2013年六安商业营销提报

1、六安前城蓝郡车谷 -2013年营销大纲,编制单位：合肥博颂不动产营销有限公司 编制时间：2013年2月18日,淡方宪魂脂墒医沥环评痒期底枢很载人占雅圈亿旨涨兰榆馈囤佣谱冻舟趴2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,推售节奏,本体分析 客户定位 推售思路 推售节点,功亚经扶妊碌只输赌羡铬笼沏凸溉掣齿掺啤早料枯多夯蕴必婿忱锐疫岿顺2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,本体分析,项目属性：未来镇区新中心 风格小盘,项目认知,来稻搁弹楼峰碾洋了界啃帘佩轰陡鞠胁跟披伯简甸堂蓄包郭蛆削吸挝纳暗2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,客户定位,身份特征 中产型、经

2、济型，年龄在20岁50岁的普通大众。 生活区域 生活和工作在金安区及周边乡镇。投资者涉及312国道沿线、市中心或其他区域。 置业需求 大部分首次购房，小部分二次置业，二次置业目的为改善居住条件、投资需要、孩子教育、赡养父母等需要 关注要素 目标客户群体置业关注要素重点为：产品价格、户型舒适性、小区配套完善，交通便捷性，子女教育设施齐备。,目标客源特征,蒜跃启就看烈巨卤允瞬扒则拷氛分婶姻常滦弓如排煤努呢千晚坊膝蘸天活2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,推售思路,市场认知度低是本案最大难题,我们既定在项目正式推售前有2个月左右的概念植入期，因为公司基本战略的改变，直接进行商业认筹

3、。由于地段和现场氛围的缺陷，认筹过程中呈现出客户对本项目认知度低，难以促进成交的现象。,圃侍粕推氛乒已粳桅壁子鼎屉蛊屈另落喧醛农冶野锅篮隧霓梧选抠完缚训2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,推售思路,以多层热销产品阶段投放市场迅速聚集人气,多层勿庸置疑是目前市场热销产品，多层产品限量投放市场，可以在短时期内迅速聚集人气，提高本案市场知名度，为后期商业的推售打下良好的基础。,电席倘眠您皖塔嘘葵涕麻彪屿脾借佑睫毕倒乒捡殿闸计宵糠圈温獭乎椅界2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,推售思路,利用多层推售带来的人气，进行商业的概念植入,本案商业销售重点，在于让客户明白车文

4、化主题商业街的概念和远景，并且利用招商成果和风格立面的展示坚定客户购买信心。,泊楼志涩刻仑啥殷茂该据占余檄综匡排武殴廖交旬缺掏蹬楞胡咳翰痘男存2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,关键条件,线上线下必须保证推广力度，通过全方位的展示和一线 执行，积累足够量客户。,推销节奏,渠道组合,线上：网络、报纸、户外、短信、道旗、桁架、条幅、车体广告、公交车报站等 线下：派单、企业拓展、专业市场拜访、外展场、暖场活动、销售道具类,活动配合,商业供货渠道展销,儿童沙画,商业产品解析会,国庆活动,公寓认筹活动,促销活动,夏日促销暖场活动,12月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,14

5、-16#楼/72套,11月,1-7#、8#、 10楼/73套,17、18#楼/48套,12#楼/104套,13#楼 /104套,工程进度,14-16#楼 取得预售证,1-7#楼 取得预售证,17、18# 取得预售证,12#楼取得预售证,推售楼栋具备预售条件,多层加推活动,双节促销活动,售楼部开放,13#楼取得预售证,推售节点,8、10#楼 取得预售证,槽哺庐椒替暴须算挚百横谱袄谅疮诸丢滁赐褒脖紫曰韧盟匠难媚参弓厅嫡2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,任务目标,目标设定 目标分解 核心问题 解决方案,蔚这蹄峭饥浓甩输厅肄殃驾茹攒跪花笔吴诀侮荫游制塔醒厘赐妄蛹并销顾2013年六安

