房地产开发工程建设流程管理

房地产开发工程建设流程管理147页

第一章施工准备阶段工作流程管理

房地产开发建设过程中，工程建设工作在开发报建时即已展

开，在取得《建设用地规划许可证》与《国土证》后工程口即可介入。

第一节施工准备阶段工作流程

取得用地规划

总规、详规、小区

许可证、国土证

综合管线规划批取得规划许

k施工图审

查、节能审

开发申

报

部、工

临

程部

质监登

场地障

碍物迁安监登

移、拆

工程部组织

图纸会审淤泥排

工程部组织

审查施工组织

“三通一平”实施编制监理规划

施工单位临设

施工单位人签发开取得施工许

员、机械、

基础工程开工

图1-1施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段要紧节点工作内容详述

一、围蔽工程

1.围蔽前应进行的准备工作：

(1)开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地

规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程

的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准

确，围蔽速度快捷，避免或者减少与当地群众的纠纷。

(2)明确征地红线，工程部根据国土局提供的红线操纵坐标点，

按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标

点与国土局提供的红线操纵坐标点出入较大，应联系开发部协调有关

部门解决。

(3)测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实

施方案、做好围蔽工程的材料、人员、机械设备的进场准备工作。

2.围蔽工程注意事项

(1)积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。

(2)按已制定的实施方案组织施工。

(3)工程部应与开发部、保安部等部门协同做好解决突发事件

的应急处理措施。

(4)围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防围蔽遭受恶意破坏。

二、申报临水临电

申报临水临电时，应确定临水、临电的容量，同时熟悉申报流程

及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况

下，应考虑首期交楼可能使用临时供电的需要，根据经验，很多楼盘

交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。

三、现场查勘，进一步清理场地

收地后，工程部应对场地内的情况进行全面的熟悉。正常情况下,

已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都由当地

政府有关部门已完成。然而往往因各类原因的影响，收地后仍有部分

迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应

积极协助开发部协调当地有关部门解决，进一步清理场地。

开发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块

内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影

响工程施工，应及时协调有关部门解决。

所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据下发

的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐假如对周

边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。

（一）、工程部组织详勘

1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻

孔的障碍物，工程部应提早组织清理。

2.勘察单位根据详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部

应复核。

3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。通常

一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。

4.所有钻孔工程量务必有两名监理人员进行验收，并在验收记录

上签字，及时存档。

5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出

柱状图并按合同要求提供勘察报告。

（二）、小区分区开发综合策划

小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由

公司总裁主持，召开由分管副总与各部门负责人参加的小区分区开发

综合策划会，策划会讨论与确定的内容包含：分区开发目标、融资目

标、销售目标、工程建设目标，并据这些目标制定招标计划、图纸需

求计划、工程开工竣工计划、物业移交计划。

（三）、综合策划方案编制

综合策划方案包含下列内容：

1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水

计量等。

2.施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计

量等。

4,施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规

划路的关系等。

5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需

要、满足销售需要等。

6.施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方

与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）

7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、

污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。

8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。

9.制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

10.制定图纸需求计划。

11.制定合同需求计划，制定主体总包、详勘、土方施工、基础检

测等前期合同提交计划。

其中除第8项与9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴,

由工程部负责编制。

（四）、综合策划方案会审：

时间：新开发项目在详规批复后的一周内

组织者：工程部

负责人：公司总裁

参加人员：分管副总与各部门负责人。

内容：对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。

（五）、士0.000下列图纸会审

基础开工5天前，工程部务必组织召开由主管工程的公司领导主

持的，由预决算部、开发部、工程部、设计院、施工单位参加的±0.00

下图纸会审。工程部在图纸会审前通知参会单位与工程管理中心，并

收集与汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审前将意见提交设计院。

四、“三通一平”的实施

1.“三通”

开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口

报批手续（包含市政道路绿化迁移报批手续）、办理淤泥排放证等，工

程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。

2.“一平”

