深圳港田花园策划报告-房地产策划文案

1、管理信息下载香港天华苑规划报告第三部分是营销推广和广告策略内容第一部分是营销推广策略第一节销售时机和销售阶段安排一、销售机会分析二。销售阶段安排第二节销售策略一.总体战略二、舞台销售策略(一)市场预热期1.战略2.时间3.促销目标4.销售的必要条件5.出售物品6.销售单位7.销售渠道8.活动安排和推广措施(二)市场销售期限1.战略2.时间3.促销目标4.销售的必要条件5.出售物品6.销售单位7.销售渠道8.活动安排和推广措施(3)推广期1.战略2.时间3.促销目标4.销售的必要条件5.出售物品6.销售单位7.销售渠道8.活动安排和推广措施第三节价格策略一、定价策略1.价格

2、定位2.单价的确定3.影响定价的因素二。对价格趋势的建议三。付款方式建议第二部分是广告促销策略第一节广告诉求点的重组第二节每个销售阶段的广告策略一、市场预热期1、关注媒体2、平面广告诉求要点第二，市场销售周期(与竞争对手的关系)1、关注媒体2、平面广告诉求要点三。推广期(与竞争对手的关系)1、关注媒体2、平面广告诉求要点四.促销费用预测第一部分是营销推广策略第一节销售时机和销售阶段安排一、销售机会分析田刚花园正式出售的时间取决于法律文件、项目进度、房地产包装和宣传工具的完成情况以及周围的竞争对手等因素。根据目前的进展，中原拟于2001年3月出售，原因如下：有利的市场条件深圳每年的四月底和十一月

3、有两个“房地产交易会”，即所谓的“春季交易会”和“秋季交易会”。3-4月和10-11月是深圳房地产相对活跃的时期，尤其是在“春交会”前后，许多开发商选择开放市场。就市场时机而言，选择3月份开市是理想的。相关销售法律文件基本齐全。正常情况下，条件不成熟，过早认购会对销售产生负面影响，因为在内部认购期间，如果没有取得预售证明，客户在签订房地产销售合同之前还有考虑和决定的余地。这使得销售人员更难与客户达成交易，并消耗了一些可用的客户资源。另一方面，如果内部认购活动未能达到预期效果，或者内部认购期限过长，将使田刚花园难以实现可持续销售，从而变成一个长期的销售市场，这对开发商收回资金、出售房地产非常不利

4、。同时，本项目的目标客户，33，354香港客户，非常重视项目手续是否完备，尤其是项目是否取得了预售证书，将在客户的购买中起到关键作用。然而，根据贵公司的预期，你应该能在今年春节前一个月获得预售许可证。虽然公开销售有法律条件，但由于春节的影响，销售会中断，自然会停滞一段时间，这将削弱广告效果，使销售不适宜进行。因此，春节前开放市场是不合适的。开业时间是在春节后的三月。项目进度协调明年上半年，深圳房地产市场的供应量巨大，大量房产接近上限并准备出售。据估计，只有黄冈区将有10个以上的新单位和6000个新单位供应。对于出口项目，缓慢的建设进度和长期未完成的开发将影响客户的购买信心。根据我们的初步市场调

5、查，香港人一般会在6个月内选择楼花，而在选择购买物业时会选择现有的单位。然而，这个项目最早将在明年年中封顶，这是一个m因此，公开发行使客户能够更快地做出购买决策的前提是要有一定的网站形象，并确保稳定、高速的建设进度。据估计，主楼将于2001年3月达到约14层，6月底封顶(估计)之前的时期是一般预竣工建筑的繁荣时期。完整的房地产销售工具目前，市场上的开发商都非常重视网站的形象。他们花费大量的时间和精力在前期的宣传和准备以及现场环境的建设上，以使现场气氛尽可能地接近建筑物的交付标准，并给客户开发商以强烈的信心和对建筑物真实场景的描述，这往往可以在建筑物的销售中达到事半功倍的效果。销售工具通常包括现

6、场包装、准备促销材料、媒体预订等。而销售工具的准备时间通常需要两个月甚至更长。对于本项目，销售工具的准备预计在12月开始，不包括2月初的春节假期，以及建筑书籍、展板、宣传传单、电视广告等宣传材料的销售。基本上可以在三月完成。竞争对手的推广这个项目的直接竞争对手是港口城市华亭。虽然目前“华亭港城”的建设速度相对较慢，但售楼处和样板房的建设速度比本项目要快。预计售楼处和样板房将于今年12月底至明年1月投入使用，销售硬件已经具备。然而，在这个项目的销售时机和竞争对手之间有三种情况：1。在出售竞争对手之前；(2)与竞争对手同时销售；3.在竞争对手之后报价。鉴于上述情况，中原认为对策、优势和劣势如下：先

