069543.50283545公共厕所和垃圾站合计80319679613.2.3液化气瓶供应站的修