（1）场地平整的要紧步骤：

a.场地标高根据审定后的综合策划方案确定。

b.场地及边坡土方量计算

场地土方量计算的方法有两种：方格网法与断面法。场地比较平

坦时，通常使用方格网法；场地地形较为复杂或者挖填深度较大、断

面不规则时，通常使用断面法。

c.土方调配

对挖土的利用、堆弃与填土的取得三者之间关系进行综合处理，

确定挖一填方区的调配方向与数量，使土方工程的施工费用最小、工

期短，施工方便。土方调配步骤包含：划分调配区、计算土方调配区

之间的平均运距（或者单位土方运价或者单位土方施工费用）、确定

土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。

（2）场地平整需注意的问题：

a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。

b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要

土方外购。

C.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，

应及时进行反馈并进行总规调整。

五、编制项目总进度节点操纵计划

综合策划会后，工程部应编制项目总进度节点操纵计划，根据该计

划编制图纸需求计划与合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进

度节点操纵计划报工程管理中心备案。

1.编制进度节点计划需要收集的信息：

(1)收集图纸信息。

(2)地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面、外

墙做法，交楼标准。

(3)现场已收图纸，所欠图纸种类。

(4)熟悉合同信息。

(5)主体合同范围、工期。

(6)现场已有合同，所欠合同。

(7)熟悉当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土

壤氮浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣

工验收等。

(8)熟悉公司制度要求。

2.编制方法：

全面列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸、合同、

工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保

节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划与材料需求计划。

六、审查施工组织设计与施工方案

项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并

组织由工程部、营销中心、施工单位等参加的施工组织设计审查会。

施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、

销售通道与销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大

节点是否满足公司开发与销售要求，总进度计划应明确专业分包单位

的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。

施工组织设计的审查内容要紧包含施工方案(技术工艺方法、手

段、流程)，施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购

供应计划，各类施工设备进场计划。

专项方案的编制与审核应符合建设部建质[2004]213号《危险

性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的要求。

七、前期的其他准备工作

1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。

2.工程部办公环境及办公条件的规划。

(1)资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹

应分阶段，按类型分类。

(2)工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工

程建设标准书籍或者电子图书。

(3)上墙文件应符合公司统一要求，内容包含：质量方针、质

量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施

工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。

(4)应按公司制度设置样板库。

(5)办公室周围要做到美观、整洁、有绿化。

3.工程监理例会：检查上周工作完成情况、下周工作计划与需要

协调解决的问题。

4.熟悉工程图纸、编制各类台帐

在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收

台帐与检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶

段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台

帐一目了然，便于统计与检查。

5.放线点的及时复核与保护

(1)关于规划局提供或者认可的建筑物定位放线点，工程部应

进行复核并做好保护。

(2)工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准

点、基准线与标高等测量操纵点进行复核，并将复测结果报工程师审

核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量

操纵网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。

(3)复测施工测量操纵网，抽检建筑方格网、操纵高程的水准

网点与标桩埋设位置等。

6.审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证

体系。

7.审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，关于施工单位

的要紧管理人员，应到其总公司进行核查。

8.审查施工单位进场设备

数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地

质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。

9.验收进场施工材料。(按公司的材料验收制度)

10.熟悉当地政府及行业的有关要求，各分部分项工程的验收

标准与验收要求。

第二章施工阶段工作流程管理

第一节施工阶段总工作流程

I+

施工准桩基础桩基础土方开挖、基坑

地下室底板施

裙

地下室墙柱施±0.00板施裙楼结构施转换层结构施工

楼

转

换

地下室外侧壁防水施回填T场地硬化场区整4外排栅搭

精装样£、前室、大堂装q确定销售样

销售标

售楼环境施工、验收一准

层

销售临时电梯安装、调试＜_结

构

屋面结

构施工

门窗栏杆抹砌三层会完成三层砌体施

外墙装修及水电消防燃气电梯安卫生间沉箱施砌

排水立管安体

毛

坯

外墙清洗排

装

栅垂设备拆修

施

屋

室面

电梯前室装修

外防

管水

I强弱穿线放线

网I---------------------------------------------------------------

-____________精装施工阶毯_

精装验收交楼

园林施工

维修备案结算

图27施工阶段工作流程图

第二节施工阶段要紧节点工作要点

一.±0.00下列施工阶段工作要点

1.施工准备

(1)放线、复核。关于规划局提供或者认可的建筑物定位放线点，工程

部应进行复核与做好保护措施。

(2)施工计划编制。

(3)施工方案审查。

(4)质量、安全技术交底。

(5)检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。

(6)熟悉当地政府及行业的要求：

(7)桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检与监督检

验要求，土壤氨浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收

要求，±0.00下列部分中间验收要求，资料整理归档要求。

(8)需要签订的合同：

桩基础检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托

合同、消防工程施工合同及根据公司具体情况的有关分包合同。

2.基础施工

详见《房地产开发建设管理流程》

3.基础检测

(1)检测方案编制(应结合国家规范与当地政府文件要求进行编制)。

(2)检测方案审查。(建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后

报质监站)

