物业修缮管理

1、物业修缮管理,组长：王露云 组员：陈娇虹 林丽清 仝月娟 赵颖华 杜双双,物业房屋修缮管理是指：物业服务企业对所经营管理的房屋进行修复，维护和改建的管理活动。通过对房屋的正常维护和保养，不仅可以防止和控制房屋在使用过程中受各种因素的影响，还可以保障业主或使用人的安全。,物业修缮的原因,自然原因 地理原因 生物原因 灾害原因 使用原因 P106,修缮工程分类,按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。 1翻修工程。 1凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。 2翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。 3翻修后的房屋必须符合完好房屋标

2、准的要求。 4 翻修工程主要适用于： 主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危 险的房屋。 因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。 地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水 无法排出地区的房屋。 无修缮价值的房屋。 基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。, 小修工程 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的 的日常养护工程为小修工程。 小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的以下。 3 综合维修工程 凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽 修的工程为综合维修工程。 综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构 新建造价的以上。 综合维修后的房屋必须符合基本完好

3、或完好标准的要求。 综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。,4 大修工程。 凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程 为大修工程。 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 以上。 大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 大修工程主要适用于严重损坏房屋。 5中修工程 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结 构的工程为中修工程。 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 以下。 中修后的房屋以上必须符合基本完好或完好的要 求。 中修工程主要适用于一般损坏房屋。,迎接奥运 故宫大修,11.15上海特大火灾,小小的失误造成了一场特大火灾，生灵涂炭啊。,修缮范围

4、 房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。 2 用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修； 用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、 拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理； 4 因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。 5 市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。,房屋修缮应注意做到： 与抗震设防相结合。在抗震设防地区，凡房屋进行翻修 、大修时，应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准

5、进行设计、施工 ，中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。 与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区，各类修缮工程均 应贯彻“以防为主，修治结合”的原则，做到看迹象、查蚁情、先防治、 后修换。 与预防火相结合。在大、中修时，对砖木结构以下的房 屋应尽可能提高其关键部位的防火性能，在住户密集的院落，要尽可能留 出适当通道或间距。 与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋，要采取根治 措施；对经常发生山洪的地区，要采取防患措施；在易受暴、台风袭击的 地区，要提高房屋的抗风能力。 与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋，要有避雷 装置、并定期检查修理。,、 海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，

6、公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应被委托方去做。 请分析： （1）工程部人员这种想法对吗？ （2）特种设备技术档案应包括哪些内容？,1）物业管理条例明确规定：物业管理公司对于接管的小区，可以将该小区的部分业务转包给具有资质的专业公司，但不得将小区的所有业务全部转包出去。工程人员想把设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责，符合物业管理条例的规定。 （2）包括特

7、种设备的名称、合格证明、使用说明、验收记录、维保记录等,、四川省汶川“”地震发生后，受地震影 响，市的某住宅小区楼宇内公共走廊的墙面出现了懈惰裂纹，电梯大堂墙面装饰的石材 的也出现了脱落，业主家的墙壁也有许多出现 了开裂，甚至是脱落。业主们对此充满担忧，议论纷纷，担心房子的质量问题，更关心对如 此众多的墙壁开裂问题物业公司乃至开发商将 采取什么措施修复房屋。 请问： 1 对业主们对房屋安全问题的担心物业公司应该怎样做才能消除业主们的疑虑？ 2对开裂墙壁的维修应有谁承担责任？ 3物业应怎样向开发商具体汇报墙面开裂情况？,、聘请专业资质的鉴定公司对房屋的结构安全进行鉴 定，并将鉴定结果告知全体业主

8、。 、在质量保修期内由开发商承担维修责任。 过了质量保修期，公共部分用本体维修资金维修； 业主家专有部分由业主自己承担维修费用；如能证明确实存在质量问题，由开发商负责，施工 单位维修。 、对各家各户墙壁开裂情况以及公共部位受损情况和其它问题一一统计拍照，向开发商汇报。,： 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、 楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合 理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不 得多占、独占所有人和使用人在房屋共有、共用部位， 不得有损害他方利益的行为。,凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的 损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则 处理：

9、（一）共有房屋主体结构在的基础、柱、梁、墙的修缮 ，由共有房屋所有人按份额比例分担。 （二） 共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相 邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋 所有 人按份额比例分担。 （三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋 所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人 按份额比例分担。, 在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住 条件。 室内无窗或通风采光面积不足的，如条件允许，可新开 或扩大原窗；住人假楼檐高太低的，可适当提高；住人阁楼，如条件允许，可新做气楼或新开窗子。 无厨房的旧式住宅，如条件允许，大修时可重新合理安 排其布局，分设厨房；其他