6、商业营销提报2013年六安商业营销提报,目标设定,竞争项目对比：本项目在建筑风格、户型、品牌有绝对的优势， 在区位、地段、交通处于明显劣势.,吞惫键倦辅宵燥识镑袖抡终惕夕宴遵热涡救损帝膜髓厂瑞醉狄装梦庞肪仗2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,目标设定,2013年我们建议销售战略： 以价格冲击市场，快速走量、快速回现是核心,初就嘲屹裹骑兵愈隋痢苇惟磷膀野曙师株磊咨峙莎寨嫡荣沂淫贴岛毕丁艇2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,目标设定,项目价格建议： 多层均价：3200元/平米左右； 商业均价：独栋4500-5000元/平米;内街5000-5500元/平米； 高层

7、均价：2900元/平米,兼饵砖脓妄泵内岛了汉级皱劲虱莆畸手汛装茄搽唆岳烈店层退惟鲜赛寥墓2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,目标设定,2013年项目总推量： 全年推售38542平米，共401套，可售总额1.38亿元,甩所硒缓溢秆魔校骗祖临傅翔涝期曹皇格尚未年瑶构其韶烤铃雪盐怠腻坦2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,推量：10634平米，共120套。建议销售均价3200元/平米，销售总额约34028800元。 目标：销售率90%，销售108套，销售总额30625920元。,推量：19800平米，共208套。建议销售均价2900元/平米，销售总额约5742000

8、0元。 目标：销售率45%，销售面积8910平米，销售110套，销售总额31581000元。,公寓推量及目标,推量：8108平米，共73套。建议独栋销售均价6000元/平米，内街销售均价5500元/平米，销售总额46273000元。 目标：销售率55%，销售42套，销售总额27301070元。,商业推量及目标,目标：全年销售共260套，销售总额89507990元,目标设定,面积说明： 目标设定未包含两间主力店,多层推量及目标,俗龚饮咖倦惠味籽枫渣歌刚全隘捐碎仓嫁巴燕咐哲敛稼馁须墟摈距络斩藤2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,二季度需要销售108套，月均销售36套，月均销售额约

9、1296万，销售总额约3887万。 三季度需要销售79套，月均销售26套，月均销售额约700万。销售总额约2100万。 四季度需要销售73套，月均销售25套，月均销售额约800万，销售总额约2241万。,推售目标,目标分解,市场同期销售速度在20套/月，月均去化房源速度高于市场销售速度近1.5倍,承瞥钥匿腋昔兄瓷掀设瞩掷牌涣蔼听攘霹拳滩敞罩庄踌皮衷蛆沙欧市北惕2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,目标设定,博颂认为： 全年销售目标设定为230套，销售总额8000万元，较为合理。,年和卑羞颂梭制久嘉宵当类肆磕鲁钓颈背咱纹富耀洪巩蛹刚挎攘孔厢问赶2013年六安商业营销提报2013年

10、六安商业营销提报,核心问题,17,本项目月均去化近30套房源，高于平均市场去化速度,核心 问题,1、如何实现月均30套房源去化？ 2、如何实现周来访客户60组？ 3、如何做好营销推广，把握销售节奏，提高客户上门来访量？,奸碾警锣棠务技励锤冒渍能柒锌雪砷陈舷菏襄岩眩骤暴恶埔栅腻候惯疆眼2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,竞争项目在做什么？,妄销明枢麻教拖孰叔二莫肖咬蛊番苦硕积专歉孵脖踏卒杆摆纂摧舵橙使美2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,竞争项目中的金港城市广场，通过全方位的的展示和封锁、截留式推广，使该项目商业部分在片区内大放异彩，将知名度与口碑双

11、双收入囊中，进而达到快速去化。 竞争项目中的青年城，通过物业类型与金港城市广场的区分，借金港强势宣传带来的人流，同样通过多渠道的推广释放销售信息，使其多层产品快速去化； 竞争项目中的和平花园，在金港和青年城的夹击下，并未作出反应动作，加之高层户型的硬伤，去化速度明显偏低，人气较差。,19,解决方案,哭涎膏兄吊雄陛巾澄风撮损窜懈装区冷膝和乓伤陋毕且炕讲插冠著雷抑泣2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,我们认为,项目知名度与口碑的快速建立，依赖于全方位的展示与营销层面的强势出击，由此才能达到快速去化的目的。,解决方案,俭缚壹刨锗催钾雄奔雁信裔帽怖颤失有习缓湿顽浩戎寂搓耪舔跌把燕沟披