(3)签订检测合同。

(4)检测准备工作。

(5)检测结果咨询。

4.基坑开挖

(1)边坡支护方案审批。

(2)基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审

批的专项方案进行施工。

5.地下室施工注意事项

(1)基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开

挖时不需外运，加快进度。

(2)地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用

证或者办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板

房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或者

平地下室底板标高或者低于邻近室外管网标高。

(3)施工缝止水带安装、检查。

(4)底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。

(5)侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预

埋、检查。

(6)地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。

(7)地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压配电

房等土建的施工。

(8)化粪池的施工应在地下室顶板(±0.00)完工时同时完工。

(9)专业协调：

地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机

组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，

要求工程部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以工程

部审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的

土建施工与场地移交应作为重要节点加以操纵。

6.基础、地下室中间验收

在通常情况下基础、地下室实体施工完后三个月取得中间验收登记表。

二.裙楼结构施工阶段工作要点

1.准备工作

（1）开工前组织±0.000以上大规模图纸会审。

（2）涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。

（3）督促施工单位外排栅搭设方案报审。

（4）协调设计取得沉降观测测点布置图；熟悉当地沉降观测的具体规定,

需实行第三方观测的，应签订沉降观测合同。

（5）转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。

2.操纵要点：

（1）首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，

外边线应符合规划要求。

（2）首层墙柱捣柱前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。

（3）高支模搭设务必严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要

求确定是否通知安监人员进行验收。

（4）二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是

否通知设计，质监站监督员参加验收。

（5）模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还

应符合公司的有关制度要求。

（6）首层施工的天数应操纵在公司计划管理要求的时间以内。

（7）硅泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑

外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房

所在楼层。

（8）本阶段安全文明施工操纵要点：地下室外壁防水施工完成后，应及

时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆

放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行

完善，各类安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭

设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及

裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰

操作面不足而重新搭设。

三.标准层结构施工阶段工作要点

1.模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏

松、变形严重，应督促施工单位更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。

2.外排栅卸荷钢丝的设置应尽量躲开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，

影响外墙收边收口。

3.督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。

4.为达到公司的进度要求，务必督促施工单位至少准备三套模板。

5.7层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行3层砌体施工，3层室内

给水管、电线管、开关底盒安装，并按要求组织3层会验。

6.当主体结构上至5-6层时，应督促施工单位安装调试钢井架或者人货笼等

垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃

圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。

7.电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单生产。

8.主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。

9.市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至

单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。

10.外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。

11.施工现场平面布置及文明施工管理务必完全达到施工组织设计要求。

12.砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置保护、保养，人

员操作情况等的检查。

13.“三宝”的使用，“四口”、“五临边”的防护，用电管理，防火器材配

置等。

四.砌体施工阶段工作要点

1.准备工作

施工前应向当地有关部门熟悉下列事项：墙体材料的使用及施工工艺、验

收标准，节能方面的要求、验收标准。

2.应注意的事项

