沈阳城市学院《不动产评估》2023-2024学年第一学期期末试卷

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《不动产评估》2023-2024学年第一学期期末试卷院(系)_______班级_______学号_______姓名_______题号一二三四总分得分一、单选题（本大题共20个小题，每小题1分，共20分．在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的．）1、在房地产评估的收益法中，以下关于净收益的确定，哪一项是不正确的？（）A.净收益是指房地产在正常使用情况下的客观收益B.净收益的计算应扣除运营费用和相关税费C.净收益的预测可以基于历史数据和市场趋势D.净收益在未来的预测期内应该保持不变2、一家企业拥有一批艺术品作为投资，随着时间的推移，艺术品市场行情发生了变化。在评估这批艺术品的投资价值时，以下哪项因素最为重要（）A.艺术品的艺术价值和作者声誉B.艺术品的保存状况和真伪鉴定C.当前艺术品市场的行情和趋势D.企业购买艺术品的初始价格3、在评估一家旅游景区的资产时，景区的自然景观、设施建设、游客流量、服务质量以及周边旅游市场竞争等都是重要的考量点。假设该景区所在地区的旅游市场竞争日益激烈，新的景区不断涌现。以下哪一个因素最有可能对景区的评估价值产生较大的压力？（）A.景区的差异化竞争优势和创新能力B.设施建设的投入和维护成本C.游客流量的变化趋势和预测D.服务质量的提升空间和成本4、假设要对一家拥有长期股权投资的企业进行资产评估，被投资企业的经营状况和财务状况各不相同。以下关于长期股权投资评估的描述，哪一项是正确的？（）A.按照初始投资成本评估长期股权投资B.不考虑被投资企业的情况，统一评估C.对被投资企业进行单独评估，根据持股比例确定长期股权投资的价值D.长期股权投资的评估价值与被投资企业的行业无关5、某企业进行资产重组，需要对其部分资产进行剥离评估。这些资产与企业其他业务关联紧密，且市场交易案例较少。在这种情况下，以下哪种评估方法可能面临较大的挑战？（）A.市场法，寻找可比交易案例B.收益法，预测资产的未来收益C.成本法，核算资产的重置成本D.实物期权法，考虑资产的潜在价值6、在对企业的应收账款进行评估时，需要考虑账款的账龄、债务人信用状况、回收可能性等因素。假设一批应收账款的账龄较长，债务人信用状况较差，回收存在较大不确定性。以下关于该批应收账款评估价值的确定，哪一项是不准确的？（）A.账龄较长和债务人信用状况较差会降低应收账款的评估价值B.回收的不确定性越大，应收账款的评估价值越低C.可以采用账龄分析法或坏账损失率法来估算应收账款的评估价值D.应收账款的评估价值等于其账面原值，不考虑账龄和债务人信用等因素7、企业价值评估中，对企业的市场份额进行分析是评估企业竞争力的重要手段之一。如果一家企业的市场份额在不断扩大，但行业竞争激烈，在评估企业价值时，需要重点关注：（）A.企业扩大市场份额的成本B.企业保持市场份额的能力C.市场份额扩大带来的短期收益D.行业竞争对手的市场策略8、资产评估中的流动资产评估具有一定的特殊性。以下关于流动资产评估的特点和方法，哪一项是不正确的？（）A.流动资产的特点包括周转速度快、变现能力强、形态多样化等，评估时需要根据其特点选择合适的方法B.对于存货的评估，可以采用成本法或市场法，具体方法取决于存货的类型和市场状况C.应收账款的评估通常需要考虑账龄、债务人信用状况等因素，并合理确定坏账损失D.流动资产评估时，可以忽略资产的清查核实工作，直接根据财务报表中的数据进行评估9、某企业拥有一项专利技术，该技术在特定领域具有领先地位，但技术生命周期较短，竞争对手正在加紧研发类似技术。