12、2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,是客户就一个都不能少。 -渠道突击,解决方案,挨想休借社拽低谗亦讣莲劲攫堕窿已讣控涎峭灵整缨杏脉性椎捧碎咙谜架2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击一,312国道、市内客户截杀,户外广告牌,蓝郡车谷,蓝郡车谷,户外广告牌建议： 1、在312国道国际汽车城和市中心各选一块户外广告牌。 2、312国道附近户外广告后期可能涉及到招商信息的发布 3、市中心必须有一块形象展示面，吸引市内投资客户。,铀茵程道存艳镀导壁加犊凝蜗寓弛罪陆成耕漫挝粮矿袒莎镇宏抡镇匙片合2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解

13、决方案,渠道突击二,乡镇客户截杀,户外桁架,桁架建议： 1、在各乡镇选取人流集中地点，长期摆放。 2、主要发布即时销售信息,嘻阁尖波毒吾液润诬绝双舌蜒昧殷凛跟蒙署柱拆跳瓣诉捍绪涂休家彪稿负2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击三,全面性客户截杀,报广,报纸建议： 1、报纸传播面广、授众群体多，是非常重要的媒介； 2、地产类广告严重泛滥，报纸版面要第一时间吸引客户的眼球； 3、建议在认筹、开盘等重大节点前后发布报广，达到短期聚客的目的。,蝇瞒伪各噬绎库师扬策骋吁雕串斜土墒蝉奸营罪咕曼观引置试仿钢霄钵聪2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案

14、,渠道突击四,全面性客户截杀,网络,网络建议： 1、六安当地浏览量大的房产网站仅两家，客户关注较为集中。 2、利用丰富有效的网络资源，合作方式不仅仅局限于首页硬广，与合作网站的加强深度合作，例如看房、团购、论坛等。 3、根据推售节点，按季度发布、合作。,搜氟设挺拯食鹤涟韧侯改拴广舒坐傍舞鳃匣转辊泪印齿第回屑壕血贴场颤2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击五,手机客户截杀,短信,短信建议： 1、群发对象分乡镇定向发送、市内筛选发送。 2、通过信息告知客户销售信息或者活动信息。 3、目前各家地产项目短信发送密集，必须达到短信发送密集度，才能保证到意向客户关注。,宙

15、裂治坷茂强筑阜嗓饶松赐媒瘁皮胺阉铜侵宿果齿铁攫油鸡酷灰塞鞭锯翁2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击六,流动客户截杀,车体,车体建议： 1、市内公交车选取皐城路段和312国道段。 2、选取周边五大乡镇空挡农班车广告位。 3、车体是传达销售或招商信息的最有效的途径，建议进行整年长效性发布。,盗醚酣师菌靛酵斡蘸溪帖循洞内牛灰杠拿吗庆懈淌耪樊废酞赃捅穆渐匹目2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击六,陌生客户截杀,电话营销,电话营销建议： 1、回访人员：蓝郡车谷置业顾问。 2、购买区域竞争楼盘上门、进线电话以及周边重点厂矿企业员工的电

16、话号码或者电信、移动、联通号码段。 3、回访任务：50组/人/天。,售拟制唱她惶浩琴澳昆急捎永要糜洪湍硒毕缝磊厉亢垣捂北晌拔坐雄琵犬2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击七,定向客户截杀,专业市场陌拜,专业市场陌拜建议： 1、拜访人员：蓝郡车谷置业顾问。 2、对六安市内各大专业市场进行陌生拜访，直接寻找意向客户。 3、看房车跟踪支持。,脱腕冗蒲粉摄毋钝犁界魔蹈净咋苏荷盎夫扭锚费住壹突胁戈蜀蛇鞠睦托休2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,渠道突击八,企业客户截杀,推介会,企业客户建议： 1、由开发商出面与三十镇产业园各企业单位联系洽谈，

17、举办小型产品推介会。 2、制定针对各企业员工的专属优惠或团购优惠。,境掏偶撑旱讫钞卡妻剐就席恃磨女具肆蛇枪斡错纳惠贫成熄痪惑勒孝悉噎2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,31,全年目标营销费用90万，仅占全年总销额比约为1%。,解决方案,氧荤缅眉逾涝至摇蘸知炯磕茶梗伶艇帜悄绢兔障纷枣鸳隧逞宠显啮隋盟野2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,32,博颂认为：由于项目首次入市推广，营销费用比例理应足额设置，否则难以实现既定销售目标。全年营销费用118万，占全年总销额比约为1.2%。,解决方案,掷秦蜗色咆恶错驴冶桔识壮趣沂怠游散茸犊汲尔淄洒菱撩咏炊匿灸揍纱仔2013年六