(1)根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层(通常是第二

个标准层)砌体的施工，并组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面

积砌体的施工。

(2)混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部新

出了《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》JGJ/T14-2004o

(3)门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现

大面积打凿。要紧原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工

单位预留门洞时没有准确放线。因此砌体施工时，一定要结合装修施工图

进行。

五.样板房及销售环境施工工作要点

1.销售环境策划、样板房位置的确定

完成±0.000前，落实综合策划与施工组织设计审查有关销售环境的内

容，并联系销售策划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。

2.图纸会审

3.材料定板

4.场地移交

5.样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使

用完成后拆除重新装修。

6.样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花抹灰等应

在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆(断水)，以免后

续的施工影响样板房的正常使用。

六.毛坯装修施工阶段工作要点

1.准备工作

施工前应向当地有关部门熟悉下列事项：外墙装修有关节能方面的要求，

施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标

准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。

2.应注意的事项

（1）外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙

砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会

议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工过程中。

（2）室内各安装与装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台

门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防

楼梯地面施工、电梯前室的各类强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱

电底盒安装）施工前，应以统一的标高操纵线及有关图纸确定各部位标高，并

逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高操纵不准确，导致电梯

门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。

（3）外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；

（4）外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液

体。清洗时，不得污染与腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及

管道支架，不得污染与腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。

（5）塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专

项拆除方案及拆除计划，拆除时应排监理人员对拆除施工安全措施进行检查。

3.应协调的问题

（1）抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体

内预埋线管与底盒。否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导

致现场文明施工搞不好；二来提早安装线管与底盒，会导致底盒突出墙面，或

者凹进去很深，不符合精品工程质量的要求，把问题消灭在施工过程中防范未

然。

（2）本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要熟悉后续安装专业的

实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地与施工作业

面。涉及场地移交的要紧有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、

低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防操纵中心（兼监控中心）、

电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与

其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台

栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、高层首层大堂精装修等。

七.装修施工阶段工作要点（视公司经营情况，目前通常的不进行精装修）

1.准备工作

（1）精装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检

查验收，并要求主体施工单位与豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包

含混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装与塞缝质量，

预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管与底盒预埋质量，给

排水管道安装与保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或者进行

中，由于主体或者毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对

主体或者毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位与豪装施工单位造成了经

济缺失，也对豪装工期产生影响。

（2）精装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。

（3）交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。

2.应注意的事项

（1）在精装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做

法、施工质量标准的，应报主管工程的领导审批。而涉及外观效果的，应报主