7、占领市场，在竞争对手销售之前先抓住第一批顾客，这是一种进攻性的销售策略，但同时也为竞争对手做免费广告。与竞争对手同时销售、直接正面攻击、拼杀，销售业绩取决于建筑质量、价格、服务、促销方式等。往往结果会导致价格战；竞争对手销售后，会在一定程度上失去第一批客户，但通过竞争对手的销售，我们可以了解市场的反映，竞争对手的弱点和优势，从而制定正确的销售计划，以市场对敌人。根据对手出售的时机，中原提出采取如下不同的对策：A.如果“香港华庭”今年上市建议本项目采用策略3，即比竞争对手晚销售。主要原因是准备工作不够充分，时机不合适，比如春节的影响因素。然而，接待工作可以在“接待处”进行，并且可以向顾客发布一些

8、关于房地产的信息，以便逐渐积累顾客资源并为公开销售做准备。如果“红亭花城”明年3-4月出售为了满足销售工具方面的销售要求，如销售办公室、样板房、广告、现场包装等方面，可以采用策略2，同时以积极的方式进行销售。因为我们在工程方面有绝对优势，并且有条件在其他方面与竞争对手竞争，田刚花园在整体优势方面有优势。另一方面，两个大型房地产项目同时出售可以创造势头，提升渔村的地理位置，并大大吸引香港人在这里买房。这有利于两个房地产项目的销售。虽然它增加了竞争，但也有利于开拓渔村的出口市场。(三)因项目进展及“香港天华”原因，“香港庭华城”未出售公园”已经具备出售的条件然后，战略1被用来抢占先机，抢占市场上的

9、第一批客户。因为此时对手的情况不能满足公开销售的条件，客户会被我们的房地产所吸引，失去的客户会更少。因此，根据目前的情况、进展和我可以为开发商节约成本，合理利用促销成本。在不失时机地进行重点促销的同时，还可以在重点时机运用资金，实现有针对性，力争用最小的投资换取最大的回报；根据销售的不同阶段调整销售；l可以结合物业的定位，充分发挥项目的特色和个性。基于上述条件，制定销售策略的第一步是科学合理地将整个销售周期划分为几个阶段。2、项目销售流程分析：内部认购正式销售推广阶段1)内部认购阶段l内部认购阶段安排原则内部认购阶段的目的是测试市场反应，以便根据客户反馈和市场接受度及时调整销售策略。内部认购期

10、不应太长，两周至一个月为宜。l内部认购阶段时间必须符合条件张咋的报告已经发表了。售楼处的包装已经完成(包括室内外装修、展板、模型、电话等。)；销售材料是否到位(包括建筑说明书、宣传传单、价目表、支付方式、认购书、物业管理公司及费用、占用费等)；样板房最好完工(可以延期)；网站礼仪包装的基本方案已经实施(包括墙壁广告、户外广告、条幅、彩旗等。)；国内外按揭银行的数量及其比例和年限已经确定；软宣传和新闻宣传的条件已经具备。取得预售许可证的时间已经确定；中原地产组织的开发商和销售人员在开业典礼前已经完成了系统的培训。2)正式销售阶段正式销售阶段的安排原则在初步内部认购阶段之后，该项目初步发现了市场对

11、该物业的反应，并对前一阶段制定的销售策略进行了有益的调整。就销售时机而言，它已经满足了关键销售条件，是整栋大楼的关键销售阶段。l .正式发射时间的初步建议在正式销售阶段，项目必须满足以下条件：已取得预售许可证；项目进度已经达到一定规模，可以给客户一定的信心。电视广告的制作已经完成。市场已经对这个项目有了初步的了解。设计广告版面并将其投放到媒体上。3)推广阶段l推广阶段的安排原则为了促进快速销售，形成热点，刺激市场需求，属于销售策略中“推”和“拉”方法中的“推”方法。另一方面，任何物业的开发都不能避免销售过程中销售困难的存在。在正式销售阶段完成销售后，应利用促销阶段对剩余的一些单位进行有针对性的

