房地产项目开发计划

1、广州项目计划书（草案）,北京金开玉制建设管理有限公司 2014.6.22,目录,一、项目概况,二、产品定位,三、开发计划,四、经济测算,五、首期计划,一、项目概况,项目地块占地1000亩，容积率0.5，估算建筑面积为34万平米。 地块内最大高差近200米，平均高度比广汕公路高出近100米，其中40度以上的陡坡区占地22%，25-40度的中坡区占地53%，25度以下的缓坡区只占25%。,本项目距离广州标志性建筑的直线距离： 1、广州市政府：29.8KM；2、广州塔：25.8KM；3、珠江新城：25.3KM；4、广州东站：23.3KM；5、广州新白云国际机场：26KM。,二、产品定位,概 要：,项

2、目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄,客户来源：广州市区（尤以天河区为主）和萝岗区科学城就职的高端客户,产品定位：20万平方米山地别墅，13万平方米多层洋房，1万平方米配套,价格预判：别墅2.8万元/平方米；洋房1.6万元/平方米,土地属性,地形高差大，典型的山地别墅，具有特殊的空间和视觉的体验。 利用地形坡度，可以使山地居住区的道路蜿蜒曲折，增加趣味感。 山地视线的发散与收敛、视角的俯仰变化都有利于组织多层次的空间景观、 视线走廊和景观轴线。 山地的生态多样性有利于创造灵活的功能流线，达到建筑功能空间与山地空间互相呼应的特殊效果。,山地资源,客户选择,广州改善型客

3、户，以天河、萝岗为主，辐射大广州。,地段、自然环境的稀缺、容积率等土地属性决定了本项目为高端类型土地。,项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄,广州市区（尤以天河区为主）客户 天河区企业员工：天河区一直属于广州市的核心城区，并且以珠江新城为核心，形成了广州市的CBD区域，该区域截止2013年，有144家世界500强企业进驻，而且该区域的第三产业（服务业）占全区GDP 的86%，就业需求量巨大，而目前天河区的房价基本为35000-40000元/平米，因此天河区的大量企业员工的购房需求势必向东释放，而萝岗区将承接天河区的这部分购房需求。 天河区公务员、教师等行政事业单位

4、人员：天河区集中了大量高校，区内有22所高等院校、34间科研院所等，因此公务员、各类学校的教职员工也将产生大量的购房需求。 萝岗区科学城就职的高端客户 广州政府对萝岗进行高起点、国际级规划，萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形。在科学城，拥有世界500强企业中的111家进驻于此，外资企业超过290家，有超过3000名海归精英人才在此创业，产业经济引发巨大的区域潜能不可估量，将为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。 黄埔区等邻近客户城市东部的改善类客户群体,目标客户定位,客户来源,客户类型,本项目土地属性比较符合的主要人群是富贵之家，同时考虑到项目规模较大，适宜涵盖多种。主流

5、客户群体为：房改、高端客户，主要考虑客户自住、常住需求。,产品定位,产品建议,市区、近郊别墅产品稀缺，且本项目有丰富的景观资源，可支持别墅产品售价，建议在规划排布适宜的前提下尽可能多排别墅类产品，建议面积占比60%。 普通洋房适宜在项目前期开发， 低价入市，打响知名度，低开高走，为未来别墅打开市场。,走量，快速出货，挣名声，占领市场,由于板块内的各类配套相对落后，居住氛围不成熟，商业氛围不浓，项目配套以及项目各项硬件设施的设置需求量估计较大，约1万平米。对项目的配套有以下建议：,建议一： 符合项目定位的生活配套需求,小区内可解决各类生活配套需求 通过会所设置满足高端客户需求 配套小学尝试引进公

6、立名牌学校 提升社区物业服务水准,建议二： 充分利用环境优势，合理利用项目高差坡度,小区主入口、展示区充分展示景观 强调建筑与山体的互动、融合,项目开发经营思路建议,产品定位,市场比较法中影响因素的权重计算本项目取值为5，其他取值范围在1-10之间。,项目售价预测 推导过程,通过市场比较法的推导（下表显示了推导过程），本项目若现在入市，别墅售价2.75万，洋房售价1.5万合理。 若2015年入市，以广州平均售价年涨幅7%为参考，别墅售价2.9万，洋房售价1.6万合理；,三、开发计划,概 要：,项目分期：项目八期建设，前段小量建设，后续相对放量,一期范围：销售中心（未来会所）、别墅示范区，力争1

7、4年底开工,每期工期：每期建设18个月,项目总工期：约七年,项目开盘：2015年9月，同时销售中心和示范区开放,项目开发计划,总体建设分期：本项目工程建设阶段总体计划分为七个标段，同步分为七期建设，总体实行滚动开发的建设策略。 各期主要指标：首期为工程前期现场工作及售楼处、示范区建设；除二期（标段）及三期分别为3万m、4万m外，余后各期建设规模均为5万m左右。 总体工期安排：拟于2014年8月份进场进行场布作业，2014年11月份开始施工首期，2015年4月份开始全面进行二期工程建设（建筑面积3万m），至2021年10月份全部建设工程结束。总工期计划为七年。,全部为小户型联排别墅,联排+洋房,

8、大HOUSE+小联排+洋房,业态配比分析,说明：根据产品定位建议及以上三种配比方案分析总体售价均在74亿左右。,四、经济测算,总收入：745,800.00 万元,总支出： 563,938.20 万元,税后净利润： 136,396.35万元,销售净利润率： 24%,首期开工前资金需求：约 2,099.4万元,首期开盘前资金需求：约13,610.62万元,概 要：,至2015年底管理费用：1,000万元,首期销售费用：500万元,项目销售财务测算,18,销售收入：本项目占地项目1000亩、容积率0.5，估算建筑面积为34万平米，基于前述配套条件较差，因此配套设施的用量估计较大，约1万平米，剩余33

9、万平米，其中别墅面积19.8万平方米，占比60%，洋房面积13.2万平方米，占比40%。根据推到出的售价，本项目销售收入为74.58亿元。,收益指标：本项目总成本约56.39亿元，净利润13.64亿元，销售毛利率32%，销售净利率24%。,项目总成本预估,单位：万元,项目投资计划,五、首期计划,概 要：,工作对象：现场三通一平，地块边界建设，销售中心和示范区建设,关键时点：（2014年）8月进场、12月销售中心和示范区开工 （2015年）3月结构封顶、9月销售中心和示范区开放 （2015年）4月二期开工，9月取得二期预售许可证,二期建设规模：30000平方米小户型别墅,一期建设规模：10000平方米销售中心，1500平方米示范区,项目投资计划,首期相关内容包括：总体场地布置（含围挡、围墙、三通一平等场地布置工作）及售楼处（约60008000m）、现场示范区（总体建筑面积约3000 m，其中含样板展示区约800 m包括精装修样板间及附带景观展示区）