管设计的领导审批，特殊部位报总经理审批。未经批准不能大面积施工。

（2）项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收与书面验

收，质量验收包含检查材料是否与样板相符、板材与型材的厚度（壁厚）是否

与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告与出厂合格证，检验报告要

求在有效期内，复印件应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验。

（3）木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，

饰面板的材质、厚度，制作工艺。

（4）卫生间与厨房墙身与地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续。

（5）门套安装木线前，应对门套的安装质量与塞缝质量进行隐蔽验收。

（6）木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。

(7)装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门

及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用

金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应使用夹板、纸板或者石膏板等板

材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应使用夹板包裹，阳台铝合

金门及门下框应有保护措施。

(8)散体物料及垃圾应使用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水务必在

塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污(粪)管

道倾倒施工污水。

(9)地面砖铺贴完成后应立即使用夹板、纸板或者石膏板等板材覆盖保

护，严禁在铺好砖的地面堆沙。

(10)木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或者彩条布覆盖，并在四周用

胶带固定。

(11)油漆施工与焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、木地板、窗台石

地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。

八.配套施工要紧操纵要点

1.施工插入点

(1)靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础(地下

室)的施工过程中插入，有利于节约工期与减少投资。

(2)在工期紧张的情况下，应特别注意道路施工完成后，大量种植土、

大型苗木运输线路的需要。

2.工程部组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，形成书面记录。

3.配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道与燃气管道安装及功能

性试验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品

保护交底工作。

房地产开发建设管理流程

第一章工程建设计划管理

第一节总则

第一条建设工程的竣工标准：

主体工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或者该栋建

筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含天面）按照批复的总规要求全面完

工（含地下室），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。

第二条建设工程的交楼标准：

各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成有关验收并取得下列

验收合格证书或者意见：

1、建设工程规划验收合格证；

2、质量监督意见书；

3、人防验收备案表；

4、消防验收意见书；

5、环保验收意见书；

6、建设工程竣工验收备案表。

第二节工程建设过程管理

第三条新开发项目在详规批复一周内，由主管工程公司领导主持召开项

目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为工程部、开发中心、合同预算部、

营销中心、物业公司部门负责人。

项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案

会签审批表）：

1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的

关系等。

5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满

足销售需要等。

6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖项布置及标高协调、挖方与填方

尽量平衡等。

7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。

8、制定各类材料采购供应计划。

9、制定各类施工设备进场计划。

10、制定各期开发楼盘的分批销售计划。

11、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

第四条在工程开工前及开工后，每月召开一次，由工程部经理组织全体

监理人员与施工单位班组长以上参加的工程质量交流会。

一、工程质量交流会内容：

1、工程部与施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、

联系方式；

2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、结算申报流程等；

3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措

施；

4、工程部针对质量操纵措施进行技术交底，并提出意见与要求；

5、施工单位就技术交底与工程部要求提出意见，说明态度；

6、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；

7、工程部就施工单位的问题进行解答；

9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。

第五条项目主体开工前，工程部负责组织施工组织设计审查会。

第六条项目发售前，管理中心综合计划部负责组织汇总工程建设中心、

营销中心意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司领导批准。

第七条项目主体开工前，由招投标中心组织工程部、合同管理部到现场

开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。

第八条公司各有关部门在每月30日17:00前，将下月工作计划经部门

负责人签字后，报计划管理中心，并在公司计划例会上予以核定。