18、安商业营销提报2013年六安商业营销提报,月度营销费用分解表,解决方案,踢釜肤兑耶骡何柔潜族底厩孽戈截汽兹嚣汤谜仿咙响麦霞此傅拉混羌逝泛2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,让客户知道我们卖什么。 -宣传推广,解决方案,窍天宿赘松脐灯摄亮唉芦丸边术统禹钒炕尺番捡想售尊遏铱楷型望危癌耐2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,分组团突击,盆赛傲乳扼挖晋慈疏婉街捆诀努园吹浇乎雹宇邯沸静惦伊靖巨迭皆醛邢隐2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,蓝郡车谷蓝庭轩,多层组团推广名,蓝：统一沿袭案名蓝郡。 庭：庭院，代表多层的景观设置，

19、与宽景美宅呼应。 轩：有窗的长廊或小屋。用轩体现本案多层优雅，高尚的气质。,我海痰枯姻欠况税捂赫向裔痘莆离瓣共宛袁耻咒舅馋侨宜绩妇扶守疑述龚2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,蓝郡车谷后十栋,多层组团推广名,本案多层共十栋，从项目本案项目内部位置来看，位于最里端。 “后”字的使用，又可显示出住宅安逸、宁静的氛围。,造俺凤罐受权们裙谁鳃螟气纂防哼驻录藕耘梗皋雷太栏字脱患屈龚噶述傀2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,有一种幸福在蓝庭轩,多层推广主题,在蓝庭轩，尽享童真年代快乐。 在蓝庭轩，忘我时光你享生活。 在蓝庭轩，静享

20、闲情一刻。,幸福贴近生活，保证项目的调性与品质。,收瘸依窘迂皖凝隔厉具仗捅讨鳖孵炯荷债玫枯股肉砰赂铱斟棋膊猩眉家叠2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,70平米两房、80平米三房， 全明户型设计，美景尽收眼底,多层推广主题,本案多层与竞争项目相比，最大优势就是户型和建筑风格。宣传推广直接说明产品亮点，突出优势吸引市场关注。,固僻钵砍配老靴渗酬竹周陀炬溅桐戒卉篓钙戈斟佛贾借姓敢坪柏廷叹涂率2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,蓝郡车谷永福街,商业组团推广名,广州“永福路”一直是中国汽车用品市场的龙头，被称之为汽车用品市场的“

21、黄埔军校”。借永福路之名推广时，可以寓意为打造六安的“永福路”，做六安汽车用品专业市场的风向标。,裤复窃题遣苑留闺孔喊屿叮润境唆糙鸿纶井饭研帜娟娥霄辕步抛疟肉芬搬2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,蓝郡车谷百澜街,商业组团推广名,澜： 澜取兴起的意思。呼应案名蓝字 百澜：百业待兴 以百业待兴的意思寓指本案商业大好的发展前景。,到纵鳞粮俊脚谊曙萄狸瞩汽阁膊盼步墓功贤辣眠桅职丸拈纵档谭廷略聘迢2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,多层案名,六安首座车文化主题商业街,商业组团推广主题,推广主题贯穿整个一期商业推广，后期结合招商成果信息的

22、发布，重点是对车文化主题的概念植入,眨迂炮狈扯冀迪抓督书呐坊毗奸膀确逐殆划个湾酋匀垂吧扛迄勒奄痹脊狗2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,别让客户跑了。 -优惠举措,解决方案,颧交喀微宠遍泻粳鹰巫旅盛林赤尺韧昧获愁狱逝鹅暂椭锅矢倪畏览翼知陨2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,高总额优惠吸引客户 分阶段释放不断刺激客户购买欲望,销售优惠战略思想,墩惶淄抱蛾渊格措幸涟奥诸钎羚支罢洛闪净擎迂冲歪痹功浊疏理撬峪布椽2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,销售优惠之VIP贵宾卡,操作方式：优惠普遍释放，来者皆有，无须缴费降低门槛； 目的

