土地增值税敏感性分析及对策.doc

1、竞争产品土地增值税的敏感性分析及对策(1)。政策内容我们首先以国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(以下简称通知)为导向，结合中华人民共和国土地增值税暂行条例(以下简称条例)和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(以下简称细则)对土地增值税相关政策进行综合解读：政策内容政治政策的解释增值税税基的计算(收入扣除项目)收集进入通知第三条房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、交换其他单位和个人的非货币资产等。所有权转移应视为出售房地产，其收入应按以下方法和顺序确认：1。按照企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格

2、确定；2.由主管税务机关参照当地同类房地产的市场价格或评估价值确定。结合条例第5条和细则第5条，我们可以看到这里的收入并不仅限于房地产销售收入，而是通过房地产产权转让获得的所有相关经济利益都将作为税基的一部分纳入收入皮带扣反对.项目命令条例第6条：(一)为收购土地使用权支付的金额；(二)土地开发的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本和费用，或者旧房屋及建筑物的评估价格；(四)与房地产转让相关的税收；(五)财政部规定的其他扣款。细则第7条：根据条例第6条第(5)项，从事房地产开发的纳税人按本条第(1)项和第(2)项计算的金额之和应扣除20%。总的来说，可扣除项目包括开发成本和开发成本，其中

3、开发成本包括销售成本、管理成本和财务成本。允许扣除金额最高为开发成本的10%，开发成本包括土地成本和建筑安装成本。增值税的计算细则第10条：(一)增值金额不超过扣除项目金额的50%土地增值税=增值额的30%(二)增值额超过扣除额的50%，但不超过100%土地增值税=增值税金额的40%-扣除项目金额的5%(三)增值额超过扣除额的100%，但不超过200%土地增值税=增值税金额的50%-扣除项目金额的15%(4)增加值超过扣除项目金额200%土地增值税=增值税金额的60%-扣除项目金额的35%公式中的5%、15%和35%是快速扣除系数。附加值越高，缴纳的税款就越多，这一方面反映了政府鼓励开发低附加

4、值普通住宅的意图；另一方面，这种税收方法也为税收筹划提供了方向(二)。土地增值税的敏感性分析从非普通住宅的敏感性分析中，可以看出土地增值税的影响。随着项目毛利率的增加，当项目毛利率达到36.5%的临界点时，相应的土地增值税将使项目净利润率降低17%以上，当毛利率超过64.5%时，将使项目净利润率降低31%以上。例如：清算将对毛利率较高的项目产生更大的负面影响；对于毛利率较低的项目，享受税收优惠政策将提高其毛利率。(三)土地增值税规划思路分析根据本报告第一部分对土地增值税相关政策的分析，我们可以发现控制税基和选择税率对于有效的税收规划非常重要：营业收入-开发成本10%开发成本20%开发成本税开发

5、成本10%开发成本20%开发成本税土地增值税的增值率=从以上计算公式中，我们可以进一步确定土地增值税规划应从收入和扣除项目两个方面进行：1、税收筹划的收入分散在累进税制下，更重要的是对收入分配和节税进行规划。因为，在累进税制下，在同等条件下，收入的增加意味着增值的增加，这使得高增长率适用于高税率，而攀高等级的现象将使纳税人的税负急剧上升，因此，实现收入多元化具有重要的现实意义。如何使收入多元化合理合法是该方法的关键。如果房地产开发企业建造和出售房屋，他们将签署两次合同，这也可以节省大量的土地增值税。具体做法是在房屋初步竣工但未安装装修设备的情况下，与购买者签订房地产转让合同，然后与购买者签订设

6、备安装装修合同。纳税人只按第一份合同中注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同中注明的金额属于营业税征收范围，因此不需要征收土地增值税。这样，减少了应纳税额，达到了节税的目的。2.增加税收计划的扣减项目首先，我们从开发成本的角度进行税收筹划：如果开发成本增加，整个“扣除项目金额”将增加，扣除项目金额的增加将导致增值税计算公式的分子(增加值)缩小，分母增加，从而使增值税的降低表现出乘数效应，从而减少应缴纳的增值税。其次，可以从开发费用的角度进行税务筹划：根据土地增值税暂行条例实施细则，财务费用中的利息费用可以据实扣除，但最高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权

7、支付金额与房地产建设成本之和的5%扣除；房地产开发企业不能按转让的房地产项目计算和分摊利息费用，或不能提供贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产建设成本之和的10%扣除。这两项法规为我们的税收规划提供了思路。例如，如果在建房过程中借款数额较大，利息支出较大，房地产开发企业应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构的贷款证明；如果在建房过程中借款少，利息费用很低，应分摊的利息费用可以按10%的标准扣除，无需计算或提供贷款证明，这样可以增加扣除费用，减轻税收负担。3.总体规划思路简介基于以上分析，我们认为增加装修房的开发建设将是土地增值税规划的一个重要方向，举例如下：假设我们装修物业，配置设备，销售时开发成本和费用每平方米增加3000元，价格每平方米增加3000元。根据增值额=营业收入-开发成本10%开发成本(开发成本)20%开发成本营业税的计算公式，总增值额将因20%开发成本和营业税的增加而减少。同时，根据我们以上分析的开发成本规划思想，增值率也相应降低，从而达到降低土地增值税负担的目的。