第九条工程部务必在每期主体工程开工前，组织召开由主管工程的公司

领导主持的，有关部门人员参加的图纸会审会议。

第十条营销中心销售策划部务必在项目开工时间前确定样板房的位置、数

量及有关要求。

第十一条每期工程第十层楼面结构完成时，工程部完成第三层中各户型

的砖砌体。

每期工程第三层砖砌体完成后两天内，设计中心牵头组织营销中心、开发

中心、工程部、预决算中心进行综合会验。

第十二条在工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工

工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果

的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总经理审批。未经批准不能大

面积铺开施工。

一、施工过程中需做样板的有：

1、外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等；

2、室内地面砖、木地板；

3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；

4、大堂、电梯前室的所有装饰；

5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等。

6、室内外砖砌体及批荡；

7、主体结构的钢筋、模板及混凝土；

8、预制构件的安装等。

二、施工样板验收的程序：

1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；

2、监理验收合格后，报工程部经理验收；

3、工程部经理验收合格后，报主管工程（设计）的公司领导验收；

4、特殊部位报公司总裁验收。

第十三条每期楼宇发售15天前，样板房、大堂、首层外立面装修工程、

销售电梯及销售环境务必完成。

第十四条桩基础、地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工

程部务必取得有关中间验收登记表。

第十五条工程部务必在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收

并整改完毕。

第十六条每期工程竣工前务必保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、

智能化与紧急备用电源，完成有关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、

煤气验收合格证与单位（子单位）工程质量验收记录。

第十七条每项工程竣工验收后，工程部务必向合同管理中心提交参建施

工单位评价意见，以便评定为不合格的单位以后不作为合作单位。

第十八条开发中心务必在竣工后30天内取得《规划验收合格证》。

第十九条工程部务必在工程竣工后60天内取得《质量验收意见书》，在

工程竣工后90天内取得《建设工程竣工验收档案认可书》。

第二十条开发中心务必在竣工后90天内取得《竣工验收备案表》。

第二H•一条开发中心务必在竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权

属证明书》及全部分户图。

第二十二条工程部对主体工程结算资料务必按下列时限分段提交：地下

室结构工程结算资料在地下室顶板完成后二个月内提交；主体结构工程结算资

料在主体结构完成（全部混凝土框架结构完成）后二个月内提交；工程竣工验

收后三个月内提交全部竣工结算资料。

其它专业分包工程及园建配套工程结算资料须在该专业工程竣工验收后二

个月内一次性提交。

预决算中心发现资料不齐、审批手续不全的，应在收到资料起3天内一次

性发函给工程部；工程部自收到函件之日起一周内负责补齐完善后重新提交。

第二十三条工程结算审批：按照公司制度执行。

第二十四条关于工程进度款的审批：

1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后务必在一天内经工

程师、工程部经理审批完毕并发出。

2、预决算中心在收到进度款申报资料后，二天内务必审核完毕，经部门

经理审批后送至财务部。施工单位如有异议，则预决算中心应在上述时间内将

有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算中心须在一天内核

算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务部。

3、财总部经办会计务必在收到进度款申报表后的一天内审核完毕，之后

报有关主管领导及总经理审批。

4、公司领导审批同意付款后，由财务部负责通知施工单位并在二天时间

内支付款项。

第二十五条关于主体工程签订大包干合同的程序：按照公司制度执行。

第二章工程建设质量管理

第一节设计质量管理

第二十六条成立设计成本质量操纵中心，其职责为：

1、审核批准建筑设计方案，特别是地基基础设计方案。

2、核算建筑设计方案成本，批准每平方米的用钢量、混凝土用量；

3、审核、签发建筑设计院下发的施工图纸；

3、协调解决重大设计变更及有关技术问题。

第二十七条设计成本质量操纵中心的运作流程：

建筑设计院提交建筑设计方案一设计成本质量操纵中心审批一建筑设计

院施工图纸一设计成本质量操纵中心审核、签发施工图纸。

第二十八条在不影响工程造价、美观与使用功能的前提下，图纸上的错

误与明显不合理之处，由工程部经理现场处懂得决。除此之外的设计问题，应

与主管工程的公司领导交流，然后作出决定实施。

第二节工程材料验收管理

第二十九条工程部经理务必建立材料、设备、构配件进场验收台帐。

第三十条所有进场材料、设备、构配件均务必进行验收并办理材料使用

许可证后方可使用。

第三十一条影响到结构安全及永久使用功能的要紧材料如：钢筋、电

线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等需由工程部经理

验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件

务必由专业监理工程师验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。

第三十二条每期工程工程部务必建立材料样板间，由工程部经理负责管

理，并建立样板入库、借出、归还台帐。

第三十三条验收根据

1、确认的样板（试生产样板）；

2、合同对材料、设备的要求；

3、合同或者承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。

第三十四条验收程序

1、经确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，监理工程师务必

立即带样板到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使

用许可证。

2、合同或者承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师

务必立即到现场按合同或者承诺书要求进行核对，验收合格后填写进场材料验

收台帐，并签发材料使用许可证。

3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师务必立即到现场按规范

要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。