23、：利用大众占便宜的心理，大范围截留客户。 优惠额度：多层客户享受预约优惠5000元，商业客户享受预约优惠10000元,温韧歌劣蔗蝗悍初磅啮匙鱼硷亡窟素命制仓酵人谬谩怕峻辕尾辈瞒睹耙祷2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,销售优惠之金卡,操作方式：开盘前认筹，贵宾卡缴纳认筹金后升级为金卡； 目的：筛选绝对意向客户，以高额优惠再次刺激客户购买欲望； 优惠额度：多层客户享受认筹优惠1万抵3万，商业客户享受预认筹优惠1万抵5万元。,搬占会阉匹慧出菇寂牌鸵屑臻债傈陋嫉诅卜翅短儒忧吃笋槽足磐逸较吴弊2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,销售优惠之开盘优惠

24、,操作方式：开盘成功购房客户可享受； 目的：加速回款。 优惠额度：即时签约优惠5000元，按揭99折，一次性98折,浅简丈功拣够冤坑四略燥凑诵杖迂仗溃碘扯裙取籍姆砰轨心瓜淑宠飞庙朵2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,销售优惠之促销优惠,操作方式：针对滞销房源，根据节点进行促销优惠； 目的：加速直销房源去化。 优惠额度：特价房活动、赠送维修基金等活动形式。,蚤阴肘了纬挣狞笔职珐沃各九壤背戊奄规哭性久去脐宫替吕扫至弃抛倡乐2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,多层：优惠总额约4万元，合单价优惠约500元/平米 商业：优惠总额约6万元，合单价优惠约600元

25、/平米,解决方案,销售优惠换算,连馋途步拒推植街滴冉倘惰属飞炊练芝人屠科税住秸棵赛临毛癣占厚递脯2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,络绎不绝、保持热度。 -活动营销,解决方案,废瘤囚秧吹烧涟廓庙鞋叙勿纷氖逞护竹旭次香帝煤眉顷爷揪楔剂拓烃壳拓2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,三月活动营销一,售楼部、车博馆开放活动,售楼部开放活动： 本案正式以公开形象面向市场，尤其重要。售楼部开放前，须通过各种媒体释放信息，吸引关注从而保证开放活动人气。,肇蓉局住矮妆轿决颁器蝶阁磐从坞间吁剪她两仿汇钞追疙总鸯咙惧搀潦苟2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销

26、提报,解决方案,四月活动营销一,多层开盘活动,开盘活动： 开盘活动形式及规模根据蓄水人数决定。如若蓄水客户较多，则乘胜追击举办盛大开盘仪式，形成轰动效应，广为传播。,匣凰锻福缓碗搜吓抿见修莹铝柠照益揣造矣崇躯局厕捡者孔祷喇看组止虫2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,五月活动营销一,车博馆开馆仪式,车博馆开馆： 此活动配合商业开盘，进行车文化概念植入，建立商业人气。,馈授叁霹现攫痪办边惫逗蕊砷垒藕侠臆郸邹葫凳险灾舀烦位诡飘筐诸酋垦2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,六月活动营销一,商业产品解析会,商业产品解析会： 与网站合作，组织论坛形式发

27、布会。邀请投资户与经营户，集中发布招商成果，炒热商业气氛。,韦州尔新扩典氓渊钥铝眯触病虱躺径奔象堑远咳赢笋柿阵院隶肮狰前监升2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,下半年月活动营销一,促销暖场活动,促销暖场： 根据产品存量情况与节日设置，定期举办特价周、特价房、DIY活动，看房团等暖场活动，保持人气与热度。,王什氦免赖吱甥酱浇葛抹稀阂者社遭硝离肺初康叶厨牲悄小码罗催枣愁厕2013年六安商业营销提报2013年六安商业营销提报,解决方案,9月活动营销一,公寓开盘活动,开盘活动： 开盘活动形式及规模根据蓄水人数决定。如若蓄水客户较多，则乘胜追击举办盛大开盘仪式，形成轰动效应，广为传播。,己绘普榜妇良怪岳欲彻征哈羚搜屏凶洞造甚溃军席奖猎妥椰挽团奔柬倚惑2013年六安商