12、重点促销。l推广阶段时间的初步建议本项目在推广阶段的情况：顾客对该物业的认可度很高。促销可以提升酒店的品牌，并将销售推向高潮。早期销售季节将会结束，销售速度将会放缓。这个项目已经开始成形。我们已经积累了一定数量的顾客。第二节销售策略一.总体战略该项目最大的卖点是“位置”西铁出口、地铁站和皇岗口岸。房地产业有句名言：“房地产开发的三要素，第一是区位；第二是位置。第三个仍然是立场。”从这句话中我们可以看出地理位置对房地产开发的重要性。就地理位置而言，“香港田花园”很容易被香港人接受。我们的目标客户也非常清楚“香港客户”。销售推广的重点是宣传和推广香港市场和香港客户。“田刚花园”的整体销售策略是：首

13、先，通过突出项目的位置和通过西铁、港口和地铁的便利性，目标客户将被允许识别项目的位置，即总体环境，以及与其他地区和深圳出口项目在位置上的差异和优势。如果你想在深圳买房，你应该首先选择“在农村钓鱼”的概念。之后，“田刚花园”和“港汀花城”的区别和各自的特色将在宣传和推广中凸显出来。如果你想在渔村购买建筑，你应该首先选择“田刚花园”。为客户购买建筑的理念是深圳裕廊田刚花园。这种促销对顾客来说更容易接受。回顾过去，这一战略在深圳出口项目中有许多成功的例子。例如，今年南山区的“招商局花园城”首先宣传“蛇口”，让香港人了解和认识蛇口，引导香港人在深圳购买首选蛇口，并在蛇口拥有最合适的项目“花园城”。“海

14、月花城”的推广也是一个突出的位置，使顾客接受和认可这个位置，其次是自己的属性元素。二、舞台销售策略(一)市场预热期1.时间：2001年2月17日117 2001年3月(28天)分为两个时间段：咨询时间：2月17日，3，2月2日(14天)正式内部认购期限：3年3月3日，17日(14天)注：是否有咨询期和内部认购期主要取决于发行的具体情况。2.销售策略低成本广告策略，低成本市场。主要利用现场包装、路牌、条幅宣传房地产，并利用中原公司的部分客户资源(告知他们房地产信息)3.销售目的积累客户资源，测试市场，以便调整后期战略。4.销售的必要条件l接待处的设计和建造完成(包括模型、宣传传单和电话)完成销售

15、办公室和示范单位的设计和施工(包括内部和外部装修、电话、饮水机等。)；l工地包装到位(包括工地围栏、路灯旗帜、工地广告牌、临时绿化工作到位)；l户外广告(包括公交候车亭广告、公交车身广告、户外广告牌)l在适当的位置建立身体旗帜；l销售材料(建筑书籍、折叠页、传单、房屋类型卡、功能卡、展板、模型、价目表、支付方式、订阅书籍、门票等。)；l .建筑检验专用车包装到位；l确定抵押银行、抵押年数和抵押比例；l预售许可证到位；l组织销售人员在开业典礼前进行系统培训；开始软宣传和新闻运动；其他相关工作已经就绪。5.出售物品本地网络客户端；生活在项目周围及周边地区(福田保税区、皇岗村、渔村)的客户；l被场地

16、包装、户外广告牌和横幅吸引的顾客；被新闻炒作吸引的顾客。6.销售单位：总数量的15%,约100套，选择低、中、高三个楼层(每层11套)来测试市场对价格的接受程度和单价清单的合理性。在操作过程中，价格表将由销售人员掌握，不会向公众分发，以方便价格调整。7.销售渠道l使用现场广告和户外广告进行现场注册和销售；我利用新闻炒作来吸引客户对该地区的关注和了解，然后对了解房地产信息感兴趣。l使用电话咨询和现场销售登记；我使用中原直销网络。l使用中原网页(2)正式发行期1.时间：2001年3月18日117 2001年8月(5个月)分为三个时间段：预售：5年3月18日，1月1日(1.5个月)l中期销售：5月2日，7，1日(2个月)售后：8年7月2日，17日(1.5个月)预计“房地产春季交易会”将于4月28日举行。在春交会期间，市场上可能会有一些建筑，所以应该根据这一时期市场的变化做一些调整。预售期和内部认购期为2个月。经过两个月的销售，销售形式也会改变，销售本身也需要调整。中期销售期是房地产销售相对稳定的时期，预计将在两个月后生效。市场和客户对房地产信息有了