4、需见证送检的材料，工程部见证员务必在验收后立即见证取样送检,

送检合格后方可签发材料使用许可证。

第三节单位工程质量管理

第三十六条原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。

第三十七条交楼后2个月内，工程部应杜绝出现下列质量问题：

楼板出现穿透性裂缝；

天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；

给水管道出现爆管；

外墙出现开裂、脱落、渗漏；

阳台栏杆生锈；

天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；

地面标高不符合设计要求；

木地板翘起、接缝不满足规范要求；

飘窗台两端大小头；

砂梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。

第三章隐蔽工程验收管理

第三十八条本章含下列隐蔽工程：

工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩；

基坑验槽；

锚杆；

防水工程；

模板工程；

钢筋工程；

豉砌体工程；

门窗塞缝；

水电线管暗埋与预留；

防雷、接地工程。

第三十九条工程部经理务必建立隐蔽验收台帐，台帐页码编号不能缺

少，内容不得涂改、不得代签与弄虚作假。

隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或者经抽检仍不合格的不得进入下道工序。

第四十条工程桩的隐蔽验收

一、预制桩的隐蔽验收

（一）预制桩进场

工程部经理务必在预制桩进场台帐上注明桩的规格、长度、数量及编号，

务必有送货人、验收人及施工单位的签字。

预制桩的进场验收，务必由工程部经理指定一名非监桩的监理工程师验

收，验收工程师务必对桩的规格、数量及长度进行核对后在台帐上签署意见；

工程部经理对桩的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。所有预制桩

的退场按照进场程序进行办理。

（二）预制桩的施工

1、工程部经理务必建立监桩台帐，台帐须注明每根桩的编号及截桩或者

送桩深度。

2、桩基施工前，监理工程师务必对桩位及轴线进行复核，准确无误后在

台帐上签字并立即报工程部经理复核，工程部经理核查无误后在台帐上签字。

3、监理工程师监桩时务必全程旁站监理，如有特殊原因离开现场，则桩

基础施工务必停止。

4、工程部经理务必保证每个班次对监理工程师是否在岗进行检查，并核

对施工记录与进桩台帐，无误后签字认可。工程部经理每天务必检查一次并在

台帐上签字。

5、预决算部在工程桩结算时，务必根据地质资料对桩的长度进行复核，

如发现有较大的出入，则应该追究处理。

二、冲（钻）孔桩的隐蔽验收

1、冲（钻）孔桩施工前，监理工程师务必对桩位及轴线进行复核，准确

无误后在台帐上签字并报工程部经理复核，核查无误后在台帐上签字。

2、验收内容：进入持力层标高、入岩深度、持力层岩性、终孔标高、成

孔深度、桩顶标高、桩直径、垂直度、泥浆比重、充盈系数。

3、第一根桩终孔时监理工程师应提早通知设计、勘察、施工单位共同确

认终孔标准，并封存岩样交工程部经理保管。

4、监理工程师务必对每根桩按照验收内容进行验收，符合要求后在台帐

上如实填写并立即报工程部经理；工程部经理务必对第一批终孔的冲（钻）孔

桩进行验收，并对很多于总桩数的10%进行核查，并在台帐上签署意见。

5、工程部经理务必在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料

员在验收资料上签署收到时间。

三、搅拌桩

水泥进场由监理工程师进行验收，并在台帐上签字。台帐上务必有验收人

与施工单位的签字。搅拌柩施工前，监理工程师务必对桩位及轴线进行复核,

并在验收台帐上签字并立即报工程部经理。工程部经理务必对很多于30%的桩

位及轴线进行核查，无误后在台帐上签字认可。

工程部经理对水泥的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。

进场水泥设立专用仓库双方共管，水泥出库时监理工程师务必监控水泥的

去向。若水泥退场，则按进场程序进行办理。

验收内容：水泥标号、水灰比、水泥用量、搅拌形式、垂直度、进尺深度。

监理工程师务必对每根桩根据验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上

如实填写并立即报工程部经理；工程部经理务必对很多于30%的桩进行抽查。

第四十一条基坑（槽）隐蔽验收

基坑（槽）土方开挖前，监理工程师务必对开挖边线进行100%复核，准

确无误后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理进行100%复核，无

误后在台帐上签字。

验收内容：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。

监理工程师务必对基坑（槽）的验收内容进行验收。符合要求后，在台帐

上如实填写并立即报工程部经理；工程部经理务必对第一批开挖到设计标高的

基坑（槽）进行验收，并抽查很多于30%,并在台帐上签字。

基底开挖达到设计标高后2天内，工程部务必组织设计、施工、地勘、监

理、质监站等有关单位进行验槽。

第四十二条锚杆工程隐蔽验收

锚钻孔前，监理工程师务必对锚杆孔位进行复核，无误后在台帐上签字并

立即报工程部经理；工程部经理务必100%核验，无误后在台帐上签字。

验收内容：成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰比。

监理工程师务必对每根锚杆按照验收内容进行验收，符合要求后在台帐上

如实填写并立即报工程部经理;工程部经理务必对很多于总数的30%进行核查,

并在台帐上签字。

锚杆安放与灌浆时，监理工程师务必全程旁站监理。

网格梁（或者腰梁）施工前，监理工程师务必对网格梁（或者腰梁）上的

锚杆数量进行清点，在台帐上如实填写并立即报工程部经理；工程部经理100%

核查，核查后在台帐上签字。

锚杆进行预应力锁定时，监理工程师务必全程旁站监理，并对每根锚杆预

应力值在台帐上如实填写。工程部经理务必对第一批锁定的预应力锚杆进行验

收，并进行10%的抽查。

第四十三条防水工程隐蔽验收

验收内容：（1）於结构自防水的各类变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等

的设置与构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口与收头、细部处理；（3）

涂膜防水的基层处理、涂膜遍数与厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；

（4）蓄水试验。

监理工程师根据验收内容验收合格后立即在隐蔽验收台帐上签字，并立即

报工程部经理；工程部经理务必对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，

并抽查很多于检验批总数的10%,并在台帐上签字。

第四十四条模板工程隐蔽验收：

1、隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、