在评估这项专利技术的价值时，以下哪个因素最为关键？（）A.技术的研发成本B.技术的当前收益C.技术的剩余保护期限和竞争态势D.技术的推广和应用范围10、在房地产评估中，对于工业房地产的评估，以下关于土地用途对价值影响的分析，哪一项是不正确的？（）A.不同用途的工业土地（如生产用地、仓储用地）价值可能不同B.土地用途的规划限制和变更可能性会影响工业房地产的价值C.工业房地产的价值主要取决于建筑物的质量和面积，土地用途的影响较小D.评估工业房地产时，需要充分考虑土地用途与企业生产经营的匹配程度11、对一家农产品加工企业的资产评估，需要考虑原材料供应、生产工艺、产品质量、销售渠道以及政策补贴等因素。假设政府对农产品加工行业的补贴政策发生了重大调整，减少了对该企业的支持力度。以下哪一个因素最有可能对企业的评估价值产生明显的影响？（）A.补贴政策变化对企业利润的影响B.企业的生产工艺改进和成本控制C.原材料的供应稳定性和价格波动D.产品质量的市场认可度和竞争优势12、资产评估在企业并购、资产处置等经济活动中发挥着重要作用。在进行资产评估时，需要遵循一系列原则。以下关于资产评估原则的描述，哪一项是不准确的？（）A.资产评估的工作原则包括独立性、客观性、科学性原则，要求评估人员秉持公正、客观的态度进行评估B.资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则等，这些原则有助于合理确定资产的价值C.遵循资产评估的原则可以保证评估结果的准确性和公正性，但在某些特殊情况下，可以适当偏离这些原则D.资产评估原则是规范评估行为和评估结果的重要准则，对于提高评估质量和维护相关各方的合法权益具有重要意义13、对一家金融机构的资产评估，需要考虑其资产质量、风险管理能力、盈利能力以及监管政策等因素。假设近期金融监管政策趋严，对该机构的业务开展和资本充足率提出了更高要求。以下哪一个因素最有可能对该金融机构的评估价值产生重大制约？（）A.监管政策变化对业务模式的影响B.机构的不良资产率和风险准备金水平C.金融市场波动对投资收益的影响D.客户资源和业务拓展能力14、一家商业企业拥有一处位于市中心的商铺，用于出租经营。在对该商铺进行评估时，需要考虑商铺的地理位置、面积、租金水平、租赁期限、市场供需等因素。假设商铺面积为200平方米，租金为每月200元/平方米，租赁期限还有5年，预计未来租金每年上涨5%，折现率为10%。请问，采用收益法评估该商铺的价值，最接近以下哪个选项？（）A.800万元B.900万元C.1000万元D.1100万元15、在对一家矿业公司的矿产资源进行评估时，需要考虑矿产的储量、品位、开采难度、市场价格以及相关法规政策等因素。假设该矿产资源所在地区的环保要求提高，导致开采成本大幅增加。以下哪一个因素最有可能对矿产资源的评估价值产生最显著的影响？（）A.矿产的市场需求和价格趋势B.开采成本的增加幅度和可持续性C.矿产的储量和品位D.政府对矿产开采的许可政策和税费规定16、在企业价值评估中，对企业的核心竞争力进行评估是重要环节之一。企业的核心竞争力包括技术创新能力、品牌影响力、营销网络等。如果一家企业的核心竞争力主要体现在技术创新能力上，在评估其价值时，需要重点考虑：（）A.技术研发投入B.技术成果转化能力C.技术人才储备D.以上因素均需重点考虑17、某企业拥有一项非专利技术，在进行资产评估时，以下关于非专利技术评估的描述，不正确的是：（）A.非专利技术的保密性和可替代性会影响其评估价值B.非专利技术的研发过程和投入成本是评估的重要参考C.非专利技术的应用领域和市场需求对评估价值有重要作用D.