10、用途的房屋改作住房时，可按居住用房的标准加以改造。 三代同堂或大子女与父母同室居住的，可增设隔断；在隔断后，如影响采光通风的，可在适当部位增开窗子或天窗。 对于无水、电的房屋，应有计划地逐步新装；对原水、电表容量不足的，可分户或增容；在条件允许时，可逐步做到供水到户。 底层窗子或户室门的玻璃窗，可增设铁栅；原庭院无下水道的，如条件允许，可予增设。,修缮标准,按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类。 符合下列条件的为一等房屋： 结构：包括砖木（含高级纯木）、混合和钢筋混凝土结构，其中，凡承重墙 柱不得有用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑者。 楼地面：楼地面不得有用普通水泥或三合

11、土面层者。 门窗：正规门窗，有纱门窗或双层窗。 墙面：中级或中级以上的粉饰。 设备：独厨，有水、电、卫设备，采暖地区有暖气。 凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。,房屋各项工程的修缮标准,本标准按： 主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其它等九个分项工程进行确定。 如对一二等房屋有不同修缮要求时，在有关款、项中单独规定之。 p109,施工人员正在进行房屋修缮,房屋修缮责任,房屋所有人应当承担房屋修缮责任 (一)租赁房屋的修缮，由租赁双方约定修缮责任 (二)委托管理房屋的修缮，由受托人按照委托合同承担修缮责任 (三)代管房屋

12、的修缮，由代管人承担修缮责任 (四)保管自修公产房屋的修缮，由使用单位承担修缮责任； (五)在保修期限内的房屋修缮，由负有保修责任的一方承担修缮责任 (六)实行物业管理的房屋，保修期限届满后，其共用部位、共用设施设备的修缮，由物业管理服务企业按照物业管理服务合同承担修缮责任,房屋修缮责任,七)供水、供电、供气、供热、排水等设施设备的修缮，由其专业经营管理部门按照有关规定承担修缮责任 (八)因供水、供电、供气、供热、排水、市政、电讯、绿化、人防等施工造成房屋损坏的，由组织施工的专业部门承担修缮责任 (九)已售出的公有住房共用部位、共用设施设备的修缮，由售房单位按照有关规定承担修缮责任 (十)因使

13、用不当或者人为造成房屋及设施设备损坏的，由当事人承担修复和赔偿责任,如何计算房屋完好率,房屋完好率（完好房基本完好房）/房屋总建筑面积X100 例如：某小区完好房建筑面积为100000，基本完好房建筑面积80000 ，一般坏损房建筑面积3000，严重坏损房1000，危险房500，试计算该小区的房屋完好率。 答： 完好房基本完好房 房屋完好率100 房屋总建筑面积 10000080000 100 1000008000030001000500 9756,订立合同双方： 出租方：，以下简称甲方 承租方：，以下简称乙方 根据中华人民共和国及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订

14、本合同。 第一条 甲方将自有的坐落在市街巷号的房屋栋间，建筑面积平方米、使用面积平方米，类型，结构等级，完损等级，主要装修设备，出租给乙方作使用。 第二条 租赁期限 租赁期共个月，甲方从年月日起将出租房屋交付乙方使用，至年月日收回。 乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋： 1擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的； 2利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的； 3拖欠租金个月或空关个月的。 合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。 租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。 第三条 租金和租金交纳期限、税费

15、和税费交纳方式 甲乙双方议定月租金元，由乙方在月日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。 甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第款执行： 1有关税法和镇政发（90）第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担； 2甲、乙双方议定。,第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰 修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。 修缮范围和标准按城建部（87）城住公字第13号通知执行。 甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不

16、得阻挠施工。 出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第款办法处理： 1按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工； 2由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分次扣除； 3由乙方负责维修； 4甲乙双方议定。 乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定： 工料费由方承担（ ）； 所有权属方（ ）。 第五条 租赁双方的变更 1如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同

17、对新的房产所有者继续有效； 2甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权； 3乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。 第六条 违约责任 1甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿元。 2租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方元。 3乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的%,以天数计算向甲方交付违约金。 4甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。 5乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。 6本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。,上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。 第七条 免责条件 1房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。 2因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。 因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。 第八条 争议解决的方式 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工