预留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻板表面高差、表面平整度等。

2、施工单位申请验收后，监理工程师务必立即进行验收。验收合格后在

台账上签字并立即报工程部经理；工程部经理务必对地下室底（侧）板及顶板、

第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并抽查检验批总数的10%与在台帐上

签字。

3、监理工程师务必在签署隐蔽文件三天内报资料员，资料员在文件上注

明收到时间。

第四十五条钢筋工程隐蔽验收

1、隐蔽验收内容：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固

长度、搭接长度、接头位置、保护层厚度等。

2、接头使用焊接与机械连接的钢筋务必按规定见证取样送检。

3、施工单位申请验收后，监理工程师务必立即进行验收。验收合格后在

台账上签字并立即报工程部经理；工程部经理务必对地下室底（侧）板及顶板、

第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并抽查检验批总数的10%并在台帐上

签字。

4、监理工程师务必在签署隐蔽验收文件三天内报资料员，资料员在隐蔽

验收文件上签署收到时间。

第四十六条砌体工程隐蔽验收

1、验收内容：（1）砌体放线；（2）砌筑砂浆标号；（3）墙柱预留拉结筋；（4）

构造柱的锚固与拉结；（5）顶砖砌筑时间与方式。

2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报工程部

经理；工程部经理务必对第三层的砌体工程进行验收，并检查很多于检验批总

数的10%,并在台帐上签字。

第四十七条门窗塞缝工程隐蔽验收

1、验收内容：（1）安装前的窗框封边砂浆是否填满；（2）窗框固定摩尔

码间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密

实。

2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报工程部

经理；工程部经理检查很多于检验批总数的10%,并在台帐上签字。

第四十八条水电管线暗埋与预留隐蔽验收

验收内容：（1）预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位置、数量；（2）

管线的规格、连接质量、固定间距与管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒

的标高与高差；（3）室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位置、标高、接口

质量、固定点的间距进行检查核对、给水管务必试压合格，排水管的灌水、通

水、通球试验务必合格。

监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报工程部经

理；工程部经理务必对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋与预留工程进行

验收，并检查很多于检验批总数的10%,并在台帐上签字。

第四十九条防雷接地隐蔽验收

1、验收内容：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。

2、监理工程师务必对防雷接地焊接质量及焊接长度进行检查验收，验收

合格立即填写隐蔽验收台帐并立即报工程部经理；并对基础底板及天面的防雷

接地工程进行验收，抽查很多于检验批总数的10%,并在台帐上签字。

3、监理工程师务必全程跟踪接地电阻测试，并如实填写隐蔽验收台帐,

验收合格后立即报工程部经理。并很多于20%进行核查。

第四章工程签证管理

第五十条零星材料的定价办法

在施工过程中出现未明确价格的材料时，工程部应同施工单位洽商，并经

材设部失常调查熟悉，并出具有关材料的价格确认书作为计价根据。

第五十一条造价在1万元下列的零星工程委托办法

由工程部负责委托，将委托书传真到预算部，预算部务必在规定时间内到

现场核实，无误后在委托书上签字，手续完备后方可施工。

无定额子目进行套算的，由工程部、预算部与施工单位共同商定。

第五十二条造价在1万元以上的零星工程委托办法

1、由工程部负责委托，将委托书传至预决算部，预决算部在规定时间现

场核实，无误后在委托书上签字并报领导批准，手续完备后方可施工。

2、无定额子目进行套算的，由工程部及预算部与施工单位共同商定，报

公司领导批准。

第五十三条处理设计变更下发时已按原图施工完成的工程量的委托办

法，按造价在1万元下列与1万元以上零星工程的委托办法执行。

第五十四条工程委托务必附上《工程竣工验收表》，《工程竣工验收表》

务必注明竣工时间、验收时间。工程竣工后三天内，工程部务必牵头组织有关

单位进行验收并签署意见。

第五十五条工程部经理务必建立项目签证台帐并及时填写。

第五十六条工程部在收到签证单后2天内务必签署完毕并在台帐上记

录，若我方签证意见与乙方有分岐时，工程部务必在规定期限内签署意见返还

施工单位并存档.

第五十七条工程签证应包含如下内容：

签证理由；

工程量；

签证内容发生的起止时间；

原始记录务必有两个或者两个以上现场监理工程师签字。

第五十八条工程签证的原始凭证，监理工程师务必当天签署完毕，并上

报工程部经理后存档。

第五十九条合同明确需签证的项目，由工程部直接签证。

第六十条工期签证由工程部与施工单位谈判，报主管领导审批。

第五章商品房交付使用管理

第一节交楼工作的组织管理

第六十一条销售部务必在实际交楼前牵头组织成立交楼领导小组，并召

开综合协调会。会议由公司主管领导主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、

进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物

业、自营物业及应向政府移交的物业。

第二节交楼期间的维修服务

第六十二条客户服务中心务必在交楼前组织成立交楼期间维修服务大

队、慰问小组。维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及

装修分队构成，各分队通常按已售户数每50户很多于1人的标准配备维修人

员。维修大队由工程部经理兼任大队长，各有关施工单位派人构成；慰问小组

由客户服务中心、物业公司、销售部有关人员构成。

交楼期间维修服务大队存续期限共为半个月。从第16天起至第60天，其

职权由物业公司接管。二个月后，交楼期间维修服务大队撤销其职能纳入物业

公司的日常管理工作。

第六十三条客户服务中心务必在召开交楼综合协调会当天与物业公司

确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电

话；物业公司须在交楼前完成办公、待命地点的布置与热线电话安排工作。

第六十四条维修大队务必适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完

成交楼期间的维修、服务工作，提供现场服务。在接到报修后维修大队务必派

人到达现场，并组织人员维修施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。

物业公司须在交楼时将该项投诉权利与投诉联系方式以书面形式交每位收楼

业主。客户服务中心须对维修大队的维修工作进行业主回访。

第六十五条