资产评估3毛宏

1、第五章长期投资评估(P172),第一节概述一、长期投资的定义长期投资于其他企事业单位，形成对其他企事业单位控制的资产，以此获得相应的投资权益或投资报酬的资产。二、为什么要进行长期投资资源的优化配置：（1）通过股权投资取得对其他企业的控制权（2）发挥暂歇资本的作用三、长期投资的种类直接投资间接投资：股权投资和债权投资,房地产的年收入=8030001290%=259.2(万元)年支出=25920003%+35003000(1.5%+0.2%)+303000=34.6260(万元)年净收益A=259.2-34.6260=224.574(万元)房屋价值评估值=35003000(1-2%)43/48=9

2、42.8125(万元)土地评估值=(224.574-942.8125(A/P,9%,43)(P/A,6%,43)=2105.8611(万元),第二节长期债券投资的价值评估,一、定期付息到期一次还本的债券评估其中：P-债券评估值it-时刻t的债息率r-折现率n-评估基准日距到期还本的期限P0-债券面额,计算例,已知某企业的长期债券投资的帐面余额为60000元,债券期限为3年,年债息率为6%,安全利率为4%,风险报酬率为4%,持票期限为2年,若债务偿还方式采用每年付息，到期一次还本的形式，试评估该债券的价值。,二、到期一次还本付息的债券价值的评估,计算公式：1.单利计算债息其中：m是债券期限2.复

3、利计算债息,例:(P177),1.单利计息2.复利计息,三、浮动利率债券的评估例,例：某债券面额1000元，期限10年，前6年债券票面利率为6%，后4年每年都在前一年的基础上增加0.2%,采取分期付款的形式,而折现率为8%,持票期限为2年,试评估该债券的价值。,解：,四、零息债券的评估,例：零息债券到期日价值为1000元，偿还期为30年，折现率为12%，持票期限为5年，则该债券的评估值为,习题,五、上市公司可转换债券的评估,可转换债券的价值=纯债券的价值+认股权证的价值1。纯债券的价值评估,2。可转换选择权的评估其中：S-上市股票当前价，K-可转换权的执行价n-距期权到期日的时间,r-安全利率

4、股价标准差，N（。）正态分布累积概率。,例：已知：n=5,债券面额为100000元，票面利率为1%，每年付息一次，若该可转换债券的发行也有相同到期的普通债券在外流通，而普通债券的折现率为5.5%，执行价为25元/每股,普通股每股股价为21元,r=2%,股价标准差为0.3,买权的到期期限与可转换债券的期限相同,试求该可转换债券的价值评估值（每张债券可转换成4000股股票）。,解：,第三节股票价值的评估,一、股票收益的计算例：某股份公司共发行12000股股票，其中优先股2000股，每股面额1000元，普通股10000股，每股面额100元，投资人A购优先股1股，股息率25%，B购普通股10股，二人都

5、投1000元成为股东，第一年用于股息分配的盈利55万元，第二年用于股息分配的盈利为77万元，试分别计算A、B二人第一和第二年各得多少红利。,例解,AB第一年250元50元第二年250元270元,二、优先股票的价值评估,计算公式：P=A/rA:年股息例:总面额=2000000元,优先股年股息率=15%安全利率3.5%,风险报酬率=4%,则P=2000000115%/（3.5%+4%）=400000(元),三、普通股股票的价值评估,1。固定红利型P=A/r,2.红利增长型P=A/（r-g)其中：g为年净收益增长率，rgg如何计算？下面举例说明：,年限01020304评估年度每股红利额1012141

6、516则年红利增长率的算术平均g1=(12/10+14/12+15/14+16/15)/4-1=12.75%年红利增长率的几何平均g=(g1+g2)/2=12.675%P=16/(15%-12.675%)=423.73(元）,当rg时,3。分段型例:P182,4.随机模型若每年股息增长率为g1的概率为p每年股息降低率为g2的概率为q,每年股息率不变的概率为1-p-q则股票价值评估值为,例:甲股东持A企业股票1000股,每股面额为100元,经预测,该企业今后每年股票收益增长率为5%的概率为0.3,为-5%的概率为0.3,已知第一年预计收益率为10%,折现率为15%,试评估该股票的价值。解：,综合

7、举例,评估机构于2006年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2005年的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每一年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计两年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高，而且从投产后第三年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2006年1月1

8、日的评估值。,例解,习题,甲企业持有乙企业的普通股票10000股,每股面额100元,乙企业正处在收益成长阶段,过去几年有关数据见下表,安全利率为11%,企业风险报酬率为2%,试用红利增长模型计算这批股票的评估值。年份1234评估年度每股红利率0.150.170.190.200.23,第五章无形资产的价值评估第一节概述（P133）,一、无形资产的定义（P134）特点：1。非实体性2。共享性3。不确定性4。不可比性,二、无形资产的分类1。分类专利、专有技术、商标、商誉、专营权租赁权、版权、土地使用权等2。专利与专有技术的区别公开性期限动态性法律保护专利公开有期限静态有专有技术保密无期限动态无,3。