只要非专利技术具有创新性，其评估价值就一定高18、某企业的一项资产存在减值迹象，需要进行减值测试和评估。在评估过程中，以下哪个步骤最为关键（）A.确定资产的可收回金额B.计算资产的账面价值C.分析导致资产减值的原因D.选择合适的评估方法19、在资产评估的方法选择中，以下关于各种方法适用条件的描述，不正确的是：（）A.市场法适用于市场交易活跃、可比案例充足的资产评估B.收益法适用于具有稳定收益预期的资产评估C.成本法适用于资产的重置成本容易确定的情况D.任何一种评估方法都可以适用于所有类型的资产评估项目20、资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。每种方法都有其适用的条件和局限性。当评估对象是一项市场交易活跃、可比案例丰富的资产时，以下哪种方法通常更能准确反映其价值：（）A.收益法B.成本法C.市场法D.以上方法均可二、简答题（本大题共5个小题，共25分)1、（本题5分）全面剖析成本法在资产评估中的应用条件和局限性。以固定资产、无形资产等为例，说明如何确定重置成本、计算各项贬值，以及在什么情况下成本法可能无法准确反映资产的真实价值。2、（本题5分）全面分析房地产评估中的地下空间评估，包括地下室、地下停车场等的评估方法和特殊考虑因素。以一个商业综合体的地下空间评估为例进行分析。3、（本题5分）深入探讨房地产评估中的建筑物评估方法。包括成本法、市场法、收益法在建筑物评估中的应用，如何考虑建筑物的结构、装修、使用年限等因素对价值的影响，以及不同评估方法的综合运用。4、（本题5分）全面剖析资产评估中的金融资产评估中的信用风险评估。包括债券的信用评级、违约概率估计、信用利差分析，如何评估股票的信用风险（如大股东质押风险、企业债务违约风险），以及信用风险评估在金融资产定价和资产评估中的作用。5、（本题5分）深入探讨资产评估中的资产租赁期满后的价值评估，解释租赁期满后资产的剩余价值和再利用价值的评估方法。以一台租赁期满的大型设备评估为例进行说明。三、案例分析题（本大题共5个小题，共25分)1、（本题5分）详细分析在房地产评估中，如何评估商业地产的租金收益。研究影响租金水平的因素，如地理位置、商业氛围、租户质量、租赁期限等。探讨租金收益预测的方法和模型，以及如何考虑租金增长和空置率的影响。2、（本题5分）一家医疗器械生产企业拥有多条生产线和相关的研发技术，产品涵盖多个医疗领域。由于医疗器械行业的准入门槛较高，监管严格，企业的市场拓展受到一定限制。请评估该企业的资产价值，包括生产线的产能和技术水平、研发投入的价值、市场准入资质的价值以及行业监管政策对企业发展的影响，并探讨企业的应对策略。3、（本题5分）一家旅游公司拥有酒店、景区经营权和旅游品牌等资产。酒店经营业绩受季节影响明显，景区经营权有一定期限，旅游品牌影响力在区域内较大。评估这些资产时，要考虑旅游市场的淡旺季、经营权期限、品牌推广投入等因素。分析如何综合评估这些资产，为企业的融资或合作提供价值参考。4、（本题5分）一家影视制作公司投资拍摄了多部影视作品，部分作品尚未上映，收益存在不确定性。公司拥有知名导演和演员的合作资源。探讨如何评估影视制作公司的影视作品资产、人力资源和品牌价值，如何考虑市场需求和政策监管对资产价值的影响，以及为公司的项目融资和发展战略提供资产评估建议。5、（本题5分）某软件公司开发了一款热门的手机应用程序，用户数量众多，且具有稳定的盈利模式。现公司计划与其他企业合作，需要对该应用程序的价值进行评估。请分析评估该应用程序价值时应考虑的因素和评估方法，并估算其价值。四、论述题（本大题共3个小题，共30分)1、（本题10分）深入探讨房地产评估中房地产市场调研的方法和内容。包括对区域房地产