9、商标与商誉的区别（1）商标是产品的标志，而商誉则是一个企业的声誉；（2）商誉和整个组织所具有的超额收益潜力有关且不可以单独转让，而商标可以单独辨认，并可以转让。（3）商标有法定年限，商誉没有法定年限。,三、无形资产经济寿命的确定和计价方法经济寿命的确定：法定年限法更新周期法剩余经济寿命预测法计价方法：绝对价值计价相对价值计价混合计价,第二节无形资产的价值评估,一、影响无形资产价值的因素成本因素效益因素经济寿命转让形式供求状况,二、无形资产的价值评估方法1。收益现值法K：无形资产分成率Ft:税后净收益或销售收入,分成率如何确定？（1）边际分析法计算公式例5-1（P143）新增净收益的计算(P14

10、1):综合计算公式:（2）约当投资分成法计算公式:P144例1：A公司以制造D产品的技术向B企业投资，该生产技术的重置成本为500万元，B企业的重置成本为2000万元，无形资产的成本利润率为200%，B企业的成本利润率为20%，试计算该技术的利润分成率。例2:P144例5-2,解：无形资产的约当投资量=500（1+200%）=1500（万元）B企业的约当投资量=2000（1+20%）=2400（万元）无形资产的利润分成率=1500/（2400+1500）=38.46%,综合举例,1.甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年,拟采用利润分成的方法收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专

11、利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件的生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为25%，试确定该专利的使用权转让费。,例解,乙企业约当投资量=3000（1+15%）=3450（万元）甲企业无形资产约当投资量=100(1+500%）=600（万元）专利利润分成率=600/(3450+600)=14.81%,该专利的使用权转让费=,2.重置成本法无形资产的评估值=无形资产的重置成本(1-无形损耗率)无形损耗率=已用年限/(已用年限+尚可用年限),

12、无形资产重置成本的估算(1)自创无形资产计算公式见P146这里Cr为无形资产重置成本,P为无形资产投资报酬率.例:P147,例5-3,例:某自创无形资产物化劳动消耗为10万元,活劳动消耗为2万元,科研劳动的创造性倍加系数是5,科研平均风险系数为20%,该无形资产已用年数为2,预期寿命为5年,试估算该无形资产的价值。解：无形资产价值评估值重置成本（1-无形损耗率）=（10+52）/（1-20%）（1-2/5）=15（万元）,（2）外购无形资产的评估一次性付款：重置成本=帐面价值评估时的物价指数/购置时的物价指数或：重置成本=帐面价值价格变动指数分期付款：相当于一次支付的帐面价值为,例：某外购无形

13、资产2004年初购入,付款方式为分期付款，若付款期限为5年，每年初等额支付4万元，折现率为10%，无形损耗率为15%，2010年初须评估该项无形资产的价值,若评估时物价指数为120%,购置时物价指数为100%,试评估该项资产的价值。解：该项无形资产的价值=4+4（P/A，10%，4）（1-15%）120%/100%=23.015（万元）,第三节商誉价值的评估(P163),一、超额收益法计算公式：无限期：商誉价值=其中：为年均超额净收益有限期：商誉价值=年均超额净收益如何计算？年均超额净收益=各单项资产的价值之和（该企业预期年平均收益率-行业平均收益率）,例：A公司全部单项资产的价值为500万元

14、，该公司所在行业的年平均收益率为20%，公司预期年平均收益率为25%，假设以行业平均收益率作为资本化率，则A公司的商誉价值=500（25%-20%）/20%=125（万元）,二、割差法计算公式商誉价值=企业整体价值-各单项资产的价值之和企业整体价值的计算：1。永续年金法P=A/r,2.分段法,例,已知:某企业的所有单项资产的价值之和为100万元,预测未来5年的年净收益分别为:13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，若第6年开始每年净收益预计为15万元，试估计该企业的商誉价值。,企业整体价值用两种方法分别计算1.永续年金法企业整体价值=12.97/10%=129.7(万元)商誉价值=1

15、29.7-100=29.7(万元),2.分段法商誉价值=142.2967-100=42.2967(万元),商誉价值计算综合举例,某企业未来五年的利润预计为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元，预计第6年起每年利润稳定在160万元。该企业一直没有负债，其有形资产的价值为600万元，该企业有一项尚可使用5年的专有技术，该技术产品每件每年可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件，折现率为6%，试评估该企业的商誉价值。,例解,案例分析,P167-170商标权的价值评估值=,第四节专利和专有技术的价值评估,一、

16、专利技术的评估(一)收益现值法例5-5(P152)(二)重置成本法例5-6(P154-155)资产评估值=重置成本(1-无形损耗率)=105100(1+5%)(1+10%)(1-2/(2+6)=91043(元),二、非专利技术的评估（一）收益现值法例5-7（P157）P=25.530%/(1+20%)+3930%(P/A,20%,4)(P/F,20%,1)=31.62(万元)(二)重置成本法P=重置成本（1-无形损耗率）=10000280（1-6/（6+2）=70（万元）,第五节商标权与著作权的评估,一、商标权的评估例5-9P=2000.4(P/A,10%,5)+90(P/A,10%,3)(P

17、/F,10%,5)(1-25%)=331.68(万元)例5-10,二、著作权的评估成本-收益现值法其中：Cr是重置成本，d是无形损耗率例5-11（P162）P=500（1+25%）+200（P/A，25%，5）35%=813.25（万元）,习题,1.A企业拟将一项新技术出售给B公司,根据分析,确定该技术的剩余使用期限为4年,销售收入的分成率为3%,评估人员对未来4年的销售收入预测为2001年600万元,2002年800万元,2003年900万元,2004年1000万元,折现率为12%,所得税率为25%,试估计该无形资产的价值。,2。某企业进行股份制改造，预测未来5年的年平均净收益为100万元，

18、第6年开始以后各年净收益额预计为120万元，予计该企业的经营寿命为40年,试计算该企业的整体价值。若各单项资产的价值之和为500万元，试计算该企业的商誉价值（折现率为10%）。,第七章流动资产的价值评估(P187),一、流动资产评估与固定资产评估的区别1。资金形态不断变化，时点的选择非常重要；2。资产价值一次转移到产品价值中；3。资产原始价值与重置价值较接近。,二、流动资产的评估（一）原材料、储备物资的价值评估重置成本法评估值=账面价值评估时的物价指数/购置时的物价指数,例：批次入帐价值物价指数14万元125万元1.4345万元2.0426万元1.8资产评估时的物价指数为1.8则资产评估值=4

19、1.8/1+51.8/1.4+451.8/2+261.8/1.8=80.1286(万元),低值易耗品的评估:在库:同原料储备物资的评估在用:资产评估值=重置成本成新率成新率=1-已用月数/预期可用月数例:某批低值易耗品帐面价值为4000元,现有其中50%在库,其余的50%正在生产过程中使用,已用时间为3个月,该低值易耗品的使用寿命为半年,从入帐到评估时物价上涨20%,试估计该批低值易耗品的价值.解:该批低值易耗品的评估值=4000(1+20%)(50%+50%3/6)=3600(元),提问,1.流动资产评估为什么评估时点的选择显得特别重要?2.为什么流动资产的价值评估值与它的重置成本很接近?3

20、.优先股股票和长期债券有何区别?,(二)在产品的价值评估约当产量法在产品评估值=产成品重置成本在产品约当产量在产品约当产量=在产品数量完工率完工率=(以前工序累计工时定额+本工序工时定额/2)/加工产品的总工时定额,例,某产品的单位工时定额为50小时,经三道工序加工完成。每道工序的加工时间分别为：15小时、18小时和17小时，每道工序均有10件在产品，产成品的重置成本为160元/件，试估计该批在产品的价值。,解：第一道工序的完工率=（0+15/2）/50=15%第二道工序的完工率=（15+18/2）/50=48%第三道工序的完工率=（15+18+17/2）/50=83%在产品的约当产量=10（

21、15%+48%+83%）=14.6（件）在产品评估值=16014.6=2336(元),(三)产成品价值的评估1.重置成本法例:某库存A产品共3000件分三次入库批次原料成本工资及附加费其他入库时间1300010004500半年前2350001200013000三个月前3850003200034000三个月前已知原料价月上涨率为2%,其他费用标准不变,500件产品报废(按50%计算损失费),试评估A产品的价值。2.市价法(P199),解：第一批产品的重置成本=3000（1+62%）+1000+4500=8860（元）第二、三批产品的重置成本=（35000+85000）（1+32%）+12000+

22、13000+32000+34000=2182000（元）三批产品的评估值=（8860+2182000）-500（8860+2182000）/300050%=2008288.333(元）,(四)债权类资产的价值评估1.应收账款的价值评估评估值=应收账款账面余额(1-坏账率)=应收账款账面余额-预计坏账损失额坏账率或坏账损失额如何估计?1.坏账比例法(P203)坏帐率=评估前3-5年的坏帐损失合计/评估前3-5年的应收账款余额合计2.账龄分析法(P203),2.应收票据的价值评估有息票据:(1)到期的:票面额+到期利息(2)未到期的:到期本息和贴现无息票据:(1)到期的:票面额(2)未到期的:票面

23、额贴现,例:年利率为10%,票据面额为5000元,年贴现率为12%,票据期限为6个月,已持票2个月,则该票据的评估值=5000(1+10%/2)(1-12%4/12)=5040(元)若为无息票据,则该票据的评估值=5000(1-12%4/12)=4800(元),课堂练习,1.房地产的总使用面积为10000平方米,月租金7元/平方米,预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0。3万元/年。预计该房地产可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。,2。某机器设备2000年初购入，其帐面价值为40000元，2005年初和2008年初分别进行了两次技术改造，投入的资金分别为方5000元和8000元，已知该类设备的定基物价指数在2000年、2005年、2008年和2010分别为110%、120%、125%、130%，与同类设备相比，该设备每年运行成本要增加1000元，剩余寿命为5年，折现率为12%，试计算该设备在2010年初的评估值。,第八章企业整体价值评价(P237),一、概述1。什么是整体资产评估？由多个或多件单项资产组成的资产综合体具有的整体获利能力作为评估对象的评估。2。整体资产评估的特点整体性不确定性动态性3。与单项资产评